Cour d'Appel · 2ème Chambre — 2 avril 2024

N° RG 22/04355 - N° Portalis DBVM-V-B7G-LTPH



N° Minute :





C3

























































Copie exécutoire délivrée

le :



à



la SCP MICHEL BENICHOU MARIE-BÉNÉDICTE PARA LAURENCE TRIQUET-DUMOUL IN KREMENA MLADENOVA' AVOCATS ASSOCIES



la SELARL GUMUSCHIAN ROGUET BONZY















AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE GRENOBLE



2ÈME CHAMBRE CIVILE



ARRÊT DU MARDI 02 AVRIL 2024



Appel d'un jugement (N° R.G. 22/01755) rendu par le tribunal judiciaire de Grenoble en date du 09 novembre 2022, suivant déclaration d'appel du 07 décembre 2022





APPELANTE :



S.C.I. Concorde prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 3]



représentée par Me Michel Benichou de la SCP Michel Benichou Marie-Bénédicte Para Laurence Triquet-Dumoulin Kremena Mladenova' avocats associés, avocat au barreau de Grenoble





INTIMÉ :



Syndicat des copropropriétaires Le Mermoz représenté par son syndic en exercice l'agence AGDA Andreolety immo, dont le siège social est [Adresse 5] prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 2]



représenté par Me David Roguet de la SELARL Gumuschian Roguet Bonzy, avocat au barreau de Grenoble





COMPOSITION DE LA COUR :



LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Mme Emmanuèle Cardona, présidente

Mme Anne-Laure Pliskine, conseillère,

Mme Ludivine Chetail, conseillère,



DÉBATS :



A l'audience publique du 30 janvier 2024, Mme Anne-Laure Pliskine, conseillère, qui a fait son rapport, assistée de Mme Caroline Bertolo, greffière, a entendu seule les avocats en leurs conclusions, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile. 



Il en a été rendu compte à la cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu à l'audience de ce jour.



EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE



La SCI Concorde est propriétaire de plusieurs lots au sein de la copropriété de l'immeuble "Le Mermoz" situé au [Adresse 4]. 



Le 17 juin 2022, la SCI Concorde a été mise en demeure d'acquitter la somme de 33 222,07 euros au titre d'un arriéré de charges.



Cette mise en demeure précisait qu'en vertu de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, les provisions non encore échues deviendraient immédiatement exigibles à1'issue du délai de trente jours.



Par acte en date du 30 août 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 'Le Mermoz' représenté par son syndic en exercice AGDA Andréolety, a fait assigner la SCI Concorde devant le président du tribunal judiciaire statuant en procédure accélérée au fond, en paiement de la somme de 42 214,17 euros, représentant l'arriéré de charges et les provisions échues et devenues exigibles avec intérêts au taux légal à compter du 10 juin 2022 et capitalisation des intérêts par année entière.



Assignée à personne habilitée, la SCI Concorde, qui a bénéficié d'un délai suffisant, n'a pas comparu.



Par jugement en date du 9 novembre 2022, le tribunal judiciaire de Grenoble a : 

- Condamné la SCI Concorde à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble "Le Mermoz", représenté par son syndic, AGDA Andréolety la somme de :

- 42 214,17 euros au titre de l'arriéré des charges échues au 29 juillet 2022 avec intérêts au taux légal à compter du 17 juin 2022,

- Ordonné la capitalisation des intérêts par année entière à compter du 30 août 2022 ;

- Condamné la SCI Concorde à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble "Le Mermoz" représenté par son syndic, AGDA Andréolety, la somme de 800 euros au titre des dispositions de1'article 700 du code de procédure civile,

- Rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit,

- Condamné la SCI Concorde aux dépens avec application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.



Par déclaration reçue au greffe de la cour le 7 décembre 2022, la SCI Concorde a interjeté appel de l'entier jugement.





EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES



Suivant dernières conclusions notifiées le 9 février 2023, la SCI Concorde demande à la cour de : 

- Juger recevable et bien fondé l'appel interjeté par la SCI Concorde. 

- Réformer le jugement en ce qu'il a condamné la SCI Concorde au paiement de la somme de 42 214,17 euros au titre de l'arriéré des charges échues au 29 juillet 2022 avec intérêts au taux légal à compter du 17 juin 2022. 

- Réformer le jugement en ce qu'il a ordonné la capitalisation des intérêts par année entière à compter du 30 août 2022. 

- Réformer le jugement en ce qu'il a condamné la SCI Concorde à 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. 

- Condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Mermoz à 1 000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel. 



Au soutien de ses demandes, la SCI Concorde fait valoir qu'elle a procédé à 3 versements à hauteur de 20 000 euros au total et qu'elle n'est aucunement redevable des sommes réclamées.

Elle allègue que cette demande fait suite à une erreur du syndic et du désordre des comptes pendant la fusion des groupes AGDA et Foncia.



Dans ses conclusions notifiées le 26 avril 2023, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Le Mermoz demande à la cour de : 

- Confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la SCI Concorde à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Le Mermoz les charges de copropriété dont elle est redevable. 

- Condamner la SCI Concorde à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Le Mermoz la somme de 27 870,59 euros correspondant aux charges de copropriété arrêtées au 29 mars 2023, sauf à parfaire au jour où la juridiction statuera. 

- Condamner la SCI Concorde à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Le Mermoz la somme de 1 500 euros au visa des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance. 



Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Le Mermoz indique que quand bien même il y a eu des paiements, il existe un arriéré de charges qu'il actualise à la somme de 27 870,59 euros.



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 10 janvier 2024.





MOTIVATION



En vertu des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour le détail de leur argumentation. 



Sur l'arriéré de charge



L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que 'les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à. l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionnée à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots'.

 

Cette participation aux charges résulte de l'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale non contestée dans le délai légal.



L'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ' pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.



Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

 La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.'



L'article 19-2 de cette même loi prévoit qu' «A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.»



Il appartient au juge chargé d'appliquer l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 de constater le vote du budget prévisionnel par l'assemblée générale de la copropriété ainsi que la déchéance du terme, avant de condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions prévues à l'article 14-1 et devenues exigibles.



En cause d'appel, le syndicat des copropriétaires Le Mermoz représenté par son syndic, AGDA Andréolety, produit : 

- la mise en demeure de l'article 19-2

- les procès-verbaux d'assemblée générale 2019, 2020, 2021, 2022, 2023

- un extrait de compte avec indication du solde, arrêté au 29 mars 2023

- le relevé de propriété de la SCI Concorde

- les appels de provisions couvrant les années 2015 à 2022.



En l'espèce, il résulte des pièces produites que l' assemblée générale de 2023 a approuvé les comptes de l'exercice 2021/2022 et voté le budget prévisionnel 2024.

Les charges échues au titre des exercices 2022 sont en conséquence dues et les provisions votées pour l'exercice 2023 lors de l'assemblée générale de 2022, de même que les provisions votées pour l'exercice 2024 lors de l'assemblée générale de 2023 sont exigibles faute de paiement des provisions échues. 



Le syndicat des copropriétaires le Mermoz, représenté par son syndic, AGDA Andréolety, produit également un extrait de compte faisant mention du solde des comptes annuels couvrant la période du 1er janvier 2022 au 8 mars 2023, arrêté au 26 mars 2023 faisant apparaître un solde débiteur de 27 870,59 euros, de sorte que le syndicat des copropriétaires Le Mermoz justifie, dès lors, suffisamment de sa créance à l'égard de la SCI Concorde.



Il est à noter que cet extrait de compte prend bien en compte les sommes que la SCI Concorde justifie avoir versées les 21 et 22 juillet 2022 à hauteur de 20 000 euros au total.



La SCI Concorde produit un relevé de compte plus récent arrêté au 10 janvier 2024 faisant apparaître un solde débiteur de 28 769,33 euros sur lequel il convient de se baser.



L'analyse de ces relevés révèle des frais de procédure qu'il convient de déduire à hauteur de 615,56 + 793 + 350 + 838 + 452,98 = 3 049,54 euros.



La SCI Concorde ne peut utilement soulever 'qu'elle n'était débitrice que de la somme de 17 676,60 euros en décembre 2022 et qu'elle est en passe de régularisation totalement son compte' pour solliciter l'infirmation totale du jugement.



Dès lors, le jugement sera confirmé sauf à actualiser le montant de la condamnation mise à la charge de la SCI Concorde à la somme de 28 769,33-3 049,54 = 25 719,79 euros.



L'appelante qui succombe sera condamnée à payer au syndicat de l'immeuble Le Mermoz, représenté par son syndic, AGDA Andréolety, la somme de 1 500 euros au terme de l'article 700 du code de procédure civile.



En application de l'article 696 du code de procédure civile, l'appelante sera également condamnée aux dépens de l'instance d'appel.





 PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi :



Confirme le jugement sauf en ce qu'il a : condamné la SCI Concorde à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble "LE Mermoz", représenté par son syndic, AGDA Andréolety la somme de 42 214,17 euros au titre de l'arriéré des charges échues au 29 juillet 2022 avec intérêts au taux légal à compter du 17 juin 2022,



Statuant à nouveau de ce chef et y ajoutant,



Condamne la SCI Concorde à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble "Le Mermoz", représenté par son syndic, AGDA Andréolety la somme de 25 719,79 euros au titre de l'arriéré des charges de copropriété arrêtées au 10 janvier 2024,



Condamne la SCI Concorde à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Le Mermoz la somme de 1 500 euros au visa des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamner la SCI Concorde aux dépens de l'instance d'appel.



Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Arrêt signé par Mme Emmanuèle Cardona, présidente de la deuxième chambre civile et par Mme Caroline Bertolo, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LA GREFFIERE                                        LA PRÉSIDENTE