Cour d'Appel · Chambre 1-8 — 3 avril 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT AU FOND 

DU 03 AVRIL 2024



N° 2024/ 165







N° RG 21/11497



N° Portalis DBVB-V-B7F-BH4QI







[V] [O]





C/

Syndicat des copropriétaires de l'immeuble

[Adresse 5]































Copie exécutoire délivrée le : 





à : 



Me Etienne DE VILLEPIN





Me Philippe HAGE



















Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal Judiciaire d'AIX-EN-PROVENCE en date du 06 Juillet 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 19/04825.





APPELANT



Monsieur [V] [O]

né le 23 Mars 1945 à [Localité 3] (84), demeurant [Adresse 1] [Localité 2]



représenté par Me Etienne DE VILLEPIN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substitué par Me Alexandra BEAUX, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE





INTIME



Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] sis à [Localité 2][Adresse 1]

représenté par son syndic en exercice la SAS CG IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 4] [Localité 2], pris en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège



représenté par Me Philippe HAGE, membre de la SCP CABINET ROBERT & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE







*-*-*-*-*



COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 Février 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Philippe COULANGE, Président, chargé du rapport.





Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller







Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.





Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Avril 2024.





ARRÊT



Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Avril 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





***



Monsieur [V] [O] est propriétaire des lots n°10, 15, 30 et 34 au sein de l'immeuble en copropriété [Adresse 5] sis [Adresse 1] ' [Localité 2]. 



Le Syndicat des copropriétaires (SDC) [Adresse 5], lors de l'assemblée générale de copropriétaires du 18 juin 2019, a adopté trois résolutions transférant des charges communes générales sur les frais d'entretiens de la voie d'accès (FEVA) sans que Monsieur [O] soit présent ni représenté. 



Par acte de commissaire de justice du 14 août 2019, Monsieur [O] a fait assigner le SDC [Adresse 5] au fins d'obtenir l'annulation des résolutions n°4, 5 et 6 de l'assemblée générale du 18 juin 2019, d'ordonner le remboursement de la somme de 889,53 euros avec intérêts au taux légal à compter du 13 mars 2019, de dire qu'il ne sera pas tenu de contribuer au titre des charges de copropriété au paiement de cette somme, d'ordonner le paiement par le SDC d'une indemnité de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, et de mettre les dépens à la charge du SDC. 



Par jugement rendu le 06 juillet 2021, le Tribunal Judiciaire d'AIX-EN-PROVENCE a débouté Monsieur [O] de l'ensemble de ses demandes et l'a condamné aux dépens. 



Par déclaration au greffe en date du 28 juillet 2021, Monsieur [O] a interjeté appel de cette décision. Il demande à la Cour de réformer le jugement entrepris et de fixer, pour l'année 2018, le montant des FEVA à la somme de 2.112,80 euros et le montant des charges communes générales à la somme de 15.573,32 euros et, subsidiairement, de fixer pour l'année 2018 le montant des FEVA à la somme de 3.382,61 euros et le montant des charges communes générales à la somme de 14.303,51 euros. 

En outre, Monsieur [O] demande à la Cour d'annuler la résolution n°4 de l'assemblée générale du 18 juin 2019 du SDC [Adresse 5], d'ordonner le remboursement de la somme de 889,53 euros avec intérêts au taux légal à compter du 13 mars 2019 ' ou subsidiairement le remboursement de la somme de 793,52 euros -, d'ordonner le paiement par le SDC d'une indemnité de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et de deux indemnités de 2.000 et 3.000 euros pour résistance abusive et frais irrépétibles, outre les dépens distraits au profit de Maître de VILLEPIN sur son affirmation de droit. 



A l'appui de son recours, Monsieur [O] fait valoir : 


que chaque copropriétaire dispose d'autant de voix qu'il possède de parties communes générales mais que, lorsque les questions débattues sont relatives aux charges communes spéciales, seuls participent au vote ceux à qui incombent ces charges ; 

que ne peuvent être inclus dans les FEVA que les charges correspondant aux frais d'entretien des « locaux poubelle et rangement » et de la voie d'accès de l'immeuble d'un montant respectif de 1.705,80 euros et de 407 euros, soit de 2.112,80 euros ; 

que le montant des charges communes générales qui concernent tous les autres frais n'est donc pas de 3.809,60 mais de 15.573,32 euros ;

qu'il ne peut être tenu de participer aux charges communes puisque le SDC doit en récupérer le montant sur les copropriétaires qui ont bénéficié indûment d'une minoration correspondante de leurs propres charges. 




Le SDC [Adresse 5] conclut à la confirmation du jugement entrepris et demande à la Cour en outre de fixer le montant des charges relatives aux FEVA à la somme de 3.382,16 euros, de débouter Monsieur [O] de ses autres demandes et de le condamner à la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens de première instance et d'appel.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 5 février 2024. 





MOTIFS DE LA DECISION



 Attendu que selon le règlement de copropriété établi le 30 mai 1984 et son état descriptif de division, la quote-part attachée à la propriété exclusive des parties communes est exprimée en 4.093èmes de la propriété du sol et 1.789èmes des frais d'entretien des voies d'accès ; 

Que les charges générales sont définies par l'article 41 dudit règlement comme comprenant :

« 5° Les frais d'entretien, de réparation et de réfection : 


des voies de circulation à l'intérieur de l'ensemble immobilier, y compris les allées, passages et dégagements, ainsi que de leurs équipements, local poubelle, local rangement, 

de toutes les canalisations communes et réseaux divers jusqu'à leur point de pénétration dans chacun des bâtiments


6° Les frais d'éclairage des voies de circulation intérieure pour la conservation et l'entretien des installations, services et équipements communs ci-dessus énumérés, existants ou qui seront créés par la suite, tels que : tennis, piscine, espaces verts, ' » ; 

Qu'en l'espèce, Monsieur [O] conteste la régularité de la résolution n°4 de l'assemblée générale de copropriétaires 18 juin 2019 en ce que les comptes approuvés par les copropriétaires intègrent à tort dans les frais d'entretien de la voie d'accès répartis en 1.789 tantièmes des charges qui relèvent des charges communes générales à tous les bâtiments répartis en 4.093 tantièmes, ce qui lui serait défavorable et contradictoire au règlement de copropriété ; 

Que le procès-verbal de cette assemblée générale indique qu'ont été approuvés à l'unanimité des présents et représentés les comptes du SDC dont le montant des dépenses arrêté au 31 décembre 2018 est de 36.043,17 euros ; 

Que l'état des dépenses de l'année 2018 fait apparaître que les charges communes générales sont d'un total de 3.809,60 euros et que les frais d'entretien de la voie d'accès sont d'un total de 13.876,52 euros, composés de l'eau d'arrosage, de l'éclairage extérieur, du téléphone du portail, de l'entretien des containers, du curage relevage, de l'entretien des espaces verts, de l'entretien du portail, du remplacement d'une lampe et d'autres divers travaux ; 

Qu'il résulte des éléments précédemment évoqués que seuls peuvent être inclus dans les frais d'entretien de la voie d'accès les frais d'entretien des containers s'élevant à 1.705,80 euros, le remplacement de la lampe s'élevant à 218,35 euros et les travaux qui concernent la plaque signalant le [Adresse 1] s'élevant à la somme de 407 euros ; 

Que le reste des frais énoncés devaient être exclus des frais d'entretien de la voie d'accès ; 

Que, pour l'année 2018, les charges relatives aux frais d'entretien de la voie d'accès doivent ainsi être fixées à la somme de 2.331,15 euros, par voie de réformation du jugement dont appel en ce qu'il a fixé ces frais à la somme de 3.382,61 euros, et que le montant des charges communes générales doit être fixé à la somme de 15.354,97 euros ; 

Qu'il y a par conséquent lieu d'annuler la résolution n°4 de l'assemblée générale du 18 juin 2019 approuvant les comptes du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2018 ;

Qu'il résulte en outre de cette erreur de répartition que le SDC [Adresse 5] a eu un trop-perçu de charges ; 

Qu'en effet, Monsieur [O] dispose de 219 / 4.093 tantièmes des charges communes générales et de 231 / 1.789 tantièmes des frais d'entretien de la voie d'accès ; 

Que celui-ci était donc redevable de la somme de 821,58 euros au titre des charges communes générales pour l'année 2018, et non pas de 203,84 euros, et qu'il était redevable de la somme de 301 euros au titre des frais d'entretien de la voie d'accès pour l'année 2018, et non pas de 1.791,77 euros, de sorte que le SDC a un trop-perçu de 873,53 euros ; 

Qu'étant à jour de l'ensemble des charges qui lui incombent, il y a lieu de condamner le SDC [Adresse 5] à rembourser à Monsieur [O] la somme de 873,53 euros au titre d'un trop-perçu dû à une erreur de répartition des charges de copropriété, par voie d'infirmation du jugement dont appel ; 



Attendu que Monsieur [O] forme une demande indemnitaire pour résistance abusive à l'encontre du SDC [Adresse 5] ; 

Que le SDC [Adresse 5] a effectivement commis une faute dans la classification et la répartition des charges ; 

Qu'il en résulte que Monsieur [O] a été contraint d'avancer des charges indues et d'engager des procédures judiciaires, lui causant un préjudice certain, direct et personnel ; 

Qu'il convient donc de condamner le SDC [Adresse 5] à payer à Monsieur [O] la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, par voie d'infirmation du jugement dont appel ; 



Attendu qu'il sera alloué à Monsieur [O] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; 



Attendu que le SDC [Adresse 5], qui succombe, supportera les dépens de première instance et d'appel ; 



PAR CES MOTIFS 

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,



INFIRME le jugement rendu le 6 juillet 2021 par le Tribunal Judiciaire d'AIX-EN-PROVENCE ; 



Statuant à nouveau et y ajoutant, 



FIXE pour l'année 2018 à la somme de 2.331,15 euros les frais d'entretien de la voie d'accès et à la somme de 15.354,97 euros les charges communes générales ; 



ANNULE la résolution n°4 de l'assemblée générale des copropriétaires du 18 juin 2019 portant approbation des comptes du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2018 ; 



CONDAMNE le SDC [Adresse 5] à rembourser à Monsieur [O] la somme de 873,53 euros au titre d'un trop-perçu dû une erreur de répartition des charges ; 



CONDAMNE le SDC [Adresse 5] à payer à Monsieur [O] la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ; 



REJETTE toutes autres demandes ; 



DIT qu'en application de l'article 10-1 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965, Monsieur [O] sera dispensé de toute participation à la dépense commune au titre des dommages et intérêts et des frais de procédure ; 



CONDAMNE le SDC [Adresse 5] à payer à Monsieur [O] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; 



CONDAMNE le SDC [Adresse 5] aux dépens de première instance et d'appel distraits au profit de Maître de VILLEPIN sur son affirmation de droit. 



LA GREFFIERE LE PRESIDENT