Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 4 avril 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [D] [O] épouse [N]
Monsieur [M] [N]


Copie exécutoire délivrée 
le :

à : Me Lauren SIGLER

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 24/00126 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3WHM

N° MINUTE : 6







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 04 avril 2024


DEMANDERESSE

Société CDC HABITAT (ANCIENNEMENT SNI), 
[Adresse 3]

représentée par Me Lauren SIGLER, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Madame [D] [O] épouse [N], 
[Adresse 1]

comparante en personne

Monsieur [M] [N], 
[Adresse 1]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 09 février 2024

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 04 avril 2024 par Romain BRIEC, Juge, assisté de Aurélia DENIS, Greffier
Décision du 04 avril 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/00126 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3WHM

EXPOSE DU LITIGE

Par actes du 7 avril 2009, la Société CDC HABITAT a donné à bail à Monsieur [M] [N] et Madame [D] [O] épouse [N] un appartement à usage d’habitation, situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel initial de 792,60 euros, outre 95,56 euros de provision sur charges. Le 20 avril 2009, Monsieur [M] [N] et Madame [D] [O] épouse [N] a aussi pris à bail auprès de la Société CDC HABITAT un emplacement de stationnement accessoire au logement, situé au [Adresse 2].

Des loyers étant demeurés impayés, la Société CDC HABITAT a fait signifier par actes de commissaire de justice du 19 juillet 2023 deuxcommandements de payer la somme totale de 2388,61 euros (2178,73+209,88) en principal, correspondant à l’arriéré locatif terme du mois de juillet 2023 inclus, et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice du 26 décembre 2023, la Société CDC HABITAT a fait assigner en référé Monsieur [M] [N] et Madame [D] [O] épouse [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, 
- ordonner l'expulsion de Monsieur [M] [N] et Madame [D] [O] épouse [N] et de tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
- ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques de Monsieur [M] [N] et Madame [D] [N],
- condamner solidairement Monsieur [M] [N] et Madame [D] [O] épouse [N] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés au 10 octobre 2023, soit la somme de 6025 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux sur la somme de 2178,73 euros à compter du commandement de payer, ainsi qu'une indemnité d'occupation provisionnelle jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi, 
- condamner in solidum Monsieur [M] [N] et Madame [D] [N] à lui payer la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût des commandements de payer.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été porté à la connaissance des parties présentes à l’audience. Il est assez asuccinct compt tenu semble-t-il du court délai pour le réaliser. Il est néanmoins fait état de démarches envisagées auprès de la CAF pour connaître si le couple entre ou pas dans les conditions d’attribution de l’allocation logement. Il perçoit, hors aide au logement, 579,72 euros de prestations familiales.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 9 février 2024.

A cette audience la Société CDC HABITAT, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes. Elle ne s'est pas opposée à l’octroi de délais de paiement qui pourraient être accordés. Estimant que les loyers courants n’étaient pas réglés, elle s’est en revanche opposée à une suspension des effets de la clause résolutoire.

Comparants en personne, Monsieur [M] [N] et Madame [D] [O] épouse [N] ont reconnu le montant de la dette sous réserve de la déduction de plusieurs versements qu’ils ont dit avoir effectués début février 2024. Ils ont ainsi allégué que les loyers courants sont payés et ont donc sollicité de pouvoir se maintenir dans les lieux. Ils ont également demandé l’octroi de délais de paiement à hauteur de 300 euros par mois. En ce sens, le couple a fait état de revenus de 5500 euros, soit 3000 euros dans le cadre d’un CDD et 2500 euros dans d’un celui CDI. Il a ajouté avoir trois enfants à charge et ne devoir payer aucun crédit. Monsieur [M] [N] et Madame [D] [O] épouse [N] ont expliqué la dette locative par une baisse de revenus liée à une situation de chômage de Monsieur [M] [N] qui n’est plus d’actualité depuis peu.

La société CDC HABITAT a été autorisée à communiuqer un décompte actualisé et le justificatif de saisie de la Préfecture, au plus tatd le 14 févrer 2024.

La décision sera contradictoire. A l'issue de l'audience, la décision a été mise en délibéré au 4 avril 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminiare, il sera relevé que la société CDC HABITAT a produit un décompte actualisé et le justificatif de saisie de la Préfecture, par note du 9 février 2024.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 27 décembre 2023 soit au moins six semaines avant l’audience, et la situation a été signalée à la CCAPEX le 12 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 26 décembre 2023. 

En conséquence, l’action introduite par la Société CDC HABITAT est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. 

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties le 7 avril et 20 avril 2009 comporte une clause résolutoire prévoyant qu'en cas de défaut de paiement des loyers et charges, le bail sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux, conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié aux locataires le 19 juillet 2023 pour la somme en principal de 2388,61 euros.

Au vu du décompte, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 20 septembre 2023.

Sur le montant de l'arriéré locatif

Monsieur [M] [N] et Madame [D] [O] épouse [N] sont redevables des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce la Société CDC HABITAT produit un décompte faisant apparaître que Monsieur [M] [N] et Madame [D] [O] épouse [N] restaient devoir la somme de 2200 euros à la date du 9 février 2024, échéance du mois de février 2024 incluse (la dernière somme au crédit est de 1179,67 euros le 5 février 2024).

Les frais de poursuite de 198,88 euros, dont il n'est pas démontré qu'ils sont dus contractuellement, seront retirés conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précisant que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative, étant rappelé que les frais du commandement de payer et de l'assignation sont inclus dans les dépens.

Pour la somme au principal, Monsieur [M] [N] et Madame [D] [O] épouse [N] n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’ils reconnaîssent d’ailleurs à l’audience. 

Ils seront donc condamnés à titre de provision au paiement de la somme de 2001,12 euros arrêtée au 9 février 2024, avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer. 

Monsieur [M] [N] et Madame [D] [O] épouse [N] seront également condamnés au paiement à compter du 10 février 2024, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu'il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu'à la libération effective des lieux.

Les défendeurs sont unis par les liens du mariage comme ils l’ont indiqué à l’audience et la dette a une nature ménagère. Ils seront donc condamnés solidairement sur le fondement de l'article 220 du code civil.

En conséquence, la demande du bailleur tendant à voir condamner solidairement les deux locataires sera rejetée et ils seront condamnés conjointement.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Conformément aux articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 nouveau (1244-1 ancien) du code civil, le juge peut, même d'office, accorder au locataire défaillant en situation de régler sa dette des délais de paiement dans la limite de trois années.

Pendant le cours des délais ainsi accordés et si le paiement du loyer courant a été repris (cette dernière condition peut cependant être écartée à la demande du locataire ou du bailleur), les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne jamais avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il ressort du décompte du 9 février 2024 que le paiement des loyers courants est repris depuis 2 mois. Le bailleur a par ailleurs donné son accord pour des délais de paiement.

Compte tenu de l'accord intervenu à l'audience entre les parties, des délais de paiement leur seront octroyés conformément aux modalités décrites au dispositif de la présente décision.

Faute pour Monsieur [M] [N] et Madame [D] [O] épouse [N] de respecter les modalités de paiement ainsi accordées, le solde de l'arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant leur expulsion avec si nécessaire l'assistance de la force publique.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [M] [N] et Madame [D] [O] épouse [N] parties perdantes, supporteront in solidum la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l'assignation et du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, par décision contradictoire, susceptible d'appel et prononcée par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 avril et 20 avril 2009 entre la Société CDC HABITAT et Monsieur [M] [N] et Madame [D] [O] épouse [N], concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] sont réunies à la date du 20 septembre 2023 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [M] [N] et Madame [D] [O] épouse [N] à payer à la Société CDC HABITAT à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés et indemnités d’occupation au 9 février 2024, échéance du mois de février 2024 incluse (la dernière somme au crédit est de 1179,67 euros le 5 février 2024) la somme de 2001,12 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 19 juillet 2023 ;

AUTORISONS Monsieur [M] [N] et Madame [D] [O] épouse [N] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 8 mensualités d'un montant d'au moins 250 euros et une 9 ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, sauf meilleur accord des parties ; 

PRECISONS que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPENDONS l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail sera réputé n'avoir jamais été résilié ;

RAPPELONS en revanche qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité ou du loyer à son terme :
* la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié,
* le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
* Monsieur [M] [N] et Madame [D] [O] épouse [N] devront quitter les lieux en respectant les obligations de tout locataire sortant (état des lieux et remise des clés notamment),
* Monsieur [M] [N] et Madame [D] [O] épouse [N] seront solidairement tenus au paiement d'une indemnité d'occupation payable au plus tard le 30 de chaque mois et fixée par provision au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail augmenté des charges dûment justifiées et ce jusqu'à complète libération des lieux à compter du 10 février 2024, 
* qu'à défaut pour Monsieur [M] [N] et Madame [D] [O] épouse [N] de libérer les lieux volontairement et deux mois après la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux resté sans effet, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est, 
* que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [M] [N] et Madame [D] [O] épouse [N] à verser à la Société CDC HABITAT une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ; 

CONDAMNONS in solidum Monsieur [M] [N] et Madame [D] [O] épouse [N] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l'assignation et du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire.


Le greffier,Le juge des contentieux de la protection