Cour d'Appel · 5ème Chambre — 3 avril 2024

5ème Chambre





ARRÊT N°-141



N° RG 21/03756 - N° Portalis DBVL-V-B7F-RYB2













 SCI DES DEUX CHENES



C/



S.A.R.L. ATLANTIQUE PAYSAGES



















Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours















Copie exécutoire délivrée 



le :



à : 











RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 03 AVRIL 2024





COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :



Président : Madame Virginie PARENT, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,





GREFFIER :



Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé







DÉBATS :



A l'audience publique du 14 Février 2024





ARRÊT : 



Contradictoire, prononcé publiquement le 03 Avril 2024 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats





****





APPELANTE :



 SCI DES DEUX CHENES prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

[Adresse 4]

[Localité 1]



Représentée par Me Charlotte GARNIER de la SELARL GUILLOTIN LE BASTARD ET ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par Me Emmanuel GEORGES de la SELARL AEGIS, Plaidant, avocat au barreau de NANTES





INTIMÉE :



ATLANTIQUE PAYSAGES Prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité au dit siège



[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentée par Me Christophe LHERMITTE de la SELEURL GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par Me Guillaume GUILLEVIC de la SARL MENSOLE AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de NANTES











La société des Deux Chênes, SCI familiale créée le 30 mars 2009, est propriétaire de locaux commerciaux à Saint-Jacques à [Localité 3]. Elle est gérée par son associé majoritaire, M. [P] [L]. 



Cette SCI a loué une partie des locaux à la SARL [P] [L], société exploitant sous l'enseigne Atlantique Paysages et une autre partie à la SARL Jardi' Erdre Service, sociétés gérées également par M. [P] [L].



Par actes de cession sous-seing privés du 30 septembre 2015, M. [P] [L] a cédé l'intégralité des titres de ces sociétés commerciales à M. [X] [G], Mme [V] [R] et la SARL Herminig (Holding) constituée entre eux.



La société [P] [L], intimée, est devenue après cette cession la société Atlantique Paysages.



La société des Deux Chênes a fait signifier le 27 septembre 2016 à la société Atlantique Paysages un commandement de payer 'visant la clause résolutoire inscrite sur le bail du 1er septembre 2011", pour un montant de 6 658,29 euros au titre des loyers de juin 2016 à septembre 2016, outre les frais d'acte, puis a fait délivrer une assignation le 9 février 2017 devant le juge de référés pour voir notamment constater la résiliation du bail.



La société des Deux Chênes lui a fait signifier un nouveau commandement visant la clause résolutoire le 28 septembre 2017 en sollicitant un montant total de 12 710,40 euros au titre des loyers de juin 2017 à septembre 2017, outre les frais d'acte.



Par acte d'huissier en date du 14 novembre 2017, la société des Deux Chênes a fait assigner la société Atlantique Paysages en référé, en sollicitant de voir constater la résiliation survenue le 29 octobre 2017 du fait de l'acquisition de la clause résolutoire, d'ordonner la libération des lieux sous astreinte, de condamner la société Atlantique Paysages au paiement de la provision de 15 888 euros au titre des loyers de juin 2017 à octobre 2017, outre celle de 1 879 euros au titre des impôts fonciers et celle de 9 532,80 euros à titre de dommages et intérêts.



Par ordonnance du 25 janvier 2018, le juge des référés a condamné la société Atlantique Paysages à verser à la société des Deux Chênes la provision de 10 135,44 euros au titre des loyers dus de juin 2017 à novembre 2017, outre 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens, mais a constaté l'existence d'une contestation sérieuse pour le surplus des demandes, en se déclarant incompétent pour statuer dessus.



La société Atlantique Paysages refusant de s'exécuter spontanément, la société des Deux Chênes, se prévalant de ladite ordonnance de référé, a fait procéder le 10 avril 2018 à une saisie-attribution sur les comptes bancaires ouverts au nom de la société Atlantique Paysages dans les livres du Crédit Mutuel de Nantes. Le 15 mai 2018, la société Atlantique Paysages l'a assignée par devant le juge de l'exécution, qui, par jugement en date du 2 juillet 2018, a rejeté son exception de compensation et l'a déboutée de la totalité de ses demandes.



Par assignation à comparaître devant le tribunal de grande instance de Nantes, délivrée le 4 mars 2019, puis par conclusions notifiées le 10 décembre 2019, la société des Deux Chênes a demandé de voir constater la résiliation de la clause résolutoire insérée dans le bail conclu le 1er septembre 2011 et d'ordonner la libération des lieux parla société Atlantique Paysages et la remise des clés.



Par jugement en date du 27 mai 2021, le tribunal judiciaire de Nantes a :

- dit n'y avoir lieu à constater la résiliation à la date du 29 octobre 2017 d'un bail conclu entre les parties le 1er septembre 2011, en l'absence de bail écrit, et donc l'acquisition d'une clause résolutoire,

- débouté la société des Deux Chênes de toutes ses demandes de ce chef,

- constaté que le seul loyer connu de la locataire, et applicable entre les parties, est fixé à la somme de 2 017,37 euros TTC mensuelle, et que la société Atlantique Paysages est donc à jour du paiement de ses loyers, le paiement des impôts fonciers incombant en outre au propriétaire,

- débouté la société Atlantique Paysages de sa demande reconventionnelle en paiement par la société des Deux Chênes de la somme de 20 759,99 euros TTC,

- dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la société des Deux Chênes et la société Atlantique Paysages aux dépens chacune pour moitié,

- débouté les parties de toutes leurs autres demandes plus amples ou contraires.



Le 21 juin 2021, la société des Deux Chênes a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 7 avril 2022, elle demande à la cour de :

- infirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Nantes le 27 mai 2021 en ce qu'il a :

* dit n'y avoir lieu à constater la résiliation à la date du 29 octobre 2017 d'un bail conclu entre les parties le 1er septembre 2011, en l'absence de bail écrit, et donc l'acquisition d'une clause résolutoire,

* débouté la société des Deux Chênes de toutes ses demandes de ce chef, constaté que le seul loyer connu de la locataire, et applicable entre les parties, est fixé à la somme de 2 017,37 euros TTC mensuelle, et que la société Atlantique Paysages est donc à jour du paiement de ses loyers, le paiement des impôts fonciers incombant en outre au propriétaire,

* dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

* condamné la société des Deux Chênes et la société Atlantique Paysages aux dépens chacune pour moitié,

* débouté les parties de toutes leurs autres demandes plus amples ou contraires,

- confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Nantes le 27 mai 2021 en ce qu'il a :

* débouté la société Atlantique Paysages de sa demande reconventionnelle en paiement par la société des Deux Chênes de la somme de 20 759,99 euros TTC,

Et statuant de nouveau, 

- constater la résiliation survenue le 29 octobre 2017, du fait de l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail conclu le 1er septembre 2011,

- ordonner la libération des lieux par la société Atlantique Paysages et la remise des clés après établissement d'un état des lieux de sortie,

- ordonner l'expulsion de la société Atlantique Paysages et de tout occupant introduit de son chef, avec, au besoin, l'assistance de la force publique,

- ordonner l'enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de la société Atlantique Paysages,

- ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir,

- assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte d'un montant de 

50 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu'au jour de complète libération des lieux et de remise des clés,

- condamner la société Atlantique Paysages à lui payer la somme de 

7 680,15 euros au titre des loyers dus depuis le 1er juin 2017 au 29 octobre 2017 et impôt foncier impayé,

- condamner la société Atlantique Paysages à lui payer la somme de 

9 532,80 euros au titre de dommages et intérêts, en application de la clause résolutoire insérée dans le bail conclu le 1er septembre 2011,

- condamner la société Atlantique Paysages à lui payer une indemnité d'occupation égale au montant du loyer conventionnel, du jour de la résiliation à celui de la libération des locaux et de la restitution des clés,

- condamner la société Atlantique Paysages à lui payer les charges du jour de la résiliation à celui de la libération des locaux et de la restitution des clés,

En tout état de cause,

- débouter la société Atlantique Paysages de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

- condamner la société Atlantique Paysages aux dépens,

- condamner la société Atlantique Paysages au paiement de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la société Atlantique Paysages, dans l'hypothèse où à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées par le jugement à intervenir, une exécution forcée serait nécessaire, à supporter le montant des sommes retenues par l'huissier par application des articles 10 et 12 du décret du 8 mars 2001 portant modification du décret du 12 décembre 1996 n°96/1080 relatif au tarif des huissiers.



Par dernières conclusions notifiées le 10 janvier 2022, la société Atlantique Paysages demande à la cour de :

- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nantes en date du

27 mai 202l en ce qu'il a dit n'y avoir lieu de constater la résiliation du bail en l'absence de bail écrit et de clause résolutoire, ainsi que débouté la société des Deux Chênes de ses demandes de ce chef,

Et formant appel incident,

- réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nantes en date du

27 mai 2021 en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de règlement des factures émises à l'encontre de la société des Deux Chênes,

Et statuant nouveau:

- condamner la société des Deux Chênes à lui régler la somme de 20 759,99 euros TTC, correspondant aux factures émises à son encontre et demeurées impayées,

En tout état de cause,

- débouter la société des Deux Chênes de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

- condamner la société des Deux Chênes à supporter les entiers dépens de

I'instance,

- condamner la société des Deux Chênes à lui régler une somme de 5 000 euros au visa des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 11 janvier 2024.



MOTIFS DE LA DÉCISION 



- sur la résiliation du bail 



La SCI des Deux Chênes, au soutien de ses demandes, conteste l'absence de bail écrit entre elle et la société [P] [L] devenue Atlantique Paysages. 



Elle soutient qu'un tel bail a été conclu le 1er septembre 2011 dressé par Me [S] avocat, qu'une délibération du même jour de la SCI des Deux Chênes a autorisé la signature de cette convention et que le bail a même été produit le 10 octobre 2011 par Me [S] au greffe du tribunal de commerce de Nantes pour l'informer du transfert du siège social de la société [P] [L].



La société Atlantique Paysages demande à la cour de confirmer l'analyse des premiers juges, selon laquelle aucun bail écrit n'ayant été formalisé, la bailleresse n'est pas fondée à se prévaloir d'une clause résolutoire. 



Elle relève que les actes de cession de parts ne mentionnent pas l'existence d'un bail et qu'il résulte d'un échange de mails que M. [L] a bien reconnu l'absence de tout bail écrit entre les parties. Elle souligne qu'après cette cession, la SCI des Deux Chênes lui a d'ailleurs fait parvenir le 2 novembre 2015, un projet de convention de location, puis en mai 2016 un projet de bail commercial. Elle ajoute que les livres de comptes de la preneuse font ressortir que le loyer payé varie sans cesse, et ne correspond pas à celui mentionnée sur le bail prétendument signé en 2011, et que contrairement à ce qui est indiqué dans l'acte qui lui est opposé, aucun dépôt de garantie n'a été versé, aucun état des lieux n'a été dressé et la société preneuse n'a jamais effectué le paiement de la taxe foncière.



L'article L 145- 41 du code de commerce prévoit en son alinéa 1 : Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. 



L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. 



Les pièces produites aux débats et non contestées établissent que :

- la société [P] [L] a été créée le 9 septembre 2005, M. [P] [L] en détenant alors toutes les parts (800 parts) ; cette société exerce une activité de paysagiste,

- la société Jardi' Erdre Service a été créée le 17 septembre 2008 et son capital social 400 parts était réparti comme suit : 

* 80 parts à M. [P] [L]

* 320 parts à la société [P] [L].

Cette société exerce une activité de paysagiste, 

- le 20 mars 2009, M. [P] [L] a crée la SCI des Deux Chênes, laquelle est propriétaire de locaux commerciaux situés à [Localité 3] ; cette SCI est détenue à 90 % par M. [P] [L] et 10% par Mme [K] [L], 

- le 8 juillet 2015, en raison de difficultés financières de la société [P] [L], un protocole d'accord de conciliation a été signé par celle-ci et la SCI des Deux Chênes d'une part, et le Crédit Mutuel d'autre part, portant franchise de remboursement en capital de 12 mois expirant le 1er mai 2016. Cet accord mentionne dans un tableau en annexe un allégement des loyers de la SCI de 1 687 euros par mois pour les mois de février 2015 à janvier 2016, 

- le 30 septembre 2015, aux termes de deux actes de cession de parts, M. [P] [L] a cédé l'ensemble de ses parts détenues dans la société Jardi' Erdre Services et toutes les parts de la société [P] [L] à M. [X] [G], Mme [V] [R], et la Sarl Herminig,

- la société [P] [L] est devenue société Atlantique Paysages.



Le bail commercial en date du 1er septembre 2011 liant la SCI des Deux Chênes et la société [P] [L], versé aux débats par la partie appelante, appelle les observations suivantes :

- si cet acte mentionne un loyer de 30 000 euros par an plus TVA soit 2 500 euros par mois, un dépôt de garantie de 5 000 euros, l'établissement d'un état des lieux contradictoire dans le mois de l'entrée en jouissance et le versement par le preneur de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, la SCI des Deux Chênes ne justifie d'aucun état des lieux, ni ne démontre avoir appelé auprès de la société preneuse les sommes indiquées, 

- les actes de cession de bail ne font état d'aucun acte de bail écrit du 1er septembre 2011 entre la société [P] [L] et la SCI des Deux Chênes d'une part et entre la société Jardi' Erdre Services et la SCI des Deux Chênes, d'autre part, 

- par mail du 26 octobre 2015 à 8h44, M. [X] [G] écrit à M. [P] [L] : 'J'ai bien noté que la SCI n'avait pas formalisé de bail pour Atlantique Paysages et Jardi' Erdre Service et qu'il y avait un loyer mensuel de 189,60 euros pour Jardi' Erdre Service le 13 du mois et 2 017,37 euros pour Atlantique Paysages le 1er du mois dans l'attente que le loyer normal soit ensuite rétabli à l'issue du protocole de conciliation', 

- en réponse par mail du 26 octobre 2015 à 9h46, M. [L] écrit : 'Oui c'est bien ça pour les loyers de la SCI. Je prépare un bail temporaire afin d'acter cela, bail qui prévoira la location temporaire du bâtiment dans l'attente du prêt', 

- une convention de location entre la SCI des Deux Chênes et la Sarl Atlantique Paysages prévoyant une location à compter du 1er octobre 2015

pour une durée maximum de trois mois était proposée par M. [L], 

- un bail commercial entre la SCI des Deux Chênes et la Sarl Atlantique Paysages prévoyant une location des locaux déjà occupés par la société Atlantique Paysages à compter du 1er juin 2016 pour une durée de neuf ans était proposée par M. [L] en mai 2016, 

- ces deux projets n'ont pas été signés.



Il n'est pas discuté que les cessionnaires de la société Atlantique Paysages avaient envisagé un achat des murs et que, n'ayant pas obtenu le financement, cette acquisition n'a pu être menée à son terme. 



La rédaction dans un premier temps d'une convention d'occupation temporaire puis dans un second temps d'un bail commercial portant sur les locaux commerciaux propriété de la SCI des Deux Chênes et occupés par la société Atlantique Paysages, soumis à la société Atlantique Paysages n'a de sens qu'en l'absence d'un bail commercial, auquel la société preneuse reprise, aurait été tenue contractuellement.



Les pièces produites par la partie appelante pour établir l'existence d'un bail signé le 1er septembre 2011 entre elle et la société [P] [L] devenue société Atlantique Paysages, outre qu'elles contredisent les déclarations mêmes de M. [P] [L] qui apparaît avoir admis l'inexistence de baux consentis aux deux preneuses, ne rapportent en rien cette preuve.



En effet, le certificat délivré par le tribunal de commerce, suite à un dépôt effectué part M. [F] [S] le 2 novembre 2011, concerne la société [P] [L] et fait suite à une décision de son associé unique lequel a décidé du transfert de son siège social le 1er septembre 2011.



Si pour effectuer cette formalité, Me [S] par courrier du 10 octobre 2011 au greffe du tribunal de commerce de Nantes indique qu'il adresse au greffe notamment 'la décision de l'associé unique du 1er septembre 2011, les statuts mis à jour, le texte de l'insertion accompagné du certificat de parution et une copie du bail', il n'est nullement démontré par ce seul courrier que le bail visé dans cette correspondance correspond au bail prétendu du 1er septembre 2011.



Bien plus, si la délibération de l'assemblée générale ordinaire du 1er septembre 2011, produite aux débats par la partie appelante selon laquelle les associés de la SCI (M. [P] [L] et Mme [K] [L]) auraient autorisé Mme [K] [L] à signer deux actes de baux commerciaux pour le compte de la SCI des Deux Chênes, la cour relève que cette délibération mentionne un bail à consentir au profit de la 'société Atlantique Paysages', dénomination qui ne sera celle de cette société qu'en octobre 2015 après la cession de bail, cette société étant jusqu'alors dénommée société [P] [L]. 



De toute évidence, la SCI Des Deux Chênes ne peut fonder ses prétentions sur un bail commercial du 1er septembre 2011, dont les développements précédents ne permettent pas de démontrer l'authenticité. 



C'est donc, à raison, en l'absence de bail écrit et donc de l'existence d'une clause résolutoire opposable au preneur que les premiers juges ont débouté la SCI des Deux Chênes de sa demande tendant à constater la résiliation du bail, et par suite de ses demandes accessoires à celle-ci. Le jugement est confirmé.



- sur la créance locative



La SCI des Deux Chênes soutient que le loyer dû au 1er janvier 2014 était de 3 177,60 euros TTC, qu'il a été réduit à 2 017,37 euros TTC pour la période d'avril 2015 à avril 2016, et qu'à compter de mai 2016, il est revenu à son niveau antérieur, ce que le cessionnaire n'ignorait pas. 



Elle demande d'infirmer le jugement qui retient que le seul loyer à appliquer entre les parties est le seul connu du locataire, soit 2 017,37 euros TTC par mois. 



Elle fait valoir que les loyers n'ont pas été payés depuis juin 2017 et qu'il est dû en conséquence au mois d'octobre 2017 une somme de 15 888 euros, soit déduction faite des condamnations prononcées au titre de l'ordonnance de référé du 25 janvier 2015, la somme de 5 801,15 euros, somme à laquelle il convient d'ajouter les sommes dues au titre de la taxes foncière de 2017 de 1 879 euros. Elle sollicite ainsi la condamnation de la société Atlantique Paysages à lui payer la somme de 7 860,15 euros. 



La société Atlantique Paysages rappelle avoir toujours réglé un loyer de 

2 017,37 euros TTC. Elle indique que si la SCI des Deux Chênes soutient que l'accord de conciliation n'avait pour effet que de consentir une baisse de loyer pendant la seule durée de l'accord, cette indication ne ressort que d'une note en bas de page, peu lisible et que cet accord a été transmis aux acquéreurs de manière incomplète sans annexe. Elle relève que cet accord ne fait pas référence à une diminution de loyer, ni ne mentionne le montant du loyer normal.



Elle fait valoir que la SCI des Deux Chênes, qui ne prouve pas l'existence d'un bail en 2011, ne peut se référer aux conditions qui y sont prévues pour prétendre au paiement d'un loyer contractuel de 30 000 euros par an,et d'une prise en charge par le preneur de la taxe foncière. 





L'acte de cession de parts sociales fait référence à un protocole d'accord de conciliation. Il indique que la société [P] [L] verse des loyers mais le montant n'en est pas précisé. 



Ne figure dans cet acte qu'un tableau en annexe faisant état d'un 'allégement des loyers SCI' de 1 687 euros par mois entre février 2015 et janvier 2016. 



M. [G], selon le mail précité, apparaît cependant avoir été informé que le montant du loyer dû par la société preneuse était 'de 2 017,37 euros dans l'attente que le loyer normal soit ensuite rétabli à l'issue du protocole de conciliation'. Il est souligné que ce montant est d'ailleurs celui indiqué dans le projet de convention d'occupation précaire établi par la bailleresse en 2015 postérieurement à la cession de parts.



La cour ayant confirmé ne pouvoir prendre en considération le prétendu acte de bail commercial du 1er septembre 2011, la SCI des Deux Chènes ne peut pour fixer ce 'loyer normal' se référer aux énonciations de ce contrat et notamment au montant du loyer qui est indiqué à savoir 2 500 euros par mois, et aux indexations sur ce montant. 



De manière pertinente, le tribunal a souligné d'ailleurs que les résultats d'exploitation de la société [P] [L] pour les exercices de 2010 à 2012 témoignaient d'un loyer moyen acquitté de 1 625 euros, soit bien loin du montant contractuel prétendu. 



Dès lors, à raison, les premiers juges ont souligné que le montant du loyer 

'normal' n'ayant pas été porté à la connaissance de la preneuse, seule la somme de 2 017,37 euros est due par la société Atlantique Paysages à titre de loyer mensuel. 



La SCI des Deux Chênes ne peut davantage, en l'absence de bail écrit, arguer d'un accord des parties pour une prise en charge par le preneur de la taxe foncière, alors que la preuve de celle-ci par le preneur durant l'exécution du bail n'est pas justifiée.



La société Atlantique Paysages justifie à ce jour le règlement des loyers dus, pour la période réclamée par la bailleresse. La cour confirme le jugement qui déboute la SCI des Deux Chênes de sa demande en paiement. 





- sur la demande reconventionnelle 



La société Atlantique Paysages renouvelle devant la cour sa demande de condamnation de la bailleresse au paiement d'une somme de 20 759,99 euros représentant :

- une facture du 10 décembre 2015 de 8 651,52 euros (conciliation)

- une facture du 31 décembre 2014 de 6 589,81 euros (portail coulissant)

- une facture du 30 décembre 2015 de 5 518,66 euros (clôture).



Elle soutient avoir supporté seule les frais de négociation et de rédaction (soit 10 814,40 euros) de l'accord de conciliation conclu avec les principaux créanciers de la SCI et ses propres créanciers dans une proportion limitée. Elle estime que ces frais doivent être supportés par les sociétés concernées au prorata de l'avantage qu'elles pouvaient en retirer. 



En ce qui concerne le portail, elle fait valoir que la facture qu'elle a réglée, correspond au portail présent sur le site, que ces travaux de clôture ont fait l'objet d'une inscription au registre des immobilisations de la SCI en 2014 par M. [L] pour 5 941,51 euros HT (soit précisément le montant de la facture émise à l'encontre de la preneuse) et ont été reprises par l'expert-comptable aux termes de ses remarques sur l'exercice 2014, et que cette facture apparaît sur la liste des impayés éditée par l'expert-comptable. Elle indique que la SCI des Deux Chênes ayant fait installer ce portail à son bénéfice doit en rembourser le coût à la société Atlantique Paysages. 



Concernant la clôture, elle expose qu'une partie de ses frais de clôture a été refacturée sous la gérance de M. [L] par la société Atlantique Paysages à la seconde locataire (Jardi' Erdre Service devenue Atlantiques Jardinage) le 28 février 2015 pour 4 598,88 euros HT et que ces travaux ont fait l'objet d'une inscription au registre des immobilisations de la SARL Atlantique Jardinage pour ce même montant. Elle s'étonne que cette seconde locataire ait dû supporter la charge financière de travaux réalisés au bénéfice du bailleur avec des matériaux commandés par le locataire principal.



La SCI des Deux Chênes s'oppose à ces prétentions. 



Elle rappelle que la société Atlantique Paysages a procédé à une compensation irrégulière des loyers dus avec les frais de clôture.



Elle indique qu'en 2012, M [L], gérant de la société [P] [L], suite à des vols perpétrés sur le terrain de l'entreprise a décidé de clôturer la partie arrière de son terrain et a acheté du grillage à cette fin, qu'il a ensuite acheté un portail au rebut et l'a installé pour terminer cette clôture, qu'en 2014, il a envisagé des travaux de clôture sur la partie avant, qui n'ont jamais été réalisés, la société trouvant un repreneur. 



Elle soutient donc qu'en l'absence de réalisation des travaux au bénéfice de la SCI des Deux Chênes, la société Atlantique Paysages est mal fondée à en réclamer le paiement à la bailleresse. 



S'agissant des frais de la procédure de conciliation, elle fait valoir que l'intégration à cette procédure de la société Atlantique Paysages lui permettait de bénéficier d'une baisse opportune de loyer de sorte qu'il était équitable de lui faire prendre en charge ces frais à hauteur de 90 %. 





* sur les frais de conciliation



La société [P] [L] devenue Atlantique Paysages est partie comme la SCI des Deux Chênes au protocole d'accord de conciliation. 



Cet accord est intervenu en application des articles L 611-3 et suivants du code de commerce, en présence de Mme [I] [C], désignée conciliateur par le président du tribunal de commerce de Nantes par ordonnance du 12 février 2015. 



Il est observé que cette procédure de conciliation a été sollicitée par la Sarl [P] [L] et que l'ordonnance précitée du 12 février 2015 met à sa charge la provision à valoir sur la rémunération du conciliateur.



Le coût total de cette procédure n'est justifié par aucune des parties à la procédure. Si le Grand Livre Fournisseur de la société Atlantique Paysages mentionne divers frais de conseil entre le 16 février 2015 et le 15 juillet 2015, pour un total de 10 814,40 euros, ces seules mentions ne peuvent suffire à établir qu'il s'agit là précisément des frais de la procédure de conciliation. 



La société Atlantique Paysages ne démontre pas le bien fondé de la créance invoquée de ce chef. 



* sur les frais de clôture



Une facture de 5 518,66 euros TTC (soit 4 598,88 euros HT) du 30 décembre 2015 établie par la société [P] Chenevy à la SCI des Deux Chênes porte sur 'la fourniture et la mise en place d'une clôture du terrain 

(facturée à Atlantique Jardinage)'.



La société [P] [L] a facturé le 28 février 2015 à la société Jardi Erdre Service une 'participation à la fourniture et à la mise en place d'une clôture autour du terrain pour 5 518,66 euros TTC'. L'état des immobilisations de la société Jardi' Erdre Services mentionne la somme de 4 598,88 euros au titre de la clôture du terrain. 



Le terme 'participation' laisse donc entendre que le coût de ces travaux est supérieur. 



L'intimée produit toutefois une seule facture de l'entreprise [E] [Y] adressée à la société Atlantique Paysages en date du 31 août 2012 correspondant à des travaux de clôture qu'elle reconnaît avoir commandés d'un montant de 4 268,99 euros TTC, soit bien inférieur à la somme facturée à l'autre locataire à titre de participation. 



Cette demande en paiement manque donc de cohérence.



- sur les frais de portail 



La facture de 6 589,81 euros TTC du 31 décembre 2014 établie par la société [P] Chenevy présentée à la SCI des Deux Chênes, à échéance du 31 janvier 2015, a trait à la fourniture et la pose d'un portail coulissant de 8 m x 2 m. 



Un avoir a été établi par la société [P] Chenevy pour cette même somme et au titre des mêmes travaux le 30 septembre 2015. 



La société intimée ne justifie pas la réalisation des travaux dont s'agit. Si un constat d'huissier fait état d'un portail, y est jointe une facture de 2012 relative à la pose d'un portail de 6m de long, dont la seule présence a été constatée. 



La cour confirme le rejet des prétentions de la société Atlantique Paysages. 



- sur les frais irrépétibles et les dépens



La cour confirme les dispositions de ce chef du jugement. 



L'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel au profit de l'intimée. La SCI des Deux Chênes qui succombe, est condamnée aux dépens d'appel et à payer à la société Atlantique Paysages une somme de 4 000 euros au titre de ses frais irrépétibles.



PAR CES MOTIFS 



La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe, 



Confirme le jugement en toutes ses dispositions ; 



Y ajoutant, 



Condamne SCI Des Deux Chênes à payer à la société Atlantique Paysages la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne SCI Des Deux Chênes aux dépens d'appel.



Le Greffier La Présidente