Tribunal Judiciaire · Service des référés — 3 avril 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 23/55822

N° Portalis 352J-W-B7H-C2NFN

N° : 2

Assignation du :
21 juillet 2023

[1]

[1] 3 copies exécutoires
délivrées le :


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 03 avril 2024


par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Arnaud FUZAT, Greffier. 


DEMANDERESSE

La S.C.P.I. ACCES VALEUR PIERRE
[Adresse 4]
[Localité 7]

représentée par Maître Catherine FAVAT de la SELARL FBC AVOCATS, avocats au barreau de PARIS - #C1806


DEFENDERESSE

La S.A.S. PARTOO
[Adresse 3]
[Localité 6]

représentée par Maître Adrien VERCKEN de la SELARL CABINET ADRIEN VERCKEN AVOCATS, avocats au barreau de PARIS - #G0566


INTERVENANTE VOLONTAIRE

La S.A.S. PMC
[Adresse 1]
[Localité 5]

représentée par Maître David GOLDSTEIN de la SELEURL MONCEAU LITIS, avocats au barreau de PARIS - #G0402




DÉBATS

A l’audience du 1er mars 2024, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Arnaud FUZAT, Greffier, 

Nous, Président, après avoir entendu les conseils des parties représentées, avons rendu la décision suivante :

Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 23 juin 2022, la société PMC a consenti à la société PARTOO un contrat de bail portant sur un local commercial situé [Adresse 2], moyennant un loyer annuel de 1.025.000 euros hors charges et taxes.

Suivant acte authentique de vente du 30 août 2022, la SCPI ACCES VALEUR PIERRE a fait l'acquisition auprès de la société PMC de l'immeuble objet du bail consenti à la société PARTOO.

La société PARTOO a transféré son siège social au [Adresse 3] le 9 juin 2023.

Exposant que le preneur a libéré les locaux avant le terme prévu par le bail et qu'il reste redevable de loyers impayés qu'il n'a pas régularisés, la SCPI ACCES VALEUR PIERRE a, par exploit délivré le 21 juillet 2023, fait citer en paiement à titre provisionnel la SAS PARTOO devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé.

A l'audience du 15 septembre 2023, la requérante a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance. La défenderesse n'a pas constitué avocat.

Par ordonnance du 17 novembre 2023, le président de ce tribunal a ordonné la réouverture des débats afin de vérifier la régularité de l'assignation délivrée à la défenderesse et enjoint les parties de rencontrer un médiateur.

A l'audience de réouverture du 1er mars 2024, la société PMC, vendeur de l'immeuble donné à bail à la société PARTOO, a sollicité un renvoi de l'affaire afin de se mettre en état, souhaitant intervenir volontairement à la procédure mais n'ayant pu prendre connaissance des pièces de la requérante qui se refusait à les lui communiquer.

Cette demande a été rejetée et le président d'audience a sollicité de la requérante qu'elle communique à la société PMC les éléments de la procédure de référé.

Dans le dernier état de ses prétentions, la SCPI ACCES VALEUR PIERRE conclut au rejet des prétentions adverses et sollicite la condamnation de la société PARTOO au paiement de la somme de 1.205.376,25€ au titre des loyers, charges et accessoires impayés provisoirement arrêtés au mois de février 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation, ainsi que celle de 120.537,62€ au titre de l'indemnité forfaitaire contractuelle, outre la capitalisation des intérêts. Si des délais de paiement étaient accordés, elle sollicite que soit prévue une clause de déchéance.

La requérante sollicite en tout état de cause la condamnation de la défenderesse au paiement des dépens, dont le coût de la sommation et des frais éventuels d'exécution ainsi qu'au paiement de la somme de 4 000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La société PMC renonce à sa demande de communication des pièces et sollicite d'être déclarée recevable en son intervention volontaire.

En réponse, la SCPI ACCES VALEUR PIERRE conclut à l'irrecevabilité de l'intervention volontaire et sollicite la condamnation de la société PMC à lui verser la somme de 1500€ au titre des frais irrépétibles.

La société PARTOO sollicite du président de :
se déclarer incompétent au titre des demandes de paiement de l'arriéré de charges du bail commercial,constater que l'arriéré locatif au 2 février 2024 de 1.064.800 euros doit être réduit du montant de la saisie-conservatoire en cours pour un montant de 360.231€, soit un arriéré locatif total de 704.569€,rejeter tout demande au titre de la clause pénale du bail, et toute condamnation à la majoration de 10% des sommes dues à la date de l'ordonnance,lui accorder des délais de paiement de deux ans et appliquer l'article 1343-5, alinéa 4 du code civil,exclure toute condamnation aux dépens et frais irrépétibles ou les réduire à de plus justes proportions.
Par note en délibéré dûment autorisée, la SCPI ACCES VALEUR PIERRE a communiqué le relevé des dépenses de l'immeuble.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d’instance, aux écritures et aux notes d'audience.

MOTIFS

Sur l'intervention volontaire

La société PMC rappelle que la société ACCES VALEUR PIERRE l'a assignée, le 21 février 2024, en annulation de la vente de l'immeuble à titre principal et en indemnisation, à titre subsidiaire, de sa perte de chance de négocier une garantie locative auprès du vendeur, lui reprochant en substance de lui avoir dissimulé le projet de la société PARTOO de quitter les locaux donnés à bail.

Sur le fondement des articles 325 et 330 du code de procédure civile, la société PMC expose que le montant auquel la société PARTOO pourrait être condamnée à la présente instance est de nature à diminuer celui auquel la société ACCES VALEUR PIERRE pourra prétendre au fond ; qu'en outre, si la nullité de la vente de l'immeuble devait être prononcée, elle se retrouverait rétroactivement propriétaire des lieux, ce qui justifie, selon elle, la recevabilité de son intervention volontaire.

En réponse, la société ACCES VALEUR PIERRE conclut à l'irrecevabilité de l'intervention volontaire de la société PMC, soutenant que cette intervention n'est pas accessoire mais principale puisque la société PMC sollicite la communication sous astreinte des pièces de la procédure en référé, la présente action ayant en réalité pour objet d'obtenir des informations qu'elle pourrait utiliser dans le cadre de l'instance au fond. En outre, et dans la mesure où la société PMC n'est plus propriétaire des lieux, la requérante en conclut qu'elle ne peut élever aucune prétention quant aux loyers restant impayés.

L'intervention peut être principale ou accessoire.

Aux termes de l'article 329 du code de procédure civile, l'intervention est principale lorsqu'elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n'est recevable que si son auteur a le droit d'agir relativement à cette prétention.

L'article 330 du même code dispose que l'intervention est accessoire lorsqu'elle appuie les prétentions d'une partie. Elle est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie.

Si la société PMC sollicitait, dans ses écritures, la communication de l'assignation, des écritures et pièces de la procédure, cette demande n'était formulée qu'en raison du fait que la société ACCES VALEUR PIERRE refusait de transmettre ces éléments. La société PMC n'étant pas partie à la procédure, la question se posait en effet de la légitimité de cette transmission, la contradiction ne s'appliquant qu'aux parties.

Toutefois, cette demande n'étant plus d'actualité, force est de constater qu'elle ne formule aucune prétention, sollicitant uniquement d'intervenir à la procédure. Dès lors, l'intervention doit être qualifiée d'accessoire. Compte tenu de l'instance au fond aux fins d'annulation de la vente, qui si elle prospère, aura pour conséquence de rendre la société PMC propriétaire du bien de façon rétroactive, celle-ci a bien un intérêt, pour la conservation de ses droits, à intervenir volontairement à la procédure.

Dès lors, son intervention doit être déclarée recevable.

Sur la provision

Aux termes de l'article 835, alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En vertu de l'article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En outre, l'article 1728 du même code rappelle que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Sur les provisions sur charges

En vertu de l'article L.145-40-2 du code de commerce, tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

L'article R.145-36 du même code dispose que l'état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l'article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l'année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l'exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.

Il est constant que l'absence de régularisation des charges rend sans cause les appels de provisions à valoir sur le paiement des charges.

L'article 4 du contrat de bail stipule que « Les charges dues par le Preneur seront facturées sous forme de provisions mensuelles et payables au Bailleur par mois et d'avance, le premier jour du mois.

Lesdites provisions sur charges feront l'objet d'une régularisation annuelle après arrêté des comptes de l'exercice afférents à l'Immeuble dans lequel sont situés les locaux loués. Le solde restant à payer par le Preneur sera réglé dans les 30 jours calendaires de la facturation. »

La requérante a transmis, par note en délibéré, le justificatif des dépenses de l'exercice 2022 justifiant de la régularisation en faveur du preneur effectuée au mois de mai 2023. Dès lors, les appels de charges de l'exercice 2022 apparaissent justifiés, de sorte que l'exigibilité des provisions sur charges suivantes n'apparaît pas sérieusement contestable. Ces provisions sur charges ne seront pas déduites de la créance.

Sur la saisie conservatoire

En vertu de l'article L.523-2 du code des procédures civiles d'exécution, si la saisie conservatoire porte sur une créance, le créancier, muni d'un titre exécutoire, peut en demander le paiement. Cette demande emporte attribution immédiate de la créance saisie jusqu'à concurrence du montant de la condamnation et des sommes dont le tiers-saisi s'est reconnu ou a été déclaré débiteur.

Il résulte de cette disposition que l'attribution immédiate de la créance saisie au profit du créancier ne peut intervenir que s'il est muni d'un titre exécutoire. En l'espèce et au stade de la présente instance, le créancier ne justifie pas d'un titre exécutoire, de sorte que la somme bloquée au titre de la saisie conservatoire pratiquée le 1er décembre 2023 ne peut être déduite des sommes dues au bailleur.

Dès lors, la défenderesse sera condamnée au paiement de la somme de 1.205.376,25 euros à titre de provision à valoir sur la dette locative échue au 6 février 2024, terme de février 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 21 juillet 2023 sur la somme de 412.888,08€.

Sur la pénalité

L'article 8 du contrat de bail stipule qu'en cas de non paiement de toute somme due à son échéance et après mise en demeure restée infructueuse, le preneur devra de plein droit payer 10% du montant de la somme due pour couvrir le bailleur tant des dommages pouvant résulter du retard dans le paiement et que des frais et diligences exposés pour le recouvrement de cette somme.

En l'espèce, il n'est pas justifié d'un mise en demeure de la défenderesse de payer les sommes restant dues, ce qui fait échec au jeu de cette clause pénale. Il n'y a dès lors pas lieu à référé sur cette demande.

Sur la demande de délais de paiement

En l'absence de tout paiement depuis le mois d'août 2023 ce qui a conduit à l'aggravation de la dette, la défenderesse ne démontre pas être dans la capacité de respecter l'échéancier sollicité, l'augmentation de son chiffre d'affaires en 2022 qu'elle invoque au soutien de sa demande de délais, ne lui ayant pourtant pas permis d'honorer les échéances mensuelles au dernier trimestre 2023, élément de fait qui fragilise son argumentation.

Dès lors, sa demande de délais ne peut être que rejetée, sans qu'il ne soit nécessaire d'examiner sa bonne foi ni celle de la requérante.

Sur les demandes accessoires

Il n'apparaît pas inéquitable de condamner la défenderesse au paiement de la somme de 3 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Aucune considération d'équité ne justifie de faire droit à la demande de la requérante à l'encontre de l'intervenante volontaire.

Partie perdante, la défenderesse sera condamnée au paiement des dépens conformément aux dispositions de l'article 696 du même code, en ce non compris le coût d'une sommation qui n'est pas versée aux débats et qui n'est pas un dépens ni les frais d'exécution, dont le sort est régi par le code des procédures civiles d'exécution.


PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :

Déclarons la société PMC recevable en son intervention volontaire ;





Condamnons la SAS PARTOO à payer à la SCPI ACCES VALEUR PIERRE la somme de 1.205.376,25 euros à titre de provision à valoir sur la dette locative échue au 6 février 2024, terme de février 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 21 juillet 2023 sur la somme de 412.888,08€ ;

Ordonnons la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil ;

Rejetons la demande de délais de paiement ;

Disons n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Condamnons la SAS PARTOO à payer à la SCPI ACCES VALEUR PIERRE la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons le surplus des demandes formulées à ce titre ;

Condamnons la SAS PARTOO au paiement des dépens ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 3 avril 2024.

Le Greffier,Le Président,




Arnaud FUZATAnne-Charlotte MEIGNAN