Cour d'Appel · 2ème Chambre — 2 avril 2024

N° RG 22/04539 - N° Portalis DBVM-V-B7G-LT7O



N° Minute :





C3

























































Copie exécutoire délivrée

le :



à



la SELARL DAUPHIN ET MIHAJLOVIC



Me Sylvie CAUMETTE













AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE GRENOBLE



2ÈME CHAMBRE CIVILE



ARRÊT DU MARDI 02 AVRIL 2024



Appel d'un jugement (N° R.G. 11-21-210) rendu par le juge des contentieux de la protection de Valence en date du 01 septembre 2022, suivant déclaration d'appel du 19 décembre 2022





APPELANTE :



Mme [B] [R] [S] 

[Adresse 8]

[Localité 3]



représentée par Me Dejan Mihajlovic de la SELARL Dauphin et Mihajlovic, avocat au barreau de Grenoble



(bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro C38185-2023-002435 du 27/06/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Grenoble)





INTIMÉS :



Mme [N] [H] et en qualité d'intervenant volontaire en sa qualité d'héritier de Monsieur [W] [G] [A] [H], intimé, né le 10 décembre 1936 à [Localité 9]), décédé le 12 décembre 2022 à [Localité 2],

née le 28 février 1963 à [Localité 10]

de nationalité française

[Adresse 5]

[Localité 3]



M. [X] [H] et en qualité d'intervenant volontaire en sa qualité d'héritier de Monsieur [W] [G] [A] [H], intimé, né le 10 décembre 1936 à [Localité 9]), décédé le 12 décembre 2022 à [Localité 2],

né le 20 mars 1967 à [Localité 7]

de nationalité française

[Adresse 5]

[Localité 3]



(bénéficie d'une aide juridictionnelle partielle numéro 38185-2023-000008 du 23/02/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Grenoble)



Mme [K] [H] et en qualité d'intervenant volontaire en sa qualité d'héritier de Monsieur [W] [G] [A] [H], intimé, né le 10 décembre 1936 à [Localité 9]), décédé le 12 décembre 2022 à [Localité 2],

née le 04 octobre 1960 à [Localité 10]

de nationalité française

[Adresse 4]

[Adresse 4]



M. [I] [H] et en qualité d'intervenant volontaire en sa qualité d'héritier de Monsieur [W] [G] [A] [H], intimé, né le 10 décembre 1936 à [Localité 9]), décédé le 12 décembre 2022 à [Localité 2],

né le 22 novembre 1961 à [Localité 10]

de nationalité française

[Adresse 6]

[Localité 2]



Mme [M] [H] et en qualité d'intervenant volontaire en sa qualité d'héritier de Monsieur [W] [G] [A] [H], intimé, né le 10 décembre 1936 à [Localité 9]), décédé le 12 décembre 2022 à [Localité 2],

née le 17 juillet 1964 à [Localité 11]

de nationalité française

[Adresse 1]

[Localité 2]



représentés par Me Sylvie Caumette, avocate au barreau de Valence





COMPOSITION DE LA COUR :



LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Mme Emmanuèle Cardona, présidente

Mme Anne-Laure Pliskine, conseillère,

Mme Ludivine Chetail, conseillère,



DÉBATS :



A l'audience publique du 30 janvier 2024, Mme Anne-Laure Pliskine, conseillère, qui a fait son rapport, assistée de Mme Caroline Bertolo, greffière, a entendu seule les avocats en leurs conclusions, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile. 



Il en a été rendu compte à la cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu à l'audience de ce jour.





EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE



Par acte sous seing privé du 22 octobre 2011, M. [W] [H], usufruitier d'un bien avec ses enfants nu-propriétaires, a donné à bail à M. [D] [O] un appartement sis [Adresse 8], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 430 euros et d'une provision pour charges de 20 euros. 



M. [D] [O] était en concubinage notoire avec Mme [B] [S].

M. [D] [O] a quitté les lieux et Mme [S] occupe le logement depuis le 1er avril 2016.

 

Par acte d'huissier de justice en date du 8 janvier 2020, les consorts [H] ont fait délivrer à Mme [B] [S] et M. [D] [O] un congé pour reprise pour le 19 octobre 2020.



Par acte d'huissier de justice du 10 mars 2021, ils ont fait assigner Mme [B] [S] et M.[D] [O] devant le juge des contentieux de la protection de Valence aux fins de voir constater le transfert du bail au profit de Mme [B] [S], de constater la résiliation du contrat de location par l'effet du congé pour reprise et de voir condamner solidairement M. [D] [O] et Mme [B] [S] au paiement d'une somme de 2 457 euros au titre des loyers et charges impayés.



Par jugement en date du 1er septembre 2022, le tribunal judiciaire de Valence a : 

- Constaté le transfert du bail conclu entre M. [W] [H] et M. [D] [O] en date du 22 octobre 2011 à Mme [B] [S] à compter du 1er mars 2016,

- Constaté la validité du congé donné par M. [W] [H], Mme [M] [H], Mme [N] [H], M. [I] [H], Mme [K] [H] et M. [X] [H] pour reprise, en date du 8 janvier 2020 pour un congé au 19 octobre 2020,

- Constaté que Mme [B] [S] était occupante sans droit ni titre depuis le 20 octobre 2020,

- Ordonné en conséquence l'expulsion de Mme [B] [S], occupante sans droit ni titre du logement [Adresse 8] depuis le 20 octobre 2020, ainsi que celle de tout occupant de son chef, si elle n'a pas libéré les lieux dans les deux mois du commandement prévu à l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, au besoin avec l'aide de la force publique et d'un serrurier,

- Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

- Rappelé que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,

- Condamné Mme [B] [S] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

- Dit que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès le 20 octobre 2020, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

- Condamné Mme [B] [S] à payer à M. [W] [H], Mme [M] [H], Mme [N] [H], M. [I] [H], Mme [K] [H] et M. [X] [H] la somme de 6 708 euros (six mille sept cent huit euros) au titre des indemnités d'occupation du 20 octobre 2020 au 31 mai 2022 (échéance de mai 2022 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement;

- Condamné Mme [B] [S] à payer à M. [W] [H], Mme [M] [H], Mme [N] [H], M. [I] [H], Mme [K] [H] et M. [X] [H] la somme de 1 250 euros (mille deux cent cinquante euros) au titre des loyers impayés entre juillet 2020 et le 19 octobre 2020,

- Débouté M. [W] [H], Mme [M] [H], Mme [N] [H], M. [I] [H], Mme [K] [H] et M. [X] [H] de leur demande de 2 250 euros au titre des loyers impayés envers M. [D] [O],

- Condamné Mme [B] [S] à verser à M. [W] [H], Mme [M] [H], Mme [N] [H], M. [I] [H], Mme [K] [H] et M. [X] [H] une somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- Condamné Mme [B] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du congé.





Par déclaration reçue au greffe de la cour le 19 décembre 2022, Mme [S] a interjeté appel de l'entier jugement.





EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES



Suivant dernières conclusions notifiées le 21 novembre 2023, dont le dispositif doit être expurgé de toutes mentions qui ne constituent pas des demandes mais reprennent les moyens soutenus dans les motifs, Mme [S] demande à la cour de : 

- Dire bien fondé l'appel de Mme [S] 

Y faisant droit 

- Infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions. 



Vu la loi du 6 juillet 1989, 

- Rejeter purement et simplement les demandes à l'égard de Mme [S], 

- Condamner les consorts [H] à verser à Mme [B] [S] une somme de 3 000,00 euros de dommages-intérêts pour procédure abusive, 

- Condamner les mêmes à verser à Mme [B] [S] une somme de 2 000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel. 



Au soutien de ses demandes, Mme [S] fait valoir, concernant le congé pour reprise, que les motifs du congé pour reprise ne sont pas valables ni justifiés et que les consorts [H] souhaitent simplement récupérer le bien.

Concernant les loyers et charges impayés, Mme [S] fait valoir qu'elle n'a pu bénéficier des aides au logement du fait d'une fausse déclaration réalisée auprès de la CAF par le propriétaire, elle soutient ainsi que le reliquat d'APL non perçu par le bailleur ne peut être mis à sa charge.



Dans leurs conclusions notifiées le 3 janvier 2024, les consorts [H] demandent à la cour de : 

- Donner acte à Mme [M] [H], Mme [N] [H], M. [I] [H], Mme [K] [H] et M. [X] [H] de leur intervention volontaire à l'instance n°22/04539, en qualité d'héritiers de M. [W] [H], décédé le 12 décembre 2022. 

- Dire et juger leur intervention volontaire recevable.



Vu les dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, 

Vu les pièces versées au débat, 

- Confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a : 

- Constaté le transfert du bail conclu entre M. [W] [H] et M. [D] [O] en date du 22 octobre 2011 à Mme [B] [S] à compter du 1er mars 2016,

- Constaté la validité du congé donné par M. [W] [H], Mme [M] [H], Mme [N] [H], M. [I] [H], Mme [K] [H] et M. [X] [H] pour reprise, en date du 8 janvier 2020 pour un congé au 19 octobre 2020,

- Constaté que Mme [B] [S] était occupante sans droit ni titre depuis le 20 octobre 2020,

- Ordonné en conséquence l'expulsion de Mme [B] [S], occupante sans droit ni titre du logement [Adresse 8] depuis le 20 octobre 2020, ainsi que celle de tout occupant de son chef, si elle n'a pas libéré les lieux dans les deux mois du commandement prévu à l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, au besoin avec l'aide de la force publique et d'un serrurier,

- Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

- Rappelé que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,

- Condamné Mme [B] [S] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

- Dit que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès le 20 octobre 2020, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés. à la bailleresse ou à son mandataire,

- Condamné Mme [B] [S] à payer à M. [W] [H], Mme [M] [H], Mme [N] [H], M. [I] [H], Mme [K] [H] et M. [X] [H] la somme de 6 708 euros (six mille sept cent huit euros) au titre des indemnités d'occupation du 20 octobre 2020 au 31 mai 2022 (échéance de mai 2022 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

- Condamné Mme [B] [S] à payer à M. [W] [H], Mme [M] [H], Mme [N] [H], M. [I] [H], Mme [K] [H] et M. [X] [H] la somme de 1 250 euros (mille deux cent cinquante euros) au titre des loyers impayés entre juillet 2020 et le 19 octobre 2020,

- Condamné Mme [B] [S] à verser à M. [W] [H], Mme [M] [H], Mme [N] [H], M. [I] [H], Mme [K] [H] et M. [X] [H] une somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- Condamné Mme [B] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du congé.



Y ajoutant, 

- Condamner Mme [B] [S] à payer à Mme [M] [H], Mme [N] [H], M. [I] [H], Mme [K] [H] et M. [X] [H] la somme de 8 238 euros au titre des indemnités d'occupation dues pour la période du 1 er juin 2022 au 31 décembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt à intervenir. 

- Condamner Mme [B] [S] aux entiers dépens de la procédure d'appel. 

- Condamner Mme [B] [S] à payer la somme de 500 euros chacun à Mme [M] [H], Mme [N] [H], M. [I] [H] et Mme [K] [H], au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

- Condamner Mme [B] [S] à payer la somme de 250 euros à M. [X] [H], bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle à hauteur de 55 % selon décision n° N-38185-2023-000008 du bureau d'aide juridictionnelle de Grenoble en date du 23 février 2023, au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

- Débouter Mme [S] de sa demande de dommages-intérêts. 

- Débouter Mme [S] de sa demande au titre des dépens de première instance et d'appel. 

- Débouter Mme [S] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



Au soutien de leurs demandes, les consorts [H] font valoir avoir pris acte du transfert du bail conclu entre M. [W] [H] et M.[D] [O] en date du 22 octobre 2011 à Mme [B] [S] à compter du 1er mars 2016. Ils ajoutent que les motifs du congé pour reprise sont justifiés, que le juge n'a pas le pouvoir de contrôler l'opportunité de la reprise et que le décès de M. [W] [H], postérieurement au jugement dont appel, ne saurait invalider le congé régulièrement donné à la locataire. Ils précisent que Mme [S] ne semble plus occuper le logement.

Concernant les loyers impayés et les indemnités d'occupation, ils expliquent qu'en tout état de cause Mme [S] était devenue occupante sans droit ni titre depuis le 19 octobre 2020 et que l'arrêt des prestations CAF n'a eu lieu que 3 mois avant cette date, que c'est donc son maintien abusif dans les lieux qui a creusé sa dette.



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 10 janvier 2024.





MOTIVATION



En vertu des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour le détail de leur argumentation. 



Liminairement, il convient de préciser que le transfert du bail au profit de Mme [S] n'est pas contesté en cause d'appel.



Sur la validité du congé pour reprise



L'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que : I. - Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. [...]



En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.'



La jurisprudence retient, en outre, que pour apprécier, au jour de la délivrance du congé, le caractère réel et sérieux de l'intention du bailleur de reprendre le logement, le juge peut tenir compte d'éléments postérieurs, dès lors qu'ils sont de nature à établir cette intention (civ. 3e, 12 oct. 2023, n°22-18.580).



En l'espèce, il est constant que le bail consenti à M. [O] et transféré à Mme [S] a été conclu le 22 octobre 2011 pour une période de 3 ans qui a commencé à courir à compter du 20 octobre 2011, a été tacitement reconduit le 20 octobre 2014 puis le 20 octobre 2017 pour se terminer le 19 octobre 2020.



Le congé pour reprise a régulièrement été délivré le 8 janvier 2020 soit plus de 6 mois avant l'échéance du contrat de bail.

Le congé comportait les mentions requises par l'article précité et précisait pour le motif de la reprise : 'M. [H] [X] est âgé de 52 ans, il souhaite prendre son indépendance dans un logement qui lui soit propre mais doit continuer à porter assistance à son père quotidiennement. Le local objet de la reprise comprend un mur mitoyen qui permettrait à M. [H] [X] de pouvoir faire correspondre les deux habitations. Ce faisant il pourrait continuer à aider et assister son père tout en étant indépendant'.



Par conséquent, au jour de la délivrance du congé, le caractère réel et sérieux de l'intention du bailleur de reprendre le logement était avéré, étant précisé que la survenue du décès, le 12 décembre 2022, de [W] [H] est sans incidence sur les effets du congé.



Les éléments postérieurs soulevés par Mme [S] (décès de M. [H] père, volonté actuelle des consorts [H] de vendre le bien que ce dernier occupait) en vue de contester la sincérité du congé ne sont aucunement de nature à remettre en cause le caractère réel et sérieux du motif du congé pour reprise.



En conséquence, le congé pour reprise est valable et le bail s'est trouvé résilié en date du 19 octobre 2020.



Le jugement sera confirmé de ce chef.



Sur les loyers impayés et les indemnités d'occupation



Sur l'arriéré locatif du mois de juillet 2020 au 19 octobre 2020.



Il n'est pas contesté que le loyer mensuel s'élève à la somme de 450 euros dont 20 euros de charges. La part de loyer due par Mme [S] s'élevait à la somme de 104 euros avant la suspension par la CAF, à compter de juillet 2020, du versement de l'aide au logement à hauteur de 346 euros.



Il n'est également pas contesté que Mme [S] n'a continué de payer que la seule part résiduelle du loyer entre le mois de juillet 2020 et le 19 octobre 2020.



Mme [S] qui ne conteste pas le seul paiement de la part résiduelle, conteste néanmoins devoir l'arriéré locatif en alléguant que la suspension des droits au logement est imputable à une erreur déclarative opérée par son bailleur qui doit donc en assumer la charge. Elle ajoute également que le bailleur n'a pas procédé aux travaux indispensables liés à la vétusté du logement, sans aucune autre précision.



Or il résulte de l'article 9 du code de procédure civile qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention, ce que Mme [S] échoue à faire.



En conséquence, Mme [S] sera condamnée à payer aux consorts [H] la somme de (346X3)+(346/31X19), soit 1 250 euros au titre des loyers impayés et le jugement sera, dès lors, confirmé de ce chef.



Sur les indemnités d'occupation



En cas d'occupation sans droit ni titre, l'indemnité d'occupation est destinée non seulement à compenser les pertes de loyer subies par le bailleur, mais également à l'indemniser du préjudice qu'il subit du fait de l'occupation qui rend indisponible le logement anciennement loué.



En l'espèce, le loyer est fixé, en regard du contrat de bail à la somme de 450 euros.

Mme [S] qui ne conteste aucunement l'impayé se contente une nouvelle fois d'alléguer que la suspension des aides au logement par la CAF est imputable au bailleur.



En tout état de cause, de telles prestations ne sont pas versées aux occupants sans droit ni titre, qualité qu'a Mme [S] depuis le 19 octobre 2020.



Dans ces conditions, c'est à bon droit que le premier juge a condamné Mme [S] à payer aux consort [H] la somme de 6 708 euros suivant décompte arrêté au 31 mai 2022 correspondant aux indemnités d'occupation dues du 19 octobre 2020 au 31 mai 2022.



Le jugement sera dès lors confirmé de ce chef.



Les consorts [H] sollicitent, outre la confirmation du jugement sur ce point, la condamnation de Mme [S] au paiement de la somme de 8 238 euros correspondant aux indemnités d'occupation dues du 1er juin 2022 au 31 décembre 2023 déduction faite de la somme de 312 euros versée par cette dernière.



Mme [S] ne conteste aucunement l'impayé et ne développe aucun moyen sur ce point.



Dès lors, il sera fait droit à la demande des consorts [H] et Mme [S] sera condamnée au paiement de la somme de 8 238 euros correspondant aux indemnités d'occupation dues du 1er juin 2022 au 31 décembre 2023 déduction faite de la somme de 312 euros versée par cette dernière.



Sur les autres demandes



Sur la procédure abusive



En application de l'article 1240 du code civil, l'exercice d'une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi, de faute, même non grossière ou dolosive, ou encore de légèreté blâmable, dès lors qu'un préjudice en résulte.

Outre le fait que Mme [S] ne développe aucun moyen au soutien de sa prétention au titre de la procédure abusive, elle sera déboutée de sa demande dès lors qu'elle succombe dans ses prétentions.



 Dans ces conditions, Mme [S] sera déboutée de sa demande de ce chef.



Sur les dépens et les frais irrépétibles



L'appelante qui succombe sera condamnée à verser la somme de 500 euros chacun à Mme [M] [H], Mme [N] [H], M. [I] [H] et Mme [K] [H], et la somme de 250 euros à M. [X] [H], bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle à hauteur de 55 %, au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



En application de l'article 696 du code de procédure civile, l'appelante sera condamnée aux dépens.





 PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi :



Confirme le jugement,



Y ajoutant,



Déboute Mme [B] [S] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,



Condamne Mme [B] [S] au paiement de la somme de 8 238 euros au titre des indemnités d'occupation dues pour la période du 1er juin 2022 au 31 décembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt,



Condamne Mme [B] [S] à payer la somme de 500 euros chacun à Mme [M] [H], Mme [N] [H], M. [I] [H] et Mme [K] [H], au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne Mme [B] [S] à payer la somme de 250 euros à M. [X] [H], bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle à hauteur de 55 %, au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne Mme [B] [S] aux dépens de l'instance d'appel.



Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Arrêt signé par Mme Emmanuèle Cardona, présidente de la deuxième chambre civile et par Mme Caroline Bertolo, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LA GREFFIERE                                        LA PRÉSIDENTE