Cour d'Appel · Chambre 1-8 — 3 avril 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT AU FOND 

DU 03 AVRIL 2024



N° 2024/ 170







N° RG 22/00893



N° Portalis DBVB-V-B7G-BIXAA







Syndicat des copropriétaires

[Adresse 1]



C/



S.C.I. SM 26



























Copie exécutoire délivrée le :





à : 



Me Dominique

DI COSTANZO

























Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal Judiciaire (Pôle de proximité) de MARSEILLE en date du 23 Novembre 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/02911.





APPELANTE



Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] sis à [Localité 3]

représenté par son syndic en exercice la SARL IMMOBILIERE TARIOT, prise en la personne de son représentant légal y domicilié en cette qualité audit siège



représentée par Me Dominique DI COSTANZO, avocat au barreau de MARSEILLE





INTIMEE



S.C.I. SM 26

prise en la personne de son représentant légal en y domicilié en cette qualité au siège social sis demeurant [Adresse 2]



Assignation portant signification de la DA à personne habilité le 25/03/2022



défaillante





*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 Février 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Philippe COULANGE, Président, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller



Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Avril 2024.





ARRÊT



Réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Avril 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



La SCI SM26 est copropriétaire au sein de l'immeuble en copropriété sis [Adresse 1].



Débitrice d'un arriéré de charges de copropriété, un commandement de payer lui a été adressé par le Syndicat des copropriétaires ( SDC ) de l'immeuble situé [Adresse 1], sans effet.



Suivant acte de commissaire de justice du 16 juillet 2020, le SDC [Adresse 1] a fait assigner la SCI SM26 aux fins de solliciter sa condamnation au paiement des sommes de 9.034,25 euros avec intérêts au taux légal, de 300 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et de 800 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens et les frais d'exécution forcée. 



Par jugement rendu le 23 novembre 2021, le Tribunal Judiciaire de MARSEILLE a condamné la SCI SM26 à payer au SDC [Adresse 1] les sommes de 2.956 euros au titre des charges impayées sur les années 2017, 2018, 2019 et 2020 et de 233,24 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance, assorties des intérêts au taux légal à compter du présent jugement, ainsi qu'à la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens, a débouté le SDC de sa demande de dommages et intérêts et a débouté la SCI SM26 de ses demandes d'expertise et de délais.



Par déclaration au greffe en date du 20 janvier 2022, le SDC [Adresse 1] a interjeté appel de cette décision. Il demande à la Cour de réformer le jugement entrepris en ce qu'il a limité à hauteur de 2.956 euros la condamnation de la SCI SM26 au titre des charges de copropriété, en ce qu'il a limité à hauteur de 233,24 euros la condamnation au titre des frais de recouvrement, et en ce qu'il l'a débouté de sa demande de dommages et intérêts. 

Il conclut à la confirmation pour le surplus. 

Il sollicite en conséquence de la Cour qu'elle condamne la SCI SM26 à lui payer les sommes de 16.795,17 euros au titre des charges de copropriété impayées selon décompte arrêté au 11 janvier 2022, avec intérêts au taux légal, de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts et de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. 



A l'appui de son recours, le SDC [Adresse 1] fait valoir : 


que sont produits les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes.

que les relevés de consommation d'eau sont communiqués. 

que les manquements de la débitrice génèrent un préjudice constant. 




La SCI SM26, régulièrement assignée, n'a pas constitué avocat. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 5 février 2024. 



MOTIFS DE LA DECISION 

Attendu qu'en application de l'article 10 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; 

Que le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges ; 

Que les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s'il n'en est autrement ordonné par la loi selon les dispositions de l'article 24 de cette même loi ;

Que l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du SDC relative à chaque quote-part de charges ;

Que la SCI SM26 n'ayant pas contesté, dans les délais impartis par l'article 42 de la même loi, la décision des assemblées générales ayant approuvé les comptes de la copropriété, elle n'est ainsi pas fondée à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées ; 

Qu'il appartient au SDC [Adresse 1] de prouver que la SCI SM26 est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; 

Que réciproquement, il appartient à celle-ci de prouver s'en être acquittée ; 

Qu'en cause d'appel, le SDC sollicite le paiement des charges de copropriété selon décompte arrêté au 11 janvier 2022, avec intérêts au taux légal ; 

Que le SDC [Adresse 1] produit les procès-verbaux des assemblées générales approuvant aux majorités légalement requises les comptes du 1er janvier 2017 au 31 décembre 2017, du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2018 et du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2020, et fixant le budget prévisionnel pour les exercices du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021 et du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 ; 

Qu'est également produit le décompte des sommes dues arrêté au 11 janvier 2022 ; 

Que celui-ci révèle que la dette de la SCI SM26 s'élève à 16.002,99 euros ; 

Qu'en outre, les intérêts de retard sont dus au taux légal à partir de la mise en demeure ; 

Qu'il convient donc de condamner, par voie de réformation, la SCI SM26 à payer au SDC [Adresse 1] la somme de 16.002,99 euros au titre des charges de copropriété impayées selon décompte arrêté au 11 janvier 2022, assortie des intérêts au taux légal courant à compter de la mise en demeure qui lui a été adressée, soit le 02 mars 2020 ; 



Attendu que l'article 10-1 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ; 

Que le décret n°2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières prévoit une rémunération complémentaire pour des prestations particulières dont les frais de contentieux ; 

Que selon l'annexe 1 du décret du 17 mars 1967, le coût des frais de recouvrement visés à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 est imputable au seul copropriétaire concerné et non au syndicat des copropriétaires qui ne peut être tenu d'aucune somme à ce titre ; 

Que les frais de mise en demeure, de relance, de constitution de dossier, de constitution du dossier transmis à l'auxiliaire de justice et de prise d'hypothèque doivent ainsi être mis à la charge du seul copropriétaire, non du syndicat des copropriétaires ;

Qu'ils doivent par ailleurs être mis à la charge du copropriétaire au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat de copropriétaires pour le recouvrement de sa créance ; 

Qu'ils ne constituent donc pas des charges de copropriété au sens de l'article 10 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ; 

Que la demande de condamnation de la SCI SM26 aux frais exposés par le SDC [Adresse 1] pour le recouvrement de sa créance aurait dû faire l'objet d'une demande distincte de la condamnation au titre de l'arriéré de charges de copropriété et obéissant aux dispositions de l'article  954 du Code de procédure civile qui prévoient que la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion ; 

Qu'il ressort du décompte arrêté au 11 janvier 2022 que la SCI SM26 est redevable de la somme de 16.002,99 euros au titre de l'arriéré de charges de copropriété et de la somme de 792,18 euros au titre des frais de recouvrement exposés par le SDC ; 

Que ne pouvant se prévaloir du remboursement des frais exposés pour le recouvrement de sa créance au titre des charges de copropriété impayées et n'ayant formé aucune demande tendant à voir la SCI SM26 condamnée à lui rembourser les frais exposés au titre de l'article 10-1 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le SDC [Adresse 1] n'est pas fondé à en obtenir le paiement ; 

Qu'il y a lieu de confirmer le jugement rendu le 23 novembre 2021 par le Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en ce qu'il a condamné la SCI SM26 à payer au SDC [Adresse 1] la somme de 233,24 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance ;



Attendu que l'article 1231-6 du Code civil prévoit que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure et que ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte ; 

Que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire ; 

Qu'il n'est possible d'allouer des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires sans constater l'existence, pour le créancier, d'un préjudice indépendant du retard apporté au paiement par le débiteur et causé par sa mauvaise foi ; 

Que constitue un préjudice distinct le retard dans le paiement des charges de copropriété ayant accompagné une obstruction systématique au fonctionnement de celle-ci ; 

Que les manquements répétés de la SCI SM26 à ses obligations essentielles à l'égard du SDC [Adresse 1] de régler les charges de copropriété génèrent nécessairement la désorganisation des comptes de la copropriété, faisant peser une charge supplémentaire sur les autres copropriétaires et constituant un préjudice distinct du simple retard dans le paiement ; 

Qu'il convient ainsi, par voie de réformation, de condamner la SCI SM26 à verser au SDC [Adresse 1] la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts ; 



Attendu qu'il sera alloué au SDC [Adresse 1], qui a dû engager des frais irrépétibles pour défendre ses intérêts en justice en cause d'appel, la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;



Attendu que la SCI SM26, qui succombe, supportera les dépens d'appel ; 



PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,



REFORME le jugement rendu le 23 novembre 2021 par le Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en ce qu'il a limité à hauteur de 2.956 euros la condamnation de la SCI SM26 à verser au SDC [Adresse 1] au titre des charges de copropriété et en ce qu'il a débouté ce dernier de sa demande à titre de dommages et intérêts ; 



LE CONFIRME pour le surplus ; 



Statuant à nouveau sur les chefs réformés et y ajoutant, 

 

CONDAMNE la SCI SM26 à payer au SDC [Adresse 1] la somme de 16.002,99 euros au titre des charges de copropriété impayées selon décompte arrêté au 11 janvier 2022, assortie des intérêts au taux légal courant à compter de la mise en demeure qui lui a été adressée, soit le 02 mars 2020 ; 



CONDAMNE la SCI SM26 à verser au SDC [Adresse 1] la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ; 



REJETTE toutes autres demandes ; 



CONDAMNE la SCI SM26 à payer au SDC [Adresse 1] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; 



CONDAMNE la SCI SM26 aux dépens d'appel. 



LA GREFFIERE LE PRESIDENT