Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 4 avril 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Madame [T] [S]


Copie exécutoire délivrée 
le :

à : Me Anne HAUPTMAN

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 23/08736 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3IG7

N° MINUTE : 3







JUGEMENT 
rendu le 04 avril 2024


DEMANDERESSE

Fondation [4], 
[Adresse 2]

représentée par Me Anne HAUPTMAN, avocat au barreau de PARIS, 

DÉFENDERESSE

Madame [T] [S], 
[Adresse 1]

comparante en personne


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 09 février 2024

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 04 avril 2024 par Romain BRIEC, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier






Décision du 04 avril 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/08736 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3IG7


EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 8 juin 2015, la Fondation [4] a donné à bail à Madame [T] [S] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 635,62 euros outre 80 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la Fondation [4] a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 21590,84 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de mai 2023 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle, le 2 juin 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 octobre 2023, la Fondation [4] a fait assigner Madame [T] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,
- ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
- ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,
- condamner Madame [T] [S] à lui payer les loyers et charges impayés au 13 octobre 2023, soit la somme de 14340,62 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi,
- condamner Madame [T] [S] à lui payer la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et du signalement à la CCAPEX.

Au soutien de ses prétentions, la Fondation [4] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 2 juin 2023, et ce pendant plus de deux mois.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été porté à la connaissance des parties à l’audience. Il y est indiqué que la locataire perçoit des ressources de 2490 euros et a des charges mensuelles de 1280 euros, essentiellement de loyer. Elle a bénéficié d’une subvention par le FSL en date du 26 janvier 2023.

L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 9 février 2024.

A l'audience, la Fondation [4], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 15829,33 euros, selon décompte en date du 30 janvier 2024. Elle a indiqué que le dernier réglement a été effectué le 6 décembre 2023 de 300 euros seulement ce qui ne couvre pas le loyer principal. Un courrier de la Ville de [Localité 3] en date du 9 janvier 2024 l’a en outre informée que la subvention du FSL était annulée, faute pour la locataire d’avoir respecté les conditions de son attribution. La Fondation [4] s’est opposée à l’octroi de délais de paiement, de même qu’à une suspension des effets de la clause résolutoire.

Madame [T] [S] a comparu en personne et a reconnu le montant de la dette locative. Elle a admis que les versements de la CAF sont suspendus depuis décembre 2023 si bien que le loyer courant n’est plus payé au bailleur.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 4 avril 2024. 

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 3] par la voie électronique le 24 octobre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience du AUDX, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la Fondation [4] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 5 juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 23 octobre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. 

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. 

En l'espèce, le bail conclu le 8 juin 2015 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 2 juin 2023, pour la somme en principal de 21590,84 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 2 août 2023.

Si, en application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et qui aurait repris le paiement du loyer courant (cette dernière condition peut cependant être écartée à la demande du locataire ou du bailleur), lesquels suspendent les effets de la clause résolutoire, en l'espèce, Madame [T] [S] ne démontre pas être en capacité de régler sa dette locative de façon échelonnée. La décision de subvention du FSL a été annulée faute pour la locataire d’avoir respecté les conditions de son attribution. Il sera relevé par ailleurs qu'aucun paiement intégral des loyers n'est intervenu depuis plusieurs mois et que la dette locative ne cesse de s'aggraver depuis l’assignation. Dans ces conditions, aucun délai de paiement ne sera accordé.

Madame [T] [S] étant sans droit ni titre depuis le 2 août 2023, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Au vu des dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique. 

Il sera rappelé enfin que lesort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Madame [T] [S] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, la Fondation [4] produit un décompte démontrant que Madame [T] [S] reste lui devoir la somme de 15829,33 euros à la date du 30 janvier 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date. La somme de 185,35 euros enregistrée au 1er février 2024 sont l’appellation “joints” sera retirére car non justifiée.

Pour la somme au principal, Madame [T] [S] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience. Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 15643,98 euros (15829,33-185,35), avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer. 

Madame [T] [S] sera aussi condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 31 janvier 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi. 

Sur les demandes accessoires

Madame [T] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et du signalement à la CCAPEX.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 8 juin 2015 entre la Fondation [4] et Madame [T] [S] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 1] sont réunies à la date du 2 août 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [T] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [T] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la Fondation [4] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE Madame [T] [S] à verser à la Fondation [4] la somme de 15643,98 euros (décompte arrêté au 30 janvier 2024, incluant la mensualité de février 2024), correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 2 juin 2023 ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMNE Madame [T] [S] à verser à la Fondation [4] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi (soit à ce jour 968,09 euros), à compter du 31 janvier 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;

CONDAMNE Madame [T] [S] à verser à la Fondation [4] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ; 

CONDAMNE Madame [T] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et du signalement à la CCAPEX ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés. 


Le greffier, Le juge des contentieux de la protection