Cour d'Appel · Chambre civile — 3 avril 2024

ARRET N° 



N° RG 23/00433 - N° Portalis DBV6-V-B7H-BIOVO







AFFAIRE :



Mme [L] [S] [X] Née à [Localité 4] en République démocratique du Congo- [Localité 3]



C/



M. [G] [O], Mme [J] [T] ÉPOUSE [O] épouse [O]









GS/LLS





Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

































Grosse délivrée aux avocats

COUR D'APPEL DE LIMOGES

CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU 03 AVRIL 2024



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Le TROIS AVRIL DEUX MILLE VINGT QUATRE la Chambre civile de la cour d'appel de LIMOGES a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :





ENTRE :



Madame [L] [S] [X]

née le 31 Août 1956 à [Localité 4], 

demeurant [Adresse 1]



représentée par Me Laurence BRUNIE, avocat au barreau de LIMOGES substitué par Me Jean VALIERE-VIALEIX, avocat au barreau de LIMOGES



bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C87085 2023 003301 du 12/06/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Limoges





APPELANTE d'une décision rendue le 19 AVRIL 2023 par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE LIMOGES





ET :



Monsieur [G] [O]

né le 26 Février 1953 à [Localité 6], 

demeurant [Adresse 2]



représenté par Me Anne DEBERNARD-DAURIAC de la SELARL LX LIMOGES, avocat au barreau de LIMOGES





Madame [J] [T] épouse [O]

née le 13 Décembre 1955 à [Localité 5], 

demeurant [Adresse 2]



représentée par Me Anne DEBERNARD-DAURIAC de la SELARL LX LIMOGES, avocat au barreau de LIMOGES





INTIMÉS





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Suivant avis de fixation à bref délai du Président de chambre, l'affaire a été fixée à l'audience du 21 Février 2024 en application de l'article 905 du code de procédure civile.



Conformément aux dispositions de l'article 805 du Code de Procédure Civile, Monsieur Gérard SOURY, Conseiller, magistrat rapporteur, assisté de Monsieur Philippe VITI, Greffier, a tenu seul l'audience au cours de laquelle il a été entendu en son rapport. Les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients.



Après quoi, Monsieur Gérard SOURY, Conseiller, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 03 Avril 2024 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.

Au cours de ce délibéré, Monsieur Gérard SOURY, Conseiller, a rendu compte à la Cour, composée de Mme Corinne BALIAN, Présidente de chambre,de Monsieur Gérard SOURY, Conseiller et de Madame Marie-Christine SEGUIN, Conseiller. A l'issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l'arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe.



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LA COUR



FAITS ET PROCÉDURE



Le 1er août 2020, les époux [O] (les bailleurs) ont donné à bail à Mme [L] [X] (la locataire) un logement situé n° [Adresse 1] (87) moyennant un loyer mensuel de 410 euros.



Les bailleurs ont fait signifier à la locataire, le 29 novembre 2021, un commandement de payer un arriéré de loyers et charges, cet acte visant la clause résolutoire du bail, en lui reprochant également de ne pas justifier d'une assurance pour les lieux loués.



Le 16 février 2022, les bailleurs ont assigné la locataire devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Limoges aux fins d'expulsion et de paiement de provisions à valoir sur l'arriéré locatif et l'indemnité d'occupation. 



Par ordonnance du 19 avril 2023, le juge des référés a notamment:

- constaté la résiliation du bail au 30 janvier 2022,

- ordonné l'expulsion de la locataire,

- condamné la locataire à payer à M. [O] des provisions à valoir sur l'arriéré locatif et l'indemnité d'occupation de 410 euros par mois,

- constaté l'état de non décence des lieux loués et condamné les bailleurs à les mettre en conformité dans les deux mois,

- rejeté les demandes de la locataire en suspension du paiement des loyers et de dommages-intérêts, 

- ordonné la remise à la locataire du diagnostic de performance énergétique.



La locataire a relevé appel de cette ordonnance.



Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 28 juillet 2023 adressée aux bailleurs, la locataire a donné congé avec un préavis d'un mois motivé par son état de santé et elle a quitté les lieux loués le 6 septembre 2023.





MOYENS ET PRÉTENTIONS



La locataire, qui précise bénéficier d'un procédure de surendettement depuis le 2 août 2023, conclut au rejet des demandes de ses bailleurs. Nonobstant son départ des lieux loués, elle persiste à contester l'acquisition de la clause résolutoire en soutenant:

- que le contrat de bail qui lui a été remis ne comportait pas les conditions générales de location dans lesquelles figurait la clause résolutoire, en sorte que cette clause ne lui est pas opposable;

- que les bailleurs ont commis des fautes diverses à son égard (pressions pour payer une livraison de fuel non justifiée, absence de fourniture d'un diagnostic de performance énergétique, défaut de justificatif d'entretien de la chaudière, remise tardive d'une attestation de loyer, absence de réseau de téléphonie mobile, visites intempestives...) et lui ont délivré un logement indécent, ce qui justifie le non- paiement des loyers.



Les bailleurs concluent à la confirmation de l'ordonnance de référé, sauf à actualiser leur créance locative au montant de 10 307 euros à la date du 1er septembre 2023.





MOTIFS



La locataire ayant quitté les lieux loués, la demande des bailleurs aux fins d'expulsion ainsi que les demandes de la locataire tendant à obtenir l'exécution de travaux de mise en conformité des lieux et la remise d'un diagnostic énergétique de l'habitation et d'un justificatif d'entretien de la chaudière, sont devenues sans objet.



La locataire conteste les circonstances de la résiliation du bail. La solution à cette question influe non seulement sur la date de cette résiliation, mais aussi sur la nature des sommes (loyer ou indemnité d'occupation) que la locataire est susceptible de devoir à ses bailleurs.



La locataire soutient que la clause résolutoire dont se prévalent ses bailleurs ne lui est pas opposable, cette clause figurant dans les conditions générales du bail qui ne lui ont pas été remises. 



Contrairement à ce qui est soutenu par les bailleurs, il ne s'agit pas là d'une demande nouvelle mais seulement d'un moyen nouveau de la locataire tendant à faire rejeter leur demande de constatation de la résiliation du bail, ce moyen étant recevable en cause d'appel en vertu de l'article 563 du code de procédure civile.



Au soutien de son moyen, la locataire produit son contrat de bail qui comporte cinq pages -la cinquième page étant inexactement paginée 'page 4" - les pages 2, 3 et 4 correspondant à l'état des lieux d'entrée signé par les parties le 7 juillet 2020, avant même la signature du bail conclu le 1er août 2020.



Ce bail diffère de celui versé aux débats par les bailleurs qui comporte quatre pages - paginées de manière exacte - les pages 2 et 3 reproduisant les conditions générales du bail au rang desquelles figure la clause résolutoire en page 3 paragraphe XI. En page 4 de ce bail figurent les conditions particulières de la location suivies de la signature de chacune des parties.



Le rapprochement de l'exemplaire du bail produit par les bailleurs avec celui versé aux débats par la locataire démontre que cette dernière a remplacé les deux pages des conditions générales par les trois pages de l'état des lieux d'entrée. Il convient donc de considérer que l'exemplaire des bailleurs fait foi et que la clause résolutoire figurant dans les conditions générales de location est opposable à la locataire.



Les bailleurs produisent le commandement de payer qu'ils ont fait délivrer à la locataire le 29 novembre 2021, pour paiement de la somme de 1 970 euros correspondant à un arriéré de loyers sur une période comprise entre août 2020 et novembre 2021, cet acte visant expressément la clause résolutoire figurant dans le bail en l'absence de paiement dans les deux mois.



La locataire reconnaît expressément avoir cessé de régler ses loyers à compter de juin 2021. Elle justifie son refus de paiement par les diverses fautes qu'elle allègue à l'encontre de ses bailleurs dans l'exécution de leurs obligations contractuelles, ainsi que par les visites intempestives et les violences physiques que ceux-ci lui ont fait subir.



Outre le fait que les violences ne sont pas établies, les divers manquements reprochés aux bailleurs dans l'exécution de leurs obligations contractuelles (livraison de fuel non justifiée, absence de fourniture d'un diagnostic de performance énergétique, défaut de justificatif d'entretien de la chaudière, remise tardive d'une attestation de loyer, absence de réseau de téléphonie mobile) ne sont pas de nature à exonérer la locataire de son obligation de paiement du loyer. En effet, seul un manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance des lieux conformes à leur destination d'habitation serait de nature à justifier le refus de la locataire de s'acquitter du loyer.





Pour soutenir que les bailleurs ont manqué à leur obligation de délivrance, la locataire se prévaut:

- d'un constat dressé le 11 décembre 2020 par huissier de justice faisant état de moisissures et d'humidité dans diverses pièces du logement loué,

- d'un rapport d'expertise du 24 août 2021 rédigé par l'expert de l'assureur de la locataire consécutivement à un dégât des eaux qui fait état d'infiltrations en toiture et d'un phénomène de condensation, faute de VMC,

- du rapport de l'entreprise Soliha du 17 mars 2022 qui conclut à la nécessité d'améliorer la ventilation du logement par l'installation d'une VMC, de vérifier la conformité du conduit de fumée et de la ventilation du local chaufferie, de rénover les plafonds dégradés par des infiltrations, de mettre en sécurité l'installation électrique et d'assurer l'étanchéité de la toiture;

- du rapport du 29 mai 2022 de l'entreprise AB Diag expert, mandatée par l'Agence régionale de santé, qui porte sur l'état de l'installation électrique du logement et qui préconise le remplacement de divers appareillages électriques vétustes (disjoncteur, interrupteur, coffre à fusibles).



Même si certains désordres constatés, notamment ceux tenant à la vétusté de l'installation électrique, peuvent nuire à la sécurité des occupants du logement, il ne résulte pas des rapports et procès-verbal de constat précités que les lieux loués présentent des désordres de nature à rendre ceux-ci inhabitables. Il s'ensuit que le manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance n'est pas démontré, et que la locataire était donc tenue au paiement des loyers.



Dès lors, c'est à juste titre, et par des motifs pertinents que la cour d'appel adopte, que le premier juge des référés, après avoir constaté le défaut de paiement de l'arriéré de loyers visé dans le commandement de payer du 29 novembre 2021, a constaté la résiliation du bail à la date du 30 janvier 2022.



L'ordonnance de référé sera confirmée en ce qu'elle a mis à la charge de la locataire, à compter de la date du 30 janvier 2022 précitée, une indemnité provisionnelle d'occupation d'un montant mensuel équivalent au loyer, soit 410 euros par mois.



Le premier juge a fait une exacte appréciation de la dette locative en fixant la provision à valoir sur celle-ci à la somme de 5 689 euros sur la période comprise entre janvier 2021et février 2023, ce montant tenant compte des divers règlements effectués et de la déduction de la somme de 450 euros correspondant à une livraison de fuel devant rester à la charge des bailleurs, selon un chef de décision non critiqué qui sera confirmé.

Pour tenir compte de la demande d'actualisation de cette dette, il sera seulement ajouté que l'indemnité d'occupation est due jusqu'au 6 septembre 2023, date de restitution des clefs par la locataire. 



 

PAR CES MOTIFS





La Cour  d'appel statuant par décision contradictoire, mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ;



CONSTATE que Mme [L] [X] a quitté les lieux loués le 6 septembre 2023;



CONFIRME l'ordonnance rendue le 19 avril 2023 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Limoges, sauf à ajouter que l'indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 410 euros par mois est due par Mme [L] [X] jusqu'au 6 septembre 2023;







CONDAMNE Mme [L] [X] à payer aux époux [O] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile;



CONDAMNE Mme [L] [X] aux entiers dépens.









LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,





Laetitia LUZIO SIMOES. Corinne BALIAN.