Cour d'Appel · 1ère Chambre civile — 2 avril 2024

ARRET 

N°





[M]





C/



[O]

GAEC SOUPLY



 



















































































MS/VB/LC/DPC





COUR D'APPEL D'AMIENS



1ERE CHAMBRE CIVILE



ARRET DU DEUX AVRIL 

DEUX MILLE VINGT QUATRE





Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 19/07171 - N° Portalis DBV4-V-B7D-HQC5 



Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE COMPIEGNE DU VINGT SIX JUILLET DEUX MILLE DIX NEUF





PARTIES EN CAUSE :



Monsieur [W] [M]

né le [Date naissance 3] 1960 à [Localité 8] (PORTUGAL)

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 7] /FRANCE



Représenté et plaidant par Me Sophie LANCKRIET, avocat au barreau de COMPIEGNE





APPELANT



ET



Madame [U] [O] prise tant en son nom personnel qu'ès-qualités de représentant légal de ses enfants mineurs [A] [C] et [N] [P]

née le [Date naissance 5] 1972 à [Localité 9] (02)

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 7]



Assignée à étude le 26/12/2019





GAEC SOUPLY agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilé en cette qualité audit siège

[Adresse 6]

[Localité 7] /FRANCE



Représentée et plaidant par Me Juliette DELAHOUSSE substituant Me Franck DELAHOUSSE de la SELARL DELAHOUSSE ET ASSOCIÉS, avocats au barreau d'AMIENS





INTIMEES







DÉBATS & DÉLIBÉRÉ :



L'affaire est venue à l'audience publique du 06 février 2024 devant la cour composée de Mme Agnès FALLENOT, Présidente de chambre, Présidente, M. Vincent ADRIAN et Mme Myriam SEGOND, Conseillers, qui en ont ensuite délibéré conformément à la loi.



A l'audience, la cour était assistée de Mme Vitalienne BALOCCO, greffière assistée de Mme Laurine CHATELAIN, greffière stagiaire.



Sur le rapport de Mme [D] [G] et à l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré et le président a avisé les parties de ce que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 02 avril 2024, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.





PRONONCÉ :



Le 02 avril 2024, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par Mme Agnès FALLENOT, Présidente de chambre et Mme Vitalienne BALOCCO, greffière.





*

* *



DECISION :





Par jugement du 26 juillet 2019, le tribunal de grande instance de Compiègne a principalement condamné le groupement agricole d'exploitation en commun (GAEC) Souply à payer à M. [M] la somme de 7 800 euros en réparation de son préjudice de jouissance, la somme de 3 500 euros en réparation de son préjudice moral et la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'à supporter les dépens.



Par déclarations des 1er octobre 2019 et 8 octobre 2019, M. [M] et le GAEC Souply ont chacun fait appel. Les instances ont été jointes.



Par arrêt mixte du 8 novembre 2022, la cour d'appel d'Amiens a :



- déclaré recevable la demande de M. [M],

- rejeté la demande de mise à l'écart de la pièce n°205 versée par M. [M],

- confirmé le jugement en ses dispositions soumises au recours, sauf en ce qu'il a fixé le montant de l'indemnisation due à M. [M] à une certaine somme au titre de ses préjudices moral et de jouissance et rejeté la demande en indemnisation du préjudice financier,

Statuant à nouveau des chefs infirmés :

- condamné le GAEC Souply à payer à M. [M] la somme de 9 100 euros en réparation de son préjudice de jouissance et celle de 5 000 euros en réparation de son préjudice moral,

Avant-dire droit, sur le préjudice financier, 

- ordonné une mesure d'expertise, confiée à M. [H], aux fins d'évaluation de la valeur vénale du bien immobilier de M. [M] et de la perte de valeur de celui-ci en lien avec les nuisances olfactives causées par l'exploitation agricole,

- organisé les modalités de la mesure d'expertise,

- renvoyé l'affaire à la mise en état et dit que l'affaire y sera rappelée par le greffe pour établissement d'un calendrier de procédure sitôt le rapport déposé,

- réservé les dépens et les frais irrépétibles exposés en cause d'appel.



M. [H] a déposé son rapport le 11 avril 2023.



L'affaire a été rappelée à l'audience du 6 février 2024.





EXPOSE DES PRETENTIONS DES PARTIES



Par conclusions du 29 septembre 2023, M. [M] demande à la cour de :



- infirmer le jugement en ce qu'il l'a débouté de sa demande d'indemnisation du préjudice financier et en ce que le tribunal a limité son indemnisation au titre du préjudice de jouissance et du préjudice moral, le confirmer pour le surplus,

En conséquence, 

- débouter le GAEC Souply de ses demandes,

- condamner le GAEC Souply à lui payer la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice moral,

- condamner le GAEC Souply à lui payer la somme de 45 000 euros en réparation de son préjudice financier,

- condamner le GAEC Souply à lui payer la somme de 13 650 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

- condamner le GAEC Souply à lui payer la somme de 10 000 euros au titre des frais irrépétibles en appel, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner le GAEC Souply aux entiers dépens, dont distraction au profit de Me Lanckriet, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, lesquels comprendront les frais d'expertise pour la somme de 3 220,76 euros.



Par conclusions du 30 octobre 2023, le GAEC Souply demande à la cour de :



- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté M. [M] de sa demande en réparation du préjudice financier lié à la dépréciation de la valeur de son bien immobilier,

- débouter M. [M] de l'ensemble de ses demandes,

- condamner M. [M] à lui payer la somme de 6 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner M. [M] aux dépens de première instance et d'appel, y compris aux frais d'expertise judiciaire dont distraction est requise au profit de la SELARL Delahousse & associés.





MOTIVATION



A titre liminaire, il convient d'observer que l'arrêt mixte de la cour du 8 novembre 2022 a statué définitivement sur l'indemnisation des préjudices moral et de jouissance ainsi que sur la responsabilité du GAEC Souply dans le préjudice financier subi par M. [M], puisqu'il a infirmé le jugement en ce qu'il a rejeté la demande en indemnisation du préjudice financier, accueillant de ce fait la demande en indemnisation tout en ordonnant une mesure d'instruction pour en fixer le quantum. 



La cour n'est donc, à ce stade, plus saisie que de la détermination du montant de l'indemnisation du préjudice financier subi par M. [M].





Il n'y a, par conséquent, pas lieu de statuer sur les demandes de M. [M] d'indemnisation au titre des préjudices moral et financier et sur la demande du GAEC Souply tendant au rejet des demandes d'indemnisation présentées par M. [M].



1. Sur l'indemnisation du préjudice financier



M. [M] s'en rapporte à l'évaluation de l'expert à hauteur de 45 000 euros. Il indique que le bien a été vendu à un prix de 355 000 euros par acte du 10 janvier 2023 alors que le mandat de vente datant du 22 novembre 2021 portait sur un prix net vendeur de 420 000 euros. S'agissant de la méthodologie de l'expert, il indique que M. [H] a justifié la prise en compte de surfaces pondérées de plancher d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre ainsi que des dépendances dans la valorisation de l'immeuble, rappelant que les parties ont renoncé à faire intervenir un géomètre-expert pour mesurer les surfaces de l'ensemble immobilier. L'expert a également répondu sur la prise en compte des surfaces des biens retenus au titre des valeurs de référence. Enfin, M. [M] conteste que la valeur du bien ait été surestimée lors de sa mise sur le marché.



Le GAEC Souply réfute la perte de valeur vénale en lien avec les nuisances olfactives. Il fait d'abord valoir que les nuisances olfactives avaient cessé depuis trois ans, soit en fin d'année 2019, avant la vente du bien intervenue en novembre 2022. Il indique ensuite que le bien a été vendu au prix du mandat, soit 355 000 euros, ainsi que le confirme une annonce mise en ligne sur le site « propriété-privées.com », de sorte qu'il n'y a pas eu négociation du prix de vente comme le note l'expert. Il conteste en outre la méthodologie de l'expert judiciaire quant à la surface habitable retenue, qui prend en compte l'étage du corps de ferme d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre ainsi que les dépendances, et cela alors qu'aucun géomètre n'a confirmé l'estimation de la surface. La méthodologie de l'expert judiciaire est aussi contestable en ce que concernant les ventes retenues à titre de valeurs de référence, il a retenu pour les biens concernés des surfaces non pondérées, de sorte que le prix moyen au m2 doit être fixé à 1 225 euros/m2 pondéré pour une surface pondérée moyenne de 123m2 et non à 1 400 euros/m2. Il fait valoir, en dernier lieu, que l'expert a évalué la perte de valeur vénale en lien avec les répercussions de la procédure en se fondant uniquement sur une attestation de l'acquéreure, Mme [Y], qui indique avoir demandé la baisse du prix de 420 000 euros à 355 000 euros, alors que le bien a été mis en vente au prix de 355 000 euros, d'autres facteurs ayant pu intervenir dans la négociation tels que les ressources de l'acquéreur, sa capacité d'emprunt, son empressement ou non, la performance énergétique du bien, de sorte que l'étendue du préjudice financier n'est en définitive pas prouvée. 



Sur ce, le préjudice doit être réparé intégralement, sans perte ni profit pour aucune des parties.



Il ressort du rapport d'expertise judiciaire que le bien immobilier concerné est un corps de ferme situé sur un terrain cadastré section AB [Cadastre 1] et ZB [Cadastre 2] d'une contenance totale de 2 069 m2. Le corps de ferme comprend une maison d'habitation de six pièces avec un premier étage divisé en deux parties A et B ainsi que trois dépendances, l'une à usage de buanderie/stockage, l'autre à usage de salle de réception/bureau ainsi qu'un hangar.



Les surfaces habitables retenues sont pour la maison de 201,71 m2, soit pour le rez-de-chaussée de 126,95 m2 et pour l'étage de 74,84 m2 après application d'un coefficient de 0,80 en raison des mansardes (93,55 x 0,80), et pour les dépendances de 86,30 m2 après application de coefficients variant selon l'utilité des pièces. La surface totale est ainsi fixée à 288 m2 habitables pondérés.



Pour contester la surface ainsi retenue, le GAEC Souply verse un rapport d'expertise unilatéral établi le 30 mars 2023 et complété le 5 juin 2023, qui indique que la surface habitable a été surestimée par l'expert judiciaire au regard des règles de la charte de l'expertise en évaluation immobilière.



Cette charte, à l'article 2.5 - « Surface habitable », rappelle la définition de la surface habitable prévu par l'article R.111-2 du code de la construction et de l'habitation (devenu article R. 156-1 du code de la construction et de l'habitation) : « La surface habitable, définie à l'article R.111-2 du code de la construction et de l'habitation , est la surface de plancher construite après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l'article R.111-10 du code de la construction, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 m. » 



L'expert privé conclut que la surface habitable à retenir ne doit pas prendre en compte les pièces mansardées d'une hauteur inférieure à 1,80 m et les dépendances, ce qui est corroboré par la surface retenue aux termes des différents mandats de vente produits (surfaces habitables variant entre 162 m2 et 165 m2), du diagnostic de performance énergétique annexé à l'acte de vente du 10 janvier 2023 (surface habitable de 157 m2) et du document M1 de la direction générale des finances publiques (DGFIP) relevant une surface habitable déclarée pour cet immeuble de 159 m2.



Cependant, l'expert judiciaire, en réponse au dire du conseil du GAEC Souply, a rappelé que les parties avaient renoncé à l'intervention d'un géomètre expert pour procéder au mesurage des pièces et indiqué que les recommandations de la charte de l'expertise en évaluation immobilière peuvent être adaptées en fonction de la typologie des biens à estimer, rappelant que la surface habitable des étages a été pondérée par l'application d'un coefficient de 0,80 et que les dépendances contribuent à la valorisation du bien immobilier, les surfaces habitables retenues par les autres documents cités n'étant pas détaillées.



Il résulte des photographies annexées à l'expertise que l'étage du bâtiment principal et les dépendances peuvent être pris en compte dans la surface habitable, en tant qu'ils sont aménagés et effectivement habités, moyennant l'application d'un coefficient de pondération dont le montant n'est pas utilement contesté.



La surface de 288 m2 habitables pondérés sera, par conséquent, retenue.



S'agissant de la valeur au m2, l'expert judiciaire s'est appuyé sur seize valeurs de référence issues de la base Données valeurs foncières (DVF) du ministère de l'économie et des finances et constituant des ventes de maisons libres conclues en 2021-2022, présentant avec le bien à évaluer des caractéristiques comparables (nombre de pièces, superficie) dans un secteur géographique proche (distance comprise entre 1,4 et 4 kms de [Localité 7]).



L'expert privé conteste les superficies retenues pour ces biens, estimant qu'elles auraient dû être pondérées. Un procès-verbal de constat d'huissier du 2 mars 2023 fait un descriptif sommaire des biens et l'expert privé en déduit des superficies corrigées à la hausse par rapport à celles retenues par l'expert judiciaire, concluant à une moyenne des références des biens à 1 225 euros / m2 pondéré pour une surface pondérée moyenne de 123 m2.



Cependant, outre que ni les superficies corrigées ni la valeur de 1 225 euros / m2 ne sont justifiées, l'expert judiciaire a suffisamment justifié la valeur retenue de 1 400 euros / m2 au regard de la bonne qualité de la construction, du bon état général, de la bonne homogénéité de l'ensemble immobilier, du bon éclairement naturel général, de la configuration et de la distribution fonctionnelles, et du jardin de bonne importance superficielle avec avantage d'une piscine hors sol.



Il convient, par conséquent, de retenir que la valeur du bien immobilier est de 400 000 euros sur la base d'une surface de 288m2 pondérés et d'une valeur de 1 400 euros le m2.



Le bien a été vendu le 10 janvier 2023 au prix de 355 000 euros. L'expert judiciaire a noté que les nuisances olfactives avaient cessé depuis 2019 mais que la négociation du prix avait été âpre en raison de la procédure en cours, ce qui a été confirmé par la nouvelle propriétaire, Mme [Y]. Celle-ci a attesté par courrier du 2 août 2022: « Nous aimerions poursuivre nos discussions sur la base d'une valeur de 355 000 euros frais d'agence compris. En effet, après avoir pris connaissance des procédures en cours liées à ce bien, il n'est pas possible de rester sur le montant de 420 000 euros. Je pense que mon offre reste plus que correcte en vertu du risque que la situation recommence. » L'expert en a déduit que la dépréciation de la propriété était constituée par le différentiel entre la valeur vénale de marché estimée à 400 000 euros et le prix de vente de 355 000 euros, soit une dépréciation de 45 000 euros.



Le GAEC Souply conteste toute négociation du prix de vente à la baisse en se fondant sur une annonce mise en ligne sur internet, ce qui est démenti par l'acte de vente du 10 janvier 2023 qui fait référence au mandat de vente du 22 novembre 2021 portant sur un prix net vendeur de 420 000 euros. Par ailleurs, il n'est pas établi que la négociation du prix de vente à la baisse ait intégré des paramètres comme la faible performance énergétique du bien ou la situation personnelle de l'acquéreure.



Le rapport d'expertise judiciaire, qui n'est pas utilement contesté, sera intégralement retenu.



Le GAEC Souply sera, par conséquent, condamné à payer à M. [M] la somme de 45 000 euros en réparation de son préjudice financier.



3. Sur les frais du procès



Partie perdante en cause d'appel, le GAEC Souply sera condamné aux dépens d'appel avec paiement direct au profit de Me Lanckriet, à payer à M. [M] la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et sera déboutée de sa propre demande de ce chef.





PAR CES MOTIFS



LA COUR, statuant par arrêt par défaut, rendu par mise à disposition au greffe, après débats publics, en dernier ressort,



Condamne le GAEC Souply à payer à M. [W] [M] la somme de 45 000 euros en réparation de son préjudice financier,



Condamne le GAEC Souply aux dépens d'appel avec paiement direct au profit de Me Lanckriet,



Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne le GAEC Souply à payer à M. [W] [M] la somme de 5 000 euros,



Le déboute de sa propre demande à ce titre.







LA GREFFIERE LA PRESIDENTE