Cour d'Appel · Chambre 1-8 — 3 avril 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT AU FOND 

DU 03 AVRIL 2024



N° 2024/ 168









N° RG 22/00300 



N° Portalis DBVB-V-B7G-BIUZV







[P] [U]



[O] [N] épouse [U]





C/



S.A. UNICIL































Copie exécutoire délivrée le : 





à : 



Me Aurélien LEROUX



Me Paul GUEDJ





















Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal judiciaire (Pôle de proximité) d'AUBAGNE en date du 10 Décembre 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 1121000155.





APPELANTS



Monsieur [P] [U]

né le 09 Septembre 1980 à [Localité 5] (57), demeurant [Adresse 4]



Madame [O] [N] épouse [U]

née le 29 Mai 1983 à [Localité 3] (33), demeurant [Adresse 4]



représentés et plaidant par Me Aurélien LEROUX, avocat au barreau de MARSEILLE





INTIMEE



S.A. UNICIL

poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié ès qualité au siège social sis [Adresse 1]



représentée par Me Paul GUEDJ, membre de la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Eliette SANGUINETTI, avocat au barreau de MARSEILLE







*-*-*-*-*



COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 Février 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Philippe COULANGE, Président, chargé du rapport.





Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller





Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.





Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Avril 2024.







ARRÊT



Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Avril 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





***



Par acte sous seing privé en date du 1er février 2018, la SA UNICIL a consenti un bail d'habitation aux époux [U] pour un logement de type 3 situé au 4ème étage d'un immeuble sis [Adresse 2]. 



A leur entrée dans les lieux, Monsieur et Madame [U] ont recensés certains désordres, des effritements de peinture, la présence d'humidité, de la moisissure. 

Ils ont sollicité la venue d'un expert et ont adressé une mise en demeure à la SA UNICIL de les indemniser à hauteur de leur préjudice, sans effet. 



Par acte de commissaire de justice du 09 avril 2021, les époux [U] ont fait assigner la SA UNICIL aux fins d'obtenir sa condamnation au paiement d'une indemnité de 5.024 euros en réparation du trouble de jouissance, au paiement d'une indemnité de 2.500 euros pour résistance abusive et à la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens de la procédure. 



Par jugement rendu le 10 décembre 2021, le Tribunal de proximité d'AUBAGNE a débouté les époux [U] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions comme étant infondées et les a condamnés à payer à la SA UNICIL la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens. 



Par déclaration au greffe en date du 09 janvier 2022, Monsieur et Madame [U] ont interjeté appel de cette décision. 





Ils demandent à la Cour d'infirmer le jugement entrepris et de condamner la SA UNICIL à leur verser les sommes de 5.024 euros à titre de dommages et intérêts pour le trouble de jouissance, de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts pour la résistance abusive et de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. 



A l'appui de leur recours, les époux [U] font valoir : 


que le bailleur est tenu d'assurer la sécurité de ses locataires en leur délivrant un logement décent ; 

qu'ils ont dû accepté d'intégrer les lieux en dépit du sinistre qui leur avait été indiqué car aucun autre logement social n'était disponible ; 

que le taux d'humidité relevé par l'expert et les infiltrations constatées rendent le logement indécent. 




La SA UNICIL conclut à la confirmation du jugement entrepris, et ce faisant, demande à la Cour de débouter les époux [U] de leurs demandes et de les condamner à la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens distraits au profit de la SCP COHEN GUEDJ ' MONTERO ' DAVAL GUEDJ sur son affirmation de droit.



L'ordonnance de clôture a été rendue 5 février 2024. 





MOTIFS DE LA DECISION 



Attendu qu'aux termes de l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation ;

Qu'il est, en outre, obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement, d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ; 

Qu'il résulte des dispositions de l'article 7 de la loi précitée que le locataire est, quant à lui, obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, d'user paisiblement des locaux loués, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat et de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations et l'ensemble des réparations locatives ; 

Que l'article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent précise qu'un logement décent doit, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires, être en bon état d'entretien et de solidité, et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau ; 



Que les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires doivent assurer la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation ; 

Que le logement doit être protégé contre les infiltrations d'air parasites, les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés devant présenter une étanchéité à l'air suffisante ; 

Que la nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne doivent pas présenter de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

Que le logement doit permettre une aération suffisante, grâce à des dispositifs d'ouverture et d'éventuels dispositifs de ventilation des logements en bon état, et à un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ; 

Qu'en l'espèce, seule la SA UNICIL produit aux débats l'état d'entrée dans les lieux des époux [U] qui, en raison de son illisibilité et en application de l'article 1731 du Code civil, sont présumés les avoir reçus en bon état de réparations locatives, ce qui n'est pas contesté ; 

Qu'en effet, les consorts [U] indiquent qu'ils n'ont découvert que plus tard la survenance de ruissèlements et d'humidité rendant le bien indécent ; 

Qu'une lettre écrite à l'attention de la SA UNICIL par Monsieur [U] fait apparaître qu'une semaine avait de rentrer dans les lieux loués, un dégât des eaux a été porté à sa connaissance et que lui et son épouse décidaient d'accepter tout de même l'appartement n'ayant pas le choix puisque toutes leurs affaires étaient dans des cartons ; 

Qu'aucun élément ne tend à démontrer que les époux [U] n'avaient d'autre choix que celui d'accepter l'appartement litigieux car aucun autre logement social n'était disponible, contrairement à ce qu'ils prétendent dans leurs écritures ; 

Qu'il résulte des pièces versées aux débats que des travaux de réfection ont été commandés dès le 22 décembre 2017 et ont été réalisés entre le 15 janvier 2018 et le 11 octobre 2018, par prestations successives, notamment pour faire suite à ce dégât des eaux ; 

Qu'un rapport d'expertise contradictoire établi après une visite du logement en présence de Monsieur [U] et d'un représentant de la SA UNICIL le 07 juin 2018, indique qu'en l'état le logement loué ne répond pas aux critères d'un logement décent, qu'il n'a pas été délivré en état d'usage par le bailleur et que les locataires subissent un préjudice d'habitabilité ; 

Que pour autant, les conditions générales du contrat de location conclu entre les parties le 1er février 2018 prévoient que le preneur déclare avoir une parfaite connaissance des lieux loués qu'il prend dans leur état tel que décrit dans le constat des lieux établi contradictoirement ; 

Qu'après la signature de l'état des lieux établi à la prise de possession du logement, le preneur ne pourra plus formuler de réserves sauf pendant le premier mois de chauffe et uniquement sur les éléments de chauffage ; 

Qu'enfin, les réparations urgentes et nécessaires réalisées par le bailleur ne peuvent donner lieu à réparation des locataires ; 

Qu'au vu de l'ensemble des éléments précédents, il ne peut être fait droit aux demandes indemnitaires des consorts [U] pour trouble de jouissance ; 







Qu'il y a donc lieu de confirmer le jugement rendu le 10 décembre 2021 par le Tribunal de proximité d'AUBAGNE en ce qu'il a débouté les consorts [U] de l'intégralité de leurs demandes comme étant infondées ;



Attendu qu'en application des dispositions de l'article 1231-1 du Code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages-intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure ; 

Que l'octroi de dommages et intérêts nécessite la démonstration d'un manquement contractuel constitutif d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre les deux ; 

Qu'il a été démontré que la SA UNICIL a fait réaliser les travaux nécessaires à la réfection du logement loué et a mis à disposition des locataires un déshumidicateur et ce, dès la survenance du dégât des eaux puis en avril, en juillet et encore en octobre 2018 ;

Qu'il ne résulte pas des éléments apportés par les locataires que la SA UNICIL aurait fait preuve d'une résistance abusive pour remédier aux désordres constatés ; 

Qu'il y a donc lieu de confirmer le jugement rendu le 10 décembre 2021 par le Tribunal de proximité d'AUBAGNE également en ce qu'il a rejeté la demande d'allocation d'une somme à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ; 



Attendu qu'il sera alloué à la SA UNICIL, qui a dû engager des frais irrépétibles pour défendre ses intérêts en justice, la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;



Attendu que les époux [U] qui succombent, supporteront les dépens d'appel ; 



PAR CES MOTIFS 



La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,





CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 10 décembre 2021 par le Tribunal de proximité d'AUBAGNE ; 



Y ajoutant, 



CONDAMNE Monsieur [P] [U] et Madame [O] [U] à payer à la SA UNICIL la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; 





LES CONDAMNE aux dépens d'appel distraits au profit de la SCP COHEN GUEDJ ' MONTERO ' DAVAL GUEDJ sur son affirmation de droit.



LA GREFFIERE LE PRESIDENT