Tribunal Judiciaire · CABINET JAF 9 — 4 avril 2024

Tribunal judiciaire de Bordeaux 
CABINET JAF 9
N° RG 23/06261 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YAGX 








N° RG 23/06261 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YAGX

Minute n°24/



AFFAIRE :

[O] [N]

C/

[S], [T], [L] [E]




 


Grosses délivrées
le
à 
Me Sami FILFILI
Me Blandine LECOMTE



TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

CABINET JAF 9

JUGEMENT DU 04 AVRIL 2024 

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors des débats et du délibéré

Madame Marianne JAMET, Première Vice-Présidente adjointe, 
Juge aux affaires familiales

assistée de Madame Bettina MOREL, faisant fonction de Greffier

DÉBATS :

A l’audience du 1er février 2024, 

JUGEMENT :

Contradictoire,
Premier ressort,
Par mise à disposition au greffe, 

DEMANDEUR :

Monsieur [O] [N]
né le [Date naissance 4] 1987 à [Localité 12] (Seine-et-Marne)
DEMEURANT :
[Adresse 2]
[Localité 7]

représenté par Maître Thierry JOVE DEJAIFFE de la SELARL JOVE LANGAGNE BOISSAVY, avocat au barreau de MELUN, avocat plaidant et par Maître Blandine LECOMTE, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat postulant

DÉFENDERESSE :

Madame [S], [T], [L] [E]
née le [Date naissance 5] 1984 à [Localité 14] (Gironde)
DEMEURANT :
[Adresse 3]
[Localité 6]

représentée par Maître Sami FILFILI, avocat au barreau de BORDEAUX




Tribunal judiciaire de Bordeaux 
CABINET JAF 9
N° RG 23/06261 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YAGX 

FAITS ET PRÉTENTIONS

Selon acte en date du 26 novembre 2021, Monsieur [O] [N] et Madame [S] [E] se sont portés acquéreurs d’une maison d’habitation située à [Adresse 3], moyennant le règlement du prix au vendeur de 460 312 € outre les frais d’enregistrement pour 26 729 € et émoluments de rédaction d’acte. 
En outre, il a été réglé 24 688 € TTC à l’agence [11] SARL à [Localité 8]. 

Monsieur [O] [N] est propriétaire desdits biens et droits immobiliers à concurrence de 30% et Madame [S] [E] de 70 %. Le prix a été financé à concurrence de 426 830 € par un prêt souscrit auprès de [9] remboursable sur 25 années et par une mensualité fixe de 1.616,36 €.

Les consorts [N]-[E] ont conclu un pacte civil de solidarité enregistré auprès la Mairie de [Localité 6] le 22 février 2022.

Ledit pacte a été dissous selon déclaration de Monsieur [N] en date du 8 février 2023 conformément à la signification opérée par Maître [I] [J], Huissier de Justice.

Depuis le 1er décembre 2022, Madame [S] [E] occupe seule le bien immobilier indivis.

Les parties ont échangé par courrier afin de parvenir à la liquidation et au partage de leur indivision.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 10 juillet 2023, Monsieur [O] [N] a assigné Madame [S] [E] devant le tribunal de céans aux fins de liquidation partage.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 15 septembre 2023, il demande au tribunal de : 
- VOIR fixer l’indemnité d’occupation dont Madame [S] [E] à compter du 1er décembre 2022 est débitrice à l’égard de l’indivision à 1716 euros par mois jusqu’à libération des lieux,
- DESIGNER tel Notaire qu’il plaira aux fins d’établir les comptes entre les parties, 
- DONNER ACTE à Monsieur [N] qu’il n’entend pas rester dans l’indivision et qu’il soit en conséquence ordonnée l’ouverture des comptes liquidation partage de ladite indivision,
- PROCÉDER à la vente par adjudication des biens et droits immobiliers dont s’agit à [Adresse 3], une maison d’habitation de plein pied comprenant : - entrée, cuisine, séjour, 4 chambres, salle de bains, salle d’eau, buanderie, wc, dégagement, véranda, garage, piscine et jardin autour. Le tout cadastré section DD n°[Cadastre 1] pour une contenance de 11a 56ca. L’immeuble correspond au lot n°1 du lotissement dénommé « Les Pièces de [Localité 10] ». 
- et que préalablement, il soit PROCÉDÉ à l’estimation judiciaire de la valeur desdits biens et droits immobiliers, laquelle devra être annexée au cahier des charges de la vente à intervenir,
- DÉBOUTER Madame [E] de ses demandes, fins et conclusions. 
- CONDAMNER Madame [E] au paiement d’une somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître LECOMTE, avocat aux offres de droit conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile. 

Madame [S] [E] a constitué avocat.

Elle demande dans ses conclusions n°2, notifiées par RPVA le 27 octobre 2023, auxquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé des motifs et des moyens de :
- REJETER comme étant infondée la demande de fixation d’une indemnité d’occupation dont elle serait débitrice, 
- A titre subsidiaire, FIXER le montant de l’indemnité d’occupation mensuellement due à l’indivision à la somme de 1.300 € et ce depuis le mois de décembre 2022, 
- lui DONNER ACTE de ce qu’elle ne s’oppose pas à l’ouverture des opérations de liquidation partage de l’indivision existant avec Monsieur [O] [N], 
- REJETER toute demande de remboursement formée par Monsieur [O] [N], 
- CONSTATER que Monsieur [N] est débiteur envers Madame [S] [E] de la somme de 38.327,90 €, 
- REJETER comme étant infondée la demande de vente par adjudication du bien immobilier indivis, 
- REJETER comme étant infondée la demande formée par Monsieur [O] [N] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, 
- CONDAMNER Monsieur [O] [N] à verser à Madame [S] [E] la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
 
La clôture de l’instruction est intervenue par ordonnance du 11 janvier 2024.






MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’ouverture des opérations de liquidation partage

En vertu de l’article 815 du Code civil, nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’ait été sursis par jugement ou convention.

En vertu de l’article 842 du même code, le partage est fait en justice lorsque l’un des indivisaires refuse de consentir au partage amiable ou s’il s’élève des contestations sur la manière d’y procéder ou de le terminer ou lorsque le partage amiable n’a pas été autorisé ou approuvé dans l’un des cas prévus aux articles 836 et 837.

Suivant les dispositions des articles 1361 et suivants du code de procédure civile, lorsque le partage est ordonné, le tribunal peut désigner un notaire chargé de dresser l’acte constatant le partage, et un expert peut être désigné en cours d’instance pour procéder à l’estimation des biens ou proposer la composition des lots à répartir.

L’article 1364 ajoute que : « si la complexité des opérations le justifie, le tribunal désigne un notaire pour procéder aux opérations de partage et commet un juge pour surveiller ces opérations. Le notaire est choisi par les copartageants et, à défaut d’accord, par le tribunal».

En l’espèce, la complexité des opérations de liquidation justifie la désignation d’un notaire pour procéder aux opérations de liquidation et partage sous la surveillance du juge commis.

Il peut toutefois être au préalable statué sur les points litigieux sur lesquels les parties ont conclu et ont produit leurs pièces.

Sur l’indemnité d’occupation

Il résulte des dispositions de l’article 815-9 alinéa 2 du Code civil que l’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d'une indemnité.

Cette occupation exclusive d’un immeuble indivis par l’un des concubins donne effectivement droit à une indemnité d’occupation pour toute la période concernée au bénéfice de l’indivision toute entière, et non du seul conjoint coindivisaire. S’il s'agit d’un bien immobilier, l’indemnité est en principe égale à la valeur locative du bien sur la période considérée, affectée d’un correctif à la baisse en raison du caractère précaire de l’occupation. Elle est due pour son montant total et non au prorata des droits de l’indivisaire, cette indemnité étant considérée comme le substitut du revenu qu’aurait pu produire le bien litigieux, s'il avait été mis en location par exemple.



Il est constant que Madame [S] [E] occupe le bien indivis depuis le 1er décembre 2022, dans le mois qui a suivi la séparation du couple.

Madame [S] [E] expose que cette occupation lui a été imposée, Monsieur [O] [N] faisant le choix de s’installer en région parisienne et que par ailleurs elle ne l’a jamais empêché de jouir du bien.

L’indemnité d’occupation est la contrepartie de l’occupation d’un logement et, nonobstant les circonstances de la rupture, aucun motif ne vient expliquer que Madame [S] [E] occupe ce logement gratuitement.

Elle est donc redevable à l’indivision d’une indemnité d’occupation à compter du 1er décembre 2022 et jusqu’à libération des lieux.
Monsieur [O] [N] expose que cette indemnité d’occupation doit être fixée à 1 760 euros par mois, soit 5% de sa valeur foncière, sans néanmoins apporter aucun justificatif.

Madame [S] [E] considère qu’elle ne saurait excéder 1 300 euros.

Aucune des parties ne produit d’estimation immobilière du bien, de sorte que si le principe d l’indemnité d’occupation est acquis le juge aux affaires familiales ne peut en fixer le montant.

Il convient de rappeler que les droits inégalitaires des parties dans la propriété du bien n’emportent pas de conséquence au moment de la fixation des créances mais sont pris en compte lors de l’établissement des droits effectifs de chacune des parties dans l’état liquidatif après établissement des comptes d’indivision, de l’actif et du passif indivis et du boni de liquidation.

Sur la licitation

En vertu de l’ article 1377 du code de procédure civile, le tribunal ordonne dans les conditions qu’il détermine la vente par adjudication des biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués.

Au cas d’espèce, cette demande apparaît prématurée, Madame [S] [E] ayant fait part de sa volonté de se voir attribuer le bien, qui ne pourra intervenir que sur un accord des parties au regard de la situation de concubinage.

Le juge aux affaires familiales ne peut à ce stade faire droit à cette demande qui doit intervenir dans le cadre du partage.

Sur la créance de frais et travaux

Sur le remboursement du prêt immobilier

Il n’est pas contesté que les acquéreurs ont acquis l’immeuble à concurrence de 30 % pour Monsieur [O] [N] et 70 % pour Madame [S] [E].
Le prêt a été souscrit par les deux conjoints. 

Il n’est pas non plus contesté que Monsieur [O] [N] a remboursé des échéances mensuelles de 500 euros par mois entre décembre 2021 et mars 2023, soit la somme de 8 000 euros qu’il a directement versée à Madame [S] [E], et pour laquelle il détient donc une créance sur l’indivision.

Madame [S] [E] rembourse de son côté les échéances de 1 616.36 euros depuis le mois de décembre 2022.

Sur les frais de travaux et charges indivises

Madame [S] [E] justifie avoir réglé pour le compte de l’indivision les sommes de :
- 1 936 euros à [13] le 27 janvier 2022
- 376 euros pour la taxe d’habitation 2022
- 1469 euros pour la taxe foncière 2022.

L’indivision est donc débitrice à l’égard de Madame [S] [E] de 3 781 euros, dont les droits seront calculés au moment des opérations.

En revanche, la dépense à hauteur de 2 000 euros faite par Monsieur [O] [N] n’est pas justifiée. Sa demande doit être rejetée.

Sur le versement de fonds personnels

Monsieur [O] [N] ne conteste pas que Madame [S] [E] a versé des fonds propres pour l’acquisition de la maison à hauteur de 91 770 euros et qu’elle a financé le coût du crédit logement à hauteur de 4 648.79 euros.

L’indivision est donc débitrice de 96 418.79 euros à l’égard de Madame [S] [E].

Sur les autres demandes 

Chacune des parties conservera la charge de ses dépens et des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Madame Marianne JAMET, Première Vice-Présidente adjointe, Juge aux affaires familiales, statuant par mise à disposition au greffe, publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique,

Dit que Madame [S], [T], [L] [E] doit à l’indivision une indemnité d’occupation à compter du 1er décembre 2022 et jusqu’à libération des lieux ou partage ; 

Dit que l’indivision doit à Monsieur [O] [N] la somme de 8 000 euros au titre du remboursement des échéances de prêt immobilier ; 



Dit que Madame [S], [T], [L] [E] bénéficie d’une créance sur l’indivision à hauteur de 96 418.79 euros au titre de son apport personnel et des frais liés au bien indivis ;

Ordonne l’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage des intérêts patrimoniaux entre Madame [S], [T], [L] [E] et Monsieur [O] [N] ; 

Désigne Maître [D] [M], notaire à [Localité 8] (Gironde), pour procéder aux opérations de liquidation partage ;

Désigne le juge aux affaires familiales du cabinet 9 pour surveiller le déroulement des opérations en qualité de juge commis, avec lequel les échanges se feront par lettre simple, adressée en copie par lettre recommandée avec demande d’avis de réception aux avocats des parties ;

Enjoint aux parties d’apporter, dès le premier rendez-vous auprès du notaire, les pièces suivantes :
-le livret de famille,
-le contrat de mariage (le cas échéant),
-les actes notariés de propriété pour les immeubles,
-les actes et tout document relatif aux donations et successions,
-la liste des adresses des établissements bancaires ou les parties disposent d’un compte,
-les contrats d’assurance-vie (le cas échéant),
-les cartes grises des véhicules,
-les tableaux d’amortissement des prêts immobiliers et mobiliers,
-une liste des crédits en cours,
-les statuts de sociétés (le cas échéant) avec nom et adresse de l’expert-comptable ;

Rappelle que le notaire commis pourra s'adjoindre si la valeur ou la consistance des biens le justifie, un expert choisi d'un commun accord entre les parties ou à défaut désigné par le juge commis ;

Rappel des dispositions applicables (articles 1364 et suivants du code de procédure civile)
- le notaire désigné dispose d’un délai d’un an à compter de la réception de la présente décision pour dresser un état liquidatif qui établit les comptes entre copartageants, la masse partageable, les droits des parties, la composition des lots à répartir. Ce délai est suspendu en cas de désignation d’un expert et jusqu’à la remise du rapport ;
- le notaire désigné convoque d’office les parties et leurs avocats et demande la production de tout document utile à l’accomplissement de sa mission ; il leur impartit des délais pour produire les pièces sollicitées, rend compte au juge des difficultés rencontrées et peut solliciter de lui toute mesure de nature à faciliter le déroulement des opérations (injonctions, astreintes, désignation d’un expert en cas de désaccord, désignation d’un représentant à la partie défaillante, conciliation en sa présence devant le juge, vente forcée d’un bien...) ;
- si un acte de partage amiable est établi, le notaire en informe le juge qui constate la clôture de la procédure, étant rappelé que les parties peuvent, à tout moment, abandonner les voies judiciaires et réaliser un partage amiable ;

- en cas de désaccord des copartageants sur le projet d’état liquidatif dressé par le notaire, ce dernier transmet au juge un procès-verbal reprenant les dires des parties ainsi que le projet d’état liquidatif ; 
 - la date de jouissance divise devra être déterminée dans le projet d'acte ;
- le procès verbal de dires dressé par le notaire est le plus exhaustif possible, il reprend tous les points d’accord et de désaccord subsistant entre les parties et il est rappelé aux parties que ce qui n’aura pas été consigné dans leurs dires sera réputé ne plus faire difficulté et mention de ce rappel est effectuée dans l’acte ;
- le notaire perçoit directement ses émoluments auprès des parties.

Rappel de dispositions de l’article 841-1 du code civil : « Si le notaire commis pour établir l'état liquidatif se heurte à l'inertie d'un indivisaire, il peut le mettre en demeure, par acte extrajudiciaire, de se faire représenter. Faute pour l'indivisaire d'avoir constitué mandataire dans les trois mois de la mise en demeure, le notaire peut demander au juge de désigner toute personne qualifiée qui représentera le défaillant jusqu'à la réalisation complète des opérations. »

Dit que chacune des parties conservera la charge de ses dépens ; 

Rejette les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision a été signée par Madame Marianne JAMET, Première Vice-Présidente adjointe, Juge aux Affaires Familiales et par Madame Bettina MOREL, faisant fonction de Greffier.

LE GREFFIERLE JUGE AUX AFFAIRES FAMILIALES