Tribunal Judiciaire · Service des référés — 3 avril 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 23/59079 

N° Portalis 352J-W-B7H-C3LFA

N° : 4

Assignation du :
27 novembre et 1er décembre 2023

[1]

[1] 2 copies exécutoires
délivrées le :


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 03 avril 2024


par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Arnaud FUZAT, Greffier. 


DEMANDERESSE

La SOCIETE CIVILE DU FORUM DES HALLES DE PARIS
[Adresse 3]
[Localité 5]

représentée par Maître Ali SAIDJI de la SCP SAIDJI & MOREAU, avocats au barreau de PARIS - #J076


DEFENDERESSES

La S.A.S. GOLDSONS
[Adresse 4]
[Localité 6]

représentée par Maître Stéphanie COHEN, avocat au barreau de PARIS - #B0069

La S.A.S. YA’ATS
[Adresse 2]
[Localité 7]

non représentée 


DÉBATS

A l’audience du 1er mars 2024, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Arnaud FUZAT, Greffier, 

Nous, Président, après avoir entendu les conseils des parties représentées, avons rendu la décision suivante :

EXPOSE DU LITIGE :

Aux termes d'un acte sous seing privé signé les 30 juin et 7 juillet 2022, la SOCIETE CIVILE DU FORUM DES HALLES DE PARIS a consenti à la société YA'ATS un contrat de bail commercial dérogatoire, non soumis au statut des baux commerciaux, portant sur un local n°X1 situé au niveau -3 NFO du Centre WESTFIELD FORUM DES HALLES, [Adresse 1], moyennant un loyer annuel de base de 80.520€ hors charges et taxes, ainsi qu'un loyer variable additionnel fixé à la différence positive entre 14% HT du chiffre d'affaires réalisé sur l'année civile et le loyer annuel de base HT.

Le 17 mars 2023, la société GOLDSONS s'est substituée à la société YA'ATS avec l'accord du bailleur, cette dernière restant garante et solidaire de la nouvelle société pendant toute la durée du bail selon les termes de l'avenant du même jour.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a délivré au preneur, le 29 septembre 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat de bail, pour une somme de 55.949,80 euros au titre des loyers et charges échus à cette date.

Se prévalant de la non régularisation des causes du commandement de payer et de l'acquisition de la clause résolutoire, la SOCIETE CIVILE DU FORUM DES HALLES DE PARIS a, par exploit délivré les 27 novembre et 1er décembre 2023, fait citer les SAS GOLDSONS et YA'ATS devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référés, aux fins de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire au 30 octobre 2023,
- ordonner l’expulsion de la défenderesse et celle de tous occupant de son chef des lieux loués avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte provisoire de 500€ par jour de retard suivant la signification de la décision pendant une durée de trois mois, outre la séquestration des biens laissés sur place,
- condamner par provision et solidairement les défenderesses au paiement de la somme de 81.073,33 € TTC au titre des loyers et charges dus au 8 novembre 2023, avec intérêts au taux légal l'an majoré de 500 poins de base (soit 5% l'an) à compter de la date d'envoi de chacune des mises en demeure et capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, 
- les condamner par provision et solidairement au paiement de la somme de 8107,33€ au titre de l'indemnité contractuelle forfaitaire de 10% sur la dette en principal, et celle de 12078€ au titre des premiers dommages et intérêts correspondant au montant du dépôt de garantie partiellement payé au bailleur,
- les condamner solidairement au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 12.078€ TTC à compter du 30 octobre 2023, charges et taxes en sus, jusqu'à libération des lieux, et passé le délai d'un an suivant l'acquisition de la clause résolutoire, indexée sur l'indice trimestriel des loyers commerciaux, publié par l'INSEE, l'indice de base retenu étant le dernier indice paru l'année précédant le jour de cette réactualisation,
- juger que toutes sommes payées postérieurement au 30 octobre 2023 s'imputeront sutr les indemnités d'occupation successives dues à compter de cette date,
- condamner solidairement les défenderesses au paiement d’une somme de 6000 euros à chacun des demandeurs sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A l'audience, la partie requérante maintient le bénéfice de son acte introductif d'instance et s'oppose à l'octroi de délais de paiement en l'absence de justificatifs probants relatifs à la situation de la défenderesse.

En réponse, la société GOLDSONS sollicite l'octroi des plus larges délais de paiement, faisant valoir qu'elle loue au bailleur plusieurs cellules au sein de centres commerciaux qui se sont avérés désaffectés, raison pour laquelle elle se trouve à ce jour en difficulté financière. Elle indique ne pas être en mesure de communiquer de document comptable en raison d'un hacking qu'a subi son expert-comptable, mais fait observer qu'elle n'a aucune dette fiscale ni sociale, de sorte qu'elle est en mesure d'apurer la dette.

La SAS YA'ATS, bien que régulièrement citée, n'a pas constitué avocat.

Conformément aux dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d’instance et aux notes d’audience.

MOTIFS

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Le juge des référés n'est toutefois pas tenu de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

En application de l’article L.145-5 du code de commerce, les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger au statut des baux commerciaux à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l'expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du statut des baux commerciaux pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

Le bail dérogatoire est soumis au droit commun du bail et à la convention des parties compte tenu du caractère supplétif du droit commun.

En vertu de l'article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l'article 1304 du même code, la condition résolutoire est celle qui, lorsqu’elle s’accomplit, entraîne l'anéantissement de l’obligation et qui remet les choses au même état que si l’obligation n’avait pas existé.

En l’espèce, l'article 26-1 du contrat de bail stipule qu'à défaut de paiement à son échéance d'un seul terme de loyer, fraction de terme ou rappel de loyer, dépôt de garantie ou fonds de roulement ou leurs compléments, charges, accessoires ou pénalités, charges de fonds Marketing, reconstitution du dépôt de garantie et/ou son complément, le bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur un mois après la délivrance d'un commandement demeuré infructueux.

Le commandement de payer du 29 septembre 2023 contient déclaration de la part du bailleur de son intention d'user du bénéfice de la clause résolutoire, reprend la clause résolutoire et informe le preneur du délai d'un mois pour régulariser les causes du commandement. Il comprend un décompte des sommes dues permettant au locataire d'identifier clairement les obligations à sa charge.

Il n'est pas contesté que le preneur n'a pas régularisé les causes du commandement dans le délai d'un mois, de sorte que la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit depuis le 30 octobre 2023.

En conséquence de la résiliation du bail, l’obligation de la défenderesse de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion. En revanche, le concours de la force publique est suffisamment comminatoire pour contraindre la défenderesse à quitter les lieux, de sorte qu'il n'y a pas lieu d'ordonner d'astreinte.

En effet, la défenderesse ne produit aucun élément permettant de démontrer qu'elle serait en mesure d'apurer sa dette dans le délai prévu par l'article 1343-5 du code civil, alors en outre qu'aucun paiement n'a été repris depuis plusieurs mois et que le relevé bancaire communiqué est tronqué et déficitaire. Dès lors, la demande sera rejetée.

Sur la provision

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier.

En outre, l'article 1728 du même code rappelle que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Le contrat de bail stipule en première page que le bail est conclu par la société YA'ATS, avec faculté de substitution au profit d'une société en cours de constitution à condition que « la société YA'ATS reste garante et solidaire de la société en cours de constitution pendant toute la durée du bail, répondant ainsi solidairement du paiement de toutes les sommes dues au titre du bail et notamment des loyers, des indemnités d'occupation, des charges et de leurs accessoires ».

L'avenant de substitution, signé par le bailleur, l'ancien et le nouveau preneur prévoit également la solidarité et reprend la clause de solidarité stipulée plus haut.

Il s'ensuit que les défenderesses sont tenues solidairement au paiement de toutes sommes échues au titre du contrat de bail, ainsi qu'au paiement des indemnités d'occupation.

En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis l’acquisition de la clause résolutoire le 30 octobre 2023, la défenderesse cause un préjudice au propriétaire, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

Ce préjudice sera réparé jusqu'au départ définitif du preneur par l'octroi d'une indemnité d'occupation provisionnelle équivalente au montant non sérieusement contestable du loyer, des charges et des taxes applicables. Il sera fait droit à la clause d'indexation, mais il ne sera pas statué sur la prétention aux fins de juger de l'imputation des paiements, cette prétention ne revêtant pas les caractères de la demande au sens de l'article 4 du code de procédure civile.

Si l'article 26.2.4 du contrat de bail stipule qu'en cas de résiliation du bail, le preneur sera redevable d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer majoré de 50%, cette stipulation est susceptible de s'analyser, au contraire de ce que soutient la requérante, en une clause pénale, susceptible d’être modérée ou supprimée par le juge du fond, hypothèse envisageable en l'espèce compte tenu du montant envisagé et du cumul des clauses sollicitées à l'instance.

Plus précisément, compte tenu du montant élevé des sanctions cumulées par les clauses relatives à la majoration de l'indemnité d'occupation, à la conservation du dépôt de garantie et à la clause pénale de 10% des sommes dues, toutes trois sollicitées dans la présente instance, il ne saurait être fait droit à aucune de ces demandes, l'application de l'ensemble de ces clauses cumulativement pouvant revêtir un caractère manifestement excessif au sens de l'article 1231-5 du code civil, dont l'appréciation ne relève pas du juge des référés. Il n'y a pas lieu à référé sur ces demandes pour cette raison.

Le décompte n'est pas contesté par la défenderesse et n'apparaît pas sérieusement contestable, de sorte qu'il y a lieu d'allouer à la requérante la somme de 81.073,33€ à titre de provision à valoir sur la dette locative échue au 8 novembre 2023, 4ème trimestre 2023 inclus.

L'article 8 du titre II du contrat de bail stipule qu'à défaut de paiement d'une somme exigible à sa date d'échéance, celle-ci sera productive d'un intérêt au taux d'intérêt légal majoré de 500 points de base (soit 5% l'an), sous réserve de l'envoi d'une lettre recommandée avec accusé de réception adressée au preneur et restée infructueuse en tout ou partie. Il est prévu également la capitalisation des intérêts.

Cette majoration n'étant pas manifestement excessive compte tenu des dispositions de l'article L.313-3 du code monétaire et financier, il y sera fait droit uniquement à l'égard de la société GOLDSONS, aucune mise en demeure à l'encontre de la société YA'ATS n'étant justifiée. Les modalités du départ des intérêts seront précisées dans le dispositif.

Sur les demandes accessoires

Succombant à l'instance, les défenderesses seront condamnées in solidum, au paiement des dépens en vertu de l'article 696 du code de procédure civile, la solidarité ne s'étendant pas aux frais de procédure selon les termes du contrat de bail.

Il n'apparaît pas inéquitable de condamner in solidum les défenderesses au paiement de la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du même code.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à compter du 30 octobre 2023 ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux, l’expulsion de la SAS GOLDSONS et de tout occupant de son chef du local n°X1 situé au niveau -3 [Adresse 1] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Rappelons que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

Rejetons la demande d'astreinte et la demande de délais de paiement ;

Condamnons solidairement la SAS GOLDSONS et la SAS YA'ATS à payer à la SOCIETE CIVILE DU FORUM DES HALLES DE PARIS la somme de 81.073,33 euros à titre de provision à valoir sur la dette locative échue au 8 novembre 2023, 4ème trimestre 2023 inclus, avec, uniquement pour la société GOLDSONS, intérêts au taux légal majoré de 500 points de base sur la somme de 30.548,33€ à compter du 7 juillet 2023 et sur la somme de 55.949,80€ à compter du 29 septembre 2023,

Ordonnons la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil ;

Condamnons solidairement la SAS GOLDSONS et la SAS YA'ATS à payer à la SOCIETE CIVILE DU FORUM DES HALLES DE PARIS, à compter du 30 octobre 2023, une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle équivalente au montant du dernier loyer, charges et taxes en sus jusqu'à la libération effective des lieux, indexée à compter du 30 octobre 2024, sur l'indice trimestriel des loyers commerciaux, publié par l'INSEE, l'indice de base étant le dernier indice paru à la date de l'acquisition de la clause résolutoire,

Condamnons in solidum la SAS GOLDSONS et la SAS YA'ATS à payer à la SOCIETE CIVILE DU FORUM DES HALLES DE PARIS la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Disons n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Condamnons in solidum la SAS GOLDSONS et la SAS YA'ATS aux entiers dépens ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à Paris le 3 avril 2024.

Le Greffier,Le Président,




Arnaud FUZATAnne-Charlotte MEIGNAN