Tribunal Judiciaire · 4ème chambre 1ère section — 2 avril 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] 
Expéditions 
exécutoires
délivrées le:


■

4ème chambre 1ère section

N° RG 20/12851
N° Portalis 352J-W-B7E-CTNW3

N° MINUTE : 




Assignations des :
14 et 15 
Décembre 2020







JUGEMENT 
rendu le 02 Avril 2024 
DEMANDEURS

Monsieur [K] [J] [V] [B]
[Adresse 3]
[Localité 4] 
représenté par Me Kristel RIBEIRO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #J0114

Madame [N] [G] [D] [M] épouse [B]
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Me Kristel RIBEIRO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #J0114


DÉFENDERESSES

S.A.R.L. [Localité 7] 8 IMMOBILIER
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Me Maud EGLOFF-CAHEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1757

S.A. ALLIANZ IARD
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 5]
représentée par Me Emilie DECHEZLEPRETRE DESROUSSEAUX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1155
Décision du 02 Avril 2024
4ème chambre 1ère section
N° RG 20/12851 - N° Portalis 352J-W-B7E-CTNW3


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Géraldine DETIENNE, Vice-Présidente
Julie MASMONTEIL, Juge 
Pierre CHAFFENET, Juge

assistés de Nadia SHAKI, Greffier,


DÉBATS

A l’audience du 30 Janvier 2024 tenue en audience publique devant Monsieur CHAFFENET, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.


JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe 
Contradictoire
En premier ressort


EXPOSÉ DU LITIGE

Le 22 juillet 2017, M. [K] [B] et son épouse Mme [N] [M] (ci-après ensemble les époux [B]), propriétaires d’un bien immobilier situé [Adresse 3]), ont confié à la SARLU [Localité 7] 8 immobilier, agent immobilier, un mandat pour recherche d’un locataire.

Le 8 septembre 2017, la société [Localité 7] 8 immobilier a présenté aux époux [B] le dossier de M. [J] [Z] et de Mme [E] [T] (ci-après ensemble les consorts [Z]-[T]). Ces derniers ont conclu avec les propriétaires un bail pour résidence secondaire le 20 septembre 2017, outre un avenant le 28 septembre 2017.

En l’absence de tout paiement des loyers par les locataires à compter du mois d’octobre 2017, les consorts [Z]-[T] ont été expulsés des lieux le 25 octobre 2019 en exécution d’un jugement du tribunal d’instance de Paris en date du 6 juin 2019.

Par lettre recommandée du 15 janvier 2020, les époux [B] ont mis en demeure la société [Localité 7] 8 immobilier de les indemniser au titre des loyers non perçus.

La société [Localité 7] 8 immobilier a déclaré la situation comme sinistre auprès de son assureur, la SA Allianz I.A.R.D, laquelle a opposé aux époux [B] un refus de prise en charge par lettre du 29 septembre 2020.

Par actes d’huissier de justice en date des 14 et 15 décembre 2020, les époux [B] ont fait citer devant le tribunal judiciaire de Paris la société [Localité 7] 8 immobilier et la société Allianz.


Par dernières écritures régularisées par la voie électronique le 4 février 2022, les époux [B] demandent au tribunal de :

« Vu les articles 1991 et 1992 du Code civil, 
Vu les articles 1134 devenu 1104 du Code civil, 
Vu l’article 1147 et s. devenu 1231-1 et s. du code civil 
Vu l’article 22-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et plus particulièrement son article 22-2 
Vu le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015, 
Vu les articles L. 124-1 et s du code des assurances, 
Vu l’article L.124-3 du code des assurances, 
Vu les articles 514 et s, 699 et 700 du Code de procédure civile, 
Vu tout article à ajouter ou suppléer, 
(...)
JUGER M. [K] [B] et Mme [N] [B] recevables et bien fondés en leurs demandes ; 
JUGER que la société [Localité 7] 8 Immobilier a manqué à ses obligations civiles professionnelles envers M. [K] [B] et Mme [N] [B] ; 
En conséquence, 
CONDAMNER IN SOLIDUM la société [Localité 7] 8 Immobilier et la société ALLIANZ I.A.R.D, à payer à M. [K] [B] et Mme [N] [B] : 
- la somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice découlant de la violation par la société [Localité 7] 8 Immobilier de son obligation de conseil et de vigilance et de son obligation de bonne foi, 
- la somme de 84.150 € au titre de la perte de chance d’obtenir le recouvrement de la dette locative et des frais afférents, 
- la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du CPC et aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Kristel RIBEIRO, avocat, en application de l'article 699 du code de procédure civile, 
JUGER que les condamnations seront exécutoires à titre provisoire et nonobstant appel. 
DEBOUTER la société [Localité 7] 8 Immobilier et la société ALLIANZ IARD de l’ensemble de leurs demandes reconventionnelles ».

Ils soutiennent en substance qu’il était de la commune intention des parties que soient confiés deux mandats à la société [Localité 7] 8 immobilier : le premier, pour la recherche d’un locataire et le second, pour la gestion locative de leur bien ; que le formalisme édicté pour le mandat de gestion immobilière ne peut leur être opposé ; qu’il ressort manifestement des courriels échangés entre les parties un consentement de la société défenderesse pour conclure un tel mandat. Ils reprochent alors à la société [Localité 7] 8 immobilier un manquement pour rupture abusive de ce second mandat en annonçant, peu après la mise en location du bien, son incapacité à en assurer la gestion et en ne les accompagnant pas dans les démarches à réaliser vis-à-vis des locataires défaillants.

Ils reprochent par ailleurs à l’agence, au visa des articles 1991 et 1992 du code civil, d’avoir manqué à ses devoirs de vigilance et de conseil pour ne pas s’être assurée de la solvabilité des candidats présentés et finalement retenus. Ils estiment à cet égard qu’il manquait au dossier locatif différents documents essentiels, notamment les avis d’imposition et les derniers bulletins de salaires des candidats, et que les éléments supplémentaires rassemblés par l’agence ne permettaient pas de pallier cette absence, n’autorisant aucune vérification de la situation financière des candidats - voire laissant apparaître des niveaux de rémunération disproportionnés et partant, suspects. Ils ajoutent que, mal conseillés quant à la nature du bail soumis à leur signature, alors que l’agence avait connaissance de l’intention des consorts [Z]-[T] de faire du bien loué, à terme, leur résidence principale, ils ont encouru les risques liés à la requalification de cet acte au visa de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 au moment de la mise en oeuvre de la procédure de résiliation. 

En réponse aux moyens des défenderesses, ils contestent toute faute de leur part, rappelant avoir été contraints en raison du désistement de la société [Localité 7] 8 immobilier d’assurer seuls la gestion de leur bien, pensant en outre que les loyers étaient couverts par une garantie finalement non souscrite, qu’ils n’ont ainsi reçu aucun conseil de l’agence quant aux démarches à effectuer vis-à-vis des locataires défaillants et qu’il ne peut pas, dans ces conditions, leur être opposé une quelconque tardiveté dans la procédure d’expulsion qu’ils ont menée seuls.

A titre de préjudice, ils sollicitent une indemnité de 15.000 euros pour préjudice moral, la restitution des honoraires de location et la prise en charge des frais liés à la procédure d’expulsion, outre une somme correspondant à l’arriéré locatif des consorts [Z]-[T] et à l’indemnité d’occupation due par ces derniers sous déduction du dépôt de garantie de 25.230 euros. Ils soulignent encore que, compte tenu de la situation financière obérée des locataires, cette somme ne peut pas être recouvrée à l’encontre de ces derniers. 

Ils recherchent pour ces mêmes motifs la garantie de la société Allianz et lui opposent l’absence de démonstration de la franchise et du plafond de garantie qu’elle invoque, outre que ce dernier excéderait, en toute hypothèse, la somme réclamée.

Par dernières écritures régularisées par la voie électronique le 7 février 2022, la société [Localité 7] 8 immobilier demande au tribunal de :

« Vu les articles 1231-1, 1231-3, 1991 et 1992 du Code civil 
Vu l’article L.412-6 du Code des procédures civiles d’exécution, 
Vu la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, 
Vu la jurisprudence 
Vu les pièces, 
(...) 
- DIRE ET JUGER que la responsabilité civile contractuelle de la société [Localité 7] 8 IMMOBILIER n’est pas engagée envers les époux [B] ; 
En conséquence : 
- DEBOUTER les époux [B] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ; 
- CONDAMNER solidairement les époux [B] à payer à la société [Localité 7] 8 IMMOBILIER la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ; 
- CONSTATER l’exécution provisoire de la décision à intervenir de plein droit ». 

Rappelant tout d’abord l’absence de signature par les époux [B] du mandat de gestion locative qui leur avait été soumis, à la différence de celui de recherche d’un locataire, elle conclut à l’absence d’intention démontrée des parties d’accepter ce mandat.

Décision du 02 Avril 2024
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Elle objecte ensuite qu’elle a effectué l’ensemble des démarches légalement permises pour s’assurer de la solvabilité des locataires, soulignant ne pas disposer de pouvoirs généraux d’investigation ; que les éléments rassemblés lui ont ensuite paru suffisants pour apprécier la pertinence du dossier des candidats retenus et ne faire naître aucun doute quant à leur capacité de s’acquitter des loyers, outre que ces derniers ont réglé la première mensualité et le dépôt de garantie avant la remise des clefs ; que rien n’établit que les défauts de paiement résulteraient d’une solvabilité insuffisante des locataires, et non de leur simple mauvaise foi que rien ne permettait de soupçonner au moment de conclure le bail ; qu’elle a enfin proposé la conclusion d’un bail en résidence secondaire, dans la mesure où le locataire était résident israélien, conseil dont la pertinence a été confirmée par le tribunal d’instance de Paris dans sa décision du 6 juin 2019.

Elle estime dans ces conditions qu’aucun manquement à ses obligations professionnelles n’est caractérisé. 

Sur le préjudice invoqué en demande, elle fait valoir ne pas être débitrice des loyers non réglés, ne pouvant lui être imputée qu’une perte de chance de les percevoir, non établie par les demandeurs qui sont libres de les réclamer aux locataires défaillants ; que ses honoraires ont été justifiés par les démarches qu’elle a accomplies ; que la demande pour les frais de la procédure ayant été rejetée par le tribunal d’instance, il n’y a pas lieu à accorder ce que ce dernier a refusé ; qu’enfin, aucun préjudice moral n’est établi.

Elle oppose enfin aux époux [B] une faute à l’origine de leurs préjudices dès lors que ces derniers ont choisi de ne pas mandater l’agence pour la gestion locative de leur appartement ; que dans le mandat souscrit, ils ont explicitement souhaité ne pas adhérer à une garantie pour loyers impayés ; qu’ils n’ont que tardivement engagé une procédure pour parvenir à l’expulsion des locataires, contribuant ainsi à l’aggravation de la dette locative, et qu’en dépit de cette situation, ils n’ont pas non plus dénoncé le bail dès son premier terme.

Par dernières écritures régularisées par la voie électronique le 12 janvier 2022, la société Allianz demande au tribunal de :

« Vu les articles 1991 et suivants du Code Civil, 
Vu l’article L.113-1 du code des assurances 

Débouter Monsieur [K] [B] et Madame [N] [B] de l’ensemble de leurs demandes, la Société [Localité 7] 8 IMMOBILIER n’ayant pas commis de faute et le préjudice invoqué étant dû à la faute des époux [B] eux-mêmes, 
Rejeter toutes demandes formulées à l’encontre de la Compagnie ALLIANZ, 
Rejeter toute mobilisation de la garantie d’ALLIANZ IARD pour les conséquences des tromperies de [Localité 7] 8 IMMOBILIER ou des faits commis hors d’un mandant écrit. 
Rejeter toute réclamation à l’encontre d’ALLIANZ IARD fondée sur la garantie de restitution d’honoraire, 
Limiter la garantie d’ALLIANZ IARD à ses plafond et franchise. 
Condamner tout succombant à payer à ALLIANZ, la somme de 4.000 Euros sur le fondement de l’Article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Emilie DECHEZLEPRETRE DESROUSSEAUX, membre de la SELARL CABINET DECHEZLEPRÊTRE, Avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile ».

Elle souligne tout d’abord qu’en cas de faute intentionnelle retenue de la société [Localité 7] 8 immobilier en lien avec les deux mandats invoqués par les époux [B], elle n’a pas à répondre des dommages en résultant conformément à l’article L. 113-1 du code des assurances.

Sur le fond ensuite, s’associant aux moyens développés par son assurée, elle conclut à la seule conclusion d’un mandat de recherche d’un locataire et à l’exécution, par l’agence, de l’ensemble des démarches à sa disposition permettant de s’assurer de la solvabilité des candidats retenus. Elle considère pareillement que les époux [B] ont commis une faute à l’origine de leur préjudice en réagissant tardivement et en s’abstenant de délivrer un congé dès le premier renouvellement du bail. Elle oppose enfin l’absence de démonstration par les époux [B] de la perte de chance qu’ils auraient subie en lien avec les manquements reprochés à leur mandataire et, plus généralement, des postes de préjudice pour lesquels ils réclament une indemnisation.

Enfin, elle sollicite l’application de la franchise ainsi que de la limitation de garantie prévue à la police conclue avec la société [Localité 7] 8 immobilier.

La clôture a été ordonnée le 29 mars 2022.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et des prétentions des parties, il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux dernières écritures des parties conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant à voir “dire et juger”ou “juger” ne constituent pas nécessairement des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes. 

Il ne sera donc pas statué sur ces “demandes” qui ne donneront pas lieu à mention au dispositif. 

Sur la responsabilité de la société [Localité 7] 8 immobilier au titre du mandat de gestion locative

Conformément à l’article 1101 du code civil, « Le contrat est un accord de volontés entre deux ou plusieurs personnes destiné à créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations ».

L’article 1102 du même code rappelle alors que « Chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi.
La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l'ordre public ».

En vertu de l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ».

Par ailleurs, aux termes des articles 1er et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 modifiée, dite loi Hoguet, et de son décret d’application n° 72-678 du 20 juillet 1972, un mandat de gestion d’un bien immobilier doit être rédigé par écrit et comporter diverses mentions obligatoires.

Il est désormais constant que dans les rapports entre les parties au mandat, le non-respect de ce formalisme légal, qui a pour objet la sauvegarde des intérêts privés du mandant, est uniquement susceptible d’entraîner une nullité relative, laquelle peut toutefois être couverte par la ratification ultérieure des actes de gestion accomplis sans mandat. 

Il en découle que la signature apposée par une partie sur un mandat conclu sous seing privé a pour unique fonction de matérialiser, de manière certaine, l’expression du consentement aux obligations qu’il contient, et ne constitue pas en elle-même une condition de validité de l’acte. Dès lors, si la réalité du consentement de la partie qui n’a pas signé se trouve par ailleurs établie par des circonstances de fait démontrant formellement son consentement plein et entier à l’acte, ce dernier produira ses effets. 

En l’espèce, la société [Localité 7] 8 immobilier contestant la conclusion du mandat de gestion locative et partant, toute possibilité d’un manquement contractuel à ce titre, il incombe aux époux [B] d’établir non seulement la formation de ce contrat conformément aux règles ainsi rappelées, mais également la teneur exacte des obligations en découlant et auxquelles aurait manqué la société [Localité 7] 8 immobilier, justifiant selon eux l’engagement de sa responsabilité.

Tout d’abord, il ne peut qu’être constaté que les époux [B] sont en mesure de produire un « Mandat exclusif de location » revêtu de l’ensemble des signatures des parties et daté du 22 juillet 2017, pour la recherche d’un locataire.

Les époux [B] se prévalent alors d’un document intitulé « Mandat général de gestion immobilière ». Cet acte n’est toutefois ni signé par la société [Localité 7] 8 immobilier, ni daté. Il ne comporte pas non plus de numéro dans la case dédiée en première page pour permettre son enregistrement au registre dont la tenue s’impose au mandataire en gestion immobilière en application de l’article 65 du décret d’application susvisé. 

Enfin, le tribunal ne peut que constater que le mandataire annoncé en première page est désigné comme la société « Avis immobilier gestion locative », « SAS au capital de 100 000 € domiciliée [Adresse 1] » et titulaire d’une carte professionnelle « n° 2011/34/2435 délivrée par la Préfecture de l’Hérault ». Ces informations ne correspondant pas à celles de la défenderesse, il ne peut nullement en être déduit que celle-ci serait à l’origine de la transmission de ce projet de mandat et plus encore, qu’elle y aurait consenti.
Décision du 02 Avril 2024
4ème chambre 1ère section
N° RG 20/12851 - N° Portalis 352J-W-B7E-CTNW3

Si, ainsi que rappelé ci-avant, ces circonstances ne sont pas susceptibles d’entraîner la nullité du mandat une fois sa formation démontrée, elles constituent en revanche autant d’indices de l’absence de consentement de la société [Localité 7] 8 immobilier au projet de mandat tel que produit par les demandeurs. 

Ce« mandat » est suivi d’un « document d’information précontractuelle au consommateur » comportant cette fois les informations relatives à la société [Localité 7] 8 immobilier. Toutefois, rien n’explique la jonction de ces deux documents annonçant des mandataires différents.

En outre, comme son titre l’indique, ce document visait uniquement à présenter, avant tout engagement des époux [B], les obligations et honoraires de la société [Localité 7] 8 immobilier en fonction des différents mandats possibles et il n’est ainsi prévu aucun espace réservé au mandataire pour contresigner ce document. Dans ces conditions, il n’existe aucune ambiguïté quant à la valeur contractuelle de ce document, lequel ne constitue pas un engagement de la société [Localité 7] 8 immobilier à l’ensemble des mentions y figurant.

Par ailleurs, le tribunal observe qu’aucun échange avec la société [Localité 7] 8 immobilier n’est produit permettant de confirmer une volonté des parties de conjointement s’accorder sur deux mandats à la date du 22 juillet 2017.

En effet, seules deux correspondances sont communiquées par les demandeurs, à savoir : 

- un courriel de Mme [M] en date du 20 septembre 2017, soit près de deux mois après la date alléguée de conclusion du mandat, par lequel elle déclare : « Suite à notre conversation téléphonique, je vous confirme que j’accepte les termes évoqués concernant la gestion de l’appartement du [Adresse 3] ».

Sans autre contexte et compte tenu de la signature également le 20 septembre 2017 du bail avec les consorts [Z]-[T], il ne peut être déduit de ce court message la réitération d’un quelconque engagement de la défenderesse pour un mandat de gestion locative conclu dès le 22 juillet 2017, ce message pouvant simplement valoir confirmation de la volonté des époux [B] de s’engager dans le bail proposé, étant d’ores et déjà observé qu’aux termes du mandat de recherche de locataires par ailleurs produit, la société [Localité 7] 8 immobilier ne disposait pas du pouvoir d’engager en leur nom les époux [B]. De plus, en l’absence de toute autre précision, la preuve n’est pas non plus rapportée des obligations de « gestion » sur lesquelles les parties se seraient ainsi accordées par voie téléphonique.

- un nouveau courriel de Mme [M] le 2 février 2018, par lequel elle interroge la société « pour savoir si le service gestion est maintenant opérationnel », et une réponse du même jour de la société [Localité 7] 8 immobilier qui déclare : « je vous informe que le service gestion débutera la semaine prochaine » et lui propose de la « rencontrer afin de faire le point avant la mise en place de votre dossier de gestion ». 

Au regard des circonstances ci-avant rappelées, ce seul échange est tout autant insuffisant à établir que, dès le 22 juillet 2017, les parties auraient convenu d’un mandat de gestion locative avec la société [Localité 7] 8 immobilier, avec pour contenu les obligations figurant aux documents par ailleurs produits. 

En conséquence, les époux [B] échouant à rapporter la preuve du mandat qu’ils invoquent et de son objet, ils se trouvent nécessairement mal fondés à reprocher à la société [Localité 7] 8 immobilier un quelconque manquement contractuel à ce titre. 

Ils seront dès lors déboutés de l’ensemble de leurs demandes indemnitaires de ce chef.

Sur la responsabilité de la société [Localité 7] 8 immobilier au titre du mandat de recherche d’un location

Aux termes de l’article 1991 alinéa 1er du code civil, « Le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution ».

Selon l’article 1992 du même code, « Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion. Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire ».

Il résulte de l’article 1993 de ce code que : « Tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu'il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu'il aurait reçu n'eût point été dû au mandant ».

En application de l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Enfin, conformément à l'article 9 du code de procédure civile, « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Il appartient donc aux époux [B], qui recherchent la responsabilité de la société [Localité 7] 8 immobilier, de rapporter la preuve des manquements de la société aux obligations lui incombant en vertu du « mandat exclusif de location » dont la conclusion n’est pas en débats, et du lien de causalité entre ces manquements et les préjudices qu’ils prétendent avoir subis.

En l’espèce, au vu du mandat conclu le 22 juillet 2017, qui fait loi entre les parties, il incombait à la société [Localité 7] 8 immobilier, sur laquelle pesait une obligation de moyens, de trouver un locataire en capacité de se conformer aux « conditions de la location » telles que fixées à cet acte, à savoir : 

- un contrat de bail soumis aux dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989,
- une durée de location de 3 ans, 
- un montant mensuel du loyer fixé à 4.225 euros, 
- une provision sur charges initialement fixée à la somme de 275 euros, 
- un dépôt de garantie de 4.225 euros, soit un mois de loyer.

Les époux [B] invoquent alors un manquement de la société [Localité 7] 8 immobilier à son obligation de vérifier la capacité financière et la solvabilité des consorts [Z]-[T] au regard des conditions financières de la location.

Il est constant que l’agent immobilier, professionnel de l’immobilier, est tenu, quelle que soit l'étendue de sa mission, de s'assurer de la solvabilité des candidats à la location à l'aide de vérifications sérieuses, réalisées dans les limites prévues par l'article 22-2 de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989 lequel dispose : “La liste des pièces justificatives pouvant être exigées du candidat à la location ou de sa caution par le bailleur, préalablement à l'établissement du contrat de location, est définie par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation”.

Cette liste définie à l’annexe 1 du décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 prévoit ainsi différentes pièces dont la société [Localité 7] 8 immobilier pouvait – et non devait – obtenir communication auprès des candidats locataires.

S’agissant des consorts [Z]-[T], il ressort des pièces que la défenderesse a obtenu communication des informations et documents suivants : 

- copie des passeports de chacun des consorts [Z]-[T],
- leur situation familiale, le couple ayant trois enfants à charge, 
- leur situation personnelle (retour d’une expatriation), M. [Z] ayant en outre déclaré sur l’honneur être résident fiscal israélien,
- leur situation professionnelle, seul M. [Z] exerçant une activité salariée.

A ce dernier égard, la société [Localité 7] 8 immobilier a obtenu communication du contrat de travail de M. [Z]. Ce contrat, à durée indéterminée, a été conclu 1er août 2017 avec la société MCOR, dont le siège social est situé à [Localité 8], fait état d’une rémunération brute annuelle de 200.000 euros, soit un salaire mensuel d’environ 16.667 euros, outre une commission de 0,75 % du chiffre d’affaires annuel plafonné à 10.000.000 euros, et prévoit une entrée dans l’entreprise, en qualité d’ingénieur génie civil, à compter du 1er septembre 2017, sans période d’essai.

La société [Localité 7] 8 immobilier établit également que, compte tenu du caractère récent de ce contrat et préalablement à la conclusion du bail, elle s’est rapprochée par courriel et par téléphone de M. [Y] [U], gérant de la société MCOR, lequel a confirmé, par correspondances du 19 septembre 2017, l’arrivée de M. [Z] au sein de l’entreprise en vertu d’un contrat à durée indéterminée et en qualité d’ingénieur civil, le montant de son salaire ainsi que l’absence de période d’essai. M. [U] a en outre fourni une copie de sa carte d’identité.

La défenderesse justifie qu’en parallèle de ces démarches, elle a été en contact avec M. [H] [A], agent immobilier au sein de la société RP Immobilier, qui lui a transmis différentes informations sur les consorts [Z]-[T] et lui a confirmé, par courriel du 15 septembre 2017, « connaître le locataire depuis des années et lui avoir loués de nombreux appartements, son sérieux et sa régularité de paiements sont excellents ». Cet agent a ainsi transmis à la société [Localité 7] 8 immobilier copie d’un précédent bail conclu avec les candidats, un justificatif du règlement de ses loyers par M. [Z] pour la période allant de juin à septembre 2017, soit immédiatement avant la conclusion du bail le 20 septembre 2017, pour un logement situé à [Localité 7] et un loyer mensuel de 6.500 euros, soit un montant supérieur au loyer fixé par les époux [B] pour leur propre bien. 

Enfin, la société [Localité 7] 8 immobilier expose, sans être contestée, qu’avant la remise des clefs de l’appartement, il a été convenu d’attendre l’encaissement d’un chèque de 1.650 euros correspondant au loyer pour la fin du mois de septembre et d’un chèque de 25.350 euros correspondant au dépôt de garantie finalement convenu, les parties ayant fait le choix de conclure un bail pour résidence secondaire. Un avenant au bail a alors été régularisé le 28 septembre 2017 après la réception de ces fonds par les époux [B]. 

Ces derniers reprochent alors à la société [Localité 7] 8 immobilier de ne pas avoir vérifié le « profil de la société MCOR ». Néanmoins, étant rappelé que la défenderesse n’était tenue que d’une obligation de moyens, il ne peut lui être opposé, alors qu’elle s’était déjà rapprochée du gérant de la société MCOR pour confirmation des données présentées dans le contrat de travail remis, l’absence d’étude avancée des comptes de cette société, d’autant que les demandeurs évoquent d’eux-mêmes que les dernières informations disponibles à cet égard étaient anciennes car datant de 2014 et qu’aucun lien causal nécessaire ne peut être déduit entre d’une part, l’activité d’une société et son bénéfice après déduction notamment des charges salariales et, d’autre part, la capacité financière de l’un de ses salariés. 

Les époux [B] opposent encore l’absence d’obtention du dernier avis d’imposition concernant la situation fiscale des consorts [Z]-[T] ainsi que des trois derniers bulletins de paie de ce dernier. Néanmoins, ces derniers ont expliqué leur volonté de se réinstaller en France après une période d’expatriation en Israël. Compte tenu de ces importants changements, les époux [B] n’expliquent pas en quoi la production des documents qu’ils citent, afférents à la précédente situation de vie des consorts [Z]-[T] en Israël, auraient été à même de les éclairer davantage quant à leur capacité financière pour s’acquitter d’un loyer en France. 

Dès lors, et au regard des informations ci-avant listées et obtenues par la société [Localité 7] 8 immobilier, il y a lieu de considérer que ces informations étaient suffisantes pour apprécier la solvabilité des deux candidats à la location et il en résulte manifestement que la société [Localité 7] 8 immobilier a procédé à leur analyse. Elle a en outre pris les précautions s’imposant dans l’intérêt de ses mandants en attendant le bon règlement des premières sommes exigées des locataires avant la remise des clefs des lieux. 

Aucun manquement de la mandataire à ses obligations ne se trouve ainsi caractérisé dans l’étude du dossier de ces candidats.

Enfin, si les époux [B] reprochent à la société [Localité 7] 8 immobilier d’avoir établi un bail de location pour une résidence secondaire, et non un bail régi par les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 conformément aux termes du mandat, ce choix, guidé par la qualité des consorts [Z]-[T] de résidents israéliens, leur a néanmoins été clairement soumis pour validation par courriel du 8 septembre 2017, avec explication des conséquences de ce choix quant à la durée du bail, sa possibilité de tacite reconduction ainsi que la durée de préavis en cas de résiliation. Ainsi c’est de manière éclairée et sans émettre aucune réserve sur le projet de bail proposé que les époux [B] l’ont signé le 20 septembre 2017. En outre, le tribunal observe que ce choix a été validé par le tribunal d’instance de Paris dans son jugement du 6 juin 2019 en raison de la résidence fiscale des locataires et du consentement libre donné sur le projet de contrat qui leur avait été présenté.

Aucun manquement ne peut donc être reproché à cet égard à la société [Localité 7] 8 immobilier.

Le reste des moyens développés par les demandeurs ont trait, selon eux, à des manquements de la société [Localité 7] 8 immobilier dans le cadre de la gestion de leur dossier locatif ; or, pour les motifs précédemment retenus, il n’est démontré aucun consentement de la société [Localité 7] 8 immobilier pour s’engager dans une obligation de gérer la location pour le compte des époux [B] et aucune obligation en ce sens ne figure au mandat de recherche de locataires. 

Du tout, il résulte que les époux [B] échouent à rapporter la preuve leur incombant d’un manquement de la société [Localité 7] 8 immobilier à ses obligations contractuelles.

Dès lors, ils seront entièrement déboutés de leurs demandes formées à l’encontre de la société [Localité 7] 8 immobilier et de son assureur, la société Allianz.

Sur les autres demandes

Les époux [B], succombant, seront solidairement condamnés aux dépens, lesquels pourront être recouvrés selon les modalités prévues aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il convient, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, de mettre à leur charge une partie des frais non compris dans les dépens et exposés par la société [Localité 7] 8 immobilier et par la société Allianz à l’occasion de la présente instance. Ils seront ainsi condamnés à leur payer, à chacune, la somme de 4.000 euros à ce titre. 
 
L'exécution provisoire est, en vertu des articles 514-1 à 514-6 du code de procédure civile issus du décret 2019-1333 du 11 décembre 2019, de droit pour les instances introduites comme en l'espèce à compter du 1er janvier 2020. Il n’y a pas lieu de l'écarter. 


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe, 

Déboute M. [K] [B] et Mme [N] [M] épouse [B] de l’ensemble de leurs demandes indemnitaires formées à l’encontre de la SARL [Localité 7] 8 immobilier et la SA Allianz IARD,

Condamne solidairement M. [K] [B] et Mme [N] [M] épouse [B] à payer à la SARL [Localité 7] 8 immobilier la somme de 4.000 euros au titre de ses frais irrépétibles,

Condamne M. [K] [B] et Mme [N] [M] épouse [B] à payer à la SA Allianz I.A.R.D. la somme de 4.000 euros au titre de ses frais irrépétibles,

Condamne solidairement M. [K] [B] et Mme [N] [M] aux dépens, lesquels pourront être recouvrés par Me Emilie Dechezleprêtre Desrousseaux, membre de la SELARL Cabinet Dechezleprêtre, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, 

Rejette toute autre demande plus ample ou contraire des parties,

Rappelle que la présente décision est, de droit, exécutoire par provision. 

Fait et jugé à Paris le 02 Avril 2024.


Le GreffierLa Présidente
Nadia SHAKIGéraldine DETIENNE