Cour d'Appel · 1ère CHAMBRE CIVILE — 3 avril 2024

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



1ère CHAMBRE CIVILE



--------------------------







ARRÊT DU : 03 AVRIL 2024









N° RG 22/03783 - N° Portalis DBVJ-V-B7G-M2RZ









[K], [N] [R] [I]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/010731 du 28/07/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de BORDEAUX)



c/



Etablissement OPH AQUITANIS

























Nature de la décision : AU FOND























Grosse délivrée le :



aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 24 mai 2022 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de BORDEAUX ( RG : 21/01161) suivant déclaration d'appel du 02 août 2022





APPELANT :



[K], [N] [R] [I]

né le 15 Juillet 1957 à [Localité 5] (ESPAGNE)

demeurant [Adresse 2]



Représenté par Me RACON substituant Me Eric FOREST, avocat au barreau de BORDEAUX





INTIMÉ :



Etablissement OPH AQUITANIS Office Public de l'Habitat de [Localité 4], au capital de 1.976.929 €, immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés de BORDEAUX sous le numéro 398 731 489, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 1]



Représenté par Me Frédéric GONDER de la SELARL GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 janvier 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Paule POIREL, Président, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries,



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Président : Madame Paule POIREL

Conseiller : Mme Sylvie HERAS DE PEDRO

Conseiller : M. Emmanuel BREARD

Greffier : Madame Véronique SAIGE





ARRÊT :



- contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.





* * *











EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE



Par acte sous seing privé du 25 août 1986, l'établissement OPH Aquitanis a donné à bail à Mme [D] [I] [G] un logement à usage d'habitation sis [Adresse 2] à [Localité 3]. 



En 2002, M. [K] [R] [I], est venu vivre dans ledit logement avec sa mère Mme [I] [G]. 



Le 10 avril 2020, Mme [I] [G] est décédée. 



Par courrier du 16 mai 2020, M. [R] [I] a sollicité le transfert du bail à son nom auprès de l'OPH Aquitanis. 



Par courrier recommandé du 09 juin 2020, l'OPH Aquitanis a opposé un refus à la demande. M. [R] [I] s'est maintenu dans le logement. 



Par acte d'huissier du 13 août 2020, l'OPH Aquitanis a fait délivrer à M. [R] [I] une sommation d'avoir à quitter les lieux. 



Par acte d'huissier du 12 avril 2021, l'OPH Aquitanis a fait assigner M. [R] [I] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins, notamment, de voir ordonner l'expulsion de l'occupant et de le condamner au paiement d'une indemnité d'occupation. 



Par jugement contradictoire du 24 mai 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux a :

- constaté la résiliation de plein droit du bail à compter du 11 avril 2020 et par conséquent l'occupation sans droit ni titre des lieux par M. [R] [I] depuis cette date, 

- débouté M. [R] [I] de l'ensemble de ses demandes, 

- ordonné en tant que besoin, faute de départ volontaire des lieux, l'expulsion de M. [R] [I] ainsi que de tous occupants de son chef de la maison sise [Adresse 2] à [Localité 3], avec le concours de la force publique et d'un serrurier passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, 

- dit que le sort des meubles dont il justifierait de la pleine propriété sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution, 

- fixé à compter du 11 avril 2020 et jusqu'au départ effectif des lieux une indemnité d'occupation d'un montant équivalent aux loyers et charges dus selon le contrat dont le transfert était sollicité, 

- condamné M. [R] [I] au paiement de cette indemnité d'occupation jusqu'à son départ des lieux, 

- condamné M. [R] [I] à payer à l'OPH Aquitanis la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné M. [R] [I] aux entiers dépens, 

- dit n'y avoir lieu à déroger au principe de l'exécution provisoire du présent jugement.



M. [R] [I] a relevé appel de ce jugement par déclaration du 02 août 2022 et par conclusions déposées le 28 octobre 2022, il demande à la cour de :

- infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection de Bordeaux en date du 24 mai 2022, 

En conséquence, juger à nouveau, à titre principal :

- débouter I'OPH Aquitanis de ses demandes, 

- juger que le bail se poursuivra au bénéfice de M. [R] [I], aux conditions contractuelles courantes, 

Subsidiairement, si le bail ne peut être poursuivi:

- juger que M. [R] [I] ne peut être tenu du règlement de sommes dues en vertu du bail, ni d'indemnités d'occupation, 

- débouter en conséquence l'OPH Aquitanis de l'ensemble de ses demandes financières présentées contre M. [R] [I], 

Quoi qu'il en soit :

- débouter l'OPH Aquitanis de ses demandes plus amples ou contraires, 

- juger que chaque partie conservera la charge de ses propres frais irrépétibles et dépens qu'elle aura exposés. 



Par conclusions déposées le 13 décembre 2022, l'établissement OPH Aquitanis demande à la cour de :

- confirmer le jugement du 24 mai 2022 dont appel en toutes ses dispositions, 

- rejeter l'ensemble des demandes de M. [R] [I], 

En tout état de cause, 

- condamner M. [R] [I] à payer à l'OPH Aquitainis la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner M. [R] [I] aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ceux compris le coût de la sommation d'avoir à quitter les lieux du 13 août 2020.



L'affaire a été fixée à l'audience rapporteur du 15 janvier 2024. 



L'instruction a été clôturée par ordonnance du 02 janvier 2024. 





MOTIFS DE LA DÉCISION 



Sur la demande de transfert du bail



Aux termes de l'article 14, alinéas 2 et 4, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, 'Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré [...] aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

[...]

À défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l'abandon du domicile par ce dernier'.



L'article 40, alinéa 2, de la même loi précise que l'article 14 est applicable aux logements appartenant aux organismes d'habitations à loyer modéré, 'à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d'attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Les conditions de ressources et d'adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu'ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d'un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l'article L. 114 du code de l'action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans. Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l'organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l'intéressé est prioritaire'.



Enfin, en application des dispositions de l'article L.621-2 du code de la construction et de l'habitation, les locaux insuffisamment occupés sont définis comme des locaux comportant un nombre de pièces habitables, non compris les cuisines, supérieur de plus d'un au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale.



Pour demander l'infirmation du jugement en toutes ses dispositions, M. [R] [I] fait valoir qu'il justifie être domicilié chez sa mère depuis 2002 et qu'il satisfait aux conditions de ressources exigées pour l'attribution d'un logement social. Il soutient que la taille du logement n'importe pas dès lors qu'il bénéficie d'un transfert automatique du bail.





L'Office Public de l'Habitat Aquitanis demande la confirmation du jugement en toutes ses dispositions, faisant valoir que M. [R] [I] ne remplit pas la condition d'adaptation du logement par rapport à sa situation personnelle et familiale.



Il n'est en l'espèce pas contesté que M. [R] [I] avait effectivement sa résidence principale au domicile de sa mère depuis plus d'un an à la date du décès de celle-ci, le 10 avril 2020 et qu'il remplit les conditions de ressources pour être éligible à l'attribution d'un logement social.



Il ressort du contrat de bail du 25 août 1986 que le logement en cause, que M. [R] [I] occupe seul, est un appartement de type 5 (comportant 5 pièces) et dont la surface habitable approximative est de 82 m². 



Or, il est constant que l'occupation d'un logement de type 5 par une personne seule ne répond pas au critère imposant que le logement soit adapté à la taille du ménage, faisant ainsi obstacle au transfert du bail (Civ. 3ème, 19 septembre 2012, n°11-20.307).



M. [R] [I] ne peut en conséquence prétendre au transfert du bail, dès lors qu'au regard des dispositions de l'article L.621-2 du code de la construction et de l'habitation, il occupe seul un logement de plus de deux pièces habitables, cuisine non comprise.



Il sera sur ce point fait observer que l'OPH Aquitanis démontre avoir effectué des démarches auprès de l'appelant aux fins de lui proposer une solution de relogement, mais que ce dernier ne s'est pas présenté aux rendez-vous qui ont été fixés.



Les chefs du jugement entrepris ayant constaté la résiliation de plein droit du bail à compter du 11 avril 2020, constaté que M. [R] [I] est occupant des lieux sans droit ni titre et ordonné son expulsion seront par conséquent confirmés.



Sur la demande subsidiaire de M. [R] [I]



Subsidiairement, M. [R] [I] reproche au jugement de l'avoir condamné au paiement d'une indemnité d'occupation en l'absence de transfert du bail. Faisant valoir que le transfert du bail lui a été refusé, il soutient qu'il est occupant des lieux du chef de feue sa mère, locataire en titre, de sorte qu'à compter de son décès et jusqu'à libération des lieux par les occupants du chef de cette dernière, c'est la succession de Mme [R] [G] qui est redevable des indemnités d'occupation et non l'appelant à titre personnel. Il fait enfin valoir qu'il a renoncé à la succession de sa mère et qu'ainsi, il ne peut être tenu au paiement des sommes découlant du contrat de bail et demande l'infirmation du jugement qui a mis à sa charge le paiement d'une indemnité d'occupation à compter du 11 avril 2020.



Il résulte cependant de ce qui précède que, n'ayant pas droit au transfert de bail, M. [R] [I] est occupant sans droit ni titre des lieux précédemment loués par sa défunte mère Mme [R] [G] et que le bail de celle-ci s'étant trouvé résolu du fait de son décès, il n'est plus occupant du chef de cette dernière.



Dès lors, c'est bien à titre personnel qu'il est redevable, depuis le 11 avril 2020, de l'indemnité d'occupation fixée par le premier juge, la succession de sa mère ne pouvant nullement être tenue au paiement de ces sommes.



Le jugement sera en conséquence confirmé en toutes ses dispositions.



Sur les frais irrépétibles et les dépens



Aux termes de l'article 696, alinéa premier, du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 



Sur ce fondement, M. [R] [I] supportera la charge des dépens.



En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. 



En l'espèce, l'équité et la situation économique de l'appelant commandent de ne pas prononcer de condamnation au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



La cour,



- Confirme le jugement du 24 mai 2022 en toutes ses dispositions ;



Y ajoutant,



- Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;



- Dit n'y avoir lieu à condamnation sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



- Condamne M. [R] [I] aux dépens de la présente instance.





Le présent arrêt a été signé par Madame Paule POIREL, président, et par Madame Véronique SAIGE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le Greffier, Le Président,