Tribunal Judiciaire · Chambre 5/Section 2 — 4 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 de BOBIGNY

 

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 04 AVRIL 2024


Chambre 5/Section 2
AFFAIRE: N° RG 22/08401 - N° Portalis DB3S-W-B7G-WRRW
N° de MINUTE : 24/00606


DEMANDEUR

Madame [G] [M]
[Adresse 3]
[Localité 6]
représentée par Me Dahbia CHALAL- FERTANE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1593

C/

DEFENDEUR

Monsieur [I] [H]
[Adresse 1]
[Localité 4]
représenté par Me Martine SULTAN FUENTES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0337

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Mechtilde CARLIER, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Khedidja SEGHIR, greffier.


DÉBATS

Audience publique du 08 Février 2024.


JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Mechtilde CARLIER, assistée de Madame Khedidja SEGHIR, greffier.




EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 20 septembre 2016, Mme [M] a donné à bail à M. [H] un local commercial sis [Adresse 2] et [Adresse 5], à [Localité 4] (93) à savoir « une boutique située en rez-de-chaussée » pour une durée de 23 mois à compter du 1er octobre 2016 et jusqu’au 31 août 2018, pour y exploiter un « commerce d’antiquités et ou d’œuvres d’art à l’exclusion de toute autre », moyennant un loyer annuel de 19.200 euros hors charges mais non soumis à TVA.

Au terme du bail dérogatoire du 20 septembre 2016, celui-ci n’a pas été dénoncé. Il s’est donc poursuivi sous le régime statutaire.

Par exploit du 2 novembre 2020, Mme [M] a fait signifier à M. [H] un commandement de payer la somme de 12.904,10 euros et visa la clause résolutoire.

Par ordonnance du 7 avril 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny a rejeté la demande d’expulsion de Mme [M] estimant qu’il n’était pas établi que le locataire avait manqué à son obligation de paiement dans le mois du commandement.

Par exploit du 9 août 2021, Mme [M] a fait signifier à M. [H] un commandement de payer la somme de 11.065,25 euros et visant la clause résolutoire.

Par exploit du 11 août 2022, Mme [M] a assigné M. [H] devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail commercial en vigueur, ordonner l’expulsion de M. [H], condamner M. [H] au paiement de l’arriéré de 24.750 euros avec intérêts à compter de l’assignation et majoration de 10% des sommes dues au titre de la clause pénale contractuelle, fixer l’indemnité d’occupation au montant du dernier loyer dû majoré de 50%, déclarer acquis le montant du dépôt de garantie, outre les dépens et 3.000 euros d’article 700 du code de procédure civile.

La clôture a été prononcée le 6 octobre 2023 par ordonnance du même jour

Mme [M] est décédée le 2 novembre 2023.

Par conclusions régularisées le 29 décembre 2023, M. [C] [A] et Mme [E] [A] sont intervenues volontairement à l’instance en leur qualité d’ayant droit de Mme [M]. Ils demandent au tribunal, au visa des articles L.145-41 du Code de commerce, des articles 1728, 1217, 1224, 1227 et 1231-5 du Code civil, des articles 700 et 696 du Code de procédure civile, de :

« - PRONONCER la révocation de l’ordonnance de clôture du 6 octobre 2023 
- ACCUEILLIR dans la procédure, Monsieur [C] [A] et Madame [E] [A] en qualité d’ayants droit de Madame [G] [M] ; 
- RECEVOIR, Monsieur [C] [A] et Madame [E] [A] en leurs demandes et les déclarer bien fondés ;
CE FAISANT, 
A titre principal, 
- CONSTATER, que la clause résolutoire insérée au bail consenti par Madame [G] [M] à Monsieur [I] [H] en date du 20 septembre 2016 est acquise de plein droit à Monsieur [C] [A] et Madame [E] [A] en leur qualité d’ayants droit de Madame [M], et ce, en application de l'article intitulé « CLAUSE RESOLUTOIRE » du contrat de location et de l'article L.145-41 du Code de commerce ; 
A titre subsidiaire, 
- CONSTATER, que les manquements répétés de Monsieur [I] [H] à ses obligations locatives justifient la résiliation judiciaire du bail commercial litigieux ; 
En tout état de cause, 
- ORDONNER, l'expulsion immédiate et sans délai de Monsieur [I] [H] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux sis [Adresse 2] et [Adresse 5] ; 
Si besoin avec l'assistance du commissaire de Police et d'un serrurier, et ce, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution, ainsi qu'aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution, s'agissant du sort des meubles se trouvant dans les lieux ; 
- CONDAMNER, Monsieur [I] [H] à verser à Monsieur [C] [A] et Madame [E] [A], en leur qualité d’ayants droit de Madame [G] [M], la somme de 44.550 euros, au titre du montant principal des loyers arriérés augmentée du coût de l’acte, et ce avec intérêts de droit à compter du commandement de payer et pour le surplus avec intérêts de droit à compter la présente assignation, ainsi qu'au paiement des loyers, impôts, taxes et TVA échus à la date de la décision à intervenir ; 
- DIRE ET JUGER, que la somme due par Monsieur [I] [H] à Monsieur [C] [A] et Madame [E] [A], en leur qualité d’ayants droit de Madame [G] [M], au titre du montant principal des loyers arriérés sera majorée de plein droit des intérêts de retard de 10 % en application de la clause pénale stipulée dans le bail commercial litigieux ; 
- PAR VOIE DE CONSEQUENCE, CONDAMNER, Monsieur [I] [H] à verser à Monsieur [C] [A] et Madame [E] [A] en leur qualité d’ayants droit de Madame [G] [M], la somme de 4.960 euros, en application de la majoration de la clause pénale stipulée dans le bail commercial litigieux ; 
- FIXER, l'indemnité d'occupation mensuelle à un montant égal au dernier loyer dû majoré de 50 %, et ce, en application des dispositions contractuelles ; 
- CONDAMNER, Monsieur [I] [H] au paiement mensuel desdites indemnités d'occupation et des charges, à compter de la décision à intervenir, et ce, jusqu'à la libération effective des lieux ; 
- DECLARER, acquis à Monsieur [C] [A] et Madame [E] [A], en leur qualité d’ayants droit de Madame [G] [M], le montant du dépôt de garantie versé par Monsieur [I] [H] ; 
- CONDAMNER, Monsieur [I] [H] à verser la somme de 3.000 euros à Monsieur [C] [A] et Madame [E] [A] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ; »



Aux termes de ses conclusions régularisées par voie électronique le 25 janvier 2024, M. [H] demande au tribunal, au visa des articles L145 et suivants du Code de Commerce, des articles 1345-5 du Code Civil, des articles 1152 du Code Civil, de :

« Débouter les consorts [M] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,
Dire et Juger Monsieur [H] recevable et bien fondé en ses demandes reconventionnelles et ce faisant,
Dire et Juger que Monsieur [H] a procédé, le 3 janvier 2023 au paiement de la somme de 4.950,00 €uros, correspondant au paiement des loyers et charges du 4e trimestre 2022
Suspendre les effets de la clause résolutoire du bail
Dire et Juger Monsieur [I] [H] recevable et bienfondé à solliciter 24 mois (vingt-quatre mois) de délais pour solder la dette locative d'un montant de 34.650 € (trente-quatre mille six cent cinquante euros).
Dire et Juger que la clause pénale stipulée dans le contrat de bail à concurrence de 10% des sommes dues est excessive et ne correspond pas au préjudice du Bailleur
En conséquence, Dire et Juger que la clause pénale sera fixée à la somme de 1 € (un euro),
Condamner les consorts [M] à payer à Monsieur [H] la somme de 2.000 € (deux mille euros) é titre de dommages et intérêts ;
Condamner les consorts [M] à payer à Monsieur [H] la somme de 3.000 € (trois mille euros) au titre de l'article 700 du Code de Procédure civile.
Condamner les consorts [M] aux entiers dépens. »


Il est renvoyé aux conclusions précitées des parties pour un exposé de leurs prétentions et de leurs moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 8 février 2024 et mise en délibéré au 4 avril 2024.


MOTIFS


A titre liminaire, il est rappelé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de « dire/juger/constater » qui ne constituent pas des prétentions susceptibles d’entraîner des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile, mais uniquement la reprise des moyens développés dans le corps des conclusions et qui ne doivent pas, à ce titre, figurer dans le dispositif des écritures des parties.

Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture

Selon l’article 803 du code de procédure civile, l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue ; la constitution d'avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.

Si une demande en intervention volontaire est formée après la clôture de l'instruction, l'ordonnance de clôture n'est révoquée que si le tribunal ne peut immédiatement statuer sur le tout.

L'ordonnance de clôture peut être révoquée, d'office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l'ouverture des débats, par décision du tribunal.

En l’espèce, compte tenu du décès de Mme [M], demanderesse à l’instance, il convient de révoquer l’ordonnance de clôture, de dire recevables les conclusions d’intervention volontaire des ayants droits de la défunte M. et Mme [A] régularisées le 29 décembre 2023 ainsi que les conclusions de M. [H] régularisées le 25 janvier 2024.

Il convient également de prononcer à nouveau la clôture.









Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire.

En vertu de l’article L. 145-5 du code de commerce, les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l'expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux. Si, à l'expiration de cette durée, et au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du présent chapitre.

L’article L. 145-41 du code de commerce prévoit que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.


En l’espèce, le bail dérogatoire souscrit le 20 septembre 2016 a pris fin le 31 août 2018. Faute d’être dénoncé, il s’est poursuivi et converti en bail commercial statutaire aux conditions du bail initial à l’exception des stipulations contractuelles contraires aux dispositions d’ordre public du statut des baux commerciaux.

Aux termes du bail expiré poursuivi, l’article 11 applicable à la relation contractuelle entre les consorts [A] et M. [H] prévoit que « A défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer, y compris de l’indexation ou en cas d’inobservation de l’une quelconque des clauses du présent contrat, et un mois après un simple commandement de payer ou une mise en demeure adressée par acte extrajudiciaire resté sans effet, et exprimant la volonté du bailleur de se prévaloir de la présente clause, le bail sera résilié immédiatement et de plein droit sans qu’il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire. »

M. [H] s’est vu signifier un commandement de payer l’arriéré de loyer de 9.900 euros outre 990 euros au titre de la clause pénale et visant la clause résolutoire le 9 août 2021. Il ressort du décompte produit par les parties demanderesse que la dette de M. [H] n’a pas été apurée dans le délai d’un mois de la délivrance de l’acte de sorte que la clause résolutoire est acquise à compter du 9 septembre 2021, à minuit.

Depuis le 10 septembre 2021, M. [H] est en conséquence occupant sans droit ni titre des locaux loués de sorte que son expulsion sera ordonnée dans les conditions fixées au dispositif du présent jugement. 

Par ailleurs, sera ordonné le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble au choix des bailleurs et ce en garantie de toutes les sommes qui pourraient être dues.

Compte tenu des pièces produites, la dette locative en principal au 10 septembre 2021 s’élevait à 19.050 euros, appel de loyer du 1er juillet 2021 inclus au titre des loyers et charges. M. [H] sera condamné à payer cette somme à M. et Mme [A] avec intérêts au taux légal sur 9.900 euros à compter du 9 aout 2021 et sur le solde à compter de l’assignation.


La demande complémentaire de paiement du « coût de l’acte » n’est pas établie ni en fait ni en droit faute pour les demandeurs de justifier du principe et du montant demandé.


Au titre de la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement, M. [H] fait état de difficultés de santé de Mme [H] mais il ne démontre pas sa bonne foi dans l’exécution du bail notamment par le versement partiel de loyers. Il invoque la crise sanitaire qui a pris fin depuis plusieurs années. Il ne produit pas d’éléments établissant la réalité de son patrimoine et l’existence de difficultés financières justifiant l’impayé et un étalement de la dette.

Par conséquent, M. [H] sera débouté de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.


Sur la clause pénale

En vertu de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1231-5 du code civil prévoit que Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

En l’espèce, l’article 8 du contrat prévoit que « en cas de non-paiement à échéance du loyer dû par le preneur ou de toute autre somme dues en vertu du présent bail et qui n’aurait pas été réglée dans les délais requis, le bailleur percevra de plein droit un intérêt de retard de 10% des sommes dues ».

Par application de cette clause, le montant de la clause pénale s’élève à 1.905€. Ce montant constitue une somme trop élevée par rapport à la gravité du manquement. Le montant de la clause pénale sera réduit à 500 euros.


Sur la demande d’indemnité d’occupation

En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de M. [H] en dépit de la résiliation du bail cause aux consorts [A] un préjudice financier incontestable puisqu’ils ne peuvent tirer profit de leur bien faute d’être en mesure de l’occuper ou de le relouer.

Les demandeurs ont droit à la réparation intégrale de leur préjudice du fait de l’occupation sans droit ni titre du local par M. [H] depuis le 10 septembre 2021 mais ils ne rapportent pas la preuve du montant de leur préjudice faute de prouver le montant de la valeur locative du bien loué. En outre, il n’est pas établi que l’allocation d’une indemnité majorée de 50% serait de nature à réparer ledit préjudice sans perte ni profit pour eux.

Le contrat prévoit qu’en cas d’acquisition de la clause résolutoire, « le preneur refusait de quitter immédiatement les lieux, il y serait contraint en exécution d’une ordonnance rendue par le Président du tribunal de grande instance, statuant en matière de référé qui, après avoir constaté la résolution du bail, prononcerait l’expulsion du preneur sans délai et fixerait une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer dû majoré de 50%. »


En outre, la clause est rédigée de telle sorte qu’elle cantonne l’octroi d’une indemnité majorée à la seule compétence du juge des référés.

M. [H] sera condamné à verser une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au montant du loyer dû au 9 septembre 2021 étant précisé que M. [H] a procédé à un règlement de 4.950 euros le 4 janvier 2023, pris en compte dans le décompte des demandeurs, qui devra venir en déduction des sommes réclamées au titre de l’indemnité d’occupation.

Par conséquent, le tribunal condamne M. [H] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au prix du loyer en vigueur le 9 septembre 2021, charges et taxes en sus, à compter du 10 septembre 2021 et jusqu’à la libération effective des locaux par la remise des clefs ou l’expulsion.


Sur la demande de conservation du dépôt de garantie

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, aucune clause du bail ne prévoit que le dépôt de garantie restera acquis aux bailleurs. Par conséquent il convient de débouter les demandeurs de cette demande.


Sur la demande de dommages-intérêts de M. [H]

En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, il n’est pas établi que les consorts [A] seraient de mauvaise foi. M. [H] a bénéficié de fait de délais de paiement. En outre, il fait état de difficultés au regard de sa situation économique sans produire aucun élément permettant d’apprécier sa situation patrimoniale et ses difficultés financières alléguées.

M. [H] sera débouté de sa demande de dommages-intérêts


Sur les autres demandes

Il convient au vu des circonstances de la cause de laisser à chaque partie la charge de ses propres dépens et frais irrépétibles.


PAR CES MOTIFS


Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

Révoque l’ordonnance de clôture du 6 octobre 2023, 

Dit recevables les conclusions d’intervention volontaire de M. et Mme [A] du 29 décembre 2023,

Dit recevables les conclusions de M. [H] du 25 janvier 2024,

Ordonne la clôture de l’instruction,

Et au fond

Constate l’acquisition au profit de M. et Mme [A] du bénéfice de la clause résolutoire inscrite au bail commercial du 20 septembre 2016 à compter du 9 septembre 2021 à minuit,

Dit que M. [H] est occupant sans droit ni titre depuis le 10 septembre 2021 ;

Ordonne l’expulsion de M. [H] des lieux qu’il occupe [Adresse 2] et [Adresse 5], à [Localité 4] (93), dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente ordonnance ;

Dit qu’à défaut, il pourra être expulsé ainsi que ses biens et toute personne occupant les lieux avec lui, et ce avec le concours de la force publique s’il y a lieu ;

Ordonne le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble au choix de la bailleresse et ce en garantie de toutes les sommes qui pourraient être dues ;

Condamne M. [H] à payer à M. et Mme [A] la somme de 19.050 euros, appel de loyer du 1er juillet 2021 inclus, avec intérêts au taux légal sur 9.900 euros à compter du 9 août 2021 et sur le solde à compter de l’assignation ;

Déboute M. [H] de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de sa demande de délais de paiement ;

Condamne M. [H] à payer à M. et Mme [A] la somme de 500 euros au titre de la clause pénale ;

Condamne M. [H] à payer à M. et Mme [A] une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au montant du loyer dû au 9 septembre 2021 après déduction de la somme de 4.950 payée le 4 janvier 2023 ;

Déboute M. et Mme [A] de leur demande de conservation du dépôt de garantie ;

Déboute M. [H] de sa demande de dommages-intérêts ;

Laisse à chaque partie la charge de ses propres dépens ;

Déboute les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

La minute de la présente décision a été signée par Madame CARLIER, Juge, assistée de Madame Khedidja SEGHIR, Greffier présente lors de son prononcé.

LE GREFFIERLE JUGE



MADAME SEGHIRMADAME CARLIER