Cour d'Appel · 8ème chambre — 3 avril 2024

N° RG 22/03141 - N° Portalis DBVX-V-B7G-OISF















Décision du Juge des contentieux de la protection de SAINT-ETIENNE au fond du 10 janvier 2022



RG : 21/02796











[O]



C/



S.C.I. R2A HABITAT





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE LYON



8ème chambre



ARRÊT DU 03 Avril 2024





APPELANTE :



Mme [J] [O]

née le 27 Août 1971 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Adresse 2]



(bénéficiaire d'une aide juridictionnelle totale numéro 2022/008931 du 12/05/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Lyon)



Représentée par Me Jean-yves DIMIER de la SELARL JEAN-YVES DIMIER, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE





INTIMÉE :



La SCI R2A HABITAT, SCI au capital de 1 600 €, RCS LYON n°851 065 375, dont le siège social est [Adresse 1] (France), représentée par ses gérants en exercice, domiciliés en cette qualité audit siège.



Représentée par Me Sylvain NIORD de la SELAS D.F.P & ASSOCIES, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE, toque : 125





 * * * * * *

 

Date de clôture de l'instruction : 20 Mars 2023



Date des plaidoiries tenues en audience publique : 12 Février 2024



Date de mise à disposition : 27 Mars 2024 prorogée au 03 Avril 2024



Audience présidée par Véronique DRAHI, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.



Composition de la Cour lors du délibéré :

- Véronique MASSON-BESSOU, président

- Véronique DRAHI, conseiller

- Antoine-Pierre D'USSEL, conseiller



Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,





Signé par Véronique MASSON-BESSOU, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



* * * * *



EXPOSÉ DU LITIGE



Par acte sous seing privé en date du 12 janvier 2016, la SCI Marnas a donné à bail à Mme [J] [O] un appartement type T2 situé [Adresse 2] moyennant le paiement d'un loyer mensuel principal révisable de 400 euros. 



Par acte d'huissier de justice en date du 13 juillet 2021, la SCI R2A Habitat, venant aux droits de la SCI Marnas, a fait assigner Mme [J] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne afin d'obtenir la résiliation du bail sur le fondement de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1227 et 1735 du Code civil et de statuer sur ses conséquences, ainsi que la condamnation de la locataire au paiement de dommages et intérêts.



Par jugement contradictoire en date du 10 janvier 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne a statué ainsi : 


Prononce la résiliation du bail conclu le 12 janvier 2016 entre la société Immobilière dénommée SCI R2A Habitat et Mme [J] [O] à compter du 10 janvier 2022,

Autorise la société civile immobilière dénommée SCI R2A Habitat à défaut, pour Mme [J] [O] d'avoir volontairement quitté le logement deux mois après la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef par toutes voies et moyens de droit et au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l'expulsé dans tel garde meuble désigné par ce dernier ou à défaut par le bailleur,

Condamne Mme [J] [O] à payer à la société civile immobilière dénommée SCI R2A Habitat une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail du logement, ce à compter du 10 janvier 2022 et jusqu'au jour de la libération totale des lieux, avec les intérêts légaux à compter de la signification de la présente décision pour les indemnités échues et à compter de chaque indemnité pour les indemnités à échoir,

Dit que l'indemnité d'occupation demeurera due par Mme [J] [O] tant qu'elle occupera le logement,

Dit que l'indemnité d'occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 15 du mois suivant,

Dit que le bailleur sera autorisé à indexer le loyer conformément aux dispositions contractuelles,

Dit que le bailleur sera autorisé à obtenir remboursement des charges locatives au sens de l'article 23 de la loi de 1989,

Condamne Mme [J] [O] à payer à la société civile immobilière dénommée SCI R2A Habitat la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

Condamne Mme [J] [O] aux dépens de l'instance, qui seront recouvrés selon les modalités de l'aide juridictionnelle,

Rappelle que l'exécution provisoire est de droit,

Ordonne la transmission par les soins du greffe, au représentant de l'Etat, de la présente décision en vue de la prise en compte d'une éventuelle demande de relogement de l'occupant dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées prévu par la loi n°90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en 'uvre du droit au logement par application de l'article R 412-2 du Code des procédures civiles d'exécution. 




Le tribunal a retenu en substance : 


Que si la demande de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est irrecevable pour défaut de notification au préfet, celle portant sur le défaut de jouissance paisible est recevable ;

Que concernant la jouissance paisible, il résulte de nombreuses pièces versées au débat, que Mme [O] et les personnes qu'elle héberge causent un trouble important de jouissance au sein de l'immeuble';

Que malgré des démarches amiables de la société bailleresse auprès de la mairie et une mise en demeure du 12 juillet 2021 adressée à Mme [O], cette dernière n'a pas cessé ces agissements';

Que les faits sont suffisamment répétés et graves pour justifier la résiliation du contrat de bail';

Que Mme [O] a occasionné au bailleur des désagréments qui dépassent les limites de ce qui peuvent être raisonnablement admis, justifiant en outre sa condamnation au paiement de dommages et intérêts (condamnation non-reprise au dispositif de la décision).




Par déclaration en date du 29 avril 2022, Mme [J] [O] a interjeté appel sur l'ensemble des chefs de jugement.



***



Aux termes de ses dernières conclusions déposées par voie électronique le 18 juillet 2022 (conclusions), Mme [J] [O] demande à la cour : 


Vu l'article 24 de la loi n° 89.462 du 6 juillet 1989,

Infirmer le jugement du 10 janvier 2022 de la 4ème Chambre Civile - Pôle de la protection du Tribunal judiciaire de Saint-Étienne en ce qu'il a : (reprise des chefs du jugement visé par la déclaration d'appel),

Et statuant à nouveau : 

Juger irrecevable les demandes présentées par la SCI R2A Habitat en l'absence de notification à la préfecture de la Loire de la copie de l'acte de l'assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'audience de première instance,

Subsidiairement, débouter la SCI R2A Habitat de toutes ses demandes,

Condamner la SCI R2A Habitat aux entiers dépens de la procédure sous réserve des règles applicables en matière d'aide juridictionnelle.




A l'appui de ses prétentions, Mme [J] [O] soutient essentiellement que la demande de résiliation du bail est irrecevable à raison de l'absence de notification de l'assignation au Préfet et de l'absence de délivrance préalable d'un commandement de payer visant la clause résolutoire. Elle critique la décision de première instance qui a rejeté l'irrecevabilité alors que l'assignation du bailleur ne distinguait pas «'défaut de paiement des loyers'» et «'défaut de jouissance paisible'» de sorte que la demande de résiliation était soumise à notification à la préfecture.



Sur le fond, elle reproche au bailleur de ne pas produire un extrait de compte récent et de ne pas justifier des charges locatives. 



Elle se défend de tout trouble de voisinage, expliquant être victime, ainsi que ses enfants, d'une véritable cabale montée par ses voisins. Elle estime que les procès-verbaux de constat d'huissier de justice versés aux débats ne démontrent rien puisque les fichiers d'enregistrements sur clé USB exploités sont nommés par le bailleur, sans établir son implication ou celle de ses enfants. Elle relève qu'un autre de ces fichiers n'établit aucune nuisance puisqu'il retranscrit des messages vocaux anodins de sa part. Elle juge en revanche que les attestations de ses voisins établissent la mésentente que ceux-ci entretiennent à son égard. Enfin, elle juge que l'exploitation des vidéosurveillances et les photographies produites ne permettent pas d'identifier ses enfants.



***



Aux termes de ses dernières conclusions déposées par voie électronique le 13 octobre 2022 (conclusions d'intimé), la SCI R2A Habitat demande à la cour : 



Vu l'article 7 de la loi du 06 juillet 1989,

Vu les articles 1227, 1728 et 1735 du Code civil,






Confirmer le jugement du Tribunal judiciaire de Saint-Étienne, chambre de proximité en date du 10 janvier 2022 en ce qu'il a : (reprise du dispositif de cette décision),

Y ajouter,

Condamnation de Mme [O] à payer et porter la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et condamnation de Mme [O] aux dépens de l'instance qui comprendront le coût du des constats d'huissier de Maître [B] soit 431,76 euros X 2 (863,52 euros), distraits au profit de Me [V] sur son affirmation de droit en application de l'article 699 du Code de procédure civile.




A l'appui de ses prétentions, la SCI R2A Habitat soutient essentiellement que les arguments de Mme [O] sont inopérants puisque l'article 24 IV de la loi du 6 juillet 1989 cantonne l'obligation de notification de l'assignation au Préfet aux seules demandes en résiliation de bail pour non-paiement des loyers. Elle en conclut que la résiliation du bail pour défaut de jouissance paisible n'est pas concernée. Elle ajoute que les arguments de l'appelante sont également inopérants concernant l'obligation de produire un décompte pour justifier de la mise en 'uvre de la clause résolutoire puisque celle-ci n'a jamais été opposée par le bailleur.



Elle fait valoir que les enfants, adolescents, de Mme [O] terrorisent l'ensemble des autres locataires par leurs frasques et leur agressivité. Elle rappelle que les occupants de l'immeuble sont perturbés par des bruits de bagarres, en rapport avec l'état d'imprégnation alcoolique de toute la famille [O] et les interventions des services de police en raison de ces tapages et autres infractions. Elle souligne l'angoisse des occupants de l'immeuble dans ce climat d'insécurité. Elle fait en outre valoir les dégradations commises dont elle rapporte la preuve et l'exaspération des voisins auxquels elle doit assurer une jouissance paisible.



***



Il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé des moyens venant à l'appui de leurs prétentions. 



MOTIFS,



Sur la recevabilité de la demande en résiliation de bail':



L'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, qui impose, à peine d'irrecevabilité de la demande, la notification au représentant de l'Etat dans le département de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail, ne concerne que les résiliations de bail motivées par l'existence d'une dette locative du preneur. 



En l'espèce, l'assignation qui a été délivrée à Mme [O] comportait, dans son dispositif, la prétention suivante ainsi libellée': «'ordonner la résiliation du bail pour non paiement régulier des loyers et défaut de jouissance paisible des lieux loués'». 



Cette demande comportait ainsi deux volets, l'un fondé sur l'obligation de payer les loyers, l'autre fondé sur l'obligation d'occuper paisiblement les lieux. Dans la mesure où ces deux volets sont parfaitement dissociables, le premier juge a, à juste titre dans sa motivation mais en omettant de reprendre ces éléments dans le dispositif de sa décision, déclaré irrecevable la demande en résiliation de bail pour non-paiement régulier des loyers et il a déclaré recevable la demande en résiliation de bail pour défaut de jouissance des lieux loués. 



Le jugement attaqué, en ce qu'il a rejeté dans sa motivation la fin de non-recevoir tirée du défaut de notification de l'assignation à la préfecture, sera confirmé.



Sur la résiliation du bail pour trouble de jouissance':



En vertu de l'article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.



En l'absence de clause résolutoire de plein droit et en application des articles 122 et suivants du Code civil, le juge apprécie souverainement la réalité de l'inexécution alléguée et le cas échéant si celle-ci est suffisamment grave pour justifier la résolution du contrat.



En l'espèce, la société bailleresse verse notamment aux débats des courriers de quatre autres occupants de l'immeuble qui imputent à Mme [O] et à ses enfants de nombreux désagréments et un climat d'insécurité douloureusement vécu. L'appelante, qui dénonce une cabale à son encontre, ne donne pour autant aucune explication concernant les faits qui lui sont imputés, à savoir des vacarmes fréquents dans l'immeuble sur fond d'alcoolisation des membres de son foyer et le passage régulier de patrouilles de police dans l'immeuble à ce sujet. Dès lors, en l'état du caractère concordant des doléances des voisins, l'imputabilité de ces faits à l'appelante et aux membres de son foyer est suffisamment établie.



Par ailleurs, il n'est pas sérieusement contestable que les enfants de Mme [O] ont été identifiés par le bailleur, lors du visionnage des vidéosurveillances, comme étant les auteurs de la dégradation du portail électrique de la résidence en mai 2021. 



En l'état de ces premiers éléments, il est établi que les nuisances dénoncées par les voisins sont graves et qu'elles constituent un manquement de la locataire, qui doit répondre des occupants de son chef, à son obligation contractuelle de jouissance paisible des lieux loués.



Concernant la fréquence de ces manquements, la société bailleresse produit une attestation émanant des services de police imputant expressément au foyer [O] les neuf déplacements d'équipage de police sur une période de 18 mois. Il s'ensuit que le caractère répété des nuisances est établi.



Enfin, Mme [O] a été mise en demeure de faire cesser les actes de vandalisme commis par ses enfants et de préserver la tranquillité du voisinage par un avertissement donné par lettre de bailleur en date du 28 mai 2021. Malgré cette mise en demeure, une bagarre s'est produite dans la nuit du 25 juin 2021 ayant nécessité l'intervention d'une patrouille de police, comme cela résulte de l'exploitation, sur procès-verbal d'huissier de justice, des vidéosurveillances.



La cour constate que Mme [O] ne donne aucune explication à ce sujet. Dans ces conditions, il est suffisamment établi que la locataire n'a pas corrigé le comportement des membres de son foyer malgré une mise en demeure du bailleur. 



La gravité des manquements de l'intéressée à son obligation contractuelle de jouir paisiblement des lieux, le caractère répété de ces manquements, ainsi que l'impossibilité pour l'appelante de remédier à cette situation après une mise en demeure, justifie la résiliation du bail qui lui a été consenti.



Le jugement attaqué, en ce qu'il a prononcé la résiliation judiciaire du bail, autorisé l'expulsion de Mme [O] et condamnée celle-ci à payer une indemnité d'occupation, sera confirmé.



Sur les autres demandes':



Mme [O] succombant, la cour confirme la décision attaquée en ce qu'elle l'a condamnée aux dépens et à payer à la SCI R2A Habitat la somme de 500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. 



La cour condamne Mme [O], partie perdante en appel, aux dépens de l'instance d'appel, avec droit de recouvrement direct au profit de maître [V] sur son affirmation de droit en application de l'article 699 du Code de procédure civile. 



La SCI R2A Habitat sollicite en outre, comme c'était déjà le cas en première instance, de voir condamner Mme [O] à supporter le coût de deux des procès-verbaux de constat dressés par Maître [B], huissier de justice. Dès lors qu'il résulte de ce qui précède que ces deux procès-verbaux ont constitué une démarche nécessaire au succès de la prétention de la société bailleresse, il sera fait droit à cette demande en incluant le coût de ces constats dans les dépens à hauteur d'appel.



Enfin, la cour condamne l'appelante à payer à la SCI R2A Habitat la somme de 1'200 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS,



La cour, 



Confirme dans toutes ses dispositions le jugement rendu le 10 janvier 2022 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Saint-Étienne,



Y ajoutant,



Condamne Mme [J] [O] aux dépens de l'instance d'appel, lesquels incluront le coût des procès-verbaux de constat dressés les 15 juin et 29 juillet 2021 par maître [N] [B], huissier de justice, le tout avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Sylvain Niord, avocat, sur son affirmation de droit en application de l'article 699 du Code de procédure civile. 



Condamne Mme [J] [O] à payer à la SCI R2A Habitat la somme de 1'200 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.







LE GREFFIER LE PRESIDENT