Tribunal Judiciaire · Chambre 26 / Proxi fond — 2 avril 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN
[Adresse 6]
[Localité 11]
Tél:[XXXXXXXX02]
Fax : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 14]




REFERENCES : N° RG 24/01548 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y3QU

Minute : 



JUGEMENT


Du : 02 Avril 2024


Monsieur [M] [S]

Madame [O] [E] [S]

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4]
Représenté par son syndic : Cabinet ETIENNE MARNEY IMMOBILIER (CEMI
 

C/


Monsieur [K] [G]

Madame [F] [W] épouse [G]

Monsieur [I] [W]



JUGEMENT



Après débats à l'audience publique du 02 Avril 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 02 Avril 2024; 

Sous la Présidence de Madame Odile BOUBERT, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier ;

ENTRE :

DEMANDEURS :

Monsieur [M] [S]
[Adresse 7]
[Localité 9]
Représenté par Me Rebecca COHEN, avocat au barreau de PARIS

Madame [O] [E] [S]
[Adresse 7]
[Localité 9]
Représenté par Me Rebecca COHEN, avocat au barreau de PARIS

INTERVENANT VOLONTAIRE :

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4]
Représenté par son syndic : Cabinet ETIENNE MARNEY IMMOBILIER (CEMI)
[Adresse 5]
[Localité 13]
Représentée par Me Eric AUDINEAU, avocat au barreau de PARIS Substitué par Me Charles-amadou DRAMÉ, avocat au barreau de PARIS


DÉFENDEURS :

Monsieur [K] [G]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 10]
Représenté par Me Cindy SAMAMA, avocat au barreau de PARIS

Madame [F] [W] épouse [G]
[Adresse 8]
[Localité 12]
Représentée par Me Cindy SAMAMA, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [I] [W]
[Adresse 8]
[Localité 12]
Non comparant


Copie exécutoire délivrée le : 


à : Me Rebecca COHEN
 Me Eric AUDINEAU
 Me Cindy SAMAMA
 M. [I] [W]


Expédition délivrée à :

Par exploits délivrés le 09-02-24 et 13-02-24 , M. [S] [M] et MME [S] [E] [O] ont fait assigner M. [G] [K] et MME [G] [F] locataire et M. [W] [I] caution devant le juge des contentieux de la protection  aux fins d'obtenir :
- la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers du logement sis [Adresse 4] à [Localité 10] et subsidiairement la résiliation du bail pour défaut d’assurance du logement ,
- l'expulsion des défendeurs et de tous occupants de leur chef, avec au besoin l'assistance du commissaire de police, de la force publique ,

- la condamnation solidaire de M. [G] [K] et MME [G] [F] et M. [W] [I] au paiement de la somme principale de 8734.56 euros, au titre des loyers et charges ,
- la fixation de l'indemnité d’occupation égale au double du montant du loyer et la condamnation solidaire de M. [G] [K] et MME [G] [F] et M. [W] [I] au paiement des indemnités d’occupation ,

- la condamnation solidaire de M. [G] [K] et MME [G] [F] et M. [W] [I] au paiement d’une somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts , 
- la condamnation de M. [G] [K] et MME [G] [F] au paiement d'une indemnité de 3000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, incluant le coût du commandement.

A l'audience le conseil de M. [S] [M] et MME [S] [E] [O] maintient ses demandes et précise que le bailleur sollicite une expulsion sans délai du fait de l’occupation des lieux par un occupant sans droit ni titre dont le comportement est dangereux .
M. [S] [M] et MME [S] [E] [O] se désistent de leur demande en paiement de la somme de 8734.56 euros au titre des loyers afin de pouvoir accélèrer la procédure .

M. [G] [K] et MME [G] [F] , représentés par leur conseil , acquiescent aux demandes du bailleur et indiquent qu’ils souhaitent l’expulsion au plus vite de l’ occupant sans droit ni titre et la résiliation du bail .

Le conseil du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 10] représenté par son syndic intervient volontairement . Il précise que l’ occupant sans droit ni titre a un comportement inadapté et laisse des chiens de garde naviguer dans les parties communes ; que les copropriétaires ont peur ; que les parties communes sont dégradées et encombrées par l’ occupant sans droit ni titre .
Il demande que l’ occupant sans droit ni titre soit expulsé sous astreinte de 500 euros par jour de retard . Il sollicite la condamnation solidaire des demandeurs et des défendeurs au paiement de la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile , outre les dépens .

M. [W] [I] régulièrement assigné ne s'est pas présenté , ni personne pour lui.


MOTIFS:

Sur la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire 
Il résulte des pièces versées aux débats , que le représentant de l'Etat dans le Département a bien été avisé de l'assignation en expulsion plus de deux mois avant la présente audience , la demande étant en conséquence recevable.
Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 08-11-23, M. [S] [M] et MME [S] [E] [O] ont fait délivrer à M. [G] [K] et MME [G] [F] un commandement de payer au titre des loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire pour un montant de 4649.19 €, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990, lequel est demeuré infructueux.
Les sommes visées au commandement n'ayant pas été réglées ni dans le délai de deux mois selon la clause résolutoire inscrite au bail, ni dans le délai de six semaines prévu par la loi, ni dans le délai demandé dans le commandement de payer , il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 08-01-24.

Le bailleur est opposé à l’octroi des délais de paiement, ainsi qu’à la suspension de la clause résolutoire . En l’espèce M. [G] [K] et MME [G] [F] demandent la résiliation de leur bail . Par suite , l’expulsion de M. [G] [K] et MME [G] [F] , ainsi que tout occupant de leur chef , sera ordonnée dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre la partie défenderesse à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d'occupation.

La partie défenderesse étant donc occupant sans droit ni titre à compter de cette date , son expulsion est ordonnée . L'occupation des locaux du bailleur justifie la fixation d'une indemnité d'occupation d'un montant égal au loyer majoré des charges récupérables dûment justifiées qui aurait été dû en cas de poursuite du bail .
Les défendeurs sont condamnés solidairement au paiement des indemnités d’occupation à compter du 01-03-24 .

Le bailleur abandonne sa créance locatif d’un montant de 8734.56 euros au 01-02-24 , cet abandon comprend donc des loyers et la première indemnité d’occupation du 01-02-24.

L’engagement de caution de M. [W] [I] précisant un engagement pour six an , ce dernier est condamné solidairement avec les locataires au paiement des indemnités d’occupation .




Sur les délais 

En application de l’article L412-1Version en vigueur depuis le 29 juillet 2023
Modifié par LOI n°2023-668 du 27 juillet 2023 - art. 10
Modifié par LOI n°2023-668 du 27 juillet 2023 - art. 8
“Si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.” .

M. [G] [K] et MME [G] [F] reconnaissent avoir laisser entrer un occupant sans droit ni titre sans l’autorisation du bailleur . Cet occupant ne leur paie pas de loyers et impose sa présence .
D’autre part le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] représenté par son syndic justifie d’un comportement dangereux dans la copropriété à savoir l’attaque d’un enfant par un chien de l’occupant , un tir avec une arme à feu , des nuisances sonores récurrentes , un encombrement des parties communes .

L’ occupant sans droit ni titre est donc de mauvaise foi et M. [G] [K] et MME [G] [F] sollicitent son départ et la résiliation du bail . En conséquence , le délai suivant le commandement de l'article 62, premier alinéa de la loi n° 91-650 du 9 Juillet 1991 est supprimé.

Sur la trêve hivernale
De plus , en raison de la voie de fait , il sera fait application de l’article L412-6Version en vigueur depuis le 29 juillet 2023
Modifié par LOI n°2023-668 du 27 juillet 2023 - art. 10
“Nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée et malgré l'expiration des délais accordés en vertu de l'article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille.

Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s'applique pas lorsque la mesure d'expulsion a été prononcée en raison d'une introduction sans droit ni titre dans le domicile d'autrui à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.


Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l'aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa.”.

En l’espèce , M. [G] [K] et MME [G] [F] locataires justifient qu’un occupant sans droit ni titre s’est introduit dans le logement . Dès lors le délai de l’article L412-6 est supprimé .

Sur les demandes accessoires :
Le demandeur ne justifie pas d’un préjudice spécifique qui n’aurait pas été indemnisé , dès lors la demande à ce titre est rejetée . 

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [S] [M] et MME [S] [E] [O] et M. [W] [I] les sommes exposées dans la présente instance et non comprise dans les dépens.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 10] a un intérêt légitime à agir et à intervenir à l’instance . Ses frais irrépétibles seront donc supportés par moitié par le bailleur et les locataires .

M. [G] [K] et MME [G] [F] et M. [W] [I] , qui succombent, supporteront les dépens, incluant le coût du commandement de payer. 

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. 

           PAR CES MOTIFS 
Le juge des contentieux de la protection statuant par jugement mis à disposition au greffe, après débats en audience publique, réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 08-01-24 , 
           
AUTORISE M. [S] [M] et MME [S] [E] [O] à procéder à l’expulsion de M. [G] [K] et MME [G] [F] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation au montant du loyer , les charges en plus, indexable à compter du terme du bail ,

CONDAMNE solidairement M. [G] [K] et MME [G] [F] et M. [W] [I] à payer l'indemnité mensuelle d'occupation ainsi fixée au bailleur , à compter du 01-03-24 et jusqu'à la libération effective des locaux, par remise des clés au bailleur ou l'effet de l'expulsion , 

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE solidairement  M. [G] [K] et MME [G] [F] et M. [W] [I] à payer à M. [S] [M] et MME [S] [E] [O] la somme de 3000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement  M. [G] [K] et MME [G] [F] et M. [W] [I] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 10] représenté par son syndic la somme de 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [G] [K] et MME [G] [F] et M. [W] [I] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 08-11-23 , 

RAPPELLE l'exécution provisoire .           

           LE GREFFIER                                                         LE PRESIDENT