Cour d'Appel · 2ème Chambre — 2 avril 2024

N° RG 22/04150 - N° Portalis DBVM-V-B7G-LS2H



N° Minute :





C3

























































Copie exécutoire délivrée

le :



à



Me Valérie PALLANCA



la SCP PYRAMIDE AVOCATS















AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE GRENOBLE



2ÈME CHAMBRE CIVILE



ARRÊT DU MARDI 02 AVRIL 2024



Appel d'un jugement (N° R.G. 21/00140) rendu par le juge des contentieux de la protection de Vienne en date du 31 octobre 2022, suivant déclaration d'appel du 22 novembre 2022





APPELANT :



M. [M] [B]

né le 04 août 1970 à [Localité 6]

de nationalité française

[Adresse 1]

[Localité 2]



représenté par Me Valérie Pallanca, avocate au barreau de Vienne



(bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 2023/000974 du 28/02/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Grenoble)







INTIMÉS :



M. [Y] [R]

né le 12 octobre 1943 à [Localité 4] (Portugal)

de nationalité portugaise

[Adresse 3]

[Localité 7]



Mme [I] [Z] [N] épouse [R]

née le 24 décembre 1943 à [Localité 5] (Portugal) 

de nationalité portugaise

[Adresse 3]

[Localité 7]



représentés par Me Noëlle Gille de la SCP Pyramide avocats, avocat au barreau de Vienne, postulant, et Me Norbet Béal, avocat au barreau de Lyon





COMPOSITION DE LA COUR :



LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Mme Emmanuèle Cardona, présidente

Mme Anne-Laure Pliskine, conseillère,

Mme Ludivine Chetail, conseillère,









DÉBATS :



A l'audience publique du 30 janvier 2024, Mme Anne-Laure Pliskine, conseillère, qui a fait son rapport, assistée de Mme Caroline Bertolo, greffière, a entendu seule les avocats en leurs conclusions, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile. 



Il en a été rendu compte à la cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu à l'audience de ce jour.





EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE



Par acte sous seing privé en date du 1er novembre 2006, M. [R] et Mme [Z] [N], ci après les bailleurs, ont donné à bail à M. [M] [B], le locataire, un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 7], 69, pour un loyer mensuel de 440 euros.

Par courrier simple en date du 21 février 2020, M. [M] [B] a informé le bailleur de son intention de quitter le logement à compter du 6 mars 2020.



Par courrier recommandé en date du 11 mai 2020, les bailleurs ont mis en demeure le locataire de régler la somme de 9 000 euros au titre des loyers impayés. 



Le 1er décembre 2020, par ordonnance d'injonction de payer rendue à son encontre, M. [M] [B] a été condamné à payer au bailleur la somme de 8 000 euros au titre des loyers impayés. Cette ordonnance a été signifiée à étude, le 20 janvier 2021. 



Le 9 février 2021, M. [M] [B] a formé opposition aux fins de voir constater que le logement loué était indécent, de voir déclarer que les époux [R] ont manqué à leur obligation de délivrance d'un logement décent et ainsi être exonéré du paiement des loyers.



Par jugement en date du 31 octobre 2022, le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Vienne a : 



Déclaré recevable, I'opposition formée par M. [M] [B], à l'ordonnance d'injonction de payer N°21-20-522, rendue le 1er décembre 2020,



En conséquence,



Constaté la mise à néant de ladite injonction de payer, et statuant de nouveau :

Condamné M. [M] [B] à verser à M. [Y] [R] et à Mme [I] [Z] [N], la somme de:

- Huit mille huit euros et quatre-vingt-douze centimes (8 008,92 euros), au titre des loyers impayés déduction faite du dépôt de garantie, outre intérêts au taux légal, à compter du 15 mai 2020,

Rejeté les plus amples demandes de M. [Y] [R] et de Mme [Z] [N].

Déclaré partiellement fondées les demandes reconventionnelles de M. [B],

Condamné M. [Y] [R] et à Mme [I] [Z] [N] à verser à M. [M] [B], la somme de:

- huit cents euros (800 euros), à titre de dommages et intérêts.

Rejeté les plus amples demandes de M. [M] [B].

Condamné M. [B] aux dépens, sauf le coût de l'injonction de payer et celui de sa signification.

Rejeté toute autre demande.



Par déclaration reçue au greffe de la cour le 22 novembre 2022, M. [B] a interjeté appel de l'entier jugement.





EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES



Suivant dernières conclusions notifiées le 20 janvier 2023, dont le dispositif doit être expurgé de toutes mentions qui ne constituent pas des demandes mais reprennent les moyens soutenus dans les motifs, M. [B] demande à la cour de : 



Réformer le jugement rendu le 31 octobre 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Vienne,



Et statuant à nouveau:

A titre principal,

Exonérer M. [M] [B] du paiement des loyers sur cette période,

A titre subsidiaire,

Prononcer que les époux [R] n'apportent pas la preuve de l'absence de paiement du loyer,

En tout état de cause,

Condamner les époux [R] à régler à M. [B] la somme 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,

Condamner les époux [R] à régler à M. [B] la somme de 8 000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance,

Débouter les époux [R] de leur demande de versement de la somme de 8 448,92 euros au titre des loyers impayés outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure reçue le 15 mai 2020,

Débouter les époux [R] de leur demande de versement de la somme de 1 222,38 euros au titre de l'indemnisation de la remise en état des lieux,

Condamner les époux [R] à régler à M. [B] la somme 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamner les époux [R] aux entiers dépens de l'instance.



Au soutien de ses demandes, M. [B] se fonde, à titre principal, sur les articles 1728 à1732 du code civil, invoquant le manquement des bailleurs à leur obligation de fournir un logement décent, ce qui justifiait selon lui la suspension du paiement des loyers. Il ajoute que la situation lui a causé un préjudice justifiant l'octroi de dommages et intérêts.

A titre subsidiaire, M. [B] fait valoir que les bailleurs n'apportent pas la preuve des loyers impayés, et soutient avoir réglé en espèce une partie des loyers.

Il considère également ne pas être tenu par les grosses réparations et travaux de remise aux normes incombant aux propriétaires.



Dans ses conclusions notifiées le 21 avril 2023, M. [R] et Mme [Z] [N] demandent à la cour de : 



Confirmer le jugement du juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Vienne du 31/10/2022 en ce qu'il a :

- Déclaré recevable l'opposition formée par M. [M] [B] à l'ordonnance d'injonction de payer n° 21-20-522 rendue le 01/12/2020,

- Constaté la mise à néant de ladite injonction de payer

- Rejeté les plus amples demandes de M. [M] [B]

En revanche,

Réformer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Vienne le 31/10/2022 en ce qu"il a:

- Condamné M. [M] [B] à verser à M. [R] et à Mme [Z] [N] la somme de 8 008,92 euros au titre des loyers impayés, déduction faite du dépôt de garantie, outre intérêts au taux légal à compter du 15 mai 2020,

- Rejeté les plus amples demandes de M. [R] et à Mme [Z] [N];

- Déclaré partiellement fondées les demandes reconventionnelles de M. [B],

- Condamné M. [R] et à Mme [Z] [N] à verser à M. [B] la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts

- Condamné M. [M] [B] aux dépens sauf le coût de l'injonction de payer et celui de la signification;

- Rejeté toute autre demande,



Et statuant à nouveau,

Débouter M. [M] [B] de toutes ses demandes, fins et conclusions

Condamner M. [B] à payer aux époux [R] la somme de 8 448,92 euros au titre des loyers impayés outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure reçue le 15 mai 2020

Condamner M. [B] à payer aux époux [R] la somme de 1 222,38 euros au titre de l'indemnisation de la remise en état des lieux, le dépôt de garantie étant déjà déduit de cette demande

Condamner M. [B] à payer aux époux [R] la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile

Condamner M. [B] aux entiers dépens lesquels comprendront le coût de la requête d'injonction de payer ainsi que le coût de la signification de l'ordonnance.



Au soutien de leurs demandes, M. [R] et Mme [Z] [N] font valoir que M. [B] ne peut légitimement soulever l'exception d'inexécution pour justifier le non paiement des loyers. Ils contestent l'indécence du logement et affirment que les dégradations constatées lui sont imputables en soulevant notamment l'intervention tardive de l'assistante sociale ayant constaté les dégradations en 2019 alors qu'il habitait le logement depuis 2006. Ils en concluent que cette imputabilité exclut toute indemnisation.

M. [R] et Mme [Z] [N] ajoutent que faute d'état des lieux d'entrée, M. [B] est présumé les avoir pris en bon état de réparation locative et qu'il lui incombe de les indemniser pour les dégradations locatives.

Enfin, ils considèrent que certaines demandes de M. [B] ne constituent pas des prétentions et doivent, à ce titre, être écartées.



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 10 janvier 2024.





MOTIVATION



En vertu des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour le détail de leur argumentation. 



Sur l'exception d'inexécution et le trouble de jouissance



Il résulte des articles 1719 du code civil et 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, que le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent, en bon état d'usage et de réparations, autre que locatives, qui peuvent devenir nécessaire.

Le décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent prévoit que le logement doit satisfaire à un certain nombre de conditions au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires.



Cependant, il convient de rappeler que si pendant l'exécution du bail cette obligation perdure, elle est subordonnée à une information préalable du bailleur et à la participation active des occupants qui doivent lui permettre de faire procéder aux éventuelles réparations.



En application des articles 1728, 2° du code civil et 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu pour sa part de l'obligation essentielle et primordiale de payer le loyer et les charges au terme convenu sauf à démontrer que le logement est affecté de désordres si importants qu'il y a impossibilité d'utiliser les lieux conformément à leur destination.



En l'espèce, M. [B] produit une 'fiche de présentation des demandeurs de logement social' dans laquelle la vice-présidente du CCAS atteste que :

'L'appartement de M. [B] que j'ai visité le 5 décembre courant n'est pas digne d'être habité en l'état.

-'Électricité'non'aux'normes,

-'Raccordement'défectueux'des'eaux'usées,

-'Pas'd'isolation,-'Pas'de'chauffage'dans'chaque'pièce,

-'État'général'à'l'abandon'».

- la DDT et par courrier du 30 avril 2020, la Commission de médiation du droit au logement du Rhône a reconnu M. [B] comme prioritaire et devant être logé d'urgence, au motif suivant : « Logement non décent et avec personne handicapée à charge ou enfant mineur à charge ou vous êtes handicapé ».



S'il ressort de ces éléments, qu'il est incontestable que des désordres ont pu être constatés, en matière de bail d'habitation, seule l'impossibilité totale d'occuper le logement loué, en conséquence de l'indécence, autorise le locataire à se prévaloir de l'exception d'inexécution pour s'opposer au paiement des loyers convenus. Or en l'espèce, le locataire n'était toutefois pas, de fait, totalement privé de la possibilité de l'occuper puisque M. [B] est resté dans le logement plus de 13 années.



Dès lors, M. [B] sera débouté de sa demande d'exonération de paiement du loyer et le jugement sera en conséquence confirmé de ce chef.



Si les désordres constatés ne permettent pas le jeu de l'exception d'inexécution, ils caractérisent, néanmoins, un trouble de jouissance indemnisable.



Les bailleurs ne peuvent utilement invoquer l'intervention tardive des services du CCAS 13 ans après l'entrée dans les lieux du locataire pour lui imputer la totalité des désordres constatés, dès lors que certains d'entre eux existaient nécessairement dès l'entrée dans les lieux tels que : 'l'électricité pas aux normes, le raccordement défectueux des eaux usées ou encore l'absence d'isolation.'. Quand bien même aucun état des lieux d'entrée n'a été effectué, les désordres en question touchent aux caractéristiques essentielles de l'appartement et ne sauraient être imputables au locataire, quelles que soient les conditions dans lesquelles il a occupé le logement.



Il convient donc d'indemniser M. [B] pour le trouble de jouissance subi durant la période de location. Tous les désordres n'étant pas nécessairement imputables aux propriétaires, M. [R] et Mme [Z] [N] seront condamnés à lui verser la somme de 4 000 euros.

Partant, le jugement sera infirmé de ce chef.



Sur l'arriéré locatif



Selon l'article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et du décret 2013-392 du 10 mai 2013 le preneur est tenu de respecter un délai de préavis d'une durée d'un mois à compter de la remise du congé (la commune de [Localité 7] se trouvant en zone tendue).



En l'espèce, M. [B] a donné son préavis le 21 février 2020, par simple remise du courrier dans la boîte aux lettres des bailleurs, ce qui n'est pas contesté. Il était donc tenu du paiement des loyers jusqu'au 21 mars 2020.



Les bailleurs indiquent que M. [B] n'a pas réglé les loyers de juillet et décembre 2018, puis aucun loyer entre janvier 2019 et mars 2020.



M. [B] qui ne conteste pas le non paiement des loyers durant ces périodes, conteste néanmoins l'arriéré locatif en alléguant avoir payé la somme de 3 500 euros, en espèce, le 29 février 2020 et la somme de 2 500 euros, en espèce, le 1er mars 2020.



Or il résulte de l'article 1353 du code civil que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation, ce que M. [B] échoue à faire.



Partant, M. [B] sera condamné au paiement de la somme de : (502,17 X 8) + (510,70 X 8) + 345,96 euros = 8 448,92 euros.



Le jugement sera confirmé de ce chef.



Sur les réparations locatives 



M. [R] et Mme [Z] [N] sollicitent la condamnation de M.[B] au paiement de la somme de 1 222,38 euros au titre de l'indemnisation de la remise en état des lieux, déduction faite du dépôt de garantie.



Selon l'article 1731 du code civil, s'il n'a pas été fait d' état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre comme tels, sauf la preuve contraire.



En vertu de l'article 1732, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.



Il résulte de l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 que les réparations locatives résultent de la comparaison entre les états des lieux d'entrée et de sortie.



En l'espèce, aucun état des lieux n'a été dressé. 



C'est à bon droit que le premier juge a rappelé que la présomption prévue à l'article 1731 du code civil ne dispense pas les bailleurs d'apporter la preuve des dégradations locatives.

La liste des désordres réalisée par les bailleurs eux mêmes (pièce n °7 des époux [R] ) et établie non contradictoirement est insuffisante pour justifier des réparations locatives alléguées, dont les bailleurs seront, dès lors, déboutés.



Partant, le jugement sera confirmé de ce chef et les intimés seront condamnés à la restitution du dépôt de garantie de 440 euros sous forme de déduction de la dette locative.



Sur le préjudice moral



M. [B] sollicite la condamnation des époux [R] au paiement de la somme de 1 000 euros au titre du préjudice moral.

Il ne fait cependant pas état d'un préjudice distinct du trouble de jouissance déjà indemnisé, de sorte qu'il sera débouté de sa demande à ce titre.

Le sens du présent arrêt et l'équité commandent de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile, d'une part, et de laisser à chacune des parties la charge de ses dépens d'appel, d'autre part.





 PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi:



Confirme le jugement sauf en ce qu'il a :

- Condamné M. [Y] [R] et à Mme [I] [Z] [N] à verser à M. [M] [B], la somme de huit cents euros (800 euros), à titre de dommages et intérêts,



Statuant à nouveau de ce chef et y ajoutant



Condamne M. [Y] [R] et Mme [I] [Z] [N] à payer à M. [M] [B] la somme de 4 000 euros au titre du trouble de jouissance,



Déboute M. [B] de sa demande au titre du préjudice moral,



Déboute les parties de leurs demandes respectives au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



Laisse à chacune des parties la charge de ses dépens d'appel.



Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Arrêt signé par Mme Emmanuèle Cardona, présidente de la deuxième chambre civile et par Mme Caroline Bertolo, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LA GREFFIERE                                        LA PRÉSIDENTE