Cour d'Appel · Chambre 2-4 — 3 avril 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 2-4



ARRÊT AU FOND 

DU 03 AVRIL 2024



N° 2024/81 









Rôle N° RG 22/02989 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BI6I2







[M] [J]





C/



[C] [J]



[T] [V]





















Copie exécutoire délivrée 

le :

à :



Me Laure CAPINERO 



Me Frédéric AMSELLEM



Me Yves GROSSO

















Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal judiciaire de MARSEILLE en date du 05 Octobre 2021 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 20/00178.









APPELANTE



Madame [M] [J]

née le [Date naissance 2] 1979 à [Localité 14]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 4]

représentée par Me Laure CAPINERO de la SELARL IN SITU AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Stéphanie ROCHE



INTIMES



Monsieur [C] [J]

né le [Date naissance 8] 1941 à [Localité 14], demeurant [Adresse 6]

représenté par Me Frédéric AMSELLEM, avocat au barreau de MARSEILLE (avocat plaidant) et par Me Sandra JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE (avocat postulant)



Monsieur [T] [V] es qualité de mandataire de l'indivision [J]

né le [Date naissance 1] 1972 à [Localité 14], demeurant [Adresse 5]

représenté par Me Yves GROSSO, avocat au barreau de MARSEILLE













*-*-*-*-*





COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 06 Mars 2024 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Madame Pascale BOYER, Conseillère, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 



Madame Michèle JAILLET, Présidente

Madame Nathalie BOUTARD, Conseillère

Mme Pascale BOYER, Conseillère







qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Fabienne NIETO.





Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Avril 2024.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Avril 2024,



Signé par Madame Michèle JAILLET, Présidente et Mme Fabienne NIETO, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***

















































Exposé du litige



[D] [J] né le [Date naissance 11] 1891 et [P] [N] née le [Date naissance 13] 1895 mariés sous le régime de la communauté ont acquis des biens immobiliers au cours de leur union. 



Ils ont eu un fils [E] [J], né le [Date naissance 9] 1918. 



[P] [N] est décédée le [Date décès 7] 1970 laissant pour lui succéder son époux et son fils. 



[E] [J] est décédé en 1974, laissant pour lui succéder ses deux fils, [C] [J] né le [Date naissance 8] 1941 et [W] [J] né le [Date naissance 3] 1952, ainsi que et son épouse [A] [O], usufruitière du quart de ses biens. 



Lors du décès d'[D] [J] le 9 mars 1979, ce dernier a laissé comme héritiers ses deux petits-fils, [C] [J] et [W] [J], venant en représentation de [E] [J]. 



Ils ont hérité, notamment, de deux immeubles situés à [Localité 14] comportant des locaux d'habitation et des locaux commerciaux destinés à la location. 



Ces immeubles ont été gérés par [A] [J] puis par [C] [J]. 



[W] [J] est décédé le [Date décès 10] 2010 laissant pour lui succéder sa fille unique [M] [J]. 



Le 20 juillet 2011, l'un des immeubles indivis situé [Adresse 12], a fait l'objet d'un arrêté d'interdiction temporaire d'habiter pour insalubrité à caractère rémédiable. 



Le 21 mai 2012, le juge des référés du tribunal de grande instance de Marseille, sur la demande de [M] [J], a désigné Monsieur [K] en qualité de mandataire de l'indivision en raison des désaccords existants quant à la gestion. 

Sa mission a été prorogée puis il a été remplacé le 21 septembre 2018 par Monsieur [V].



Par arrêté du 2 juillet 2012, le maire de la commune a mis en demeure les propriétaires de l'immeuble de la rue Brandis de réaliser les mesures prescrites par l'arrêté de péril afin d'y mettre fin. 



Le 12 décembre 2012, [M] [J] a fait assigner [C] [J] devant le tribunal de grande instance de Marseille aux fins d'obtenir sa condamnation à paiement de dommages et intérêts pour faute dans la gestion des biens indivis, outre le paiement des loyers des biens indivis conservés par son oncle. 



Par jugement du 17 décembre 2013, le tribunal de grande instance de Marseille a désigné un expert, Madame [B], pour établir les comptes de l'indivision du 21 octobre 1983 au 21 mai 2012, date de désignation du tiers mandataire, et déterminer les fruits perçus et non reversés et les fautes de gestion éventuellement commises.



Elle a remis un rapport de ses opérations le 13 juillet 2015 dans lequel elle a fixé le montant des loyers qui ont dû être perçus, après reconstitution de la valeur locative en l'absence de comptes détaillés. 



Le 14 décembre 2015, [M] [J] a conclu en reprise de la procédure au fond. 



Le 13 mai 2016, l'affaire a fait l'objet d'un retrait du rôle. 



En 2017, les parties ont décidé de la vente d'un bien indivis. 

[M] [J] a été autorisée à faire pratiquer, sur la part de son oncle dans le prix de vente, une saisie conservatoire pour garantir le paiement d'une créance de 410.858 euros. 



La procédure initiée en 2012 a été radiée le 15 mai 2018 pour absence de mise en cause du nouvel administrateur de l'indivision, Monsieur [V]. 



Celui-ci a été mis en cause par [M] [J] et le 3 mars 2020, l'instance a été jointe à la procédure principale. 



[C] [J] et Monsieur [V] ont constitué avocat. 

Monsieur [K] n'était pas représenté devant le tribunal. 



Par décision réputée contradictoire du 5 octobre 2021, à laquelle il convient de se référer pour plus ample exposé des faits, procédure et prétentions des parties, le tribunal judiciaire de Marseille a : 

- Déclaré d'office irrecevables les demandes d'[C] [J] en date du 2 juillet 2021 ainsi que ses pièces numérotées 61 à 63,

- Déclaré irrecevables les demandes de [M] [J] au titre des loyers pour la période antérieure au 23 mars 2006. 

- Débouté [M] [J] de sa demande relative aux loyers pour la période postérieure au 23 mars 2006; 

- Dit que [C] [J] est débiteur envers l'indivision existant entre lui-même et [M] [J] de la somme de 122 964,45 euros; 

- Débouté [M] [J] de sa demande de dommages et intérêts; 

- Rappelé que les honoraires de Mr [K] seront partagés par moitié entre

 chacune des parties; 

- Débouté les parties de leurs demandes respectives au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile; 

- Fait masse des dépens et dit qu'ils seront supportés par moitié par chacune des parties, 

- Dit n'y avoir lieu à l'exécution provisoire de la décision.. 



La décision a été signifiée le 29 octobre 2021 par [C] [J]. 



Le 29 novembre 2021, [M] [J] a formé appel de la décision. 

Cette déclaration a été enregistrée sous le numéro 21/16690. 



Le 28 février 2022, [M] [J] a formulée, par voie électronique, une seconde déclaration d'appel par laquelle elle critique le jugement attaqué en ce qu'il a : 

- Déclaré irrecevables les demandes de Madame [M] [J] au titre des loyers pour la période antérieure au 23 mars 2006. 

- Débouté madame [M] [J] de sa demande relative aux loyers pour la

 période postérieure au 23 mars 2006; 

- Dit que Monsieur [C] [J] est débiteur envers l'indivision existant entre lui même et madame [M] [J] de la somme de 122 964,45€; 

- Débouté Madame [M] [J] de sa demande de dommages et intérêts; - - - - Rappelé que les honoraires de Mr [K] seront partagés par moitié entre

 chacune des parties; 

- Débouté les parties de leurs demandes respectives au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile; 

- Fait masse des dépens et dit qu'ils seront supportés par moitié par chacune des parties. 



Cette déclaration a été enrôlée sous le numéro de procédure 22/2989. 



Le même jour, [M] [J] a notifié ses premières conclusions par lesquelles elle demande à la cour de : 



- CONFIRMER la décision en ce que [C] [J] a été déclaré redevable de la somme de 122.969,45 euros à l'indivision, 



- INFIRMER le jugement pour le surplus,



Statuant à nouveau, 



- CONDAMNER [C] [J] à payer à l'indivision la somme de 16967,84 euros à parfaire au titre des mesures de gestion destinée à pallier sa carence, 

Subsidiairement, 

- le dire redevable à l'indivision pour la somme de 16967,84 euros à ce titre, 



- DIRE et JUGER qu'elle est créancière envers l'indivision de la somme de 425.735,28 euros au titre de l'article 815-10 du code civil, 



- CONDAMNER [C] [J] à payer à l'indivision la somme de 603.516,08 euros au titre de ses fautes de gestion liées à l 'absence de location des immeubles, Subsidiairement, 

- le DÉCLARER débiteur envers l'indivision de cette somme, 



- CONDAMNER [C] [J] à verser à [M] [J] la somme de 100.000 euros à titre de dommages-intérêts au titre des préjudices personnels subis du fait de ses agissements, 



- CONDAMNER [C] [J] à lui verser la somme de 10.000 euros au titre des frais irrépétibles de procédure, 



- CONDAMNER [C] [J] aux dépens qui seront distraits au profit de Maître CAPINERO. 



Le 30 mars 2022, le conseiller de la mise en état a prononcé la jonction entre les procédures portant les numéros 21/16690 et 22/2989 sous lesquels ont été enregistrées les deux déclarations d'appel successives. 



Monsieur [V], en qualité de mandataire de l'indivision, par des écritures du 28 avril 2022, demande à la cour de lui donner acte de sa comparution et qu'il s'en rapporte à justice. 

Il demande la condamnation de tout succombant aux dépens.



[C] [J], intimé, par ses premières conclusions du 27 mai 2022, demande à la cour de : 



- CONSTATER que la cour n'est saisie d'aucune demande par la déclaration d'appel qui n'a pas opéré dévolution, 



Subsidiairement, 

- CONFIRMER en toutes ses dispositions le jugement dont appel. 

- RECTIFIER l'erreur matérielle contenue dans le jugement pour réduire la somme dont il est débiteur au titre des travaux de réparation des immeubles, à 15.664 euros, après déduction des travaux déjà réalisés ou ne relevant pas de sa responsabilité, 

- DEBOUTER [M] [J] de ses demandes,



En tout état de cause, 

- CONDAMNER [M] [J] à lui verser la somme de 10.000 euros au titre des frais irrépétibles de procédure et aux dépens dont distraction au profit de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON. 



Le 28 juin 2022, l'appelante a indiqué qu'elle avait conclu dans l'affaire principale enregistrée à la cour sous le numéro 21/16690. 



Le 9 octobre 2023, les parties ont été avisées de la fixation de l'affaire à plaider au 6 mars 2024 avec clôture prévue au 7 février 2024. 



Par ses dernières conclusions du 6 février 2024, l'intimé maintient ses prétentions initiales. 

Il les complète en énumérant les chefs de la décision dont il sollicite la confirmation. 

Il ne communique pas de nouvelles pièces. 



Le 7 février 2024, le magistrat de la mise en état a répondu à l'appelant qui en avait fait la demande par message, qu'il refusait de reporter la clôture. 



Le conseiller de la mise en état a prononcé la clôture de la procédure le 7 février 2024. 



Le 14 février 2024, l'appelante a communiqué de nouvelles conclusions en sollicitant le report de la clôture. 



Le conseiller de la mise en état lui a répondu le même jour que la clôture ne serait pas reportée. 





Motifs de la décision 



En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus de précisions sur les faits, prétentions et arguments des parties aux conclusions récapitulatives régulièrement déposées.



Sur la question de l'effet dévolutif de l'appel



L'intimé soutient que la déclaration d'appel du 29 novembre 2021 ne contient pas l'énumération des chefs du jugement critiqué. 



La première déclaration d'appel du 29 novembre 2021 ne contenait aucun objet. 

Elle était accompagnée d'un document en format PDF intitulé 'Objet Portée de l'appel' contenant les chefs du jugement critiqués, soit tous les chefs du jugement, à l'exception de celui prononçant l'irrecevabilité des conclusions et pièces d'[C] [J] et à l'exécution provisoire. 



La déclaration d'appel du 28 février 2022 a été formée pendant le délai de trois mois ouvert à l 'appelant pour conclure. La cour de cassation permet une modification ou régularisation de la déclaration d'appel pendant ce délai. 

Cette déclaration contient, dans le corps de l'imprimé, après les mots 'Objet/portée de l'appel' l'énumération des chefs du jugement critiqués qui figuraient dans l'annexe à la première déclaration d'appel. 



Il convient de déduire de ces éléments que la déclaration d'appel formée le 29 novembre 2021 et régularisée le 28 février 2022 a opéré effet dévolutif pour les chefs du jugement critiqués. 



Sur le respect du principe de la contradiction



L'article 15 du code de procédure civile dispose que 'Les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacune soit à même d'organiser sa défense.'



L'article 16 du même code ajoute que 'Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.

Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations'.



L'intimé a déposé des conclusions le 6 février 2024 alors qu'il n'avait pas conclu depuis le 27 mai 2022 et qu'il avait été avisé dès le 9 octobre 2023 que la clôture de la procédure serait prononcée le 7 février 2024. 



En concluant tardivement, l'appelant n'a pas permis à son contradicteur de prendre connaissance utilement des nouvelles prétentions relatives à l'actualisation de ses demandes financières et des pièces jointes et d'y répondre avant l'ordonnance de clôture.



Par conséquent, il convient d'écarter des débats les conclusions et les pièces notifiées par l'appelant le 6 février 2024.



La cour statuera au vu des conclusions notifiées par l'appelant le 27 mai 2022 et des pièces 1 à 63 communiquées à cette date. 





Sur la demande de révocation de l'ordonnance de clôture 



Les écritures de l'intimé communiquées le 6 février 2024 ont été écartées des débats. 



L'appelante ne justifie pas d'une cause grave autre que cette communication tardive pour solliciter la révocation de la clôture. 



Il convient, en conséquence, de rejeter cette demande. 



Sur l'étendue de la saisine de la cour



Il convient de rappeler qu'en application de l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif. 



Les demandes de 'donner acte' sont dépourvues de tout enjeu juridique et ne constituent pas des prétentions au succès desquels les parties pourraient avoir un intérêt légitime à agir au sens de l'article 4 du code de procédure civile. 



Ne constituent pas par conséquent des prétentions au sens de l'article sus-cité du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir 'constater' ou 'donner acte' ou encore à 'prendre acte' de sorte que la cour n'a pas à y répondre.



Il n'y a donc pas lieu de reprendre ni d'écarter dans le dispositif du présent arrêt les demandes tendant à 'constater que' ou 'dire que ' telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, lesquelles portent sur des moyens ou éléments de fait relevant des motifs et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire de l'arrêt.



L'article 9 du code de procédure civile dispose qu''il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention' et que l'article 954 du même code, dans son alinéa 1er, impose notamment aux parties de formuler expressément ses prétentions et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune des prétentions est fondée 'avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et leur numérotation'.



Par ailleurs l'effet dévolutif de l'appel implique que la cour connaisse des faits survenus au cours de l'instance d'appel et depuis le jugement déféré et statue sur tous les éléments qui lui sont produits même s'ils ne se sont révélés à la connaissance des parties qu'en cours d'instance d'appel.



Toutes les dispositions du jugement entrepris qui ne sont pas contestées par les parties sont devenues définitives.

Il s'agit de celles par lesquelles le tribunal a déclaré irrecevables des demandes et pièces d'[C] [J] et a statué sur l'exécution provisoire. 



Sur la recevabilité des prétentions 



L'article 564 du code de procédure civile dispose que : 'A peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.'

L'article 565 du même code précise que 'Les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent'.

L'article 566 énonce, enfin, que 'Les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire'.



L'article 910-4 du code de procédure civile prévoit que : 'A peine d'irrecevabilité, relevée d'office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l'ensemble de leurs prétentions sur le fond.' L'irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures.

Néanmoins, et sans préjudice de l'alinéa 2 de l'article 802, demeurent recevables, dans les limites des chefs du jugement critiqués, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.'



En l'espèce, toutes les demandes de l'appelante étaient présentées au premier juge pour des montants supérieurs. 



Sur la question des loyers dus



Sur la question de la prescription des loyers perçus avant le 23 mai 2006



L'appelante soutient que sa créance n'est pas prescrite et qu'il est dû une somme de 425.735,28 euros à ce titre. 



Elle soutient qu'[C] [J] a reconnu son obligation à paiement de la part due à sa nièce sur les loyers perçus, par un courrier du 16 mai 2011, de sorte qu'il ne peut se prévaloir de la prescription en application de l'article 2240 du code civil. 



Elle ajoute que le délai de prescription n'a pas couru pendant la durée de l'indivision car la dette issue d'un rapport de dette dans le cadre d'une succession n'est pas exigible jusqu'au partage. 



Elle invoque aussi la fraude d'[C] [J].

Elle soutient que son oncle n'a jamais remis de compte de gestion des biens indivis, même dans le cadre des opérations d'expertise. 



Elle invoque un montant de loyers perçus de 425.735,28 euros pour la période de 9 ans depuis 2002 sur la base d'un revenu annuel de 53.303,92 euros (selon les justificatifs produits pour la période de 2010 à 2011) et après déduction de la somme totale qu'elle a perçue de 54.000 euros (du 28 juillet 2010 au 7 juillet 2011). 



L'intimé réplique que le droit d'agir de [W] [J] puis de sa fille [M] n'a pas été suspendu pendant la durée de l'indivision. 



Il ajoute qu'il n'est pas démontré de manoeuvres de sa part ayant empêché son co-indivisaire d'agir. 



Il soutient que les assignations antérieures au 30 mai 2011 ne sont pas interruptives car [M] [J] s'est désistée de ces actions. 



L'article 815-10 du code civil prévoit que les fruits et revenus de l'indivision ne peuvent plus être réclamés par les indivisaires plus de 5 ans après la date à laquelle ils ont été perçus ou auraient pu l'être. 

Il ressort de ce texte que le délai de prescription qu'il édicte n'est pas suspendu pendant la durée de l'indivision. 



L'article 2240 du code civil prévoit que la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription. 



Selon l'article 2243 du code civil, l'interruption du délai de prescription par une demande en justice est non avenu si le demandeur se désiste de sa demande ou laisse périmer l'instance ou si sa demande est définitivement rejetée. 



En l'espèce, s'agissant de loyers, le délai de prescription a couru à compter de chaque échéance mensuelle. 



Le courrier du 16 mai 2011 invoqué par l'appelante comme une reconnaissance de son droit par [C] [J] n'a pas cette valeur. 

Tout d'abord, il n'émane pas de ce dernier mais d'un notaire qui relate des propos qu'il lui prête. 

En outre, il ne contient pas de reconnaissance d'une somme au-delà de celle de 50.000 euros qu'il a versée. Il est fait référence à trois propositions de sa nièce avec lesquelles il serait en accord. 

Le notaire indique seulement que Monsieur [J] a indiqué qu'il reconstituerait les comptes de l'indivision. 



L'effet interruptif de l'assignation du 23 mars 2011 devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Marseille par [M] [J] est non avenu du fait du désistement de l'instance par la demanderesse, constaté par le juge des référés le 30 mai 2011. 



Le délai de prescription a été interrompu par l'assignation du 12 décembre 2012 contenant demande de paiement des loyers des immeubles et l'effet interruptif s'est prolongé pendant toute la durée de l'instance dans la mesure où il n'a pas été statué sur cette prétention. 



Les fruits et revenus ne pouvant être réclamés au-delà de 5 ans avant l'acte interruptif. Les loyers antérieurs au 12 décembre 2007 ne peuvent donc pas être revendiqués. 



La décision de première instance sera réformée afin de substituer cette date à celle du 23 mars 2006. 



Sur le quantum de la dette



L'appelante fonde sa demande sur la gestion d'affaires et sur l'article 815-13 du code civil.



Elle soutient qu'il a laissé les biens se dégrader alors qu'il percevait l'intégralité des loyers et disposait des fonds pour effectuer les travaux. 

Elle ajoute qu'il n'a pas rendu de compte de gestion et qu'il n'a pas fait fructifier les biens indivis. 



Elle soutient qu'il n'a pu établir qu'un revenu de 53303.92 euros alors qu'il aurait dû percevoir la somme de 656.820 euros et qu'il en ressort un préjudice de perte de chance de percevoir les loyers de 603.516,08 euros. 



Elle conteste la responsabilité des locataires dans les dégradations ayant conduit à l'arrêté de péril. 



L'intimé soutient qu'entre 2007 et 2012, le montant des loyers qui auraient dû être perçus s'élève seulement à 152.493 euros, selon les conclusions de l'expert judiciaire. 



Il ajoute que l'appelante ne prouve pas qu'il a reçu paiement de ces loyers alors que des locaux étaient vides au moment de l'expertise. 



Il rappelle que ces montants devraient être employés au paiement des travaux nécessaires et des taxes, de sorte que le montant total des loyers ne peut être retenu comme celui du préjudice subi.



Il rappelle qu'il n'a pas géré les biens depuis l'origine puisque [A] [J] jusqu'en 2002 accomplissait les actes nécessaires et se comportait comme la propriétaire de ces derniers. 



Il soutient que l'appelante ne prouve pas qu'il a reçu des sommes supplémentaires par rapport à celles dont il lui a remis sa quote-part.

Il indique que les locataires n'ont pas payé tous les loyers pendant plusieurs mois. 



Il rappelle les sommes versées à [M] [J] directement ou par l'intermédiaire d'un compte commun ouvert entre 2011 et 2015. 



Il rappelle qu'en qualité d'indivisaire, l'appelante avait la possibilité et le devoir d'entretenir les biens et d'effectuer les dépenses nécessaires. 





L'expert désigné a dû, en l'absence de pièces justificatives et comptables fournies par [C] [J], procéder à l'évaluation des biens indivis afin d'en déduire leur valeur locative. 

Elle a ainsi établi le loyer commercial du local exploité en bar pour les années 1983 à 2010 par référence au loyer annuel mentionné dans le contrat de renouvellement de 2008. 

Elle a évalué les loyers générés par les locaux d'habitation entre 1983 et 2011 par référence au revenu net des immeubles établis par Monsieur [K] pour 2011/2012, en appliquant à rebours le taux d'évolution des loyers d'habitation. 



L'expert a raisonné en supposant que l'ensemble des locaux a été loué pendant toute la période de gestion depuis 1983. 

Or, elle a elle-même constaté, lors de ses visites des lieux au mois de mars 2015, que des locaux d'habitation étaient vacants. 

En outre, les logements de l'immeuble [Adresse 12] n'ont généré aucun revenu à compter de l'arrêté d'interdiction d'occupation temporaire du mois de juillet 2011 jusqu'au mois de décembre 2013, après l'exécution des travaux de réparation nécessaires par le mandataire. 



[C] [J] produit plusieurs correspondances avec des locataires dont il ressort des défauts de paiement. 



[M] [J] n'apporte en appel aucune pièce de nature à compenser la carence dans l'administration de la preuve relevée par le premier juge. 

Il n'est pas établi que son oncle a perçu, au cours de sa gestion, des sommes supplémentaires par rapport à celles qui ont donné lieu à la distribution réalisée. 



La décision du premier juge sera donc confirmée de ce chef. 



Sur la somme due au titre des travaux de réparation de l'immeuble



L'appelante et [C] [J] sollicitent tous deux la confirmation du jugement en ce qu'il a déclaré [C] [J] redevable envers l'indivision d'une somme de 122.964,45 euros. 



[C] [J] soutient qu'il a fait entreprendre de nombreux travaux dans les biens indivis avant et après l'arrêté de péril et que [M] [J] n'a pas participé à ces frais à hauteur de sa quote-part dans le bien. 



Il précise que l'affaiblissement des planchers provient de dégâts des eaux dus à deux locataires. 



Il soutient qu'il n'est responsable, selon le contenu du jugement, que des travaux de structure, de toiture et d'isolation, représentant un montant de 19.640 euros, selon l'expertise, et qu'il a déjà financé des travaux à ce titre de 2470 euros et de 2530 euros, soit un solde de 15.664 euros. 



Ainsi que l'a relevé le premier juge, les causes d'insalubrité de l'immeuble du '[Adresse 12]' dont l'indivision est propriétaire en totalité provient, selon le contenu de l'arrêté du 20 juillet 2011, de désordres de structure (manque d'étanchéité de la toiture et de la verrière et infiltrations d'eau dans tout l'immeuble, dégradations de la cage d'escalier et affaissement du plancher du deuxième étage, dégradations des plafonds et murs du 4ème étage, absence systématique de ventilation) et des équipements électriques dangereux. 



Ces désordres résultent d'un défaut d'entretien très ancien de l'immeuble indivis imputable aux gérants de l'indivision, notamment [C] [J] à compter de 2002. 



Ces éléments ont justifié la condamnation de ce dernier personnellement à indemniser l'indivision du coût des travaux de structure nécessaires pour la remise en état de l'immeuble permettant la levée du péril. 

[C] [J] ne conteste pas sa responsabilité puisqu'il sollicite la confirmation de la décision ayant prononcé condamnation de ce chef. 



Il entend cependant modifier le quantum de la somme qu'il doit verser à ce titre en invoquant une erreur matérielle du juge de première instance dans son évaluation, conduisant à une réduction de près de 90 % de son montant. 



D'une part, cette demande est en contradiction avec la demande de confirmer ce chef de jugement. 



D'autre part, les factures produites par [C] [J] ont été réglées, selon les indications manuscrites qui y sont portées et leur date, avant l'intervention du mandataire de l'indivision. Leur montant n'est donc pas compris dans la somme retenue par le premier juge. 



En outre, le jugement contient mention du montant de la condamnation dans les motifs de la décision et cette somme est identique à celle portée dans le dispositif de sorte qu'il ne ressort de la décision aucune erreur matérielle sur le montant de la condamnation. 



Par sa demande de rectification, [C] [J] tente de remettre en cause la condamnation dont il sollicite par ailleurs la confirmation. 



Il convient donc de confirmer le chef du jugement concernant la condamnation à paiement au titre des travaux de remise en état nécessaires à la levée de l'insalubrité et de rejeter la demande de rectification du montant de 122.964,45 euros pour erreur matérielle. 





Sur les dommages et intérêts



[M] [J] sollicite le paiement d'une somme de 100.000 euros au titre d'un préjudice matériel et moral causé par les agissements de son oncle. 

Elle soutient qu'elle a subi un préjudice personnel très important. Elle précise qu'au décès de son père, elle ne disposait pas des liquidités nécessaires pour régler les droits de succession en raison des manquements de son oncle. 



L'intimé soutient que les difficultés financières invoquées par sa nièce ne sont pas réelles, dans la mesure où elle dispose de droits dans la succession de plus d'un million d'euros et qu'elle aurait pu céder un bien pour régler les droits de succession.



L'obligation de payer des droits de succession n'est pas imputable à [C] [J]. 



L'obligation d'entretien appartient aux deux indivisaires et aucun compte n'a été réclamé à [C] [J] avant l'arrêté ayant déclaré l'immeuble inhabitable. 

[M] [J] ne justifie pas avoir subi des pertes financières pour le paiement des impôts attachés à la succession du fait des manquements de son oncle. 



Il convient de confirmer la décision du premier juge de rejeter la demande de dommages-intérêts. 



Sur la demande au titre des frais de gestion pour les mesures mises en place pour pallier la carence du gérant. 



[M] [J] sollicite que son oncle soit condamné à payer 16.967,84 euros à ce titre qui a été motivé par les fautes du gestionnaire des biens indivis. 

Elle ajoute que, si [C] [J] avait respecté ses obligations de gestionnaire, l'intervention d'un administrateur de l'indivision aurait été inutile ce qui conduit à lui faire supporter la totalité de ces frais. 



L'intimé réplique qu'il n'est pas à l'origine de la désignation de l'administrateur. 

Il soutient que son âge et ses capacités ne lui permettaient pas de faire face aux diligences nécessaires pour traiter la situation de péril administratif. 



La somme réclamée représente le montant total des honoraires des mandataires successoraux intervenus. 



Cette prétention faisait partie de celles présentées par [M] [J] au tribunal. 

Le premier juge a rappelé que ces dépenses seraient supportées par moitié par chaque indivisaire, conformément à la décision du juge des référés du 21 mai 2012 ayant jugé que les dépens seraient supportés par moitié par chaque partie. 



Il n'y a pas lieu de remettre en cause cette décision dans la mesure où l'intervention d'un professionnel de la gestion immobilière était nécessaire, en tout état de cause, compte tenu du manque de compétence d'[C] [J] et de la carence de [M] [J], pour mener les démarches nécessaires en vue de la réalisation des travaux indispensables, pour pouvoir remettre les immeubles en l'état aux fins de relocation dans l'intérêt de l'indivision. 



La décision de première instance sera donc confirmée de ce chef. 



Sur les frais irrépétibles et les dépens 



L'appelante a visé dans sa déclaration les chefs du jugement ayant statué sur les demandes au titre des frais irrépétibles de procédure et les dépens. 



Elle formule des demandes indifférenciées au titre de ces frais dans ses conclusions en appel. 



L'intimé demande la confirmation du jugement de ces chefs. 



La décision du premier juge n'a été modifiée que sur la date d'acquisition de la prescription des loyers réclamés. 



Elle sera donc confirmée en ce qu'elle a rejeté la demande au titre des frais irrépétibles de procédure de [M] [J] et l'a condamnée à supporter la moitié des dépens de première instance. 



En appel, l'appelante qui a pris l'initiative de susciter une nouvelle instance, succombe en intégralité. 

Elle supportera donc la charge de la totalité des dépens afférents à cette instance. 

Ils seront recouvrés directement par la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON pour ceux dont elle a fait l'avance sans recevoir de provision. 



Il n'est pas inéquitable de laisser à la charge de [M] [J] les frais de procédure exposés et non compris dans les dépens. 



[M] [J] sera condamnée à régler à [C] [J], intimé, la somme de 5000 euros au titre des frais irrépétibles de procédure qui ne doivent pas rester en totalité à sa charge. 





PAR CES MOTIFS



La cour statuant après débats publics par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort :



Juge que la déclaration d'appel est régulière et a dévolu à la cour les chefs du jugement critiqués; 



Ecarte des débats les conclusions et pièces communiquées par l'appelant le 6 février 2024 ; 



Rejette la demande de révocation de l'ordonnance de clôture ; 



Infirme le jugement uniquement sur la date à laquelle la prescription de l'action en paiement des loyers a été acquise ; 



Statuant à nouveau de ce chef, 



Déclare irrecevable pour cause de prescription l'action en paiement de loyers indivis antérieurs au 12 décembre 2007 ; 



Confirme le jugement entrepris en ses autres dispositions,



Y ajoutant, 



Rejette la demande de rectification d'erreur matérielle d'[C] [J] ; 



Condamne Madame [M] [J] aux dépens de l'instance d'appel et autorise le recouvrement direct par la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON ; 



Condamne Madame [M] [J] à verser à Monsieur [C] [J] la somme de 5000euros au titre des frais irrépétibles de procédure ; 



Rejette la demande de ce chef de Madame [M] [J] ; 



Déboute les parties de leurs demandes plus amples et contraires.



Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



Signé par Madame Michèle Jaillet, présidente, et par Madame Fabienne Nieto, greffière, auxquelles la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire. 





La greffière La présidente