Cour d'Appel · 1ère ch. civile — 3 avril 2024

N° RG 23/03143 - N° Portalis DBV2-V-B7H-JOYZ







COUR D'APPEL DE ROUEN



1ERE CHAMBRE CIVILE



ARRET DU 3 AVRIL 2024







DÉCISION DÉFÉRÉE :



23/00426

Président du tribunal judiciaire de Rouen du 10 août 2023





APPELANTES :



SCCV [Adresse 10]

RCS de Rouen 824 260 251

[Adresse 4]

[Localité 6]



représentée et assistée par Me Pierre-Xavier BOYER de la SELARL AUDICIT, avocat au barreau de Rouen substitué par Me SCOLAN





SASU CAP HORN IMMOBILIER

RCS de Rouen 817 485 170

[Adresse 4]

[Localité 6]



représentée et assistée par Me Pierre-Xavier BOYER de la SELARL AUDICIT, avocat au barreau de Rouen substitué par Me SCOLAN







INTIMEES :



Syndicat de copropriétaires de CITY SIDE à [Localité 9]

représenté par son syndic le Cabinet SAUVAGE GESTION Sarl

RCS de Rouen 413 189 937

[Adresse 7]

[Localité 5]



représentée et assistée par Me Bérengère RENE de la SELARL JAVELOT FREMY RENE, avocat au barreau de Rouen





SA ABEILLE ASSURANCES anciennement dénommée AVIVA ASSURANCES

RCS de Nanterre 306 522 665

[Adresse 1]

[Localité 8]



représentée par Me Joël CISTERNE de la SCP CISTERNE AVOCATS, avocat au barreau de Rouen



COMPOSITION DE LA COUR  :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 22 janvier 2024 sans opposition des avocats devant Mme BERGERE, conseillère, rapporteur, 



Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :



Mme Edwige WITTRANT, présidente de chambre

Mme Magali DEGUETTE, conseillère

Mme Anne-Laure BERGERE, conseillère





GREFFIER LORS DES DEBATS :



Mme Catherine CHEVALIER 





DEBATS :



A l'audience publique du 22 janvier 2024, où l'affaire a été mise en délibéré au 3 avril 2024





ARRET : 



CONTRADICTOIRE



Prononcé publiquement le 3 avril 2024, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



signé par Mme WITTRANT, présidente de chambre et par Mme CHEVALIER, greffier présent lors de la mise à disposition.



*

 * *



EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE



La Sccv [Adresse 10] a fait construire un immeuble neuf à usage d'habitation sis [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 9] dont la commercialisation des différents lots a été confiée à la Sasu Cap Horn Immobilier.



L'immeuble dénommé City Side a été placé sous le statut de la copropriété et la mission de syndic a été confiée au Cabinet Sauvage Gestion.



Le procès-verbal de réception des parties communes de l'immeuble a été dressé le 10 mai 2022 avec réserves.



Le 7 novembre 2022, un procès-verbal de constat des désordres survenus depuis la réception a été réalisé par Me [N] à la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble City Side. Une lettre de mise en demeure d'avoir à finaliser les travaux a été adressée le 26 janvier 2023 par le syndic à la société Cap Horn Immobilier et une réponse a été apportée le 8 février 2023.



Par exploits de commissaire de justice en date du 10 mai 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence City Side représenté par son syndic le Cabinet Sauvage Gestion, a assigné la société Cap Horn Immobilier et la Sccv [Adresse 10] afin qu'elles soient condamnées in solidum à procéder à la reprise des désordres sous astreinte de 2 000 euros par jour de retard et au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en sus des dépens. Il a également assigné la société Verspieren, en sa qualité d'assureur dommages-ouvrages.



Suivant ordonnance réputée contradictoire du 10 août 2023, le juge des référés a :

- reçu l'intervention volontaire de la Sa Abeille Assurances en lieu et place de la société Verspieren en qualité d'assureur dommages-ouvrages,

- condamné in solidum la Sccv [Adresse 10] et la société Cap Horn Immobilier à la reprise des désordres listés ci-dessous dans le délai de 60 jours à compter de la signification de la décision à intervenir, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard une fois passé ledit délai :

. la reprise d'inondations importantes dans le parking,

. la rétention d'eau sur le toit-terrasse,

. le rebouchage d'un trou dans le plafond de la descente du parking, bâtiments A et C,

. le nettoyage des volets sur l'extérieur,

. le réglage des différents fermes porte sur les portes palières,

. la reprise des raccords sur les moquettes dans les couloirs au niveau de la jonction entre les deux bâtiments,

. la pose d'une grille au niveau du trou donnant sur l'extérieur dans le local ménage,

. la finalisation des espaces verts (tonte pelouse et mauvaises herbes),

. le raccordement intégral de la résidence à la fibre,

. la reprise en peinture des parties communes dans l'escalier C et une partie du local technique du dernier étage,

. nettoyage de la moquette au dernier étage de l'escalier C vers l'accession au toit,

. la reprise d'un boîtier électrique et de sa grille de protection sur le poteau en béton face à la place de parking numéro 4,

. la reprise des éléments différents du permis de construire modificatif, 

- condamné in solidum la société Cap Horn Immobilier et la Sccv [Adresse 10] aux entiers dépens de l'instance,

- condamné in solidum la société Cap Horn Immobilier et la Sccv [Adresse 10] au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- rejeté toute demande plus ample ou contraire,

- rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.



Par déclaration reçue au greffe le 20 septembre 2023, la Sccv Mesnil Esnard-Rue Pasteur et la société Cap Horn Immobilier ont interjeté appel de cette décision.



Par décision du 16 octobre 2023, l'affaire a été orientée selon la procédure de l'article 905 du code de procédure civile.





EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES



Par dernières conclusions notifiées le 17 janvier 2024, la Sccv [Adresse 10] et la Sasu Cap Horn Immobilier demandent à la cour de :

- annuler la décision entreprise,





- infirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a :

. condamné in solidum la Sccv [Adresse 10] et la société Cap Horn Immobilier à la reprise des désordres listés ci-dessous dans le délai de 60 jours à compter de la signification de la décision à intervenir, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard une fois passé ledit délai :

. la reprise d'inondations importantes dans le parking,

. la rétention d'eau sur le toit-terrasse,

. le rebouchage d'un trou dans le plafond de la descente du parking, bâtiments A et C,

. le nettoyage des volets sur l'extérieur,

. le réglage des différents fermes porte sur les portes palières,

. la reprise des raccords sur les moquettes dans les couloirs au niveau de la jonction entre les deux bâtiments,

. la pose d'une grille au niveau du trou donnant sur l'extérieur dans le local ménage,

. la finalisation des espaces verts (tonte pelouse et mauvaises herbes),

. le raccordement intégral de la résidence à la fibre,

. la reprise en peinture des parties communes dans l'escalier C et une partie du local technique du dernier étage,

. nettoyage de la moquette au dernier étage de l'escalier C vers l'accession au toit,

. la reprise d'un boîtier électrique et de sa grille de protection sur le poteau en béton face à la place de parking numéro 4,

. la reprise des éléments différents du permis de construire modificatif, 

. condamné in solidum la société Cap Horn Immobilier et la Sccv [Adresse 10] aux entiers dépens de l'instance,

. condamné in solidum la société Cap Horn Immobilier et la Sccv [Adresse 10] au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



statuant à nouveau,

- débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence City Side, représentée par son syndic de l'ensemble de ses demandes à leur encontre ;



en tout état de cause,

- condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence City Side à leur payer la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d'appel.



Sur la nullité de l'ordonnance entreprise, les appelantes reprochent au juge des référés, sur le fondement de l'article 455 du code de procédure civile, d'avoir motivé sa décision et caractérisé l'existence d'un dommage imminent ou trouble manifestement illicite uniquement pour trois désordres. Cette motivation partielle équivalente à une absence de motivation justifie, selon elles, l'annulation de la décision.



Sur les désordres litigieux, elles font valoir qu'il existe une contestation sérieuse sur leur existence, puisqu'elles soutiennent que de nombreuses réserves ont été levées, que le constat d'huissier établi plusieurs mois avant l'action en référé ne peut avoir de valeur probante, qu'au demeurant, dans les derniers courriers de relance, il n'est plus fait état que d'un seul problème, les infiltrations dans le parking. Enfin, elles estiment que la preuve de certains désordres n'est pas rapportée.



Par dernières conclusions notifiées le 29 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence City Side représenté par son syndic, le Cabinet Sauvage Gestion, demande à la cour de :

- confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,

- condamner solidairement et conjointement la Sccv [Adresse 10] et la société Cap Horn Immobilier au paiement d'une somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.



Sur la régularité de la décision déférée, il fait observer que l'obligation de motivation a été respectée par le premier juge tant sur le plan quantitatif que qualitatif.



Sur la caractérisation des désordres, il rappelle que les appelantes ne se sont pas défendues en première instance et que les éléments produits aux débats n'étaient pas anciens, puisque les derniers échanges dataient de mai 2023. En outre, il entend établir la persistance de certains désordres pour démontrer l'utilité de maintenir dans son intégralité l'ordonnance entreprise, en ce compris l'astreinte assortissant l'obligation de faire. 



Par dernières conclusions notifiées le 30 novembre 2023, la Sa Abeille Assurances demande à la cour de :

- rejeter les demandes de la Sccv [Adresse 10] et la société Cap Horn Immobilier,

- confirmer l'ordonnance entreprise,

- condamner la Sccv [Adresse 10] et la société Cap Horn Immobilier aux dépens avec distraction au profit de la Scp Cisterne Avocats.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 22 janvier 2024. 



MOTIFS 



Sur la demande d'annulation de la décision



En application des articles 455 et 458 du code de procédure civile, tout jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties ainsi que leurs moyens et doit être motivé, à peine de nullité.



En l'espèce, contrairement à ce que soutiennent les appelantes, le premier juge, en visant précisément les pièces sur lesquelles il s'est appuyé pour constater l'absence de levée des réserves émises à la réception et l'existence de désordres persistants dénoncés dans l'année de la garantie de parfait achèvement ou des vices apparents, en retenant qu'il était établi, pièces justificatives nommées à l'appui, que cette situation était persistante, que les débiteurs de l'obligation étaient négligents, qu'en sus, pour certains désordres, ils étaient de nature à porter atteinte à la solidité de l'ouvrage ou à sa destination, a rempli son obligation de motivation.



En conséquence, la décision de première instance n'encourt aucune annulation et les appelantes seront déboutées de leur demande à ce titre.





Sur la reprise des désordres



Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.



En l'espèce, l'ordonnance entreprise a fait droit à la demande initiale sollicitant la condamnation des appelantes à faire réaliser les travaux suivants :

. la reprise d'inondations importantes dans le parking,

. la rétention d'eau sur le toit-terrasse,

. le rebouchage d'un trou dans le plafond de la descente du parking, bâtiments A et C,

. le nettoyage des volets sur l'extérieur,

. le réglage des différents fermes porte sur les portes palières,

. la reprise des raccords sur les moquettes dans les couloirs au niveau de la jonction entre les deux bâtiments,

. la pose d'une grille au niveau du trou donnant sur l'extérieur dans le local ménage,

. la finalisation des espaces verts (tonte pelouse et mauvaises herbes),

. le raccordement intégral de la résidence à la fibre,

. la reprise en peinture des parties communes dans l'escalier C et une partie du local technique du dernier étage,

. nettoyage de la moquette au dernier étage de l'escalier C vers l'accession au toit,

. la reprise d'un boîtier électrique et de sa grille de protection sur le poteau en béton face à la place de parking numéro 4,

. la reprise des éléments différents du permis de construire modificatif.



En produisant le procès-verbal établi le 10 mai 2022 ainsi qu'un courrier du 26 janvier 2023 émanant de la société Cap Horn Immobilier, le syndicat des copropriétaires de la résidence City Side rapporte la preuve suffisante que les désordres suivants visés par l'ordonnance critiquée ont été réservés lors de la réception de l'ouvrage et que le promoteur, sans les contester, ne les avait toujours pas levés à la date du 26 janvier 2023 :

. la rétention d'eau sur le toit-terrasse,

. le rebouchage d'un trou dans le plafond de la descente du parking, bâtiments A et C,

. le nettoyage des volets sur l'extérieur,

. le réglage des différents fermes porte sur les portes palières,

. la reprise des raccords sur les moquettes dans les couloirs au niveau de la jonction entre les deux bâtiments,

. la pose d'une grille au niveau du trou donnant sur l'extérieur dans le local ménage,

. la finalisation des espaces verts (tonte pelouse et mauvaises herbes),

. nettoyage de la moquette au dernier étage de l'escalier C vers l'accession au toit.



Que ce soit sur le fondement de la garantie de parfait achèvement du constructeur ou de la garantie des vices apparents du vendeur, la charge de la preuve de la levée des réserves incombe au débiteur de l'obligation d'achèvement ou de livraison d'un ouvrage exempt de vices. Or, en l'espèce, les intimées sont défaillantes à rapporter cette preuve, aucun procès-verbal de levée de réserves n'étant produit aux débats. 



L'obligation de lever les réserves affectant ces désordres pesant sur la Sccv [Adresse 10] et sur la société Cap Horm Immobilier n'est donc pas sérieusement contestable, peu important alors que le caractère de dommage imminent ou de trouble manifestement illicite n'ait pas été caractérisé par le premier juge. 



C'est donc à juste titre que l'ordonnance entreprise à ordonner aux intimés de réaliser l'exécution des travaux nécessaires à la levée de ces réserves.



Toutefois, il ressort d'un courriel établi le 25 octobre 2023 par le syndic de copropriété que, depuis la décision entreprise, les réserves suivantes ont été levées :

. la rétention d'eau sur le toit-terrasse, étant précisé que contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, ce point est totalement distinct des inondations et infiltrations récurrentes dans le parking qui font l'objet d'une expertise amiable en cours organisée par l'assureur dommages-ouvrage,

. le rebouchage d'un trou dans le plafond de la descente du parking, bâtiments A et C,

. le réglage des différents fermes porte sur les portes palières,

. la reprise des raccords sur les moquettes dans les couloirs au niveau de la jonction entre les deux bâtiments,

. la pose d'une grille au niveau du trou donnant sur l'extérieur dans le local ménage,

. la finalisation des espaces verts (tonte pelouse et mauvaises herbes),

. nettoyage de la moquette au dernier étage de l'escalier C vers l'accession au toit.



Il ne reste donc plus que deux désordres litigieux, à savoir le nettoyage des volets sur l'extérieur et de la moquette au dernier étage de l'escalier C vers l'accession au toit.



Enfin, il convient de relever que contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, certains désordres visés par la demande ne sont pas des désordres réservés à la réception ou des désordres pour lesquels le syndicat des copropriétaires de la résidence City Side justifie d'une dénonciation régulière officielle dans l'année suivant la réception ou la livraison de l'immeuble. Il s'agit des travaux suivants : 

. le raccordement intégral de la résidence à la fibre,

. la reprise en peinture des parties communes dans l'escalier C et une partie du local technique du dernier étage,

. la reprise d'un boîtier électrique et de sa grille de protection sur le poteau en béton face à la place de parking numéro 4,

. la reprise des éléments différents du permis de construire modificatif.



Pour ces quatre éléments, le syndicat des copropriétaires est défaillant à rapporter la preuve de l'existence d'une obligation non sérieusement contestable. De même, il n'est pas avéré qu'il s'agit de désordres entraînant un dommage imminent ou un trouble manifestement illicite.



Au vu de l'ensemble des ces éléments et vu l'évolution du litige, il convient de confirmer l'ordonnance déféré en ce qu'elle a condamné in solidum la Sccv [Adresse 10] et la société Cap Horn Immobilier à la reprise des désordres visant le nettoyage des volets sur l'extérieur et de la moquette au dernier étage de l'escalier C vers l'accession au toit dans le délai de 60 jours à compter de la signification de la décision à intervenir, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard une fois passé ledit délai.



En revanche, il convient de l'infirmer pour le surplus des désordres visés par cette condamnation sous astreinte et par suite de rejeter la demande présentée à ce titre par l'intimé.





Sur les dépens et frais irrépétibles



Les dispositions de première instance relatives aux dépens et frais irrépétibles seront confirmées.





La Sccv [Adresse 10] et la société Cap Horn Immobilier succombant à titre principal, elles seront condamnées in solidum aux entiers dépens de la présente décision, avec distraction au profit de la Scp Cisterne Avocats, conformément à l'application de l'article 699 du code de procédure civile.



L'équité et la nature du litige commandent de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit du syndicat des copropriétaires de la résidence City Side à concurrence de la somme de 2 000 euros pour les frais exposés en cause d'appel.





PAR CES MOTIFS, 



La cour statuant par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe,

 

Déboute la Sccv [Adresse 10] et la Sasu Cap Horn Immobilier de leur demande d'annulation de la décision entreprise,



Confirme l'ordonnance déférée en ce qu'elle a :

- condamné in solidum la Sccv [Adresse 10] et la société Cap Horn Immobilier à la reprise des désordres visant le nettoyage des volets sur l'extérieur et de la moquette au dernier étage de l'escalier C vers l'accession au toit dans le délai de 60 jours à compter de la signification de la décision à intervenir, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard une fois passé ledit délai,

- condamné in solidum la société Cap Horn Immobilier et la Sccv [Adresse 10] aux entiers dépens de l'instance,

- condamné in solidum la société Cap Horn Immobilier et la Sccv [Adresse 10] au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



L'infirme pour le surplus,



Statuant des chefs infirmés,



Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence City Side de sa demande tendant à obtenir la condamnation in solidum et sous astreinte de la Sccv [Adresse 10] et de la Sasu Cap Horn Immobilier à exécuter les travaux suivants :

. la reprise d'inondations importantes dans le parking,

. la rétention d'eau sur le toit-terrasse,

. le rebouchage d'un trou dans le plafond de la descente du parking, bâtiments A et C,

. le réglage des différents fermes porte sur les portes palières,

. la reprise des raccords sur les moquettes dans les couloirs au niveau de la jonction entre les deux bâtiments,

. la pose d'une grille au niveau du trou donnant sur l'extérieur dans le local ménage,

. la finalisation des espaces verts (tonte pelouse et mauvaises herbes),

. le raccordement intégral de la résidence à la fibre,

. la reprise en peinture des parties communes dans l'escalier C et une partie du local technique du dernier étage,

. la reprise d'un boîtier électrique et de sa grille de protection sur le poteau en béton face à la place de parking numéro 4,

. la reprise des éléments différents du permis de construire modificatif, 





Y ajoutant,



Condamne in solidum la Sccv [Adresse 10] et la Sasu Cap Horn Immobilier à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence City Side représenté par son syndic, la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en cause d'appel.



Condamne in solidum la Sccv [Adresse 10] et la Sasu Cap Horn Immobilier aux entiers dépens de la présente instance d'appel, avec distraction au profit de la Scp Cisterne Avocats,





Le greffier, La présidente de chambre,