Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 4 avril 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Monsieur [J] [F]


Copie exécutoire délivrée 
le :

à : Maître Catherine HENNEQUIN

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 23/08856 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3JS6

N° MINUTE : 4







JUGEMENT 
rendu le 04 avril 2024


DEMANDERESSE

S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3], 
[Adresse 1]

représentée par Maître Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [J] [F], 
[Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 09 février 2024

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 04 avril 2024 par Romain BRIEC, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier





Décision du 04 avril 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/08856 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3JS6


EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 8 août 2017 à effet au 30 juillet 2015, la SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) a donné à bail à Monsieur [J] [F] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 231,52 euros outre 113,24 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la RIVP a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 1831,14 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de juin 2023 inclus, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 21 juillet 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 octobre 2023, la RIVP a fait assigner Monsieur [J] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur,
- ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
- ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,
- condamner Monsieur [J] [F] à lui payer les loyers et charges impayés au 25 septembre 2023, soit la somme de 1200 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi,
- condamner Monsieur [J] [F] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, la RIVP expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 21 juillet 2023, et ce pendant plus de deux mois.

L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 9 février 2024.

A cette audience, la RIVP, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 2926,80 euros, selon décompte en date du 1er février 2024. Elle s’est opposée à l’octroi de délais de paiement, de même qu’à une suspension des effets de la clause résolutoire. Elle a exposé en ce sens que le dernier versement date du 7 septembre 2023. Sur sa demande subisdiaire en résiliation du bail, la RIVP a exposé que Monsieur [J] [F] a déjà fait l’objet d’une résiliation de bail pour impayés par jugement du 30 juillet 2015 relatif à un premier bail du 7 novembre 2005. Elle a ajouté que le locataire est soupçonné de pratiquer la sous-location et que des riverains se plaignent de troubles du voisinage.

Monsieur [J] [F] a comparu en personne et a indiqué que sa dette locative était en réalité de 1550 euros en raison de plusieurs versements intervenus au profit de la bailleresse début février 2024. Il a montré en ce sens à l’audience, au moyen de son téléphone portable, sa page locataire du site Internet de la RIVP pour attester du montant de sa dette locative, et mention en a été portée sur le procès verbal d’audience par le greffier. Il a en outre exposé percevoir 1400 euros d’assurance chômage mais faire l’objet de retenues sur ses ressources mensuelles à hauteur de 800 euros. Il a par ailleurs réfuté sous-louer le logement pris à bail et a contesté générer des troubles du voisinage. Il a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 150 euros par mois en règlement de l'arriéré.

Monsieur [J] [F] a été autorisé à produire par note en délibéré au plus tard le 14 février 2024 les justificatifs de ses versements allégués de février 2024 et du dernier état de sa dette locative.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 4 avril 2024. 


MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera relevé que par note en délibéré du 13 février 2024, Monsieur [J] [F] a communiqué des copies d’ordres de virements de février 2024 au profit de la RIVP et une capture écran de la page Internet de la RIVP faisant état d’une dette locative réduite à 1550 euros à la suite desdits versements. Sa note en délibéré du 8 mars 2024 sera quant à elle rejetée car n’ayant pas été autorisée.


Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 3] par la voie électronique le 23 octobre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience du 9 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la RIVP justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 25 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 20 octobre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. 

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail à effet au 30 juillet 2015 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 juillet 2023, pour la somme en principal de 1831,14 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois our payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme. 

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 septembre 2023.

Etant fait droit à la demande principale de la RIVP, sa demande subsidiaire en résiliation du bail ne sera pas examinée, étant d’ailleurs observé que la bailleresse n’apporte aucun élément pour justifier d’éventuelles sous-locations et troubles du voisinage contemporains allégués à l’audience mais contestés par le locataire, et que la précédente résiliation de bail concernant Monsieur [J] [F] est ancienne pour être intervenue à la suite du jugement du 30 juillet 2015.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif 

Monsieur [J] [F] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. 

La RIVP produit un décompte démontrant que Monsieur [J] [F] reste lui devoir la somme de 2926,80 euros à la date du 1er février 2024.

Pour la somme au principal, Monsieur [J] [F] justifie d’ordres de virements début février 2024, soit postérieurement à la date du décompte, pour un montant total de 1376,80 euros qui réduisent de facto sa dette locative à la somme de 1550 euros. En l’absence de confirmation de la bailleresse, la somme de 2926,80 euros au 1er février 2024 (ressortant du décompte produit aux débats) sera retenue au titre de la dette locative dans la présente décision. Il sera toutefois mentionné dans le dispositif du jugement que les paiements postérieurs au 1er février 2024 de Monsieur [J] [F] réduiront le montant de ladite dette. Par ailleurs, les intérêts au taux légal courront sur la somme de 1831,14 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. 

Sur les délais de paiement

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et qui aurait repris le paiement du loyer courant. Cette dernière condition peut cependant être écartée à la demande du locataire ou du bailleur. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Monsieur [J] [F] justifie de versements importants début février 2024 à hauteur de 1376,80 euros, soit d’un montant supérieur à celui du loyer courant. Il justifie en outre de ressources de 1400 euros, dont il convient de déduire 800 euros de retenue. Vivant seul, et n’ayant par ailleurs selon ses déclarations aucune autre dette, il paraît dès lors en capacité de respecter un échéancier de paiement, en sus du paiement du loyer et des charges. 

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Monsieur [J] [F] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. 

Il convient néanmoins de prévoir, particulièrement au vu du précédent de résiliation de bail par jugement du 30 juillet 2015, que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [J] [F] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et charges si le bail s'était poursuivi. 

Sur les demandes accessoires

Monsieur [J] [F], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail à effet du 30 juillet 2015 entre la SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) et Monsieur [J] [F] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 21 septembre 2023 ;

CONDAMNE Monsieur [J] [F] à verser à la RIVP la somme de 2926,80 euros (décompte arrêté au 1er février 2024, incluant la mensualité de janvier 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 21 juillet 2023 sur la somme de 1831,14 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

RAPPELLE que les paiements éventuels intervenus postérieurement au décompte du 1er février 2024 (en particulier les versements de Monsieur [J] [F] de début février 2024 à hauteur de 1376,80 euros ressortant de sa note en délibéré du 13 février 2024) viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

AUTORISE Monsieur [J] [F] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 120 euros chacune et une 24 ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois jusqu'à extinction de la dette et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELLE qu'en application de l'article R. 824-29 du code de la construction et de l'habitation, sous réserve du respect de ce plan d'apurement, l'aide personnelle au logement est maintenue ou rétablie dans les conditions prévues à l'article R. 824-26 ;

RAPPELLE qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu'à défaut pour Monsieur [J] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la RIVP puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
* que Monsieur [J] [F] soit condamné à verser à la RIVP une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 2 février 2024, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au la RIVP ou à son mandataire ;

CONDAMNE Monsieur [J] [F] à verser à la RIVP une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ; 

CONDAMNE Monsieur [J] [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés. 


Le greffier, Le juge des contentieux de la protection