Tribunal Judiciaire · Chambre 5/Section 2 — 4 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 de BOBIGNY

 
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 04 AVRIL 2024


Chambre 5/Section 2
AFFAIRE: N° RG 23/07279 - N° Portalis DB3S-W-B7H-X2X5
N° de MINUTE : 24/00548

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 6] SITUÉ [Adresse 2], représenté par son syndic, la SOCIÉTÉ DE GÉRANCE RICHELIEU, SAS, agissant poursuites et diligences de son Président
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Maître François THOMAS de la SCP CALESTROUPAT THOMAS ET ASSOCIES, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 186

C/

DEFENDEUR

Monsieur [P] [E]
[Adresse 3]
[Localité 5]
non représenté


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Mechtilde CARLIER, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.


DÉBATS

Audience publique du 08 Février 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Mechtilde CARLIER, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.



EXPOSE DU LITIGE

M. [E] est propriétaire des lots n°2113 et 2405 au sein de l’immeuble [Adresse 2], à [Localité 7] (93) soumis au statut des immeubles en copropriété. 

Par exploit du 20 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] sis [Adresse 2], à [Localité 7] (93) (le syndicat des copropriétaires) a assigné M. [E] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de le voir condamner au paiement des sommes suivantes :
- 10.448,37 euros au titre des charges de copropriété impayées selon décompte arrêté au 4 juillet 2023, 3e appel provisionnel 2023 inclus avec intérêts à compter du 22 décembre 2023 sur 8.464 et sur le solde à compter de l’assignation ;
- 1.000 euros à titre de dommages-intérêts ;
- 1.049,93 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
- 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Outre les dépens ;

Il est renvoyé à l’assignation, qui vaut conclusions, délivrée à la requête du syndicat des copropriétaires pour un plus ample exposé des prétentions et moyens de ce dernier par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assigné par dépôt à l’étude du commissaire de justice, ce dernier ayant pu vérifier l’exactitude du domicile de M. [E] par la présence de son nom sur la boite aux lettres ainsi que par la confirmation par le voisinage, le défendeur n’a pas constitué avocat.

La clôture a été prononcée le 7 novembre 2023 par ordonnance du même jour.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 8 février 2024 et mise en délibéré au 4 avril 2024.


MOTIFS DE LA DÉCISION


Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

Sur le quantum des charges

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue par la loi, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.





Par ailleurs, il est de principe que les décisions de l’assemblée générale s’imposent tant que la nullité n’en a pas été prononcée.


En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit :

- l’extrait de matrice cadastrale;
- l’extrait du compte copropriétaire arrêté au 25 mai 2023 pour la période du 1er avril 2020 au 25 mai 2023, 3e trimestre 2023 inclus ;
- les procès-verbaux des assemblées générales de copropriétaires des 20 décembre 2018, 26 novembre 2020, 28 mars 2022 et 6 mars 2023 ;
- les appels de fonds adressés au copropriétaire par le syndic Cogedim de mars 2019 à janvier 2020 ;
- les appels de fonds provisionnels adressés au copropriétaire par le syndic SGR de janvier 2021 à juin 2023 ; 
- le grand livre comptable pour la période du 1er avril 2020 au 14 janvier 2021 ;

Il ressort de ces éléments que M. [E] était débiteur de 2.042,47 euros au titre de la période de mars 2019 à janvier 2020, de la somme de 7.728,79 euros au titre de la période du 1er avril 2020 au 1er avril 2023 appel du 2e trimestre inclus, de la somme de 829,07 euros au titre de l’appel du 3e trimestre 2023 soit un total de 10.600,33. 

Au regard de ces éléments, il convient de condamner M. [E] à payer au syndicat des copropriétaires la somme sollicitée par le syndicat des copropriétaires aux termes du dispositif de son assignation soit 10.448,37 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 4 juillet 2023, appel provisionnel du 3e trimestre 2023 inclus.

Sur les intérêts

En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d'argent fait courir l'intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d'un préjudice.

La condamnation au paiement des charges sera assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 8.464 euros à compter de la mise en demeure du 22 décembre 2022 et sur le solde soit 1.984,47 à compter de l’assignation délivrée le 20 juillet 2023.

Sur les frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

L’article 10-1 de la loi de 1965 prévoit que les frais exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure, nécessaires pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé au cours des intérêts.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les honoraires du syndic pour constitution, transmission du dossier à l’avocat ou à l’huissier et suivi de procédure qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques, encore appelés «frais de relance» ne présentant aucun intérêt réel.






En l’espèce, le syndicat des copropriétaires fait état de frais de mise en demeure à hauteur de 34,30 euros. Il s’agit de frais nécessaires à la présente procédure. Or, le syndicat des copropriétaires justifie de l’envoi d’une mise en demeure et produit le contrat de syndic prévoyant une tarification maximale de 32,40 euros TTC s’agissant des mises en demeure. La somme de 32,40 euros sera par conséquent retenue.

Le syndicat des copropriétaires sollicite en outre l’octroi de 191,02 euros au titre des frais de procédure et de la sommation, toutefois ces sommes seront examinées au titre des dépens.

Enfin, le Syndicat des copropriétaires sollicite l’octroi de 824,61 euros au titre de frais de constitution de dossier pour son conseil toutefois ces diligences entrent dans les missions normales du Syndicat des copropriétaires dans le cadre du recouvrement des charges de copropriété et n’entrent pas dans la catégorie des frais de procédure de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Par conséquent, M. [E] sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 32,40 au titre des frais de recouvrement.


Sur la demande indemnitaire

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Il est constant que le défaut de paiement de ses charges par un copropriétaire impose aux autres copropriétaires de pallier la carence du copropriétaire défaillant, ce qui entraîne pour le syndicat des copropriétaires un dommage distinct de celui résultant du retard apporté au règlement, plus précisément des difficultés de trésorerie et de financement du fait des délais que s'est octroyé d'office ce copropriétaire défaillant, ou bien encore des désagréments d'ordre administratif et judiciaire. Ce préjudice est d'autant plus important lorsque les impayés de charges sont conséquents et/ou anciens.

En l’espèce, il ressort des pièces produites que M. [E] ne règle pas régulièrement ni spontanément sa dette à la copropriété. Il a laissé s’installer un passif conséquent par l’ampleur de la dette obligeant le Syndicat des copropriétaires à des diligences supplémentaires. 

Le demandeur justifie que cette situation est de nature à lui causer un préjudice distinct de celui compensé par les intérêts moratoires. L’inertie du copropriétaire défaillant oblige les autres copropriétaires à suppléer sa carence en avançant ses charges à sa place et prive la communauté de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

L’attitude de M. [E] relève de la mauvaise foi et justifie sa condamnation à des dommages et intérêts complémentaires.

Par conséquent, M. [E] sera condamné à verser au Syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros.


Sur les autres demandes

M. [E], qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance.

M. [E] sera également condamné à verser 1.000 euros au syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire de Bobigny, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire par mise à disposition au greffe,

Condamne M. [E] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] sis [Adresse 2], à [Localité 7] (93) la somme de 10.448,37 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 4 juillet 2023, appel provisionnel du 3e trimestre 2023 inclus et avec intérêts au taux légal sur le montant de 8.464 euros à compter de la mise en demeure du 22 décembre 2022 et sur le solde soit 1.984,47 à compter de l’assignation délivrée le 20 juillet 2023;

Condamne M. [E] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] sis [Adresse 2], à [Localité 7] (93) la somme de 32,40 euros au titre des frais de recouvrement ;

Condamne M. [E] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] sis [Adresse 2], à [Localité 7] (93) la somme de 300 euros à titre de dommages-intérêts;

Condamne M. [E] aux dépens ;

Condamne M. [E] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] sis [Adresse 2], à [Localité 7] (93) la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Fait au Palais de Justice, le 04 avril 2024

La minute de la présente décision a été signée par Madame Mechtilde CARLIER, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.


LA GREFFIERE LA JUGE




Madame AIT Madame CARLIER