Tribunal Judiciaire · Service des référés — 4 avril 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 24/51183 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3ZVS

N° : 6

Assignation du :
09 Février 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 04 avril 2024



par Violette BATY, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier. 
DEMANDEUR

E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT - OPH
[Adresse 1]
[Localité 3]

représenté par Maître Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS - #P0483


DEFENDERESSE

La société COHEN & COHEN S.A.S.
[Adresse 2]
[Localité 5]

représentée par Me Estelle FERNANDES, avocat au barreau de PARIS - #E1907



DÉBATS

A l’audience du 11 Mars 2024, tenue publiquement, présidée par Violette BATY, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier, 







Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte du 20 juin 2019, [Localité 4] HABITAT-OPH a donné à bail commercial à la société COHEN & COHEN, des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 5], pour une durée de neuf ans à compter du 20 juin 2019, moyennant un loyer en principal de 7.560 euros, payable d’avance, à une fréquence trimestrielle, pour l’activité d’édition de livres d’art et de littérature, vente de livres.

Des loyers sont demeurés impayés.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte extrajudiciaire en date du 13 janvier 2023, à la société COHEN & COHEN, pour une somme de 16.993,25 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif au 12 janvier 2023.

Par acte délivré le 9 février 2024, [Localité 4] HABITAT-OPH a fait assigner la société COHEN & COHEN devant la juridiction des référés de céans aux fins de voir : 

“RECEVOIR [Localité 4] HABITAT en son acte introductif d’instance et l’y déclarer bien fondé, 
 
CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire et en conséquence la résiliation de plein droit du bail commercial liant [Localité 4] HABITAT-OPH à la société COHEN & COHEN à compter du 13 février 2023, 
 
CONDAMNER par provision la société COHEN & COHEN à verser à [Localité 4] HABITAT-OPH la somme de 22.245,33 € en principal, représentant l’arriéré des loyers et des charges, à parfaire, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente assignation, 
 
ORDONNER la capitalisation desdits intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 (anc. 1154) du Code civil, 
 
ORDONNER l’expulsion de la société COHEN & COHEN ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux litigieux, avec l’assistance d’un serrurier, et d’un représentant des forces de l’ordre si besoin est, sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance de référé à intervenir, 
 
ORDONNER la séquestration des objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux dans tel garde-meubles du choix de [Localité 4] HABITAT-OPH aux frais, risques et périls de la société COHEN & COHEN et ce en conformité avec les dispositions combinées des articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, 
 
CONDAMNER par provision la société COHEN & COHEN à verser à [Localité 4] HABITAT-OPH une indemnité trimestrielle d’occupation égale au montant des loyers, charges et taxes qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la date de résiliation, et ce jusqu’à la libération complète et effective des lieux litigieux, par remise des clefs, 
 
RAPPELER, en tant que de besoin, l’exécution provisoire de droit attachée à l’ordonnance de référé à intervenir, 
 
CONDAMNER la société COHEN & COHEN à verser à [Localité 4] HABITAT-OPH la somme de 1.450,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, 
 
CONDAMNER la société COHEN & COHEN aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment les frais de procédure”.

A l’audience du 11 mars 2024, [Localité 4] HABITAT-OPH a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de son exploit introductif d’instance, en faisant valoir l’accord des parties sur l’octroi de délais de paiement suspensifs de l’effet de la clause résolutoire pendant 36 mois avec déchéance du bénéfice de la suspension en cas de nouvel impayé. Le requérant a maintenu les termes de ses demandes concernant les dépens et la demande d’indemnité au titre des frais irrépétibles.

La société COHEN & COHEN, représentée par son conseil, a confirmé sa demande de délais sur 36 mois et sollicité de débouter par équité [Localité 4] HABITAT-OPH de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au regard de ses difficultés financières.

L'état des privilèges et publications ne mentionne aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience. 

MOTIFS

- Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du Code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail.

L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : 
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du Code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L'octroi des délais de paiement autorisés par l'article 1343-5 du Code civil n'est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d'une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

En l'espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail stipule en son article 8.3 une clause résolutoire qui prévoit la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, charges , taxes, frais ou accessoires, rappels, de toute indemnité d’occupation et plus généralement de toutes sommes quelconques dues en vertu du bail et de ses accessoires taxes, charges, provisions sur charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du Code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, [Localité 4] HABITAT-OPH n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 16.993,25 euros correspondant au solde de l’arriéré locatif arrêté au 12 janvier 2023. 

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Les parties se sont accordées à l’audience sur l’octroi de délais de paiement suspensifs de l’effet de la clause résolutoire sur 36 mois, au vu de la situation financière de la société défenderesse. 

Il convient dès lors, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du Code civil et L 145-41 du Code de commerce d’entériner, dans les termes du dispositif ci-après, les délais de paiement suspensifs des poursuites et des effets de la clause résolutoire, étant précisé qu'à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause résolutoire reprendra ses effets et l'expulsion des occupants pourra être poursuivie.

Dans cette hypothèse, le concours de la force publique étant accordé, il n’est pas justifié de la nécessité de prononcer une astreinte.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’article 835 alinéa 2 du Code de procédure dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation. 

L’indemnité d’occupation due par la société COHEN & COHEN depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

- Sur la demande de provision

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l'article 1353 du Code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.







En l’espèce, au vu du décompte produit par [Localité 4] HABITAT-OPH, l'obligation de la société COHEN & COHEN au titre des loyers, charges, taxes, accessoires au 4 mars 2024 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 22.245,33 euros (1er trimestre 2024 inclus), somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société COHEN & COHEN. 
Cette somme sera assortie en application de l’article 1231-6 du code civil des intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement du 13 janvier 2023 à hauteur de 16.993,25 euros et à compter de l'assignation pour le solde.

La capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l'article 1343-2 du code civil.

- Sur les autres demandes

La société COHEN & COHEN, défenderesse condamnée au paiement d’une provision, doit supporter la charge des dépens, incluant les frais de commandement et d’assignation.

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société COHEN & COHEN ne permet d’écarter la demande de [Localité 4] HABITAT-OPH formée sur le fondement des dispositions sus-visées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 700 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.


PAR CES MOTIFS 

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 13 février 2023 à minuit ; 

Condamnons la société COHEN & COHEN à payer à [Localité 4] HABITAT-OPH :
- la somme provisionnelle de 22.245,33 euros à valoir sur les loyers, charges, taxes et accessoires impayés au 4 mars 2024 (1er trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 13 janvier 2023 à hauteur de 16.993,25 euros et à compter de l'assignation pour le solde,
- la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, 

Ordonnons la capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l'article 1343-2 du code civil;

Suspendons rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la société COHEN & COHEN se libère des provisions et indemnité ci-dessus allouées en 35 mensualités égales et continues d'un montant de 637 euros et une 36ème et dernière mensualité qui sera majorée du solde en principal et intérêts;

Disons que ces mensualités seront à verser en plus des loyers, charges et accessoires courants, payés aux termes prévus par le contrat de bail;

Disons que le paiement de la première mensualité devra intervenir avant le 10 du mois suivant la signification de l'ordonnance et les mensualités suivantes avant le 10 de chacun des mois suivants;

Disons qu’en cas de paiement de la dette selon les termes de l’échéancier susvisé, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué ;

Disons qu'à défaut de règlement d'une seule mensualité à son terme et dans son entier montant en sus d'un seul des loyers, charges, taxes et accessoires courants à leurs échéances contractuelles, et à défaut de régularisation dans le délai de huit jours après l’envoi d’un courrier de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception :
- l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible,
- les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,
- la clause résolutoire produira son plein et entier effet,
- il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l'expulsion de la société COHEN & COHEN et de tous occupants de son chef hors des lieux loués situés [Adresse 2] à [Localité 5],
- le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution,
- La société COHEN & COHEN devra payer mensuellement à [Localité 4] HABITAT-OPH, à titre de provision à valoir sur l'indemnité d'occupation mensuelle, une somme égale au montant du loyer mensuel tel que résultant du bail outre les charges et taxes, à compter de la date de prise d'effet de la clause résolutoire, ladite indemnité étant révisable annuellement à la date anniversaire de la présente ordonnance ;

Condamnons la société COHEN & COHEN aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement et de l’assignation ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi fait à PARIS, le 4 avril 2024.


Le Greffier,Le Président,



Pascale GARAVELViolette BATY