Cour d'Appel · Chambre 1-8 — 3 avril 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT AU FOND 

DU 03 AVRIL 2024



N° 2024/ 176







N° RG 22/08587 



N° Portalis DBVB-V-B7G-BJSE6







Syndicat des copropriétaires 

[Adresse 1]





C/



[U] [D]



[J] [V] [N]







































Copie exécutoire délivrée le :



à : 





Me Juliette HURLUS

















Décision déférée à la Cour :



Jugement du Juridiction de proximité de GRASSE en date du 17 Mai 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/01075.





APPELANTE



Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] sis à [Localité 4]

représenté par son Syndic, la SAS GESTION IMMOBILIERE DAUBEZE ROULLAND exerçant sous l'enseigne CABINET ROULLAND, ayant son siège social à [Localité 4], [Adresse 3], pris en la personne de son représentant légal dument habilité aux présentes, domicilié audit siège en cette qualité



représentée par Me Juliette HURLUS, membre de la SELARL GHM AVOCATS, avocat au barreau de NICE





INTIMES



Maître [U] [D] 

Es qualité de mandataire judiciaire de la société ALLFRA IMMOBILIER, désigné à cette fonction par Jugement du Tribunal de commerce de GRASSE en date du 6 avril 2022.



assigné le 22.07.22 à personne habilitée (que la DA)

assignation remise le 26.09.2022 à personne habilitée conclusions



défaillant





Monsieur [J] [V] [N]

né le 26 Septembre 1962 à [Localité 5] (06), demeurant [Adresse 2]



assigné le 22.07.22 à étude (que la DA)

assignation remise le 26.09.2022 à domicile conclusions



défaillant







*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 Février 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Philippe COULANGE, Président, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller





Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Avril 2024.





ARRÊT



réputé Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Avril 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



La résidence sise [Adresse 1] est instituée en copropriété et a pour syndic la Société GESTION IMMOBILIERE DAUBEZE ' ROULLAND (GIDR) ayant pour activité principale l'administration d'immeubles et autres biens immobiliers ainsi que la gestion locative. 



La SARL ALLFRA IMMOBILIER, gérée par Monsieur [N], a été le syndic du Syndicat des copropriétaires ( SDC ) [Adresse 1] jusqu'à la reprise de l'activité par la Société GIDR. Toutefois, celle-ci s'est aperçue que la Société ALLFRA IMMOBILIER percevait des sommes, en sus de ses honoraires, sans pouvoir en justifier le bien-fondé. Elle a signalé cette situation au SDC.



Par acte de commissaire de justice du 8 février 2022, le SDC [Adresse 1] a fait assigner devant le Tribunal Judiciaire de GRASSE la Société ALLFRA IMMOBILIER et Monsieur [N], es qualité de représentant légal, aux fins de les condamner solidairement au paiement des sommes de 5.029,63 euros au titre des honoraires trop perçus pour la période entre le 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2020 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts, et de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. 

A titre subsidiaire, le SDC [Adresse 1] a fait assigner la Société ALLFRA et Monsieur [N], es qualité de représentant légal, aux fins d'obtenir la condamnation de la seule Société ALLFRA IMMOBILIER au paiement des sommes de 5.029,63 euros au titre des honoraires trop perçus pour la période entre le 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2020 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts, et de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. 

La Société ALLFRA IMMOBILIER a fait l'objet d'une ouverture d'une procédure de redressement judiciaire convertie en liquidation judiciaire par jugement rendu par le Tribunal de Commerce de GRASSE en date du 25 mai 2022. Maître [U] [D] a été désigné es qualité de mandataire judiciaire puis de liquidateur. 



Par courrier recommandé du 2 juin 2022, le SDC [Adresse 1] a déclaré sa créance détenue à l'encontre de la Société ALLFRA IMMOBILIER. 



Par jugement rendu le 17 mai 2022, le Tribunal Judiciaire de GRASSE a débouté le SDC [Adresse 1] de l'ensemble de ses demandes et a laissé à sa charge ses frais irrépétibles ainsi que les dépens.



Par déclaration au greffe en date du 14 juin 2022, le SDC [Adresse 1] a interjeté appel de cette décision. 



Par acte de commissaire de justice en date du 22 juillet 2022, la déclaration d'appel a été signifiée à Monsieur [N] et à Monsieur [D] es qualité de liquidateur judiciaire de la Société ALLFRA IMMOBILIER. 



Le SDC demande à la Cour d'infirmer le jugement entrepris et, à titre principal, de fixer au passif de la Société ALLFRA IMMOBILIER ses créances comprenant 5.029,63 euros au titre des honoraires trop perçus pour la période entre le 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2020 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, et de condamner solidairement Monsieur [N] à lui verser les sommes de 5.029,63 euros au titre des honoraires trop perçus pour la période entre le 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2020 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. 

A titre subsidiaire, le SDC demande à la Cour de fixer au passif de la Société ALLFRA IMMOBILIER ses créances comprenant 5.029,63 euros au titre des honoraires trop perçus pour la période entre le 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2020 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, et 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.



A l'appui de son recours, le SDC [Adresse 1] fait valoir : 


que la Société ALLFRA IMMOBILIER a commis une faute dans l'exercice de son mandat, à savoir la perception indue d'honoraires, lui causant un préjudice certain ; 

que Monsieur [N] a exercé par l'intermédiaire de la Société ALLFRA IMMOBILIER l'activité de syndic alors qu'il ne disposait pas d'une carte professionnelle de gestion immobilière ; 

que la faute intentionnelle de Monsieur [N] est parfaitement caractérisée ; 

que la Société ALLFRA IMMOBILIER n'a jamais justifié la perception des sommes dans leur principe comme dans leur quantum, notamment en produisant des factures et en précisant la nature des prestations complémentaires ainsi que les heures affectées auxdites prestations. 




Monsieur [N] et Monsieur [D] es qualité de liquidateur judiciaire de la Société ALLFRA IMMOBILIER, régulièrement assignés, n'ont pas constitué avocat.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 5 février 2024. 



MOTIFS DE LA DECISION



Attendu qu'en vertu de l'article 1353 du Code civil, il incombe à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et réciproquement, à celui qui s'en prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ; 

Qu'il résulte de l'article 1992 du Code civil, que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion ; 

Que néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire ;



Attendu qu'aux termes de l'article 18-1 A de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, la rémunération du syndic, pour les prestations qu'il fournit au titre de sa mission, est déterminée de manière forfaitaire ; 

Que toutefois, une rémunération spécifique complémentaire peut être perçue à l'occasion de prestations particulières de syndic qui ne relèvent pas de la gestion courante et qui sont définies par décret en Conseil d'Etat ; 

Que ce décret fait l'objet d'une concertation bisannuelle en vue de son éventuelle révision ; 

Que cette concertation est organisée par le ministre chargé du logement et associe notamment le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières créé en application de l'article 13-1 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce ; 

Que tout contrat ou projet de contrat relatif à l'exercice de la mission de syndic respecte un contrat type défini par décret en Conseil d'Etat ; 

Que le projet de contrat est accompagné d'une fiche d'information sur le prix et les prestations proposées par le syndic selon un modèle fixé par arrêté ; 

Que tout manquement aux obligations susmentionnées est passible d'une amende administrative dont le montant ne peut excéder 3.000 euros pour une personne physique et 15.000 euros pour une personne morale ; 

Que cette amende est prononcée dans les conditions prévues au chapitre II du titre II du livre V du code de la consommation ; 

Que le syndic peut conclure avec le syndicat une convention portant sur des prestations de services autres que celles relevant de sa mission de syndic, après autorisation expresse de l'assemblée générale donnée à la majorité des voix exprimées de tous les copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance ; 

Que ces prestations ne peuvent figurer dans le contrat de syndic ; 

Que le syndic soumet à l'autorisation de l'assemblée générale prise à la même majorité toute convention passée entre le syndicat et une personne ou une entreprise avec laquelle le syndic a des liens de nature capitalistique ou juridique, en précisant la nature des liens qui rendent nécessaire l'autorisation de la convention ; 

Que les conventions conclues en méconnaissance de ces dispositions ne sont pas opposables au syndicat ; 

Que les travaux votés par l'assemblée générale des copropriétaires en application des articles 24, 25, 26-3 et 30 peuvent faire l'objet d'honoraires spécifiques au profit du syndic ; 

Que ces honoraires sont votés lors de la même assemblée générale que les travaux concernés, aux mêmes règles de majorité ; 

Que la rémunération fixée dans le projet de résolution soumis au vote de l'assemblée générale doit être exprimée en pourcentage du montant hors taxes des travaux, à un taux dégressif selon l'importance des travaux préalablement à leur exécution ; 

Que les dispositions du présent article ne s'appliquent pas lorsque le syndic n'est pas rémunéré ; 

Que celui-ci peut néanmoins proposer à l'assemblée générale un contrat de syndic conforme au contrat type ; 

Que le décret du 17 mars 1967 prévoit une liste limitative des prestations particulières pouvant donner lieu au versement d'une rémunération spécifique complémentaire ; 

Qu'il résulte des pièces produites que la rémunération forfaitaire de la Société ALLFRA IMMOBILIER, au titre de l'exécution de son mandat, a été fixée à 1.200 euros TTC annuels puis à 1.300 euros TTC annuels à partir de 2020 ; 

Qu'il apparaît que cette société a perçu du 1er janvier 2017 au 31 décembre 2020 divers virements intitulés « VIRT HONO SYNDIC » pour des montants allant de 30 à 500 euros sans justificatif, malgré les demandes réitérées de la Société GIDR d'en justifier ; 

Qu'effectivement, la Société ALLFRA IMMOBILIER n'a jamais justifié de ses frais annexes imputés au SDC [Adresse 1] en dépit des mises en demeure et relances ; 

Qu'en outre, ces honoraires n'apparaissent aucunement sur les comptes de gestion pour opérations courantes des différents exercices de la copropriété ; 

Qu'au regard de ces éléments, une somme de 5.029,63 euros n'est pas justifiée dans les écritures de la Société ALLFRA IMMOBILIER concernant la copropriété [Adresse 1] ; 

Que, contrairement à ce qu'a retenu le Premier Juge, la Société ALLFRA IMMOBILIER a commis une faute en facturant des honoraires au mépris des dispositions légales et réglementaires causant un préjudice au SDC [Adresse 1] ;

Que, par ailleurs, la responsabilité personnelle des dirigeants d'une société n'est engagée envers les tiers que s'ils ont commis une faute détachable de leurs fonctions ; 

Que doit être regardée comme détachable de ses fonctions, et partant propre à fonder une action en responsabilité dirigée contre le dirigeant à titre personnel, la faute intentionnelle d'une particulière gravité et incompatible avec l'exercice normal des fonctions sociales ;

Qu'il résulte des éléments produits aux débats que Monsieur [N] a exercé par l'intermédiaire de la Société ALLFRA IMMOBILIER l'activité de Syndic de copropriété sans disposer d'une carte professionnelle de « gestion immobilière » ;

Qu'il a donc perçu par l'intermédiaire de la Société ALLFRA IMMOBILIER es qualité de gérant des honoraires indus, ou à tout le moins injustifiés, pendant plusieurs années au mépris des dispositions légales et règlementaires sans qu'il soit possible pour lui de l'ignorer ; 

Que Monsieur [N] a ainsi commis une faute intentionnelle d'une particulière gravité incompatible avec l'exercice normal de ses fonctions qui engage sa responsabilité personnelle ;

Que cette faute a occasionné un préjudice direct, certain et personnel au SDC [Adresse 1], contraint de régler des sommes indues ; 

Qu'il convient ainsi, par voie d'infirmation du jugement rendu le 17 mai 2022 par le Tribunal Judiciaire de GRASSE, de condamner solidairement Monsieur [N] et la Société ALLFRA IMMOBILIER à verser au SDC [Adresse 1] la somme de 5.029,63 euros au titre des honoraires trop perçus pour la période entre le 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2020 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure ; 

Qu'en conséquence, il y a lieu de fixer au passif de la Société ALLFRA IMMOBILIER la créance du SDC [Adresse 1] comprenant 5.029,63 euros au titre des honoraires trop perçus pour la période entre le 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2020 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure ; 



Attendu que tout fait quelconque de l'homme, qui cause un dommage à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à la réparer ; 

Que le SDC [Adresse 1] justifie d'un préjudice distinct de celui qui résulte de la perception d'honoraires indus, en ce que l'importance des sommes indument perçues est à l'origine d'un indéniable préjudice de trésorerie pour la copropriété et a fait peser une charge supplémentaire sur l'ensemble des autres copropriétaires ; 

Qu'à ce titre, par voie d'infirmation du jugement rendu le 17 mai 2022 par le Tribunal Judiciaire de GRASSE, il convient de condamner solidairement la Société ALLFRA IMMOBILIER et Monsieur [N] à verser au SDC [Adresse 1] la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts ; 

Qu'en conséquence, il y a lieu de fixer au passif de la Société ALLFRA IMMOBILIER la créance du SDC [Adresse 1] comprenant la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts ; 



Attendu qu'il sera alloué au SDC [Adresse 1], qui a dû engager des frais irrépétibles pour défendre ses intérêts en justice en cause d'appel, la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;

Qu'en conséquence, il y a lieu de fixer au passif de la Société ALLFRA IMMOBILIER la créance du SDC [Adresse 1] comprenant 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; 



Attendu que la Société ALLFRA IMMOBILIER et Monsieur [N], qui succombent, supporteront les dépens de première instance et d'appel ; 



PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

INFIRME le jugement rendu le 17 mai 2022 par le Tribunal Judiciaire de GRASSE ; 



Statuant à nouveau et y ajoutant, 



CONDAMNE solidairement la Société ALLFRA IMMOBILIER et Monsieur [N] à verser au SDC [Adresse 1] la somme de 5.029,63 euros au titre des honoraires trop perçus pour la période entre le 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2020 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure ; 



CONDAMNE solidairement la Société ALLFRA IMMOBILIER et Monsieur [N] à verser au SDC [Adresse 1] la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts ; 



CONDAMNE solidairement la Société ALLFRA IMMOBILIER et Monsieur [N] à verser au SDC [Adresse 1] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; 



FIXE la créance du SDC [Adresse 1] au passif de la Société ALLFRA IMMOBILIER, comprenant 5.029,63 euros au titre des honoraires trop perçus pour la période entre le 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2020 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; 



CONDAMNE solidairement la Société ALLFRA IMMOBILIER et Monsieur [N] aux dépens de première instance et d'appel. 



LA GREFFIERE LE PRESIDENT