Tribunal Judiciaire · Service des référés — 3 avril 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 23/58969

N° Portalis 352J-W-B7H-C3LEV

N° : 3

Assignation du :
24 novembre 2023

[1]

[1] 2 copies exécutoires
délivrées le :


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 03 avril 2024


par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Arnaud FUZAT, Greffier. 



DEMANDERESSE

La S.C.I. VOLTAIRE PYRENÉES
[Adresse 1]
[Localité 3]

représentée par Maître Pascale BIKARD, avocat au barreau de PARIS - #D1890



DEFENDERESSE

La S.A.S.U. NAIL COUTURE ADS
[Adresse 2]
[Localité 4]

représentée par Maître Charline BROSSE, avocat au barreau de PARIS - #D1769



DÉBATS

A l’audience du 1er mars 2024, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Arnaud FUZAT, Greffier, 





Nous, Président, après avoir entendu les conseils des parties représentées, avons rendu la décision suivante :

Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 8 novembre 2018, la SCI VOLTAIRE PYRENEES a consenti à Madame [H] [W] un contrat de bail portant sur des locaux à usage commercial situés [Adresse 2], moyennant le paiement d'un loyer annuel en principal de 26.400 euros hors charges et hors taxes.

Suivant avenant au contrat de bail signé le 1er mars 2019, la société NAIL COUTURE [Localité 5] s'est substituée à Madame [W] en qualité de locataire. Puis, le 10 novembre 2021, le fonds de commerce dont le droit au bail a été cédé à la société NAIL COUTURE ADS.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a délivré au preneur, le 13 octobre 2023, un commandement de payer la somme de 13.843,98 euros échue à cette date.

Se prévalant de la non régularisation des causes du commandement de payer, la SCI VOLTAIRE PYRENEES a, par exploit délivré le 27 novembre 2023, fait citer la SASU NAIL COUTURE ADS devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef sans délai avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 50€ par jour de retard passé le délai de quinze jours suivant la décision, outre la séquestration des meubles conformément à la loi,
- condamner la partie défenderesse à leur payer à titre provisionnel la somme de 13.658,41 euros au titre des loyers impayés avec intérêts légal à compter du 13 octobre 2023,
- la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation trimestrielle égale à la somme de 9339,20€ TVA en sus, à compter du 1er janvier 2024 jusqu’à complète libération des lieux,
- la condamner au paiement de la somme de 2500€ provisionnelle au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens dont le coût du commandement.

A l'audience de renvoi du 1er mars 2024, les parties s'accordent sur une dette locative de 22.967,17€ et sur l'octroi de délais de paiement sur douze mois pendant lesquels les paiements des loyers courants pourront être effectués par mois et non par trimestre, suspensifs de la clause résolutoire.

A titre subsidiaire et si l'acquisition de la clause résolutoire était constatée, la défenderesse sollicite la réduction de la clause de conservation du dépôt de garantie à 1€ symbolique, la réduction de la dette locative à la somme de 15.773,17€ après déduction du montant du dépôt de garantie, et la limitation du paiement de l'indemnité d'occupation à 90% du dernier loyer contractuel jusqu'à libération des lieux.

Conformément aux dispositions de l'article 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'assignation, aux écritures visées à l'audience ainsi qu’aux notes d’audience.

MOTIFS

Sur la provision

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Il résulte du décompte non contesté par la défenderesse et de l'accord des parties que la provision au titre des loyers et charges échus au 26 février 2024, premier trimestre 2024 inclus, doit être fixée à la somme de 22.967,17 euros, à laquelle la défenderesse sera condamnée à titre provisionnel avec intérêts au taux légal à compter du 13 octobre 2023 sur la somme de 13.658,41€.

Sur la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Le juge des référés n'est toutefois pas tenu de caractériser l'urgence pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L'article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

En l’espèce, l'article 15 du contrat de bail stipule qu’à défaut de paiement de toutes sommes dues en vertu du bail, notamment le loyer et les sommes qui en constituent l'accessoire, tel que charges, TVA, CRL, frais de poursuite, y compris la totalité des droits proportionnels, intérêts, rappels de loyer, à leur échéance, le bail sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux.

Il résulte du décompte non contesté par la défenderesse que les causes du commandement de payer n’ont pas été régularisées dans le délai d’un mois, de sorte que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire.

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Il sera fait droit à la demande de délais de paiement, compte tenu de l'accord des parties, délais de nature à suspendre les effets de la clause résolutoire.

A défaut de respecter les délais de paiement, la clause résolutoire sera acquise et la défenderesse, tenue de quitter les lieux. Il n'y a pas lieu d'assortir la décision d'expulsion d'une astreinte, le concours de la force publique étant suffisamment comminatoire pour contraindre le locataire à quitter volontairement les lieux.

En cas de non respect des délais de paiement, la défenderesse sera également redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle à titre provisionnel, qu’il convient de fixer à une somme égale au montant non sérieusement contestable du loyer, des charges et taxes en cours, et ce jusqu’à libération des lieux.

En effet, si le contrat de bail stipule qu'en cas de résiliation du bail, le preneur sera redevable d'une indemnité d'occupation égale à 130% du montant du loyer, cette stipulation s'analyse en une clause pénale, susceptible d’être modérée ou supprimée par le juge du fond. Dès lors, cette demande sera écartée comme étant sérieusement contestable en ses principe et quantum.

Il sera ajouté que compte tenu du montant élevé des sanctions cumulées par les clauses relatives à la majoration de l'indemnité d'occupation et à la conservation du dépôt de garantie, toutes deux sollicitées dans la présente instance (si la demande de conservation du dépôt de garantie n'est pas reprise dans le dispositif des écritures, il y a été répondu par la défenderesse), il ne saurait être fait droit à aucune de ces demandes, l'application de l'ensemble de ces clauses cumulativement pouvant revêtir un caractère manifestement excessif au sens de l'article 1231-5 du code civil, dont l'appréciation ne relève pas du juge des référés.

Enfin, dans la mesure où l'acquisition de la clause résolutoire n'est pas constatée, le président n'est pas tenu par les limites des prétentions subsidiaires de la défenderesse.

Sur le surplus des demandes

En application des dispositions de l’article 696 du même code, succombant à l’instance, la partie défenderesse sera condamnée au paiement des dépens. Il n'apparaît pas inéquitable d'accorder à la requérante une indemnité de procédure à hauteur de 800 euros, en vertu de l'article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés ;

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies ;

Condamnons la SASU NAIL COUTURE ADS à verser à la SCI VOLTAIRE PYRENEES la somme de 22.967,17 euros à titre de provision à valoir sur la dette locative échue au 26 février 2024, premier trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 13 octobre 2023 sur la somme de 13.658,41€ ;

L’autorisons à se libérer de cette dette en douze mensualités égales, en sus du loyer et des charges courants, le premier versement devant être effectué au plus tard le 5 mars 2024, puis le 5 de chaque mois et à défaut de respect volontaire de ces dispositions, au plus tard le 1er jour du mois suivant la signification de la présente ordonnance, puis le 1er de chaque mois et tout paiement étant imputé en priorité sur les loyers et charges en cours, sauf meilleur accord des parties ;

L'autorisons pendant les délais accordés à régler les échéances courantes par mensualité ;

Suspendons pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti à la SASU NAIL COUTURE ADS portant sur des locaux situés [Adresse 2] ;

Autorisons en ce cas l'expulsion de la SASU NAIL COUTURE ADS et celle de tous occupants de son chef des lieux précités, et disons qu'à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique ;

Rappelons que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Rejetons la demande d'astreinte ;

Condamnons en ce cas la SASU NAIL COUTURE ADS à payer à la SCI VOLTAIRE PYRENEES une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer, majoré des charges et taxes, et ce à compter du non respect des délais de paiement jusqu'à libération effective des lieux,

Disons n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Condamnons la SASU NAIL COUTURE ADS à verser à la SCI VOLTAIRE PYRENEES la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles ;

Condamnons la SASU NAIL COUTURE ADS au paiement des dépens, dont le coût du commandement de payer ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 3 avril 2024.

Le Greffier,Le Président,


Arnaud FUZATAnne-Charlotte MEIGNAN