Tribunal Judiciaire · Service des référés — 4 avril 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 24/51933 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4I3I

N° : 2

Assignation du :
07 Mars 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 04 avril 2024



par Violette BATY, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier. 
DEMANDEUR

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 10] - [Adresse 5] représenté par son syndic, la société CAISSE IMMOBILIERE DE GERANCE 
[Adresse 1]
[Localité 8]

représenté par Maître Eric SIMONNET de la SELARL SIMONNET AVOCATS, avocats au barreau de PARIS - #E0839

DEFENDEURS

Monsieur [C] [I]
[Adresse 6]
[Localité 9]

Madame [Z] [I]
[Adresse 6]
[Localité 9]

représentés par Maître Antoine CHRISTIN de la SELARL ANTOINE CHRISTIN AVOCAT, avocats au barreau des HAUTS-DE-SEINE - # Toque [Adresse 7]


DÉBATS

A l’audience du 25 Mars 2024, tenue publiquement, présidée par Violette BATY, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier, 

Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte délivré le 7 mars 2024, sur autorisation du magistrat délégué par le président du tribunal judiciaire de Paris en date du 4 mars 2024, enregistré sous le numéro de RG 24/51933, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 10] et [Adresse 5] à [Localité 11], représenté par son syndic en exercice, a fait assigner à heure indiquée devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, Monsieur [C] [I] et Madame [Z] [I], au visa des articles 145 et 835 du code de procédure civile, aux fins de voir :

“CONDAMNER Monsieur [C] [I] et Madame [Z] [I], sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, à remettre en état les parties communes affectées par les travaux, et ce, notamment, en procédant à la suppression:
- de la canalisation PVC raccordée sur la descente en fonte en plafond de la cave n° 40 ;
- de la colonne de terre avec piquet de terre dans le sol de la cave n°40 ;
- du raccordement de la canalisation d’évacuation du WC et de la cuisine du local de gauche, à droite de l’entrée du [Adresse 4];
- du branchement en eau visible en plafond du couloir des caves de l’immeuble;

ORDONNER la suspension des travaux au sein, d’une part, des lots numéros 29, 30 et 45appartenant à Monsieur [C] [I] et Madame [Z] [I], sous astreinte de 500 euros par jour et par infraction constatée par commissaire de justice ou par les services de police à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir ;

CONDAMNER Monsieur [C] [I] et Madame [Z] [I], et cela sous astreinte de 200€ par jour de retard et par document à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, à remettre au syndicat demandeur les documents suivants:
- Devis descriptifs complets des entreprises chargées de l’exécution desdits travaux ;
- Plans détaillés des réseaux et installations ;
- Méthodologie des travaux, notamment concernant les percements des planchers et les raccordements des canalisations;
- Devis, contrats, et factures des bureaux d’études, maître d’oeuvre et tout autre intervenant sur le chantier ;
- Attestation d’assurance en cours de validité des entreprises, bureau d’études et du maître d'oeuvre et tout autre intervenant sur le chantier ;
- Contrat d’assurance dommage-ouvrage;

CONDAMNER Monsieur [C] [I] et Madame [Z] [I] à verser au syndicat demandeur la somme de 3.000 € en remboursement des frais irrépétibles, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER Monsieur [C] [I] et Madame [Z] [I] aux entiers dépens”.


Les parties ont été enjointes à recevoir une information sur la médiation avant l’audience.

Les parties ne sont pas entrées en médiation.

A l’audience du 25 mars 2024, le syndicat des copropriétaires en demande a repris oralement les conclusions par lesquelles il sollicite de :

“CONDAMNER Monsieur [C] [I] et Madame [Z] [I], sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, à remettre en état les parties communes affectées par les travaux, et ce, notamment, en procédant à la suppression:
- de la canalisation PVC desservant le lot n°30 et raccordée sur la descente en fonte, partie commune, en plafond de la cave n° 40;
- de la colonne de terre desservant le lot n°30 et reliée à un piquet de terre dans le sol de la cave n°40 ;
- du branchement en eau desservant le lot n°45 et visible en plafond du couloir des caves ;

ORDONNER la suspension des travaux au sein, d’une part, des lots numéros 29, 30 et 45appartenant à Monsieur [C] [I] ct Madame [Z] [I], sous astreinte de 500 euros par jour et par infraction constatée par commissaire de justice ou par les services de police à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir ;

CONDAMNER Monsieur [C] [I] et Madame [Z] [I], et cela sous astreinte de 200€ par jour de retard et par document à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, à remettre au syndicat demandeur les documents suivants:

- Devis descriptifs complets des entreprises chargées de lexécution desdits travaux ;
- Plans détaillés des réseaux et installations ;
- Méthodologie des travaux, notamment concernant les percements des planchers et les raccordements des canalisations;
- Devis, contrats, et factures des bureaux d’études, maître d’oeuvre et tout autre intervenant sur le chantier ;
- Attestation d’assurance en cours de validité des entreprises, bureau d’études et du maître d'oeuvre et tout autre intervenant sur le chantier ;
- Contrat d’assurance dommage-ouvrage;

CONDAMNER Monsieur [C] [I] et Madame [Z] [I] à verser au syndicat demandeur la somme de 3.000 € en remboursement des frais irrépétibles, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER Monsieur [C] [I] et Madame [Z] [I] aux entiers dépens”.


Le syndicat des copropriétaires confirme avoir reçu l’information sur la médiation mais ne pas être entré en médiation. 

Il expose que les consorts [I] sont propriétaires des lots n° 29, 30 et 45 au sein de l’immeuble en copropriété et ont entrepris des travaux au sein de leurs lots, sans information donnée au syndic, lesquels ont affecté sans autorisation les parties communes ; qu’ayant fait constater par ministère de commissaire de justice les travaux en cours et l’absence d’affichage d’une déclaration préalable de travaux, il a fait sommation vainement aux défendeurs de communiquer le dossier relatif auxdits travaux dans les lots concernés ; qu’il a mandaté un architecte ayant effectué un rapport de visite au 31 janvier 2024 et ayant constaté la réalisation de travaux de raccordement sur les canalisations de l’immeuble, affectant les parties communes ainsi qu’une autre partie privative notamment en cave sans autorisation préalable ; qu’à défaut d’autorisation préalable en assemblée générale des copropriétaires, les travaux affectant les canalisations, constituant des parties communes, constituent un trouble manifestement illicite auquel il doit être remédié par la remise en état antérieur des lieux sans nécessité d’avoir à démontrer un préjudice. Elle ajoute que seuls les lots n°45 et 29 apparaissent, sur le plan initial de travaux, dotés pour l’un d’un WC et d’une cuisine et pour l’autre une cuisine ; que la canalisation desservant le lot n° 30 est une création des défendeurs, ayant impliqué un percement du plancher, partie commune, un raccordement sur une partie commune et une appropriation d’une partie privative ; qu’elle n’est pas au surplus réalisée dans les règles de l’art ; qu’elle devra être déposée ; qu’il a été également procédé à la création d’une colonne de terre nécessitant tant un percement du plancher partie commune qu’une appropriation sans l’accord du copropriétaire de la cave concernée; qu’elle devra être supprimée ; qu’il a été créé un branchement d’alimentation en eau dans le lot n°45, avec percement du plancher partie commune et raccordement sur une alimentation commune en cave ; qu’elle devra être supprimée ; qu’il est projeté dans le lot n°29 la création d’une cuisine, d’une salle de douche et d’un WC, ce qui implique un raccordement aux canalisations communes de l’immeuble et un percement des planchers ; qu’en l’absence d’autorisation sollicitée pour de tels travaux, il sollicite la suspension des travaux. Il soutient enfin justifier d’un motif légitime à se voir communiquer par les défendeurs l’intégralité du dossier des travaux en cours et projetés, sous astreinte, dès lors que les seules factures produites n’intéressent que l’aménagement intérieur des lots mais non pas les travaux de création de salle d’eau, canalisation et percements de plancher alors que des raccordements aux parties communes doivent intervenir.

Les parties défenderesses représentées par leur conseil, ont soutenu oralement les conclusions déposées tendant à voir :

“DÉBOUTER le SDC de l’immeuble sis [Adresse 10] de l’ensemble de ses demandes ; 
 
CONDAMNER le SDC de l’immeuble sis [Adresse 10] à payer aux époux [I] 5.000 € à titre de contribution à leurs frais irrépétibles ; 
 
CONDAMNER le SDC de l’immeuble sis [Adresse 10] aux dépens; 
 
RAPPELER, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, que les époux [I] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ; 
 
RAPPELER que l’ordonnance à intervenir est exécutoire de plein droit”. 

Les consorts [I] soutiennent que l’affaire doit être radiée pour défaut de respect de l’injonction de recevoir en demande une information sur la médiation.
Ils font valoir par ailleurs être propriétaires des lots 30, 45 et 29 constituant des locaux commerciaux, lesquels ont toujours été raccordés aux alimentations et évacuations d’eau de l’immeuble. Ils affirment avoir terminé les travaux dans les lots de sorte que la demande de suspension est sans objet. Ils affirment avoir remplacé dans le lot n°40 une canalisation en fonte corrodée par un tube en PVC ; qu’ils ne peuvent être astreints à remettre en état et réinstaller une canalisation corrodée dont ils se sont débarrassés ; qu’ils n’ont pas percé le plancher dès lors que leurs lots étaient déjà raccordés aux colonnes d’alimentation et d’évacuation en eau de l’immeuble ; qu’ils ont ainsi seulement remplacé une cuisine et un toilette par une salle de douche avec toilettes et disposé de leurs lots privatifs ; qu’ils ne peuvent se voir contraints par le syndicat des copropriétaires n’ayant pas qualité à agir, à déposer un piquet de terre implanté dans une cave constituant un lot n° 40 ; que le rapport d’architecte produit en demande est fallacieux et erroné s’agissant de la configuration des lieux et l’existence de branchements antérieurement aux travaux ; qu’il n’est pas démontré l’existence d’un trouble manifestement illicite. Ils concluent au rejet de la demande de production forcée, en l’absence de preuve d’une mise en demeure préalable de communiquer et dès lors qu’ils indiquent avoir confié les travaux d’aménagement à deux sociétés THREE STAR et DECOPLUS.

A l’issue des débats, les parties ont été avisées que l’affaire était mise en délibéré au 4 avril 2024.

SUR CE,

A titre liminaire, il sera observé que les deux parties ont reçu du médiateur désigné une information sur la médiation, respectivement les 12 et 19 mars 2024, à l’issue de laquelle l’une des parties n’a pas souhaité entrer en médiation, de sorte que le moyen tiré d’une méconnaissance de l’injonction prononcée ne saurait prospérer à l’appui de la demande de prononcé d’une radiation présentée en défense.

*****

- Sur les demandes de remise en état sous astreinte et de suspension des travaux sous astreinte:

L’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Constitue un trouble manifestement illicite la violation évidente d'une règle de droit résultant d'un fait matériel ou juridique.

Il s’ensuit que pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté, à la date à laquelle le juge statue et avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, la méconnaissance d’un droit.

Selon l’article 9 I de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, “Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble”.

En application de l’article 25 b de la même loi, “ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :[...] b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci”. 

Il est constant que le trouble manifestement illicite est caractérisé dès lors qu’un copropriétaire réalise des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, sans autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires ou en méconnaissance des décisions de l’assemblée.

En l’espèce, les défendeurs sont propriétaires des lots n° 29, 30 et 45 au sein de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 10] et [Adresse 5] à [Localité 11]. Les lots sont décrits au règlement de copropriété comme des locaux à usage commercial situés au rez-de-chaussée, escaliers 12 et 14, sans autre indication.

Le règlement prévoit par ailleurs que les parties communes générales sont constituées :
- des murs ou cloisons intérieurs de la construction ainsi que les planchers à l’exclusion des revêtements des parties privatives, sous réserve qu’ils ne constituent pas des parties mitoyennes ou privatives aux termes du règlement,
- des canalisations, conduits, prises d’air, tuyauteries et réseaux divers de toute nature depuis les canalisations ou branchements publics jusqu’à et non compris les branchement des canalisation ou réseaux constituant des parties privatives.

Les parties privatives sont constituées des locaux et espaces qui aux termes de l’état de division, sont compris dans la composition du lot et, comme tels, sont affectés à l’usage exclusif du propriétaire du lot considéré ou à son utilité exclusive, ainsi que notamment :
- les canalisations sises à l’intérieur d’un local privatif et affectées à son usage exclusif, les appareillages, robinetteries et accessoires qui en dépendent, les branchements et raccordements particuliers à un seul et même local privatif (pour autant qu’il ne soit pas pris dans la masse des murs, plafonds ou planchers constituant des parties communes, auquel cas ils constitueraient eux-mêmes des parties communes),
- les installations sanitaires des salles d’eau, des salle de bains et des water-closets,
- les installations de cuisines (éviers, meubles de cuisine et appareils ménagers).

Le syndic de copropriété a fait constater par ministère de commissaire de justice, selon procès-verbal en date du 5 janvier 2024, des travaux en cours aux 12 et 14 de l’ensemble immobilier au sein des locaux commerciaux du rez-de-chaussée, appartenant aux époux [I], dont les vitrines sont bâchées. 

Le constat fait suite à un courriel du 5 décembre 2023 émanant de M. [I] confirmant au syndic de copropriété des travaux de décoration et de réaménagement d’espace dans son local comprenant le repositionnement des cloisons, la dépose et pose d’un nouveau faux-plafond sur une partie du local, le changement du parquet, du carrelage, la réfection de la peinture et des enduits, le changement d’éclairage et des spots, le changement de cuisine, “un peu de plomberie”, d’électricité et de décoration.

A la demande du syndic, Mme [X], architecte, a adressé un rapport de visite en date du 31 janvier 2024, mentionnant avoir constaté le 25 janvier 2024 :
- des travaux en cours dans les trois locaux du rez-de-chaussée au [Adresse 2], appartenant à M. [I],
- des travaux biens avancés avec une cuisine et un WC pratiquement terminés dans le local du milieu, avec indication de M. [I] qu’il est prévu une salle d’eau,
- un conduit en PVC en plafond de la cave n° 40, portant l’inscription du 12/07/2023, desservant un WC et raccordé sur une ancienne descente en fonte, au moyen d’un colmatage sommaire et devant être refait dans les règles de l’art,
- la présence dans cette même cave d’une colonne de terre avec piquet de terre dans le sol de la cave, destinée à raccorder la nouvelle installation électrique de ses locaux,
- la présence d’une alimentation en eau des locaux visible en plafond du couloir des caves au [Adresse 3], juste avant la porte qui ouvre sur la chaufferie au [Adresse 4], comprenant un robinet en laiton et des descentes d’évacuation récents.

Le syndicat des copropriétaires communique un arrêt municipal du 6 octobre 2023 ne faisant pas opposition à l’exécution de travaux déclarés pour le changement de destination des locaux existants à usage de bureaux en locaux à usage d’hébergement hôtelier et deux plans :
- l’un dit sur l’existant au rez-de-chaussée, repris également aux écritures déposées en défense, mentionnant dans le lot n°45 la présence d’un WC et d’une cuisine séparés par une cloison, et dans le lot n°29 d’une cuisine,
- l’autre portant sur le projet de travaux au même rez-de-chaussée prévoyant dans le lot n°45, un ensemble salle de bains et WC, dans le lot n°30 l’installation d’une cuisine, et dans le lot n° 29 l’aménagement d’une cuisine, d’un WC et d’une salle de douche.

Les défendeurs communiquent des factures de travaux des sociétés THREE STAR et DECOPLUS dont il ressort la mention notamment de travaux de pose de carrelage dans les salles de bains, de pose de deux meubles lavabos, de pose de deux kitchenettes dans les deux studios prévus incluant chacun une cuisine et une salle d’eau.

Il ne ressort pas du procès-verbal d’assemblée générale en date du 10 juillet 2023, l’existence d’une demande des époux [I] pour se voir autoriser à effectuer des travaux de percement de plancher, partie commune, pour permettre la traversée du rez-de-chaussée vers le sous-sol, d’une colonne en terre d’un piquet de terre, planté dans le sol de la cave n°40 appartenant à un autre copropriétaire n’ayant pas non plus donné son autorisation s’agissant de son lot privatif.

Le passage par le plancher d’une telle colonne, sans autorisation préalable de la copropriété, constitue dès lors un trouble manifestement illicite.

De même, il ressort clairement du règlement de copropriété que les canalisations ne sont privatives qu’à l’intérieur du lot privatif et que celles prises dans la masse des murs, plafonds ou planchers constituant des parties communes, constituent elles-mêmes des parties communes.

Il résulte du rapport de l’architecte de la copropriété sur sa visite en sous-sol de l’immeuble au niveau des caves et il n’est pas contesté par les écritures en défense que les époux [I] ont fait poser une canalisation en PVC portant l’inscription du 12/07/2023 et raccordé en plafond de la cave n° 40 à la colonne d’évacuation commune des eaux usées, au moyen d’un colmatage sommaire, soit au delà de leur lot privatif, en traversant le plancher commun et en se raccordant à une descente en fonte commune sans solliciter l’autorisation préalable de la copropriété. Il n’est pas par ailleurs contesté que dans le cadre de leurs travaux sur les sanitaires dans leurs lots, ils ont fait poser en plafond du couloir des caves au [Adresse 3], un branchement en eau à partir de la canalisation commune, au moyen d’un robinet en laiton.

Les époux [I] font valoir l’existence dans leurs lots de WC et d’une cuisine existants avant les travaux entrepris, dans le lot n° 45 et dans le lot n°29, lesquels auraient été desservis par des canalisations pour l’alimentation et l’évacuation en eau.

Il sera observé que dès lors que le copropriétaire de lots commerciaux ayant, avant les travaux entamés en décembre 2023, un simple usage de bureaux, a fait effectuer des nouvelles installations de studios composés de salles d’eau et de kitchenettes, dans le cadre d’un changement de destination en locaux à usage d’hébergement hôtelier, nécessitant de nouveaux branchements sur les canalisations communes de l'immeuble, tant pour l'alimentation en eau que pour l'évacuation des eaux usées, et que ces branchements augmentent nécessairement les quantités d'eau passant par ces canalisations communes et affectent donc des parties communes, l'article 25 b de la loi impose une autorisation de la copropriété pour l'exécution de tels travaux. 
Si l’accès à l’eau est de droit, les travaux affectant les parties communes pour organiser cet accès doivent ainsi être soumis à l’assemblée des copropriétaires.
En conséquence, si le copropriétaire ne justifie pas avoir sollicité une telle autorisation, il doit être condamné à supprimer les installations et raccordements non autorisés.

Concernant les travaux litigieux, aucune autorisation de l'assemblée générale n'est invoquée ni justifiée. 
Ainsi, en décidant unilatéralement de faire réaliser des travaux de raccordement du local du milieu à gauche de l’entrée du [Adresse 3], soit dans le lot n°30, impliquant un percement du plancher, la fixation en plafond de cave n° 40, sous le lot n° 30, d’une colonne en PVC et son raccordement à la colonne commune d’évacuation des eaux usées, ainsi qu’en faisant passer par le plancher commun percé une colonne électrique de terre vers le sous-sol sans autorisation, les époux [I] ont violé les dispositions du règlement de copropriété et ont commis un trouble manifestement illicite auquel il convient de remédier.

Les époux [I] se prévalent du nécessaire respect du principe de proportionnalité entre le manquement et sa sanction. 

Cependant, ils ne démontrent pas avoir disposé au niveau du lot n° 30 d’un réseau d’évacuation des eaux usées ni d’une colonne reliant le système électrique à la terre, au travers du plancher entre leur lot et le lot d’un copropriétaire distinct en cave n° 40. 

S’ils font apparaître dans leurs écritures la photographie d’une colonne en fonte décrite comme corrodée, la photographie concernée ne correspond visiblement pas à l’emplacement de la photographie décrite comme l’état après travaux. En outre, il n’est pas démontré qu’ils ont sollicité au préalable à la copropriété la dépose d’une colonne en fonte qui aurait alimenté le lot n°30 pour y installer une nouvelle colonne en PVC.

Dans ces conditions, la dépose tant de la nouvelle colonne terre créée, desservant le lot n°30 et reliée à un piquet de terre dans le sol de la cave n°40, que de la canalisation PVC desservant le lot n°30 et raccordée sur la descente en fonte, partie commune, en plafond de la cave n° 40 constitue une mesure proportionnée à la violation commise au règlement de copropriété et aux dispositions de l’article 25b de la loi du 10 juillet 1965.
Il sera fait droit à la demande de dépose et de remise en état des parties communes affectées dans les conditions prévues au dispositif de la décision.

S’agissant du branchement en eau décrit par l’architecte de la copropriété comme desservant le lot n°45 et visible en plafond du couloir des caves, il sera relevé que la production des appels de provision sur charges et de l’état des dépenses générales de l’immeuble, comprenant les consommations d’eau de l’immeuble, ne permettent pas d’en déduire l’autorisation donnée de raccordement de ce lot à l’alimentation en eau. De même, le seul plan dit de l’existant, édité par le demandeur aux travaux de modification de la destination des lots (en l’espèce Mme [H] [J], préposée du candidat acquéreur aux lots des époux [I]), mentionnant une cuisine et un WC dans le lot, ne permet pas de prouver les circonstances de ce branchement sur la canalisation en eau de l’immeuble dont le caractère concomitant aux autres travaux sur les sanitaires des lots litigieux est suffisamment établi au regard de la pose d’un robinet récent sur les installations préexistantes de canalisation d’eau de l’immeuble. Il n’est ainsi communiqué aucun plan antérieur des réseaux et installations d’eau équipant le lot n°45 ni les autres lots.

Dans ces conditions, la pose dans les parties communes, en plafond de caves, d’un branchement sur le réseau commun d’alimentation en eau de l’immeuble supposait une autorisation préalable de l’assemblée des copropriétaires et a été, à défaut et sans avis préalable, effectuée en violation des règles précitées. Il convient dès lors de mettre fin au trouble manifestement illicite en ordonnant la dépose du branchement en eau visible en plafond du couloir des caves de l’immeuble et la remise en état initial des parties communes impactées par ce branchement.




Les pièces produites en défense et le plan des travaux de changement d’usage des lots litigieux établissent en outre, l’intention des défendeurs de faire poser dans les lieux loués, deux meubles lavabos et deux kitchenettes dans les deux studios prévus, sur les lots 45, 30 et 29, en installant dans chacun une cuisine, un WC et une salle d’eau, alors que les défendeurs ne démontrent pas de manière évidente, avoir la disposition dans les lots concernés de conduits précédemment actifs d’alimentation en eau et d’évacuation des eaux usées, ni avoir demandé l’autorisation de procéder à des travaux sur les parties communes pour relier les lots au réseau commun d’alimentation et d’évacuation des eaux de l’immeuble.

Il convient, aux fins de remédier au risque d’une nouvelle atteinte aux parties communes et d’une nouvelle violation manifeste du règlement de copropriété, d’ordonner aux époux [I] de suspendre tous travaux de percement des parties communes ou de raccordement d’installation sanitaire ou électrique, au sein des lots 45, 30 et 29, sur les parties communes, tant qu’ils n’auront pas soumis à l’assemblée des copropriétaires de l’ensemble immobilier un projet de résolution pour l’approbation de tels travaux ni été autorisés à effectuer de tels travaux. 

L’injonction sera assortie d’une astreinte provisoire dans les conditions prévues au dispositif.

- Sur la demande de communication sous astreinte :

Il résulte des dispositions de l'article 145 du code de procédure civile que s’il existe un motif légitime de conserver et d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, des mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment en référé.

L’application de ce texte n’implique aucun préjugé sur la recevabilité et le bien fondé des demandes formées ultérieurement ou sur la responsabilité des personnes appelées comme partie à la procédure ni sur les chances du procès susceptible d’être engagé.

Le juge ne peut condamner une partie ou un tiers à produire des pièces sans que leur existence soit, sinon établie avec certitude, du moins vraisemblable.

La production forcée doit en outre porter sur des actes ou des pièces déterminées ou déterminables et ne peut porter sur un ensemble indistinct de documents ; ceux-ci doivent être suffisamment identifiés.

La juridiction des référés, saisie en application de l’article 145, dispose d’un pouvoir souverain pour apprécier si le demandeur justifie d’un motif légitime.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie d’un motif légitime à obtenir la communication de pièces relatives aux travaux engagés et projetés par les époux [I] dans les lots n° 45, 30 et 29 dès lors qu’il est établi au regard des développements précédents sur l’existence d’un trouble manifestement illicite que ces derniers ont porté atteinte sans autorisation préalable aux parties communes, attestant d’un litige en germe s’agissant des responsabilités engagées à l’occasion de travaux affectant les parties communes de l’immeuble.

Il n’a pas été donné suite à la sommation de communiquer aux mêmes fins délivrée le 5 janvier 2024 à M. [I].

Dans ces conditions, il sera ordonné la communication par les défendeurs au demandeur des documents suivants :

- Devis descriptifs complets des entreprises chargées de l’exécution de travaux dans les lots n° 29, 30 et 45 ;
- Plans détaillés des réseaux et installations dans les lots 29, 30 et 45 ;
- Méthodologie desdits travaux, notamment impliquant le percement des planchers et le raccordement aux canalisations communes ;
- Devis, contrats, et factures des bureaux d’études, maître d’oeuvre et tout autre intervenant sur le chantier ;
- Attestation d’assurance en cours de validité des entreprises, bureau d’études et du maître d'oeuvre et tout autre intervenant sur le chantier ;
- Contrat d’assurance dommage-ouvrage.

Dès lors que seules des factures de travaux ont été communiquées après délivrance d’une sommation de communiquer par acte extrajudiciaire délivré le 5 janvier 2024 et depuis la délivrance de l’assignation, il convient d’assortir cette injonction d’une astreinte provisoire dans les conditions prévues au dispositif

- Sur les autres demandes :

Les époux [I], défendeurs échouant dans leurs prétentions, seront condamnés aux dépens de la présente instance et à payer au syndicat des copropriétaires en demande la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Leur demande au même titre, ainsi que leur demande de dispense de participation aux frais communs, seront rejetées.


PAR CES MOTIFS :

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Ordonnons à Monsieur [C] [I] et Madame [Z] [I], de faire procéder, dans le délai de trois semaines à compter de la signification de la présente décision, à la dépose de la colonne terre créée, desservant le lot n°30 et reliée à un piquet de terre dans le sol de la cave n°40, de la canalisation PVC desservant le lot n°30 et raccordée sur la descente en fonte, partie commune, en plafond de la cave n° 40, et du branchement en eau, desservant le lot n°45 et visible en plafond du couloir des caves par robinet en laiton sur la canalisation commune d’alimentation en eau, ainsi que de remettre dans leur état initial les parties communes affectées, sous le contrôle de l’architecte mandaté par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 10] et [Adresse 5] à [Localité 11] ;

Assortissons, à l’expiration du délai précité de trois semaines, ladite injonction d’une astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard, pendant une période de six mois ; 



Enjoignons à Monsieur [C] [I] et Madame [Z] [I] de suspendre tous travaux de percement des parties communes ou de raccordement d’installation sanitaire ou électrique, au sein des lots 45, 30 et 29, sur les parties communes, tant qu’ils n’auront pas soumis à l’assemblée des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 10] et [Adresse 5] à [Localité 11] un projet de résolution pour l’approbation de tels travaux ni été autorisés à effectuer de tels travaux ;

Assortissons ladite injonction d’une astreinte provisoire de 500 euros par infraction constatée par ministère de commissaire de justice et par jour d’infraction commise, pendant une période de six mois ;

Ordonnons à Monsieur [C] [I] et Madame [Z] [I] de communiquer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 10] et [Adresse 5] à [Localité 11], par l’intermédiaire de son conseil, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de l’ordonnance, les documents suivants :

- Devis descriptifs complets des entreprises chargées de l’exécution de travaux dans les lots n° 29, 30 et 45 ;
- Plans détaillés des réseaux et installations dans les lots 29, 30 et 45 ;
- Méthodologie desdits travaux, notamment impliquant le percement des planchers et le raccordement aux canalisations communes ;
- Devis, contrats, et factures des bureaux d’études, maître d’oeuvre et tout autre intervenant sur le chantier ;
- Attestation d’assurance en cours de validité des entreprises, bureau d’études et du maître d'oeuvre et tout autre intervenant sur le chantier;
- Contrat d’assurance dommage-ouvrage.
 
Assortissons ladite injonction de communiquer, à l’expiration du délai précité de quinze jours, d’une astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard, pendant une période de deux mois ;

Condamnons Monsieur [C] [I] et Madame [Z] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 10] et [Adresse 5] à [Localité 11] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboutons Monsieur [C] [I] et Madame [Z] [I] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de leur demande tendant à les voir dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédure ;

Condamnons Monsieur [C] [I] et Madame [Z] [I] aux dépens de la présente instance ;

Disons n’y avoir pas lieu à référé sur le surplus des demandes plus amples ou contraires ;

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.

Ainsi fait à Paris, le 4 avril 2024.

Le Greffier,Le Président,



Pascale GARAVELViolette BATY