Tribunal Judiciaire · Service des référés — 4 avril 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 23/55882 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2JR2

N° : 12

Assignation du :
27 Juillet 2023

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 04 avril 2024



par Violette BATY, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier. 
DEMANDERESSE

La société civile SCI 12 GAITE
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Me Benjamin MAJOR, avocat au barreau de PARIS - #L0301


DEFENDERESSE

La société GAITE MARKET S.A.S.
[Adresse 1]
[Localité 4]

représentée par Me Manès LOUIS JEUNE, avocat au barreau de PARIS - #B0540


DÉBATS

A l’audience du 11 Mars 2024, tenue publiquement, présidée par Violette BATY, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier, 








Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte du 3 août 2016, la société SCI 12 GAITE a donné à bail commercial à la société Gaîte Market, des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 4] (lot n°14), pour une durée de neuf ans à compter du 3 août 2016, moyennant un loyer en principal de 35.400 euros, payable d’avance, à une fréquence trimestrielle.

Des loyers sont demeurés impayés.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte extrajudiciaire en date du 16 février 2023, à la société Gaîte Market, pour une somme de 61.000 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif au 31 janvier 2023.

Par acte délivré le 27 juillet 2023, la société SCI 12 GAITE a fait assigner la société Gaîte Market devant la juridiction des référés de céans aux fins de voir : 

– “CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail du 3 août 2016 et ce, depuis le 17 mars 2023, 
 
– DECLARER en conséquence, que le bail du 3 août 2016 se trouve résilié à compter du 17 mars 2023, 
 
– ORDONNER en conséquence, l’expulsion de la société GAITE MARKET et de tout occupant de son chef du local en cause, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir et ce, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard, 
 
– ORDONNER le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles que Madame, Monsieur le Président désignera ou dans tels autres lieux au choix de la société SCI 12 GAITE aux frais et risques de la société GAITE MARKET, et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues, 
 
– CONDAMNER la société GAITE MARKET, à titre provisionnel, au paiement à la société SCI 12 GAITE de la somme de 71.475,01 euros, correspondant aux loyers, charges, accessoires et TVA non payés au 3 juillet 2023, assortie d’un intérêt au taux légal à compter du 16 février 2023 (à parfaire), 
 
– CONDAMNER la société GAITE MARKET, à titre provisionnel, au paiement à la société SCI 12 GAITE à compter du 17 mars 2023 et jusqu’à la date de la libération du local, d’une indemnité d’occupation de 129,49 euros hors taxes par jour, à laquelle s’ajouteront les charges, provisions pour charges, taxes, TVA et accessoires, 
 
– CONDAMNER la société GAITE MARKET, à titre provisionnel, au paiement à la SCI 12 GAITE d’une indemnité de 7.147,50 euros conformément à l’article 18 du bail (à parfaire), 



 
– CONDAMNER la société GAITE MARKET à payer à la société SCI 12 GAITE la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 16 février 2023".


A l’audience du 11 mars 2024, la société SCI 12 GAITE a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de son exploit introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus, en actualisant la demande de provision à la somme de 95.357,72 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er trimestre 2024 inclus et à la somme de 9.535,77 euros au titre de la clause pénale. 

Elle a répliqué à l’exception de nullité de l’assignation soulevée par la partie adverse en faisant valoir que l’indication du nom du représentant légal de la société requérante n’est pas exigée à peine de nullité en cas d’indication de la forme de la personne morale en demande ainsi que l’absence de démonstration d’un grief. Elle a conclu à la compétence du juge des référés s’agissant d’une demande de constatation de la résiliation par l’effet de la clause résolutoire. Elle sollicite le débouté des demandes, fins et conclusions de la société Gaîte Market et s’oppose à la demande de délais de paiement à défaut de bonne foi du défendeur dans l’exécution de sa propre proposition d’apurement de la dette depuis juillet 2023, de remise à l’audience de justificatifs de la situation financière et comptable de la société Gaîte Market et de l’objet du dépôt de garantie de garantir le paiement des seules réparations locatives.

La société Gaîte Market, représentée par son conseil, a repris oralement les conclusions déposées sollicitant du juge des référés, au visa des articles 56, 117 et 648 du code de procédure civile, de l’article 1343-5 du code civil et de l’article L. 145-41 du Code de commerce, de :

• Prononcer la nullité de l’assignation de la Société SCI 12 GAITE délivrée le 23 juillet 2023 ; 

• Débouter la Société SCI 12 GAITE de sa demande de constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail ; 
 
• Débouter la société SCI 12 GAITE de sa demande de déclaration de résiliation du bail ; 
 
• Débouter la société SCI 12 GAITE de sa demande d’expulsion de la société GAITE MARKET; 

• Débouter la société SCI 12 GAITE de sa demande de transporter et entreposer les meubles et objets mobiliers aux frais et risques de la société GAITE MARKET ; 
 
• Débouter la société SCI 12 GAITE de sa demande de rejeter le délai de paiement sollicité par la société GAITE MARKET 
 
• D’accorder à la société GAITE MARKET un délai de 24 mois jusqu’à l’apurement de sa dette; 




• Débouter la société SCI 12 GAITE de la demande de condamner la société GAITE MARKET à une indemnité d’occupation ; 

• Dire qu’il n’y a pas lieu de faire l'application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile”.


L'état des privilèges et publications ne mentionne aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience. 

MOTIFS

-Sur l’exception de nullité de l’assignation

Selon l’article 54 du code de procédure civile, “La demande initiale est formée par assignation ou par requête remise ou adressée au greffe de la juridiction. La requête peut être formée conjointement par les parties.
A peine de nullité, la demande initiale mentionne :
1° L'indication de la juridiction devant laquelle la demande est portée ;
2° L'objet de la demande ;
3° a) Pour les personnes physiques, les nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance de chacun des demandeurs ;
b) Pour les personnes morales, leur forme, leur dénomination, leur siège social et l'organe qui les représente légalement ; (...)”.


Aux termes de l’article 56 du même code, l'assignation contient à peine de nullité, outre les mentions prescrites pour les actes d'huissier de justice et celles énoncées à l'article 54 précité.

En application de l’article 648 du code de procédure civile, “tout acte d'huissier de justice indique, indépendamment des mentions prescrites par ailleurs :
1. Sa date ;
2. a) Si le requérant est une personne physique : ses nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance ;
b) Si le requérant est une personne morale : sa forme, sa dénomination, son siège social et l'organe qui la représente légalement.
3. Les nom, prénoms, demeure et signature de l'huissier de justice;
4. Si l'acte doit être signifié, les nom et domicile du destinataire, ou, s'il s'agit d'une personne morale, sa dénomination et son siège social.
Ces mentions sont prescrites à peine de nullité”.






Aux termes de l’article 117 du même code, “Constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l'acte :
Le défaut de capacité d'ester en justice ;
Le défaut de pouvoir d'une partie ou d'une personne figurant au procès comme représentant soit d'une personne morale, soit d'une personne atteinte d'une incapacité d'exercice ;
Le défaut de capacité ou de pouvoir d'une personne assurant la représentation d'une partie en justice”.

Selon l’article 114 dudit code, “Aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public.
La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public”.

Le défaut de désignation de l'organe représentant la personne morale constitue un vice de forme.

 En l’espèce, l’assignation mentionne sa délivrance à la demande de la société SCI 12 GAITE, société civile, agissant poursuites et diligences de son représentant social.

 Il est par conséquent satisfait aux exigences des articles 56 et 648 du code de procédure civile concernant l’indication pour le requérant personne morale de sa forme, sa dénomination, son siège social et l'organe qui la représente légalement.

Si l'organe qui représente la personne morale représentée doit être désigné, la mention du nom de la personne physique qui exerce les pouvoirs de représentant n'est pas exigée.
En outre, l'indication de la forme de cette société permet à elle seule de déterminer l'organe habilité à la représenter. 

En l’absence de vice démontré, l’exception de nullité de l’assignation est écartée.

- Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du Code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail.

L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.


Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : 
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du Code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L'octroi des délais de paiement autorisés par l'article 1343-5 du Code civil n'est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d'une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

En l'espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail stipule en son article 18 une clause résolutoire qui prévoit la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement à l’échéance prévue, d’un seul terme de loyer et/ou d’indemnité d’occupation ou accessoires comme à défaut de tous arriérés dus par suite d’indexation, révision ou de renouvellement, un mois après mise en demeure restée infructueuse.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du Code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la société SCI 12 GAITE n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 61.000 euros correspondant au solde de l’arriéré locatif arrêté au 31 janvier 2023. 




Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et il entre dans les pouvoirs du juge des référés de constater en l’espèce que le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

La société Gaîte Market fait valoir pouvoir régler son arriéré locatif au moyen de l’octroi de délais de paiement sur 24 mois, en sus des échéances courantes et après affectation de la somme de 20.000 euros versée au titre du dépôt de garantie au paiement de la dette.

La société bailleresse s’y oppose en faisant valoir la fin des règlements depuis juillet 2023 et le caractère infructueux de la saisie conservatoire réalisée sur les comptes de la société. Elle excipe de l’absence de bonne foi de la preneuse à bail, ayant déjà bénéficié d’une franchise de loyer en raison de la crise sanitaire et n’ayant pas tenu les engagements de règlement de la dette qu’elle avait elle-même proposés. Elle s’oppose enfin à l’affectation d’une partie des fonds versés à titre de dépôt de garantie à l’apurement de la dette.

La société défenderesse communique à l’appui de sa demande de délais de paiement ses déclarations fiscales mentionnant un chiffre d’affaires annuel de 89.831 euros pour 2020,153.134 euros pour 2022 et 206.781 euros pour 2023, et des résultats déficitaire pour 2020 puis bénéficiaires de 5.699 euros en 2022 et de 92.614 euros en 2023.
Il sera relevé d’une part que le dépôt de garantie destiné à garantir en fin de bail les réparations locatives n’a pas vocation à être affecté au paiement des arriérés locatifs. Il ne peut donc être sollicité l’affectation d’une partie des fonds au paiement de l’arriéré dans le cadre des délais de paiement sollicités.
D’autre part, l’extrait de compte locataire laisse apparaître un défaut de tout règlement depuis le 26 juillet 2023 qui ne s’explique pas au regard du chiffre d’affaires réalisé et du résultat bénéficiaire réalisé en 2023 par la société défenderesse. Il sera également observé le solde débiteur du compte de la société preneuse à bail lors de la saisie conservatoire entreprise le 24 janvier 2024 entre les mains de la Caisse d’Epargne Ile de France.
Dans ces conditions, au vu de la situation financière de la société défenderesse et en l’absence de toute reprise des versements sur les échéances courantes au jour de l’audience, il n’est pas démontré le sérieux de la proposition de règlement de la dette locative sous 24 mois.

La demande de délais de paiement est par conséquent rejetée, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du Code civil et L.145-41 du Code de commerce.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du Code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.




Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société Gaîte Market et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance.

Dans cette hypothèse, le concours de la force publique étant accordé, il n’est pas justifié de la nécessité de prononcer une astreinte.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’article 835 alinéa 2 du Code de procédure dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation. 

Le bailleur sollicite alors le bénéfice d’une indemnité d’occupation provisionnelle de 129,49 euros en principal par jour. 

Il n’est pas sérieusement contestable par le preneur que ce dernier devait s’acquitter, au titre de l’occupation des lieux le temps du bail, du loyer convenu par les parties et que la résiliation du bail prive le bailleur de ce revenu locatif. En revanche, l’application de la majoration sollicitée excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l'appréciation de ce juge. La demande d’indemnité provisionnelle ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges et taxes en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

- Sur la demande de provision

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l'article 1353 du Code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.



En l’espèce, au vu du décompte produit par la société SCI 12 GAITE, l'obligation de la société Gaîte Market au titre des loyers, charges, taxes, accessoires au 5 mars 2024 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 95.357,72 euros (1er trimestre 2024 inclus), somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société Gaîte Market. 
Cette somme sera assortie en application de l’article 1231-6 du code civil des intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement du 16 février 2023 à hauteur de 61.000 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 10.475,01 euros puis à compter de la présente ordonnance pour le solde.

La société SCI 12 GAITE sollicite l'application de la pénalité contractuelle lui attribuant une indemnité forfaitaire équivalente à 10 % du montant des sommes impayées.

Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sont limités par le caractère non sérieusement contestable de l'obligation.

La société Gaîte Market conteste l’application de cette clause pénale.
 
La clause pénale du bail qui prévoit une indemnité égale à 10% du montant des sommes dues, pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif, le caractère non sérieusement contestable de l'obligation n'est pas établi, de sorte qu'il n'y a pas lieu à référé sur l'application de cette clause.

- Sur les autres demandes

La société Gaîte Market, défenderesse condamnée au paiement d’une provision, doit supporter la charge des dépens, incluant les frais de commandement.

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.




Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société Gaîte Market ne permet d’écarter la demande de la société SCI 12 GAITE formée sur le fondement des dispositions sus-visées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1.000 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.


PAR CES MOTIFS 

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Déboutons la société Gaîte Market de son exception de nullité de l’assignation ;

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 16 mars 2023 à minuit; 

Déboutons la société Gaîte Market de sa demande de délais de paiement ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société Gaîte Market et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 1] à [Localité 4] (lot n°14) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ; 

Disons n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ; 

Rappelons que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution;
 
Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par La société Gaîte Market, à compter de la résiliation du bail du 17 mars 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ; 

Condamnons par provision la société Gaîte Market à payer à la société SCI 12 GAITE la somme de 95.357,72 euros à valoir sur les loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés arrêtés au 5 mars 2024 (1er trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 16 février 2023 sur 61.000 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 10.475,01 euros puis à compter de la présente ordonnance pour le solde, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ; 

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre de la clause pénale de 10 % ;

Condamnons la société Gaîte Market aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement;

Condamnons la société Gaîte Market à payer à la société SCI 12 GAITE la somme de 1 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi fait à PARIS, le 4 avril 2024.

Le Greffier,Le Président,



Pascale GARAVELViolette BATY