Cour d'Appel · Chambre civile — 3 avril 2024

ARRET N° 



N° RG 23/00131 - N° Portalis DBV6-V-B7H-BINJS







AFFAIRE :



Mme [S] [I], M. [X] [Y]



C/



M. [D] [Z]









MCS/LLS





Demande du locataire tendant à être autorisé d'exécuter des travaux ou à faire exécuter des travaux à la charge du bailleur

































Grosse délivrée aux avocats

COUR D'APPEL DE LIMOGES

CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU 03 AVRIL 2024



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Le TROIS AVRIL DEUX MILLE VINGT QUATRE la Chambre civile de la cour d'appel de LIMOGES a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :



ENTRE :



Madame [S] [I]

née le 25 Septembre 1986 à [Localité 6], 

demeurant [Adresse 3]



représentée par Me Laurence BRUNIE, avocat au barreau de LIMOGES





Monsieur [X] [Y]

né le 02 Avril 1981 à [Localité 5], 

demeurant [Adresse 3]



représenté par Me Laurence BRUNIE, avocat au barreau de LIMOGES





APPELANTS d'une décision rendue le 19 DECEMBRE 2022 par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE LIMOGES





ET :



Monsieur [D] [Z]

né le 04 Novembre 1958 à [Localité 4], 

demeurant [Adresse 1]



représenté par Me Hubert-antoine DASSE de la SELARL RAYNAL-DASSE, avocat au barreau de LIMOGES substitué par Me Pauline CASTILLE, avocat au barreau de LIMOGES



INTIMÉ



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Suivant avis de fixation du Président de chambre chargé de la mise en état, l'affaire a été fixée à l'audience du 13 Décembre 2023. L'ordonnance de clôture a été rendue le 08 novembre 2023.



Conformément aux dispositions de l'article 805 du Code de Procédure Civile, Madame Marie-Christine SEGUIN, Conseiller, magistrat rapporteur, assistée de Monsieur Philippe VITI, Greffier, a tenu seule l'audience au cours de laquelle elle a été entendue en son rapport. Les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients.



Après quoi, Madame Marie-Christine SEGUIN, Conseiller, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 14 Février 2024. A cette date, le délibéré a été prorogé au 06 Mars 2024, puis au 20 Mars 2024 et au 03 Avril 2024 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.

Au cours de ce délibéré, Madame Marie-Christine SEGUIN, Conseiller, a rendu compte à la Cour, composée de Mme Corinne BALIAN, Présidente de chambre,de Monsieur Gérard SOURY, Conseiller et de Madame Marie-Christine SEGUIN, Conseiller. A l'issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l'arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe.



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LA COUR



EXPOSE DU LITIGE : 



Suivant acte sous seing privé du 28 septembre 2019, M. [D] [Z] a donné à bail à usage d'habitation à Mme [S] [I] et à M. [X] [Y] un logement situé [Adresse 2], à [Localité 7] (87), moyennant un loyer mensuel de 520 euros, charges comprises. 



Se plaignant de plusieurs désordres dans le logement, les locataires ont sollicité le bailleur pour l'exécution de divers travaux et saisi la Caisse d'allocations familiales(CAF), laquelle a fait réaliser un diagnostic puis informé M. [Y], par courrier du 22 septembre 2020, de la non-décence du logement, le bailleur disposant d'un délai de 18 mois pour réaliser les travaux de mise en conformité. 



Parallèlement les locataires ont sollicité le Cabinet CABEX aux fins de réalisation d'un diagnostic de performance énergétique, le rapport ayant été déposé le 30 septembre 2020.



Par acte d'huissier de justice du 23 mars 2021, les locataires ont fait assigner le bailleur devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges aux fins de le voir condamner à procéder aux travaux de mise en conformité et à les indemniser de leurs préjudices de jouissance et matériel. 



Les locataires ont donné congé à effet au 8 avril 2022, date à laquelle ils ont libéré les lieux.



Par dernières conclusions, les locataires ont demandé, à titre principal, la suspension du loyer pour la période du 1er octobre 2020 au 8 avril 2022, en raison de la non-conformité du logement, et la condamnation du bailleur à :

- produire tout justificatif relatif à la taxe sur les ordures ménagères et à l'assainissement, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

- réparer la fuite d'eau, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

- leur payer les sommes suivantes :

* 300 euros de dommages-intérêts pour la période du 1er octobre 2020 au 8 avril 2022,

* 2 543,11 euros au titre du surcoût lié à la non-conformité du logement, 

* 90 euros au titre du coût du diagnostic CABEX,

* 168,95 euros au titre de la prise en charge de la consommation liée à la fuite d'eau.



M.[Z] s'est opposé aux demandes de ses locataires et a sollicité, à titre reconventionnel, leur condamnation à lui payer les sommes suivantes :

- 6 533,10 euros au titre de l'arriéré locatif, 

- 1 086,80 euros au titre des dégradations locatives. 



Par jugement contradictoire du 19 décembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges a :

- débouté les locataires de leur demande de mise en conformité du logement sous astreinte ;

- débouté les locataires de leur demande de suspension des loyers dus à compter du 1er octobre 2020 et jusqu'à libération des lieux en raison du congé donné le 8 janvier 2022, soit au 08 avril 2022 ;

- débouté les locataires de leur demande de réalisation de travaux relatifs à une fuite d'eau sous astreinte ;

- condamné le bailleur à payer aux locataires les somme suivantes :

* 600 euros à titre de réparation de leur préjudice de jouissance,

* 370 euros à titre de réparation de leur préjudice matériel,

* 90 euros au titre du diagnostic obligatoire,

* 168,95 euros à titre de remboursement de frais pour la fuite d'eau;







- condamné les locataires à payer au bailleur les sommes suivantes :

* 6 383,1 euros au titre des loyers impayés,

* 1 086,80 euros au titre des dégradations locatives,

* 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- débouté les locataires de leur demande de délais de paiement au titre des loyers impayés ;

- rejeté la demande des locataires au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné le bailleur et, solidairement, les locataires, au partage des dépens par moitié.



Par déclaration du 2 février 2023 effectuée dans des conditions de forme et de délai non contestées, Mme [S] [I] et M. [X] [Y] ont relevé appel de ce jugement sauf en ce qu'il :

- les a déboutés de leur demande de réalisation de travaux relatifs à une fuite d'eau sous astreinte,

- a condamné le bailleur à leur payer la somme de 90 euros au titre du diagnostic obligatoire.



L'affaire a été orientée à la mise en état. 



***** 



Par dernières conclusions signifiées et déposées le 17 octobre 2023, les consorts [I]-[Y] demandent à la cour d'infirmer le jugement en ses dispositions critiquées et, statuant à nouveau, de :

- déclarer leur appel recevable, d'infirmer le jugement en ses dispositions critiquées et, statuant à nouveau de :



- dire et juger que le logement n'était pas conforme aux critères de décence lorsqu'ils en sont partis et qu'ils étaient bien fondés à demander la réalisation des travaux de mise en conformité ; subsidiairement, dire et juger que la non réalisation des travaux « conseillés » dans le rapport SOLIHA LIMOUSIN constitue un manquement du bailleur à ses obligations de délivrer un logement en bon état d'usage et de fonctionnement et de l'entretenir en état de servir à l'usage contractuellement prévu en y faisant notamment toutes les réparations nécessaires et qu'ils étaient bien fondés à demander leur réalisation ;



- prononcer la nullité du contrat de bail et, en conséquence, condamner le bailleur à leur payer les sommes versées en exécution de ce contrat, soit :

* 9 640,05 euros au titre des loyers et charges, 

* 500 euros au titre de dépôt de garantie ;



- condamner le bailleur à leur verser les sommes suivantes :

* 5 700 euros en réparation de leur préjudice de jouissance,

* 2 314,12 euros en remboursement des frais de surconsommation électrique, 

* 39,99 euros en remboursement de l'achat d'un chauffage d'appoint, 

* 180 euros en remboursement de la moitié de l'achat de bois et d'allume-feu,

* 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en première instance et la même somme en cause d'appel ;



- rappeler que le bailleur doit transmettre les justificatifs de la redevance d'assainissement pour 2021 et début 2022 ainsi que la taxe d'enlèvement des ordures ménagères ;



- rejeter la demande formée par le bailleur au titre des dégradations locatives ;





- rejeter la demande formée par le bailleur au titre des frais qu'il a exposés en première instance ;



- condamner le bailleur aux entiers dépens, en ce compris les frais de constat d'huissier du 16 octobre 2020. 



Par conclusions signifiées et déposées le 26 juillet 2023, M. [D] [Z] demande à la cour de :



In limine litis,

- déclarer irrecevable l'appel interjeté par les locataires pour défaut d'intérêt à agir, pour défaut de prétentions et pour cause de demandes nouvelles ;



Au fond,

- confirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

- condamner solidairement les locataires à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel.



 *****



La Cour pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fait expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées.



La clôture de la procédure a été prononcée le 8 novembre 2023



MOTIFS DE LA DECISION



Selon l'article 562 du code de procédure civile, l'appel défère à la cour la connaissance des chefs du jugement qu'il critique expressément et ceux qui en dépendent.



Les consorts [I]-[Y] n'ont pas relevé appel des dispositions suivantes du jugement, lesquelles en l'absence d'appel incident sont définitives:

'- déboute les consorts [I]-[Y] de leur demande de réalisation de travaux relatifs à une fuite d'eau sous astreinte,

- condamne M. [D] [Z] à payer aux consorts [I]-[Y] la somme suivante de 90 euros au titre du diagnostic obligatoire.'



*Sur la recevabilité de l'appel des consorts [I]-[Y] :



En premier lieu, M. [D] [Z] soulève l'irrecevabilité de l'appel des consorts [I]-[Y] aux motifs que :

- ces derniers ont saisi le juge des contentieux de protection pour la réalisation de travaux dans le logement dans lequel ils étaient locataires,



- ayant quitté les lieux, ils n'ont plus intérêt à agir, leur appel portant sur la mise en conformité d'un logement dont ils ne sont plus locataires et la cour doit accueillir, en conséquence, la fin de non- recevoir tirée du défaut d'intérêt à agir des consorts [I]-[Y] et de déclarer leur appel irrecevable.



Il sera rappelé, tout d'abord, qu'en vertu de l'article 914 du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état est seul compétent depuis sa désignation et jusqu'à la clôture de l'instruction pour déclarer l'appel irrecevable et trancher à cette occasion toute question ayant trait à la recevabilité de l'appel.



L'invocation de l'irrecevabilité de l'appel des consorts [I]-[Y] devant la cour est tardive et doit être déclarée irrecevable.



En tout état de cause et de manière surabondante, aux termes de leurs conclusions d'appel, les consorts [I]-[Y] ne sollicitent plus la réalisation de travaux dans le logement qu'ils ont occupé et depuis libéré.



M. [D] [Z] soutient, ensuite, au visa de l'arrêt de la Chambre civile de la Cour de cassation du 9 janvier 2020 ( pourvoi n°18-18.778) que l'appel serait irrecevable, dès lors que les conclusions d'appel des consorts [I]-[Y] comporteraient dans leur dispositif, la formule 'dire et juger', laquelle ne constitue pas l'expression d'une prétention à laquelle la cour doit répondre mais seulement le rappel de moyens.



S'il est exact que le dispositif des conclusions des consorts [I]-[Y] comporte notamment les mentions 'dire et juger, rappeler, prendre acte, constater' lesquelles ne constituent pas des prétentions saisissant la cour, il comporte également l'énoncé de prétentions par l'utilisation des termes 'condamner rejeter, débouter' de sorte que la cour est bien saisie de prétentions énoncées au dispositif auxquelles elle doit répondre, étant indiqué, de manière surabondante, que l'absence de prétention énoncée au dispositif en violation des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile ne constitue pas une cause d'irrecevabilité de l'appel mais seulement une absence de prétention saisissant la cour, ainsi qu'il sera jugé ci-après.



L'appel ne saurait donc être déclarée irrecevable pour ce second motif.



*Sur l'irrecevabilité des demandes nouvelles des consorts [I] -[Y] :



Vu les dispositions de l'article 564 du code de procédure civile,



Il est exact que devant le premier juge, les consorts [I]-[Y] ont sollicité seulement la réalisation de réparations pour la mise en conformité du logement, qu'ils n'ont formulé aucune demande de nullité du bail et se sont opposés à la demande de résiliation de bail présentée par le bailleur dont ils ont sollicité le débouté.



La demande de nullité du contrat de bail pour rétention dolosive d'informations qui aurait été commise à leur encontre par leur bailleur lors de la conclusion du contrat, présentée pour la première fois en cause d'appel, par les consorts [I]-[Y] constitue une demande nouvelle qui n'est ni l'accessoire ni la conséquence, ni le complément nécessaire de leur demande d'exécution de travaux dans le logement pris en location.



Cette demande de nullité du bail sera en conséquence déclarée irrecevable en application de l'article 564 du code de procédure civile, ainsi que leur demande subséquente aux fins de voir condamner le bailleur à leur payer les loyers et les charges qu'ils ont versés en exécution du contrat prétendument nul dès la conclusion du contrat jusqu'au 31 décembre 2022 ( 9640,05 euros) ainsi que la somme de 500€ à titre de dépôt de garantie.



*Sur le fond:



-sur les demandes des consorts [I]-[Y] :



*sur la suspension des loyers et charges :



Les consorts [I]-[Y] soutiennent que la totalité des travaux obligatoires préconisés par le rapport SOLIHA LIMOUSIN n'avaient pas été entièrement réalisés lorsqu'ils ont libéré les lieux le 8 avril 2022, pour affirmer que: 

- la bonne isolation des rampants sur toiture n'était pas justifiée,

- le poêle à bois n'était pas correctement réparé,

- les travaux d'isolation et d'aération effectués au niveau de la baie vitrée du séjour étaient non conformes aux critères de décence et aux règles de l'art,

- l'ensemble de ces non-réalisations constituait à leurs yeux un manquement du bailleur à son obligation de donner en location un logement décent, qui ne l'était donc pas à la date du 8 avril 2022.





Dans le dispositif de leurs conclusions, les consorts [I]-[Y] demandent à la cour de 'dire et juger que la demande de suspension de paiement des loyers présentée en première instance ne pouvait être rejetée pour les motifs indiqués dans le jugement'; cependant, ils ne formulent aucune prétention dans ce même dispositif aux fins de voir ordonner par la cour, la suspension du paiement des loyers en raison de l'indécence du logement, de sorte que la cour n'est pas saisie d'une telle demande.



Par suite, les dispositions du jugement les ayant déboutés de leur demande de suspension du loyer et des charges dus à compter du 1er octobre 2020 jusqu'à la libération des lieux en raison du congé donné le 8 janvier 2022 pour le 8 avril 2022, sont définitives.



 *sur leur demande d'indemnisation du préjudice de jouissance:



Ils sollicitent la condamnation de leur ex-bailleur à leur payer la somme de 5700€ correspondant à l'indemnisation du préjudice de jouissance qu'ils ont subi du 1er octobre 2020 au 8 avril 2022, exposant que dans la mesure où les travaux obligatoires et conseillés préconisés par le rapport SOLIHA LIMOUSIN n'ont pas été correctement et entièrement réalisés, ils n'ont pu jouir d'un logement décent du moins en bon état d'usage juqu'à leur départ des lieux loués.



Le premier juge, par des motifs circonstanciés et précis, a retenu l'indécence du logement sur la base du rapport SOLIHA du 15 septembre 2020 qui a mis en évidence un certain nombre de défauts affectant le logement :

- chauffage: installation partiellement fonctionnelle, gros poêle à bois avec intérieur abîmé ,chauffage électrique d'appoint pour partie déposée (par le locataire semble-t-il), moyen de chauffage non fonctionnel; risque d'intoxication au CO2 lié aux appareils à combustion (production eau chaude et/ou chauffage), absence de ventilation basse,

- mauvaise évacuation des eaux usées,

- présence d'humidité ponctuelle avec traces d'infiltration en plafond sous la salle d'eau, traces d'humidité sur les murs de la salle d'eau et sur un mur du salon,

- ventilation insuffisante dans la salle d'eau, les WC et la cuisine dépourvue de ventilation fonctionnelle et adaptée aux menuiseries isolantes étanches,

- présence de bouche d'aération bouchée et/ou mauvaise aération du logement, isolation thermique insuffisante en lien au vu de l'architecture de la maison (séjour à triple hauteur, murs assez mal isolés, isolation sous toiture non vérifiable).



Il est incontestable que le logement à la date du rapport, soit le 15 septembre 2020, n'était pas conforme aux critères de décence, de sorte que les locataires étaient fondés à se prévaloir des dispositions de l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 selon lequel si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéa de l'article 6 de la loi, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours.



L'indécence du logement, établie par les constatations reprises dans le rapport SOLIHA LIMOUSIN, résulte également de la lettre du 22 septembre 2020 de la Caisse d'allocations familiales, laquelle a adressé un constat de non-décence du logement au bailleur, lui impartissant un délai de 18 mois pour réaliser les travaux nécessaires.



Il est établi par ailleurs que la mise en conformité avec les critères de décence du logement a été constatée par la fiche de contrôle post travaux du 30 mars 2021 de l'organisme SOLIHA qui indique que les travaux demandés ont été réalisés à savoir 'réparation du poêle à bois et sa ventilation, mise en place d'une VMC et entrées d'air, réparation du chauffage électrique, information sur l'isolation et divers travaux annexes'.



Il est donc établi au vu du la fiche de contrôle post travaux du 30 mars 2021 que le bailleur a fait procéder à l'ensemble des travaux préconisés, afin de mettre le logement loué en conformité avec les critères de décence. Les locataires ne démontrent pas la persistance de l'indécence du logement après le 30 mars 2021. Dans ces conditions, le préjudice de jouissance qu'ils ont subi de manière incontestable sera indemnisé pour la période comprise entre le 1 er octobre 2020 et le 30 mars 2021 . 



Les défauts du logement pendant cette période ont compromis de manière notable la jouissance des lieux pour les locataires, étant rappelé que le montant du loyer exigible était de 500 € par mois.



Leur préjudice de jouissance consistant d'une part à ne pas disposer d'un logement répondant aux critères de décence, et d'autre part à supporter pendant leur occupation la mise en conformité des lieux, sera justement réparé par l'allocation d'une indemnité mensuelle de 250 €, soit pour la période considérée par l'allocation d'une somme totale de 1500€(250€X6mois). Ils seront déboutés du surplus de leur demande.



Le jugement sera infirmé de ce chef.





 * sur la demande de remboursement des frais de surconsommation électrique(2314 , 12 €), du coût d'un chauffage d'appoint (39,99 €), de la moitié de l'achat de bois et d'allume-feu (180 €) (décembre 2020 et janvier 2021):



Les locataires sont entrés dans les lieux le 28 septembre 2019. L'indécence du logement a été constatée par l'organisme SOLIHA lors de sa visite du 20 août 2020 et les causes de cette indécence préexistaient au 20 août 2020, au regard de leur nature. Il a été jugé ci- dessus que la mise en conformité avec les critères de décence du logement a été constatée par la fiche de contrôle post travaux du 30 mars 2021 de SOLIHA.



Dans ces conditions, la période à prendre en compte pour apprécier le bien- fondé des demandes des consorts [I]-[Y] est comprise entre leur entrée dans les lieux et le 30 mars 2021.



L'humidité du logement et l'insuffisance du mode de chauffage ont nécessité pour les locataires, parents d'un enfant en bas âge, de recourir à un chauffage d'appoint dont il est justifié de leur accorder le remboursement (39,99 € TTC) au regard du justificatif d'achat de cet appareil.



Les consorts [Y]-[I] sollicitent également le remboursement de la somme de 180 € correspondant à la moitié des frais par eux exposés en décembre 2020 et janvier 2021, pour l'achat de bois de chauffage et d'allume-feu pour le poêle litigieux.



M.[Z] s'oppose à cette demande exposant que le 24 octobre 2020, les locataires se sont opposés à l'intervention de l'artisan (M. [O]) chargé de la réparation du poêle, ce que contestent ses anciens locataires.



En tout état de cause, les locataires ne démontrent pas que la dépense dont ils sollicitent le remboursement a a été rendue nécessaire par le dysfonctionnement du poêle. Leur demande sera donc rejetée.



S'agissant de leur demande en remboursement des factures d'électricité de 322,11€ (facture du 23 septembre 2020) et 1992,01€ (facture du 30 septembre 2021), ils soutiennent que pour la période d'octobre 2019 à septembre 2021, ils ont été confrontés à une surconsommation d'énergie en raison du fait que le logement était énergivore comme l'a révélé le diagnostic de performance énergétique établi le 3 septembre 2020.



Il leur incombe de démontrer les dépenses supplémentaires d'énergie supportées en lien avec les défauts du logement (mauvaise isolation, humidité, dysfonctionnement du poêle à bois...) .



Les sommes dont ils sollicitent le paiement sont en réalité les soldes des factures EDF après déduction des prélèvements effectués.



Il sera relevé s'agissant tout d'abord de la facture du 23 septembre 2020 qu'elle porte sur la période du 23 octobre 2019 au 21 septembre 2020 et que la consommation d'éléctricité s'est élévée en heures creuses et heures pleines à 6047KWH, ce qui représente une dépense de 578, 08€ HT, soit 793,60€ TTC. 



La seconde facture du 30 septembre 2021 porte sur la période du 22 septembre 2020 au 21 septembre 2021 ; la consommation totale d'électricité s'est élevée pour cette période à 15'612 kilowatt/ heure (heures pleines et heures creuses), ce qui représente une dépense de 1637,13 € HT et de 2165,59 € TTC.



Or, il a été rappelé ci dessus que suite aux travaux de mise en conformité réalisés dans le logement, la demande postérieure au 30 mars 2021 doit être rejetée.



Les consorts [I]-[Y] ont produit un document établi par EDF relatif à l'évolution des consommations d'éléctricité, qui révèle que pour la période du 21 septembre 2020 au 25 mars 2021, leur consommation totale a été de 9827 kw/h sur 6 mois alors qu'elle était de 6047 kw/h sur un an (1ère facture) . Leur consommation entre le 25 mars 2021 et le 21 septembre 2021 (6 mois) a été de 5785KW/H (sur 6 mois).



La preuve de l'augmentation significative des dépenses d'énergie pour la période de septembre 2019 au 31 mars 2021 est démontrée.



Dans ces conditions, le premier juge a retenu à juste titre une surconsommation d'électricité pour la période de septembre 2020 à mars 2021 eu égard au rapport SOLIHA et à la fiche de contrôle post travaux ; cependant au regard des documents produits par les locataires, il est justifié de leur allouer une somme forfaitaire de 1000 € au titre des dépenses supplémentaires d'énergie exposées en raison des défauts du logement. M. [D] [Z] sera donc condamné à leur payer ladite somme.



-sur les demandes de M. [D] [Z] :



En cause d'appel, M. [D] [Z] a sollicité la confirmation pure et simple du jugement entrepris qui a notamment condamné les locataires à lui payer les sommes suivantes :

* 6 383,1 euros au titre des loyers impayés,

* 1 086,80 euros au titre des dégradations locatives.



Les consorts [I]-[Y] ont relevé appel de ces dispositions dont ils sollicitent l'infirmation dans leurs conclusions d'appel.



S'agissant de la demande d'indemnité pour réparations locatives, ils en sollicitent expressément le rejet, sachant qu'en revanche, pour la demande relative aux loyers impayés, ils se bornent à demander à la cour de constater que les sommes dues par eux-mêmes en vertu du jugement entrepris sont consignées en compte Carpa jusqu'à la décision à intervenir .



Sur la dette locative:



Le premier juge a fixé à la somme de 6383,10 €, la dette locative des appelants à leur départ des lieux, soit la somme de 6533,10 € selon le décompte du bailleur dont il a déduit 3 acomptes de 50 € entre novembre 2021 et janvier 2022 réglés par les locataires. 



Les consorts [Y]-[I] exposent dans leurs conclusions d'appel que lorsque le premier juge a statué sur leur dette, ils étaient redevables de la somme de 5725,62 € (6591,89 € -352 € -114,27 € -400 € ).



Ils indiquent que suivant décompte de l'huissier de justice arrêté au 3 janvier 2023, (leur pièce 37), ils ont réglé 3695,97€ et qu'ils resteraient redevables désormais de la somme de 2429,65€ (5725,62€ - 3295,97€). Il sera relevé tout d'abord que leurs conclusions comportent une erreur matérielle en ce que la somme qu'ils reconnaissent devoir est en réalité celle de 2029,65 € (5725,62€ - 3695,97€).Ils précisent que le solde restant dû après exécution du jugement attaqué est consigné en compte CARPA et ils demandent à la cour de le constater.



Il sera tout d'abord observé que les consorts [I]-[Y] ne contestent pas la somme initiale de 6591,89€ .



De ce solde, ils sollicitent la déduction de différentes sommes :

- celle de 352€ : ils soutiennent qu'il s'agirait d'un trop perçu d'APL en avril 2020, non reversé par leur ex bailleur ; ils démontrent d'une part par leur pièce 55 avoir réglé le loyer de 520€ au bailleur en avril 2020 et par le relevé de la CAF du 11 octobre 2021(leur pièce 48) du versement de l'APL au bailleur pour le même mois. Ce double paiement justifie la déduction de la somme de 352 € du solde de 6591,89€.

-la somme de 114,27€ provenant d'erreurs de calcul de M.[Z] dans son tableau; ils n'explicitent pas lesdites erreurs; cette contestation sera donc rejetée;

-la somme de 3695,97€ correspondant aux règlements effectués auprès de l'huissier ou de leur bailleur. Le décompte de Maître [E], huissier de justice, daté du 3 janvier 2023 qu'ils versent aux débats (leur pièce 37) établit qu'ils ont versé auprès de ce dernier entre novembre 2021 et décembre 2022, la somme totale de 3695,97€.



Au jour où la cour statue, ils justifient avoir réglé au bailleur ou à son mandataire, la somme de 3695,97€, ils sont créanciers d'un trop versé de 352€ (APL), de sorte qu'ils seront condamnés à payer pour solde de leur dette locative, la somme de 2543,92€ (6591,89€ -352€ -3695,97€).



Ils justifient avoir consigné volontairement sur le compte CARPA de leur conseil, la somme de 1500 € au 27 juin 2023. Il n'appartient pas à la cour de le constater comme ils le sollicitent dès lors qu'il ne s'agit pas d'une prétention. 



Sur les réparations locatives:



Le premier juge a retenu des indemnités locatives à hauteur de 1086,80 € lesquelles sont contestées par les ex-locataires. La somme allouée correspond au devis produit par le bailleur établi le 14 juin 2022 par L.A SERVICES correspondant aux postes suivants : enduit et lissage de mur, rebouchage, mise en peinture.



Les dépenses dont il est sollicité le remboursement correspondent manifestement aux trous de chevilles non rebouchés par les locataires à leur départ des lieux (49 au total).



La comparaison entre l'état des lieux de sortie effectué par huissier de justice et celui d'entrée effectué par le bailleur et les locataires révèlent effectivement 49 trous de chevilles non rebouchés dans les différents murs du logement. Faute pour les locataires d'avoir procédé à leur rebouchage avant la libération des lieux de telle sorte que ces trous n'apparaissent plus, le bailleur est fondé à obtenir la remise en état aux frais de ses locataires. Cependant le devis produit au débat, qui ne mentionne que des sommes forfaitaires sans indication de surface, apparaît pour le moins excessif, et il sera alloué au bailleur au titre de ces réparations locatives la somme forfaitaire de 500€. 



Par ailleurs, l'état des lieux d'entrée est très sommaire quant à ses constatations, mais il révèle un logement globalement en état d'usage. Il sera par ailleurs relevé que ce logement a été reconnu indécent par deux organismes et qu'il ne peut être exclu que la chute des carreaux muraux de la cuisine dont se plaint le bailleur, lesdits carreaux ayant été laissés par les locataires à la disposition du bailleur, soit imputable à la présence d'humidité dans le logement et notamment dans la cuisine. Il sera observé d'ailleurs que le devis intitulé 'réhabilitation de logement' ne mentionne en aucun cas la pose des carreaux muraux ou leur remplacement.









S'agissant de la présence de rayures sur le plancher de la chambre mentionnée par le commissaire de justice dans le constat, la photocopie de la photographie ne permet pas d'apprécier l'importance de cette dégradation et l' huissier de justice ne la qualifie d'ailleurs pas davantage. Dans ces conditions, il sera alloué au bailleur, au titre des réparations locatives, la somme forfaitaire de 500 € et il sera débouté du surplus de sa demande.



Le jugement sera infirmé de ce chef.



* Sur les demandes accessoires :



Au regard des circonstances de la cause et de la succombance partielle des parties, leurs demandes respectives au titre de l'article 700 du code de procédure civile tant en première instance qu'en cause d'appel seront rejetées.



Chaque partie assumera la charge de ses dépens de première instance et d'appel.





PAR CES MOTIFS



La Cour  d'appel statuant par décision contradictoire, mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ;



DÉCLARE irrecevables comme nouvelles, la demande de nullité du bail des consorts [I]-[Y] et leur demande subséquente aux fins de voir condamner M.[D] [Z] à leur payer la somme de 9640,05€ au titre des loyers et les charges versés en exécution du contrat prétendument nul, ainsi que la somme de 500 € à titre de dépôt de garantie,



CONFIRME les dispositions critiquées du jugement déféré, sauf en ce qu'il a condamné :

-le bailleur à payer aux locataires les somme suivantes :

* 600 euros à titre de réparation de leur préjudice de jouissance,

* 370 euros à titre de réparation de leur préjudice matériel,



- les locataires à payer au bailleur les sommes suivantes :

* 6 383,1 euros au titre des loyers impayés,

* 1 086,80 euros au titre des dégradations locatives,

* 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 



Statuant à nouveau des chefs infirmés, 



CONDAMNE les consorts [S] [I] - [X] [Y] à payer à M.[D] [Z] les sommes de :

- 2543,92 € au titre des loyers et charges restant dus 

- 500€ à titre de réparations locatives ,



CONDAMNE M.[D] [Z] à payer aux consorts [S] [I]-[X] [Y] les sommes de :

-1500€ au titre du préjudice de jouissance 

-1039,99 € au titre des dépenses d'énergie 



ORDONNE d'office la compenstaion entre les créances des parties jusqu'à due concurrence,



Y ajoutant, 



DÉBOUTE les parties de leurs demandes respectives au titre des dispositionsde l'article 700 du code de procédure civile tant en première instance qu'en appel, 











DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,



DIT que chaque partie supportera les dépens de première instance et d'appel par elle exposés .





LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,





Laetitia LUZIO SIMOES. Corinne BALIAN.