Cour d'Appel · 8ème chambre — 3 avril 2024

N° RG 22/03558 -N°Portalis DBVX-V-B7G-OJTX















Décision du Juge des contentieux de la protection de BELLEY au fond du 04 avril 2022



RG : 11-21-244











[T]



C/



[H]





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE LYON



8ème chambre



ARRÊT DU 03 Avril 2024





APPELANTE :



Mme [G] [T]

née le 22 Avril 1983 à [Localité 5] (73)

[Adresse 2]

[Localité 6]



(bénéficiaire d'une aide juridictionnelle totale numéro 2022/009890 du 23/06/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Lyon)



Représentée par Me Christophe FORTIN, avocat au barreau D'AIN





INTIME :



M. [U] [H]

né le 15 Novembre 1974 à [Localité 6]

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représenté par Me Philippe NOUVELLET de la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocat au barreau de LYON, toque : 475

Ayant pour avocat plaidant Me Carole GUYARD de SEYSSEL, avocat au barreau de l'AIN



 * * * * * *

 

Date de clôture de l'instruction : 13 Mars 2023



Date des plaidoiries tenues en audience publique : 12 Février 2024



Date de mise à disposition : 27 mars 2024 prorogée au 03 Avril 2024



Audience présidée par Véronique DRAHI, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.



Composition de la Cour lors du délibéré :

- Véronique MASSON-BESSOU, président

- Véronique DRAHI, conseiller

- Antoine-Pierre D'USSEL, conseiller



Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,



Signé par Véronique MASSON-BESSOU, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



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EXPOSÉ DU LITIGE



Par acte sous seing privé en date du 8 octobre 2013, M. [U] [H] a donné à bail à Mme [G] [T] un appartement type T2, d'une surface habitable de 39,18 mètres carrés, au rez-de-chaussée de sa maison située [Adresse 4] à [Localité 6], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 342 € et d'une provision mensuelle sur charges de 20 €, outre le versement d'un dépôt de garantie d'un montant de 342 €.



Le 10 juin 2020, Mme [G] [T] a déclaré à la MACIF, son assureur Multirisques habitation, un dégât des eaux. Le cabinet Saretec Dommage, mandaté par l'assureur, a réalisé une expertise amiable attribuant le sinistre à un «'refoulement de la descente d'évacuation d'eau pluviale sans doute liée à l'obstruction de la conduite des eaux usées (réseau unitaire)'» et il a évalué les divers préjudices. 



Le 10 juillet 2020, Mme [G] [T] a déclaré à la MACIF un second dégât des eaux et le cabinet Saretec Dommage, à nouveau mandaté, a réalisé une expertise amiable attribuant le sinistre à une «'infiltration d'eau au travers du joint de pourtour de bac à douche du logement de [U] [H]'» et il a évalué les divers préjudices. Dans la rubrique «'commentaires généraux'», le cabinet d'expertise a relevé que «'l'appartement est presque inhabitable, le propriétaire non-occupant n'ayant pas fait réparer les dommages de la chambre du premier sinistre'».



Par lettre recommandée du 7 septembre 2020, la locataire a donné congé au motif d'un «'logement devenu indécent par absence de maintenance du bâtiment'», sollicitant le bénéfice d'un préavis réduit à un mois. 



Par courrier non daté reçu par le mandataire du bailleur le 9 septembre 2020, la locataire a déploré l'absence de tout travaux pour remédier au dégât des eaux subi le 10 juin 2020 et l'absence d'offre de relogement pour solliciter l'indemnisation de ses divers préjudices confirmés notamment par des certificats médicaux.



Par courrier du 30 septembre 2020, le mandataire du bailleur a informé Mme [G] [T] que M. [H] lui consentait une gratuité de loyer d'un mois et demi en indemnisation.



Le 1er octobre 2020, la CAF a informé le bailleur que le diagnostic du logement avait conclu en la non-conformité de celui-ci aux normes de décence et elle l'a mis en demeure de procéder à sa mise en conformité. 



Le 9 octobre 2020, les parties ont signé un état des lieux de sortie.



Souhaitant obtenir une réfaction du loyer depuis l'origine du bail, ainsi que des dommages et intérêts, Mme [G] [T] a, par exploit du 6 septembre 2021, attrait M. [H] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Belley lequel a, par jugement rendu le 4 avril 2022, statué ainsi': 




Condamne M. [U] [H] à verser à Mme [G] [T] la somme de 400 euros en réparation du préjudice de jouissance subi ensuite de la non-conformité du logement sis [Adresse 4], avec les critères de décence du 10 juin 2020 au 8 octobre 2020, ensuite du bail conclu entre Mme [G] [T] et M. [U] [H] le 8 octobre 2013 et résilié le 8 octobre 2020,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Condamné M. [U] [H] aux dépens.




Le tribunal a retenu en substance : 




Qu'au regard de la prescription triennale, aucune demande antérieure au 6 septembre 2018 n'est recevable';

Qu'en l'état des pièces versées aux débats, les problématiques d'humidité ne sont pas établies entre le 6 septembre 2018 et le 10 juin 2020';

Qu'en revanche, les rapports d'expertise amiables des 10 juillet et 11 septembre 2020, ainsi que le diagnostic réalisé par Soliha, démontrent la généralisation de moisissures de sorte qu'il est établi que le logement ne répondait aux critères de décence depuis le 10 juin 2020 jusqu'au 8 octobre 2020, date à laquelle le bail a été résilié';

Que le bailleur a tardé à remédier aux désordres, manquant ainsi à ses obligations contractuelles';

Qu'aucun élément n'atteste que suite à la réfaction de loyer annoncée à la locataire par le mandataire du bailleur, une somme ait été versée à Mme [G] [T] et en l'absence de preuve que le logement était inhabitable, la réfaction de loyer de 100 € par mois sera accordée';

Qu'en revanche, les certificats médicaux versés par ne sont pas de nature à rapporter la preuve d'un lien de causalité certain entre les moisissures constatées dans le logement et relevant de la responsabilité du bailleur et les problèmes de santé constatés chez la locataire, celle-ci indiquant par ailleurs qu'elle n'avait pas habilité le logement ensuite de la constatation de ces moisissures et ne sollicitant aucune expertise permettant d'établir avec certitude ce lien de causalité et le montant du préjudice corporel afférent.




Par déclaration en date du 17 mai 2022, Mme [G] [T] a interjeté appel sur l'ensemble des chefs de jugement.



***



Aux termes de ses dernières conclusions déposées par voie électronique le 1er juillet 2022 (conclusions n°1), Mme [G] [T] demande à la cour : 




Réformer le jugement rendu le 4 avril 2022 par le tribunal de proximité de Belley,

Ordonner la réfaction du loyer pour le ramener à la somme de 250 euros par mois du 18 octobre 2013 au 10 juillet 2020 puis à la somme de 100 euros par mois du 11 juillet 2020 au 9 octobre 2020,

Condamner M. [H] à rembourser le trop-perçu à Mme [T],

Condamner M. [H] à payer à Mme [T] la somme de 9 500 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de santé subi,

Condamner M. [H] à payer la somme de 1 000 euros à Mme [T] sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,

Condamne M. [H] à payer à Me Fortin la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 31 de la loi du 10 juillet 1991,

Condamner M. [H] en tous les dépens.




A l'appui de ces prétentions, Mme [G] [T] soutient essentiellement qu'il est ainsi parfaitement démontré que des problèmes de ventilation et d'humidité affectaient le bien dès l'origine, c'est-à-dire le 18 octobre 2013, grâce aux nombreuses attestations et rapports versés au débat'; qu'à la lecture des certificats médicaux, le dommage médical qu'elle a subi en raison de l'indécence du logement est établ.



***



Aux termes de ses dernières conclusions déposées par voie électronique le 27 septembre 2022 (conclusions d'intimé et d'appel incident), M. [U] [H] demande à la cour : 




Réformer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité de Belley le 4 avril 2022, en ce qu'il a :

Condamné M. [U] [H] à verser à Mme [G] [T] la somme de 400 euros en réparation du préjudice de jouissance subi ensuite de la non-conformité du logement sis [Adresse 4], avec les critères de décence du 10 juin 2020 au 8 octobre 2020, ensuite du bail conclu entre Mme [G] [T] et M. [U] [H] le 8 octobre 2013 et résilié le 8 octobre 2020, 

Débouté les parties du surplus de leurs demandes,

Condamné M. [U] [H] aux dépens.

Statuant à nouveau,

Débouter Mme [G] [T] de ses demandes tendant à : (reprise des demandes de l'appelante),

Reconventionnellement, 

Condamner Mme [G] [T] à payer à M. [U] [H] une somme de 1'500 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, 

Condamner Mme [G] [T] en tous les dépens d'instance.




A l'appui de ces prétentions, M. [U] [H] soutient essentiellement que l'état des lieux d'entrée ne fait état d'aucun désordre à l'exception d'une tâche dans un angle de chambre avec une interrogation sur sa cause'; que la locataire a occupé l'appartement et réglé son loyer pendant 7 ans, sans rapporter la preuve de la moindre critique'; que pour sa part, il a réalisé des travaux pendant la location (changement des portes-fenêtres)'; que la locataire a dénoncé un dégât des eaux le 10 juin 2020 et qu'il a alors procédé aux travaux de réparation dès le retour des assureurs, qui ont tardé à répondre en raison de la crise sanitaire, et alors que plusieurs expertises ont été diligentées'; que la locataire a reconnu aux termes d'un SMS que les désordres n'existaient pas avant le dégât des eaux de juin 2020'; qu'il rappelle avoir accordé à la locataire la gratuité d'un mois et demi de loyer'; que concernant la demande de dommages et intérêts de Mme [T], les certificats médicaux n'ont été établi que sur la base des seules déclarations de l'intéressée et les témoignages produits ne respectent pas les exigences de l'article 202 du Code de procédure civile. 



***





Il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé des moyens venant à l'appui de leurs prétentions.



MOTIFS,



Sur la demande de réfaction de loyer':



En vertu de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, ' L'indemnisation du preneur pour les troubles de jouissance subis du fait du manquement par le bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent n'est pas subordonnée à une mise en demeure du bailleur.



En l'espèce, Mme [G] [T] prétend que l'appartement pris à bail était insalubre dès son entrée dans les lieux pour solliciter ce qu'elle désigne «'réfaction de loyer'» et qui constitue l'indemnisation d'un préjudice de jouissance qu'elle souhaite voir calculer différemment selon deux périodes d'occupation qu'elle distingue. 



Pour la période du 18 octobre 2013 au 10 juillet 2020, l'appelante sollicite une indemnité de 250 € par mois. Or, il résulte des explications des parties que la locataire n'a pas occupé son logement pendant le premier confinement (soit à compter du 17 mars 2020) et qu'elle a ré-intégré son domicile le 10 juin 2020, date à laquelle elle a constaté un dégât des eaux, puis qu'elle a laissé les lieux libres de toute occupation jusqu'au 10 juillet 2020 pour permettre au bailleur d'y effectuer des réparations. En écartant les périodes de non-occupation des lieux du 17 mars au 10 juillet 2020, il convient d'examiner si l'insalubrité alléguée, antérieure au premier dégât des eaux, est démontrée pour la période du 18 octobre 2013 au 17 mars 2020. 



A cet égard, l'état des lieux d'entrée établi le 9 octobre 2018 mentionne pour le mur de la chambre «'grosse tâche angle bas PM2-PM3': humidité'''». Cette assertion, formulée sous forme interrogative, est insuffisante à établir la pré-existence de l'humidité, laquelle n'est pas d'avantage corroborée par les photographies produites, celles-ci étant dépourvues de force probante à défaut de pouvoir être datées. 







Au contraire, la cour relève qu'aux termes du SMS du 23 juin 2020, Mme [G] [T] a écrit à son bailleur': «'Bonjour, alors je crois que vous ne m'avez pas compris. Le logement est devenu insalubre à cause du dégât des eaux je n'ai jamais dit que le logement entier était insalubre. Ça fait quasiment 7 ans que j'évite je vous l'aurais dit avant je pense. ...'». Il résulte de cet échange que la locataire a expressément reconnu l'absence de désordres affectant les lieux loués antérieurement au 10 juin 2020. De même, la première attestation établie le 9 octobre 2020 par le père de la locataire fait exclusivement état d'une insalubrité survenue postérieurement au premier dégât de eaux constaté en juin 2020. Dans ces conditions, la seconde attestation établie le 29 octobre 2021 par l'intéressé, pour faire état d'une insalubrité généralisée antérieure à ce dégât des eaux, ne convainc pas en l'état des contradictions qu'elle recèle avec le premier témoignage rédigé.



Il résulte de ce qui précède qu'en l'absence de preuve d'une humidité affectant les lieux loués pour la période du 18 octobre 2018 au 17 mars 2020 et en l'absence d'occupation des lieux pour la période du 17 mars au 10 juillet 2020, c'est à bon droit que le premier juge a rejeté la demande d'indemnisation au titre de première période d'occupation distinguée par la locataire. 



Pour la période du 10 juillet au 9 octobre 2020, l'appelante sollicite une indemnité de 100 € par mois. Il résulte des pièces produites que Mme [G] [T] a déclaré à la MACIF deux sinistres qu'elle a constatés les 10 juin et 10 juillet 2020. Les deux expertises amiables réalisées les 10 juillet et 11 septembre 2020 ont confirmé des infiltrations importantes, au point d'avoir endommagé les meubles de la locataire, préjudice matériel dont elle a été indemnisée par son assureur. Par ailleurs, le constat d'indécence de la CAF établi suite à une visite des lieux le 27 juillet 2020 confirme l'absence de réalisation des travaux nécessaires par le bailleur dans les derniers mois d'occupation du bail par la locataire. Au demeurant, l'organisme habilité par la CAF n'a délivré que le 27 janvier 2021 une attestation de conformité du logement aux normes de décence, la tardiveté de la réalisation des travaux n'étant pas contestée. Ainsi, c'est à bon droit que le premier juge a retenu un manquement du bailleur à son obligation de réparation.



Cela étant, le diagnostic technique établi le 27 juillet 2020 enseigne que l'humidité n'affectait que la chambre. Dès lors, en l'état d'une inhabitabilité partielle de l'appartement, c'est par des motifs exacts et pertinents tant en droit qu'en fait et que la cour adopte expressément que le premier juge a alloué à la locataire la somme de 100 € par mois pour la seconde période d'occupation des lieux distinguée par l'appelante. 



Le jugement attaqué, en ce qu'il a condamné le bailleur à payer à Mme [G] [T] a la somme de 400 € en réparation de son préjudice de jouissance, sera confirmé.



Sur la demande de dommages et intérêts':



En l'état des pièces médicales produites attestant que Mme [G] [T] est porteuse d'une maladie traitée par immunosuppresseur et qu'elle a présenté une symptomatologie respiratoire courant 2020, l'imputabilité de cette symptomatologie à des moisissures présentes dans le logement pris à bail n'est évoqué par les médecins qu'à titre d'hypothèse (certificats des 29 juin 2020 et 10 septembre 2021) ou de reprise des doléances de la patiente, sans constatations médicales directes (certificats des 25 janvier et 3 mai 2022). Il s'ensuit que c'est par des motifs exacts et pertinents tant en droit qu'en fait et que la cour adopte expressément que le premier juge a rejeté la demande de la locataire d'indemnisation d'un préjudice de santé.



Sur les demandes accessoires':



Le manquement contractuel de M. [H] et sa condamnation à indemniser la locataire d'un préjudice de jouissance justifie qu'il supporte les dépens de première instance. La décision attaquée sera confirmée de ce chef. 



Mme [G] [T] succombant à hauteur d'appel, supportera en revanche les dépens de l'instance d'appel. 







Pour des raisons tirées de l'équité, chaque partie sera déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. 





PAR CES MOTIFS



La cour,



Confirme le jugement rendu le 4 avril 2022 par le Tribunal de proximité de Belley en toutes ses dispositions, 



Condamne Mme [G] [T] aux dépens de l'instance d'appel, 



Rejette les demandes réciproques des parties au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.





LE GREFFIER LE PRESIDENT