Cour d'Appel · 2ème Chambre — 2 avril 2024

N° RG 23/00175 - N° Portalis DBVM-V-B7H-LU7W



N° Minute :





C3

























































Copie exécutoire délivrée

le :



à



la SELARL CABINET BALESTAS GRANDGONNET MURIDI



la SELARL DEJEAN-PRESTAIL















AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE GRENOBLE



2ÈME CHAMBRE CIVILE



ARRÊT DU MARDI 02 AVRIL 2024



Appel d'une ordonnance (N° R.G. 22/00252) rendue par le juge des contentieux de la protection de Grenoble en date du 17 novembre 2022, suivant déclaration d'appel du 06 janvier 2023





APPELANTE :



Mme [S] [X] veuve [F]

née le 01 février 1953 à [Localité 5]

de nationalité française

[Adresse 1]

[Localité 4]



représentée par Me Muridi de la SELARL Cabinet Balestas Grandgonnet Muridi, avocate au barreau de Grenoble substituée par Me Perrine Leurent, avocate au barreau de Grenoble



(bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro C38185-2023-000299 du 22/03/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Grenoble)







INTIMÉ :



Etablissement Public Actis - OPH de la région grenobloise prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 4]



représentée par Me Pierre-Marie Dejean de la SELARL Dejean-Prestail, avocat au barreau de Grenoble







COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Mme Emmanuèle Cardona, présidente

Mme Anne-Laure Pliskine, conseillère,

Mme Ludivine Chetail, conseillère,



DÉBATS :



A l'audience publique du 30 janvier 2024, Mme Anne-Laure Pliskine, conseillère, qui a fait son rapport, assistée de Mme Caroline Bertolo, greffière, a entendu seule les avocats en leurs conclusions, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile. 



Il en a été rendu compte à la cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu à l'audience de ce jour.





EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE 



Par contrat de bail en date du 9 mai 2017, consenti par l'office public de l'habitat Actis, Mme [S] [X] veuve [F] a pris en location un logement situé à [Adresse 2] à [Localité 4].



Par acte d'huissier en date du 31 janvier 2022, l'office public de l'habitat Actis a fait assigner en référé Mme [S] [X] veuve [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Grenoble aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire, ordonner son expulsion et la voir condamner à payer diverses sommes.



Par ordonnance de référé en date du 17 novembre 2022, le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Grenoble a : 

- constaté la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 5 décembre 2021,

- fixé une indemnité d'occupation mensuelle due à compter du 5 décembre 2021 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n'avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail,

- condamné Mme [S] [X] veuve [F] à payer à titre provisionnel à l'office public de 1'habitat Actis, la somme de 7 082,52 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 31 août 2022 outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

- dit que Mme [S] [X] veuve [F] pourra s'acquitter de la dette par des versements mensuels de 200 euros le 5 de chaque mois pendant 36 mois, en plus du paiement du loyer et des charges courants, le premier versement devant intervenir dans le mois de la signification de la présente décision, le dernier versement étant ajusté au solde de la dette,

- suspendu pendant ce délai les effets de la clause résolutoire,

- dit qu'à défaut du versement d'un seul de ces acomptes à son échéance, la clause résolutoire retrouvera son plein effet et le solde de la dette deviendra immédiatement exigible dans sa totalité,

Et dans ce cas,

- autorisé l'office public de l'habitat Actis à procéder à l'expulsion de Mme [S] [X] veuve [F] et de tous occupants de son chef avec au besoin l'assistance de la force publique, du logement sis au [Adresse 2] à. [Localité 4], 

- condamné Mme [S] [X] veuve [F] à payer à titre provisionnel à l'office public de l'habitat Actis une indemnité d'occupation comme fixée plus haut à compter de la résiliation et jusqu'à la libération effective des lieux,

- dit que toute indemnité devenue exigible et non payée à terme produira des intérêts au taux légal à compter du 6 de chaque mois,

- condamné Mme [S] [X] veuve [F] à payer à l'office public de l'habitat Actis la somme de 230 euros sans intérêt en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- rejeté toutes les autres demandes,

- condamné Mme [S] [X] veuve [F] à supporter les dépens de l'instance comprenant le coût du commandement de payer en date du 5 octobre 2021,



Par déclaration reçue au greffe de la cour le 6 janvier 2023, Mme [S] [X] veuve [F] a interjeté appel de l'entière ordonnance.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES



Suivant dernières conclusions notifiées le 17 mars 2023, Mme [S] [X] veuve [F] demande à la cour de : 

- Annuler dans son intégralité l'ordonnance du 17 novembre 2022 du juge des contentieux et de la protection de Grenoble RG n° 22/00252,

Statuant à nouveau 

A titre principal, 

- Débouter Actis de sa demande de résiliation du bail du 9 mai 2017 souscrit avec Mme [F],

- Débouter Actis de ses prétentions, fins et réclamations supplémentaires, 

A titre subsidiaire, 

- Ramener le montant de la dette de loyer à 2 988 euros, 

- Attribuer un délai de grâce à Mme [F] de 3 ans pour le règlement de sa dette, à raison du versement de la somme de 83 euros au titre des arriérés outre le règlement des loyers en cours, 

- Suspendre les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier ainsi que les majorations d'intérêts ou les pénalités, 

- Statuer ce que de droit sur les dépens. 



Au soutien de ses demandes, Mme [S] [X] veuve [F] souligne, à titre principal, que les demandes d'Actis, formulées en référé, se heurtent à une contestation sérieuse puisque c'est à tort que la caisse d'allocations familiales a mis fin au versement de l'aide personnalisée au logement à laquelle elle a droit. Subsidiairement, Mme [S] [X] veuve [F] conteste l'exigibilité et le montant de la dette estimant que celle-ci devrait être ramenée à la somme de 2 988 euros.

 

Dans ses dernières conclusions notifiées le 29 janvier 2024, l'établissement public Actis demande à la cour de :

- Débouter de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions Mme [S] [X] veuve [F],

- Confirmer l'ordonnance de référé du 17 novembre 2023 en toutes ses dispositions sauf à actualiser le montant de l'arriéré de loyer et de charge, auquel Mme [S] [X] veuve [F] sera condamnée par provision, à la somme de 7 391,86 euros arrêtée au 16 janvier 2024, à parfaire au jour où la cour statuera,

- Condamner Mme [S] [X] veuve [F] à payer à Actis - OPH de la région grenobloise la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.



Au soutien de ses demandes, l'établissement Actis fait valoir que la constatation de la clause résolutoire est incontestable, quelles que soient les explications fournies par Mme [F] pour expliquer l'origine de la dette. Il actualise sa créance à la somme de 7 391,86 euros et précise que Mme [F] n'est pas à jour du paiement du loyer courant.



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 30 janvier 2024.





MOTIVATION



En vertu des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour le détail de leur argumentation. 







1.Sur la résiliation du bail



Il résulte des articles 834, 835 du code de procédure civile et de l'article 24 alinéa 1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 qu' il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement et qu'elle ne se heurte à aucune contestation sérieuse.



Par application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d'un congé pour ce motif à l'initiative du bailleur.



Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.



Faute d'avoir payé ou contesté les causes du commandement dans les délais impartis, Mme [S] [X] veuve [F] ne peut remettre en cause l'acquisition de la clause résolutoire sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement de payer.



Il n'est pas contesté que le contrat de bail, signé par les parties, stipule qu'il sera résilié immédiatement et de plein droit, deux mois après un commandement demeuré infructueux, à défaut de paiement d'un seul terme de loyer et charges locatives à son échéance. 



Mme [S] [X] veuve [F], qui ne soutient pas avoir réglé les causes du commandement de payer, ne peut utilement invoquer une erreur dans son dossier d'aide personnalisé au logement et le non versement de celle-ci pour justifier l'arriéré locatif et la non-exécution des causes du commandement.



Les conditions de la résiliation de plein droit du bail étant dès lors réunies sans trancher une constestation sérieuse, c'est à bon droit, en regard des pièces qui lui étaient soumises, que le premier juge a constaté l'acquisition de la clause résolutoire au 5 décembre 2021. 



Dès lors, l'ordonnance entreprise sera confirmée sur ce point.



2. Sur la créance du bailleur, les délais de paiement et la suspension des effets de la clause



Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.



Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.



Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et de l'article 1728 2° du code civil, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.



Comme constaté par le premier juge, le bailleur a fait la preuve de sa créance en versant aux débats un décompte, arrêté au 31 août 2022, établissant, un compte locataire débiteur de 7 082,52 euros, contrairement à Mme [S] [X] veuve [F] qui conteste le montant de sa dette locative, la limitant à la somme de 2 988 euros, sans aucunement en justifier.



En cause d'appel, l'établissement Actis produit un décompte arrêté au 15 janvier 2024 (pièce n°10), actualisant ainsi la dette locative à la somme de 7 391,86 euros, au paiement de laquelle sera condamnée Mme [S] [X] veuve [F] à titre provisionnel, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.



Concernant la demande de délais de paiement, l'article 24, paragraphe V, de la loi du 6 juillet 989, tendant à améliorer les rapports locatifs et modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que 'Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.'

 

Cette disposition régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées.



Elle s'applique donc au contrat de bail de Mme [S] [X] veuve [F], de sorte que l'octroi des délais de paiement ne peut être accordé 'qu'à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience'.



En l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats (Pièce n°10 Actis) que Mme [S] [X] veuve [F] n'a pas repris le versement intégral du loyer courant.

En outre, elle ne justifie pas d'être en mesure de régler sa dette locative, de sorte que les conditions d'octroi des délais énoncées à l'article précité ne sont pas remplies ; sa demande de délai ne peut être que rejetée.

 

Le jugement sera dès lors infirmé de ce chef.



Sur la demande de suspension des procédures d'exécution



Les demandes relatives aux procédures d'exécution doivent être formulées devant le juge de l'exécution, seul compétent pour les traiter. Il n'y a pas lieu de suspendre les majorations d'intérêts ou les pénalités, de droit.



L'équité et la prise en considération de l'issue du litige déterminée par la présente décision ne commandent pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, Mme [S] [X] veuve [F], partie perdante sera condamnée aux dépens de l'instance d'appel.





 PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi:



Infirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a:

- condamné Mme [S] [X] veuve [F] à payer à titre provisionnel à l'office public de 1'habitat Actis, la somme de 7 082,52 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 31 août 2022 outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

- dit que Mme [S] [X] veuve[F] pourra s'acquitter de la dette par des versements mensuels de 200 euros le 5 de chaque mois pendant 36 mois, en plus du paiement du loyer et des charges courants, le premier versement devant intervenir dans le mois de la signification de la présente décision, le dernier versement étant ajusté au solde de la dette,

- suspendu pendant ce délai les effets de la clause résolutoire,

- dit qu'à défaut du versement d'un seul de ces acomptes à son échéance, la clause résolutoire retrouvera son plein effet et le solde de la dette deviendra immédiatement exigible dans sa totalité,

et dans ce cas,

- autorisé l'office public de l'habitat Actis à procéder à l'expulsion de Mme [S] [X] veuve [F] et de tous occupants de son chef avec au besoin l'assistance de la force publique, du logement sis au [Adresse 2] à. [Localité 4], 

- condamné Mme [S] [X] veuve [F] à payer à titre provisionnel à l'office public de l'habitat Actis une indemnité d'occupation comme fixée plus haut à compter de la résiliation et jusqu'à la libération effective des lieux ;



Confirme l'ordonnance déférée pour le surplus ;



Statuant à nouveau et y ajoutant,



Condamne Mme [S] [X] veuve [F] à payer à titre provisionnel à l'office public de 1'habitat Actis, la somme de 7 391,86 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 31 août 2022, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de l'ordonnance déférée pour la somme de 7 082, 52 euros et de la signification du présent arrêt pour le surplus ;



Déboute Mme [S] [X] veuve [F] de sa demande de délais de paiement et suspension de la clause résolutoire ;



Déboute Mme [S] [X] veuve [F] de sa demande de suspension des procédures d'exécution, de majorations d'intérêts et de pénalités ;



Déboute l'office public de l'habitat Actis de sa demande au terme de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne Mme [S] [X] veuve [F] aux dépens de l'instance.



Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Arrêt signé par Mme Emmanuèle Cardona, présidente de la deuxième chambre civile et par Mme Caroline Bertolo, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LA GREFFIERE                                        LA PRÉSIDENTE