Tribunal Judiciaire · Service des référés — 3 avril 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 24/51009 

N° Portalis 352J-W-B7I-C3Y2I

N° : 10

Assignation du :
26 janvier 2024

[1]

[1] 1 copie exécutoire
délivrée le :


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 03 avril 2024


par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Arnaud FUZAT, Greffier. 



DEMANDERESSE

La S.C.I. DU [Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 1]

représentée par Maître Jean-Michel AZOULAI de la SCP AZOULAI ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS - #P0007



DEFENDERESSE

La S.A.R.L. SPARKLY TEA
[Adresse 2]
[Localité 1]

non représentée 



DÉBATS

A l’audience du 1er mars 2024, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Arnaud FUZAT, Greffier, 






Nous, Président, après avoir entendu les conseils des parties représentées, avons rendu la décision suivante :

Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 25 juin 2019, la SCI DU [Adresse 2] a consenti à la société Aldiwan, aux droits de laquelle est venue la SARL SPARKLY TEA, un contrat de bail portant sur des locaux commerciaux situés [Adresse 2], moyennant le paiement d'un loyer annuel de 14.400 euros hors taxes et hors charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI DU [Adresse 2] a délivré au preneur, par acte d'huissier délivré le 17 novembre 2023, un commandement de payer la somme de 10.187,76€ au titre des loyers et du coût du commandement.

C'est dans ces conditions que se prévalant de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, la SCI DU [Adresse 2] a, par exploit délivré le 26 janvier 2024, fait citer la SARL SPARKLY TEA devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 18 décembre 2023,
- ordonner si besoin l’expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, outre la séquestration des biens laissés sur place,
- condamner la défenderesse au paiement de la somme provisionnelle de 10.187,76 €, montant du commandement, augmenté du loyer du 1er trimestre 2024 impayé, avec intérêt légal, le tout majoré de 2% par mois de retard,
- la condamner au paiement d'une indemnité d'occupation journalière sur la base du double du loyer de la dernière année de location, outre tous accessoires, à compter du 18 décembre 2023 jusqu'à libération des lieux,
- la condamner au paiement de la somme de 3000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.

A l'audience, la partie requérante maintient ses prétentions.

La défenderesse, bien régulièrement citée, n'a pas constitué avocat.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d’instance et aux notes d’audience.

MOTIFS

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L'article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

En l’espèce, l'article XIII du contrat de bail stipule qu’à défaut de paiement à son échéance d'un seul terme de loyer, des charges et remboursements divers, de toutes sommes qui en constituent l'accessoire, des frais de commandement, de sommation, de saisie et de poursuite, et un mois après un commandement de payer demeuré infructueux contenant l'intention du bailleur de se prévaloir de la clause, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer du 17 novembre 2023 vise la clause résolutoire stipulée au contrat de bail et la volonté du bailleur de s'en prévaloir, ainsi que les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce. Il précise le délai d'un mois pour en régulariser les causes et contient un décompte locatif permettant au locataire d'en contester éventuellement les termes.

La défenderesse, non constituée, ne justifie pas avoir régularisé les loyers impayés dans le même délai, de sorte que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit à la date du 18 décembre 2023 par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire.

En conséquence de la résiliation du bail, l’obligation de la défenderesse de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion.

Sur la provision

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis l’acquisition de la clause résolutoire le 18 décembre 2023, la défenderesse cause un préjudice au propriétaire, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

Ce préjudice sera réparé jusqu'au départ définitif du preneur par l'octroi d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant non sérieusement contestable du loyer et de la provision sur charges, majorée des taxes applicables jusqu'à libération des lieux.

En effet, si la partie requérante sollicite une indemnité d'occupation journalière équivalente au montant du double du loyer en application de l'article XIII du contrat de bail, cette clause peut s’analyser en une clause pénale et revêtir un caractère manifestement excessif, susceptible de modération, appréciation qui relève du seul juge du fond, hypothèse envisageable compte tenu du libellé de la clause et de la demande faite au titre d'une indemnité journalière. Dès lors, la majoration de l'indemnité d'occupation apparaît sérieusement contestable, tant en en son principe qu'en son montant.

Après déduction du coût du commandement de payer, recouvrable au titre des dépens (173,37€), la créance n'apparaît pas sérieusement contestable à la lecture du décompte, et la défenderesse sera condamnée au paiement d'une provision de 14.346,75 € au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus au 1er trimestre 2024 inclus, telle que formulée dans l'assignation (montant du commandement et échéance du mois de janvier 2024/comprendre trimestre 2024).

Enfin, le contrat de bail stipule que « A défaut de paiement à son échéance d'un seul terme de loyer ou de toute autre somme due à quelque titre que ce soit au Bailleur, lesdites sommes seront majorées d'un montant de 2% par mois de retard à compter du jour de réception de la mise en demeure par le PRENEUR (...) »

Cette clause n’apparaît pas manifestement abusive et il sera appliqué une majoration sur la somme principale de 2 % par mois de retard.

Sur le surplus des demandes

Il n'apparaît pas inéquitable de condamner la défenderesse à verser à la requérante la somme de 1300€ au titre de ses frais irrépétibles en vertu de l'article 700 du code de procédure civile.

Partie perdante, la défenderesse sera condamnée au paiement des dépens en vertu de l'article 696 du même code.


PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :

Constatons l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire à compter du 18 décembre 2023 ;

Disons que la SARL SPARKLY TEA devra libérer les locaux situés [Adresse 2] dans un délai d'un mois suivant la signification de la décision et, faute de l'avoir fait, ordonnons son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant, le concours de la force publique ;

Rappelons que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

Condamnons la SARL SPARKLY TEA à payer à la SCI DU [Adresse 2]  :
* à compter du 18 décembre 2023, une indemnité d'occupation provisionnelle équivalente au montant du loyer et des charges, majorée des taxes applicables, et ce, jusqu'à la libération effective des lieux,
* en conséquence et d'ores et déjà, la somme de 14.346,75 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus au 1er trimestre 2024 inclus avec intérêt légal, le tout étant majoré de 2% par mois de retard,
* la somme de 1300 euros au titre des frais irrépétibles ;
Disons n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Condamnons la SARL SPARKLY TEA au paiement des dépens ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 3 avril 2024.

Le Greffier,Le Président,




Arnaud FUZATAnne-Charlotte MEIGNAN