Tribunal Judiciaire · 18° chambre 2ème section — 4 avril 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.
délivrées le :
à Me CHEVAIS (B0591)
 Me TABUTIAUX (D1416)


■

18° chambre 
2ème section

 
N° RG 16/11269 

N° Portalis 352J-W-B7A-CIN35

N° MINUTE : 7

Assignation du :
01 Juillet 2016














JUGEMENT 
rendu le 04 Avril 2024 
DEMANDEURS

S.A.R.L. [5] (RCS Paris 513 115 634)
[Adresse 1]
[Localité 3]

Monsieur [L] [I], par voie d’intervention forcée
[Adresse 1]
[Localité 3]

représentés par Me Jean CHEVAIS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0591


DÉFENDEUR

Monsieur [K] [P]
[Adresse 2]
[Localité 4]

représenté par Me Aurélie TABUTIAUX, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1416






Décision du 04 Avril 2024
18° chambre 2ème section
N° RG 16/11269 - N° Portalis 352J-W-B7A-CIN35

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente
Maïa ESCRIVE, Vice-présidente
Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge

assistés de Henriette DURO, Greffier

DEBATS

A l’audience du 18 Janvier 2024 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 04 Avril 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement
Contradictoire
En premier ressort

Sous la rédaction de Lucie FONTANELLA





EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 07 avril 2009, monsieur [K] [P] a consenti à la S.A.R.L. [5], un bail commercial portant sur des locaux sis [Adresse 1] à [Localité 7] pour une durée de neuf ans à compter du 10 avril 2009 à destination de " brasserie, restaurant, salon de thé ".

Par acte du même jour, monsieur [L] [I], gérant de la S.A.R.L. [5], s'est porté caution solidaire, " pour toute la durée d'exploitation de l'activité de la S.A.R.L. [5], pour le paiement des loyers, des indemnités d'occupation, des charges récupérables, des indemnités de droit d'entrée, réparations locatives et éventuels frais de procédure ".

Le 13 avril 2016, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement d'avoir à respecter les clauses du bail, formulant les griefs suivants :
-les lieux sont ouverts exclusivement la nuit et fermés en journée,
-les lieux ne sont pas assurés,
-deux vitres de la façade sont cassés, d'autres ont des traces d'impact,
-une plainte pour tapage nocturne, rixe et exploitation en dehors des heures autorisées par la préfecture a été déposée par le voisinage,
-l'établissement est sous surveillance policière pour trafic de stupéfiants,
-des machines à jeux sont déballées dans la cour, soit dans les parties communes,
-le preneur refuse d'ouvrir la cave pour faciliter le pompage de l'eau suite à l'engorgement du collecteur principal.

La locataire a assigné le bailleur devant le tribunal de grande instance de Paris, devenu depuis le tribunal judiciaire de Paris, aux fins d'annulation du commandement et d'indemnisation.


Le 20 avril 2017, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de régler des loyers et charges impayés, dénoncé à monsieur [I] en sa qualité de caution.

Il a assigné celui-ci en intervention forcée devant le tribunal par acte du 10 juillet 2017.

Il leur a fait délivrer une nouvelle mise en demeure de régler des loyers et charges impayés le 18 août 2017.

Le 03 octobre 2017, le bailleur a fait délivrer à la locataire un congé à effet au 09 avril 2018 avec refus de renouvellement du bail sans indemnité d'éviction pour motifs graves et légitimes.

Par ordonnance de référé du 03 octobre 2017, confirmée par la cour d'appel le 14 juin 2018, la locataire a été condamnée au paiement des causes du commandement du 20 avril 2017 et a bénéficié d'un délai suspensif des effets de la clause résolutoire.

Les deux procédures initiées devant le tribunal judiciaire par le bailleur, à l'encontre de la locataire et de son gérant ès qualités de caution, ont été jointes le 19 mars 2018.

Par jugement du 23 janvier 2020, le tribunal a notamment :
-rejeté la demande de nullité du commandement du 13 avril 2016,
-rejeté les demandes du bailleur tendant à constater l'acquisition de la clause résolutoire, sinon de prononcer la résiliation judiciaire du bail, d'expulsion de la locataire et de condamnation de celle-ci à payer une indemnité d'occupation,
-rejeté les demandes d'indemnisation de la locataire,
-condamné la locataire à payer une indemnité de 2000 € au bailleur,
-constaté que par l'effet du congé du 03 octobre 2017, le bail a pris fin le 09 avril 2018 à minuit,
-dit que le congé a ouvert droit au paiement d'une indemnité d'éviction au profit de locataire et d'une indemnité d'occupation statutaire au profit du bailleur,
-avant dire droit sur ces indemnisations, ordonné une expertise confiée à [F] [R] afin de fournir les éléments permettant de fixer leur montant.

Il n'a pas été fait appel de ce jugement.

Dans son rapport d'expertise judiciaire déposé au greffe le 21 janvier 2022, madame [F] [R] a estimé :
-l'indemnité d'éviction due en cas de transfert du fonds de commerce :
et de déplafonnement à : 62 000 €
et de plafonnement à : 90 000 €

-l'indemnité d'éviction due en cas de perte du fonds de commerce :
et de déplafonnement à : 54 000 €
et de plafonnement à : 65 000 €
outre indemnités de licenciement sur justificatif

-que le fonds ne semble pas transférable
-que l'indemnité d'occupation due par la locataire à compter du 10 avril 2018 pouvait s'apprécier à 19 980 € par an.

Dans leurs dernières conclusions du 04 juillet 2022, la S.A.R.L. [5] et monsieur [L] [I] sollicitent du tribunal :
-le rejet des demandes du bailleur,
-la condamnation de celui-ci à payer à la S.A.R.L. [5] :
*à titre principal une indemnité de 200 000 € correspondant au prix des offres d'achat dont elle aurait bénéficié si le bail avait été renouvelé,
*subsidiairement une indemnité de 120 480 € au regard des conclusions du rapport d'expertise, outre les indemnités pour licenciement pour mémoire et les frais de transfert du fonds,
-de juger que la S.A.R.L. [5] est propriétaire du mobilier et des agencements ainsi que de la licence IV,
-de fixer l'indemnité d'occupation due à une somme égale au loyer courant, soit 1 446 € par mois à compter du 10 avril 2018,
-la condamnation du bailleur à payer à la S.A.R.L. [5] une somme de 15 000 € au titre de ses frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens comprenant le coût de l'expertise,
-d'ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir.

Dans ses dernières conclusions du 1er juillet 2022, monsieur [K] [P] sollicite du tribunal :
-le rejet de toutes leurs demandes à son encontre,
-à titre principal :
*de rejeter la demande de paiement d'une indemnité d'éviction, pour défaut d'exploitation du fonds de commerce dans les lieux loués depuis 2019,
*d'ordonner l’expulsion de la S.A.R.L. [5] et de monsieur [I], ainsi que de tous occupants de leur chef, des locaux dans les vingt-quatre heures de la décision à intervenir avec si besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier, ce sous astreinte de 100 € par jour de retard, ainsi que le transport des biens mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles, en garantie de toutes sommes qui pourraient lui être dues,
-à titre subsidiaire, si le tribunal jugeait qu'une indemnité d'éviction est due :
*de minorer l'indemnité d'éviction, telle que fixée par l'experte judiciaire, à 10 800 €, ladite experte ayant pris en compte un chiffre d'affaires produit à 80% par une activité non autorisée au bail et des chiffres d'affaires de 2016 à 2019 ne correspondant pas à l'activité actuelle de la locataire,
-en tout état de cause :
*de fixer l'indemnité d'occupation provisionnelle (sic) due jusqu'à remise des clés à 26 500 € par an à compter du 09 avril 2018,
*de condamner solidairement la S.A.R.L. [5] et monsieur [I] à payer le solde des indemnités d'occupation dues depuis le 09 avril 2018 jusqu'à la libération effective des lieux,
*de désigner un séquestre auquel l'indemnité d'éviction sera versée, sur le compte de maître Aurélie TABUTIAUX,
*d'ordonner l’expulsion de la S.A.R.L. [5] et de monsieur [I], ainsi que de tous occupants de son chef, dans les trois mois du versement de l'indemnité d'éviction entre les mains du séquestre désigné par le tribunal, avec si besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier, ce sous astreinte de 100 € par jour de retard, ainsi que le transport des biens mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles, en garantie de toutes sommes qui pourraient lui être dues,
*de condamner solidairement la S.A.R.L. [5] et monsieur [I] à la remise en état des lieux, notamment aux travaux de réfection des sinistres pour lesquels la locataire a perçu une indemnité d'assurance,
*d'ordonner la compensation des sommes réciproquement dues entre les parties,
*de condamner solidairement la S.A.R.L. [5] et monsieur [I] à lui payer une somme de 8 000 € au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens comprenant les frais du commandement du 16 avril 2016, de la mise en demeure du 18 août 2017, du congé du 03 octobre 2017, les frais de dénonciation de l'acte à la caution, les frais du procès-verbal de constat des 15, 19, 22, 25 mars et 06 avril 2022 et les frais d'expertise, avec distraction au profit de son conseil,
-d'ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs écritures par application de l'article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la mise en état a été prononcée par ordonnance du 28 novembre 2022 et l’affaire renvoyée à l'audience de plaidoiries du 18 janvier 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de paiement d'une indemnité d'éviction

Le défendeur se prévaut à titre principal d'une déchéance du droit de la locataire au paiement d'une indemnité d'éviction qu'il convient d'examiner au préalable.

Il fait valoir :
-que son commerce est fermé depuis des mois et qu'elle ne justifie pas de la continuité de son exploitation, alors que le preneur qui laisse péricliter son fonds, de sorte que celui-ci n'existe plus, perd son droit à indemnité d'éviction,
-qu'elle a sous-loué les locaux pour l'organisation de soirées " clubbing " les week-ends, alors que ni la sous-location ni cette activité ne sont autorisées par le bail,
-qu'elle est à l'origine de nuisances pour le voisinage, à savoir du tapage nocturne chaque week-end jusqu'à 2-3 heures du matin, l'installation d'une terrasse sauvage et d'une tente empiétant sur la porte d'entrée de l'immeuble, le dépôt de déchets dans la copropriété, une agressivité et des violences envers la gardienne de l'immeuble, etc...,
-qu'elle ne s'est pas acquittée de ses indemnités d'occupation dans les temps et reste redevable à ce jour d'un mois d'indemnité.

Les demandeurs répliquent que le maintien de l'activité de la locataire est démontré, qu'une fermeture occasionnelle ne justifie pas d'une absence d'exploitation et reprochent au bailleur de multiplier les moyens artificiels pour priver sa locataire du paiement d'une indemnité d'éviction.

En vertu de l'article L.145-1 du code de commerce, le statut protecteur des baux commerciaux prévu par les articles L.145-1 à L.145-60 dudit code s'applique aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds de commerce est exploité.

Selon l'article L.145-14 du code de commerce :
" Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. " 

L'article L.145-28 de ce code dispose que :
" Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré.(...). "

Il est admis qu'en application de l'ancien article 1184 (devenu les articles 1217 et suivants) du code civil, si des manquements du locataire à ses obligations nées du bail, assez graves pour justifier une résiliation judiciaire, sont caractérisés au cours de la période pendant laquelle il peut se maintenir dans les lieux en vertu de l'article L.145-28 du code de commerce, la déchéance de son droit au paiement d'une indemnité d'éviction peut être prononcée.

Il s'évince de ces dispositions que le bailleur qui a délivré à son locataire un congé sans offre de renouvellement du bail peut :
-lui dénier le bénéfice du statut protecteur des baux commerciaux, et en conséquence du droit au paiement d'une indemnité d'éviction, s'il prend connaissance d'un défaut d'exploitation du fonds de commerce dans les locaux objets du bail commercial ayant emporté la disparition de ce fonds (lequel défaut d'exploitation se distingue d'une simple interruption temporaire d'exploitation), dont l'existence est une condition indispensable à l'application dudit statut,
-se prévaloir d'une faute suffisamment grave de son locataire pour fonder une résiliation judiciaire du bail (ou plutôt du maintien légal de la situation contractuelle prévue par l'article L.145-28 du code de commerce) et lui dénier le droit au paiement d'une indemnité d'éviction.

Il incombe au bailleur qui se prévaut d'un motif de perte du droit au paiement d'une indemnité d'éviction, qu'il s'agisse d'un défaut d'exploitation emportant disparition du fonds ou d'un manquement suffisamment grave pour fonder une résiliation judiciaire, d'en apporter la preuve.

En l'espèce, le bailleur explique, au soutien de sa prétention selon laquelle la locataire a cessé son exploitation, qu'elle n'a pas communiqué ses bilans des années 2020 et 2021 lors de l'expertise judiciaire et qu'il a fait dresser un constat d'huissier démontrant que l'établissement était fermé lors de ses passages les 15 mars 2022 à 12h35, 19 mars 2022 à 19h15, 22 mars 2022 à 10h40 et 06 avril 2022 à 22h30.

Toutefois, comme le font pertinemment valoir les demandeurs, la preuve d'une simple fermeture temporaire ne démontre pas un défaut ni une cessation d'exploitation.

En outre, le bailleur n'a pas contesté les bilans des années 2020 et 2021 produits par la locataire en réponse à son argument selon lequel la poursuite de son activité n'était pas justifiée, étant rappelé qu'en tout état de cause, il n'appartient pas à celle-ci de justifier de la continuité de son exploitation mais au bailleur de prouver le défaut d'exploitation des lieux.

Enfin, il est relevé que le défaut d'exploitation allégué est contredit par les autres griefs évoqués par le bailleur, dont il est traité ci-après.

Dans ces conditions, il n'y a pas lieu de prononcer la déchéance du droit au paiement d'une indemnité d'éviction pour défaut d'exploitation des lieux loués.

S'agissant des autres griefs, il convient de constater qu'aux termes des clauses du bail, la locataire :
-ne peut exercer dans les lieux loués que l'activité de " brasserie - restaurant - salon de thé ", à l'exclusion de toutes autres activités commerciales,
-ne peut sous-louer les lieux,
-doit " s'abstenir de tout ce qui pourrait nuire, par son fait, ou le fait de gens à son service, aux autres commerces dans l'immeuble, à la tranquillité des autres occupants et au bon ordre de la maison ".

Le bailleur produit au soutien de ses prétentions :
-des copies de formulaires, remplis et signés par deux habitants du même immeuble, madame [N] [T] le 12 octobre 2020 et par monsieur [S] [G] le 13 octobre 2020, de plaintes pour nuisances sonores à l'encontre de l'établissement des demandeurs, relatant une musique très forte en soirée jusqu'à 2 h du matin environ, les vendredis et samedis depuis trois semaines, le passage de la police,
-une main-courante et un formulaire de signalement pour nuisances sonores de madame [C] [W] épouse [Z] du 24 novembre 2020 évoquant une musique forte à son passage le soir du 02 octobre 2020, ainsi qu'une tente installée devant le bar empiétant sur la porte d'entrée de l'immeuble, et les " dires de la gardienne " selon lesquels les employés du bar jetteraient de la nourriture dans les poubelles de la copropriété,
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-un courriel du 30 septembre 2020 du syndic de la copropriété sise [Adresse 1], adressé au bailleur, lui demandant d'intervenir fermement auprès de sa locataire, indiquant qu'il lui a été signalé que les individus sous-louant le café organisaient très régulièrement des fêtes qui engendraient d'importantes nuisances (tapage nocturne),
-un courriel du 24 novembre 2020 de monsieur [S] [G], écrivant en qualité de président du conseil syndical, adressé au syndic et à monsieur [P], évoquant l'entrepôt par les locataires du bar " [5] " d'objets dans la cour intérieure que la gardienne de l'immeuble leur a demandé, sans résultat, de retirer, à l'origine d'une vive altercation entre ceux-ci, à laquelle il a assisté et juge le langage et le comportement de la locataire " objectivement inacceptables ", outre l'entrepôt de nombreux objets dans les parties communes de la cave gênant particulièrement la circulation, et demandant au bailleur de " remonter le message aux locataires ",
-un courriel de monsieur [S] [G] du 29 septembre 2020 écrivant, au nom de " l'ensemble de la copropriété " à monsieur [M] [O], travaillant pour la ville de [Localité 6], lui demandant conseil pour faire cesser des nuisances causées par un " groupe de personnes " auquel " il semblerait que le couple de gérants-locataires (…) aient sous-loué le local " " qui semblent avoir mis en place une activité de club/dancing les vendredis et samedis soirs ", " le local n'étant pas prévu à cet effet, les nuisances et tapages nocturnes (jusqu'à 2h ou 3h du matin) deviennent insupportables. De nombreux signalements ont déjà été effectués auprès de la police nationale qui s'est notamment déplacée (…), ce qui n'a eu aucun effet ",
-une sommation par huissier de justice, du 17 décembre 2020, par laquelle le bailleur a mis la locataire en demeure de " cesser les nuisances ", notamment de " faire cesser la sous-location du local commercial le week-end " et de " faire le nécessaire afin que les nuisances nocturnes ne recommencent pas ",
-un courriel de monsieur [S] [G] du 31 mai 2022 à destination de monsieur [P] lui indiquant " le groupe de personnes ayant sous-loué le bar joue présentement de la musique particulièrement à fort volume et font du bruit dans la rue ",
-un autre courriel de celui-ci, du 08 juillet 2022, qui lui écrit notamment " nous subissons de réguliers tapages nocturnes depuis environ un mois de la part du bar " [5] ". Il semble qu'un groupe de personnes ait investi les lieux et s'en serve pour organiser des soirées avec musique très forte, tous les soirs de 23h à 2h du matin. Malgré nos appels répétés au commissariat pour signaler ces désordres, aucune réaction ne semble avoir été appliquée. (...) ",
-une lettre de la S.A.R.L. TAILOR COPRO, syndic de la copropriété, du 1er août 2022 l'informant de ce que " de nombreux résidents se plaignent à nouveau du comportement de votre locataire, le bar " [5] ", qui ne cesse de nuire à la tranquillité de l'immeuble : nuisances sonores tous les soirs (sauf le lundi) de 23h30 à 2 ou 3 h du matin. Les copropriétaires nous signalent à présent que les gérants du bar ont investi les parties communes de la cave, rendant l'accès à certaines caves privatives impossible. Malgré la tentative de dialogue entre les copropriétaires et votre locataire, il ne semble pas y avoir de prise de conscience de leur part. Par la présente lettre, nous vous demandons de bien vouloir informer vos locataires de faire cesser les nuisances sonores répétitives et de débarrasser tous leurs effets personnels dans les meilleurs délais, les parties communes de la cave n'étant pas une déchetterie. ",
-quatre photographies d'un couloir de la cave très encombré de déchets de type " encombrants " (planches, appareil ménager, cartons, sauts et autres objets volumineux), le tribunal relevant que ce même couloir apparaît, bien dégagé, dans les photographies prises par l'expert judiciaire lors de ses opérations,
-une lettre recommandée avec avis de réception, déposée à La Poste le 1er septembre 2022, par laquelle le bailleur rappelle les griefs émis par la copropriété et met en demeure sa locataire de cesser les nuisances et de débarasser les parties communes.

Il convient de relever que la locataire se contente de répondre aux reproches du bailleur que " le jugement en date du 23 janvier 2020 a rejeté l'ensemble des arguties " tendant à la priver de son droit à indemnité d'éviction et que " les nouveaux moyens sont encore purement artificiels ", sans véritablement discuter les éléments produits par le défendeur.
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Certains griefs, tels que la sous-location, ou le comportement des occupants des lieux envers la gardienne de l'immeuble, ne sont pas suffisamment caractérisés dès lors qu'ils ne sont évoqués que par des tiers qui ne donnent aucune précision à ce sujet.

Il est observé en outre que les infractions commises fin 2020 pourraient être jugées comme insuffisamment graves pour justifier une résiliation judicaire dès lors qu'elles ont été temporaires et qu'il n'est pas démontré qu'elles ont perduré après la sommation du bailleur d'y mettre un terme.

Toutefois, les derniers éléments produits par la bailleresse démontrent une reprise, ou une persistance des manquements de la locataire à ses obligations, de respecter la tranquillité des copropriétaires de l'immeuble occupé en cessant les nuisances sonores et en n'encombrant pas les parties communes de déchets.

Dans ces conditions, des fautes graves et répétées de la demanderesse à ses obligations sont caractérisées et justifient que la déchéance de son droit à indemnité d'éviction soit prononcée.

Il y a lieu, en conséquence, de rejeter toutes ses demandes de paiement d'une indemnité d'éviction.

Sur la demande d'expulsion

Le bail ayant pris fin le 09 avril 2018 à minuit par l'effet du congé délivré le 03 octobre 2017, et la perte du droit au paiement d'une indemnité d'éviction de la locataire emportant la perte de son droit de se maintenir dans les lieux dans l'attente de son versement, il convient de constater que celle-ci se trouve, dès lors occupante sans droit ni titre des lieux.

Il y a lieu en conséquence d'ordonner son expulsion, selon les modalités fixées au dispositif ci-après.

L'enlèvement des meubles et effets se trouvant dans les lieux sera effectué selon les règles fixées par les articles L433-1 et suivants, et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

L'ordre de quitter les lieux ne sera pas assorti d'une astreinte, qui n'apparaît pas nécessaire, la faculté de recourir à la force publique constituant un moyen de contrainte suffisant.

Il n'y a pas lieu d'ordonner l'expulsion de monsieur [I] dès lors que, gérant de la locataire expulsée et donc occupant de son chef, il est déjà tenu de quitter les lieux.

Sur la demande de paiement d'une indemnité d'occupation

Monsieur [P] sollicite la condamnation solidaire de son ancienne locataire ainsi que de monsieur [I], en qualité de caution, à lui payer le solde des indemnités d'occupation, qu'il entend voir fixer à 26 500 € par an (valeur locative de marché estimée par l'experte judiciaire), dues depuis le 09 avril 2018 jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

Les demandeurs sollicitent que l'indemnité d'occupation due soit fixée à une somme égale au loyer courant, de 1 446 € par mois, à compter du 10 avril 2018.



L'article L.145-28 du code de commerce dispose que :
" Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d'appréciation.(...). "

Il est constant que l'indemnité d'occupation prévue par ce texte doit être fixée à la valeur locative chiffrée en application de l'article L.145-33 du code de commerce, donc à la valeur locative d'un bail renouvelé ou révisé, non à la valeur locative de marché, et que le plafonnement prévu par l'article L.145-34 du même code est exclu.

En vertu de l'article 1240 du code civil, quiconque, par sa faute, cause un dommage à autrui lui en doit réparation.

L'occupant de locaux sans droit ni titre doit payer une indemnité d'occupation, compensant la perte subie par leur propriétaire qui est privé de leur jouissance, et qu'il est d'usage de fixer à un montant équivalent aux loyers et charges contractuels.

Il est constant qu'en cas de perte du droit au paiement d'une indemnité d'éviction en raison de manquements commis par le preneur durant la période de maintien dans les lieux prévue par l'article L.145-28 du code de commerce, l'indemnité d'occupation qu'il doit n'est plus celle prévue par ce texte mais une indemnité d'occupation de droit commun, ce rétroactivement depuis la date d'effet du congé.

En l'espèce, la locataire étant déchue de son droit au paiement d'une indemnité d'éviction, il convient de fixer l'indemnité d'occupation due à compter du lendemain de la date d'effet du refus de renouvellement du bail expiré, soit à compter du 10 avril 2018, et jusqu'à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ou par l'expulsion, à un montant équivalent au dernier loyer contractuel, majoré des charges.

Dès lors que l'indemnité d'occupation fixée à titre définitif n'excède pas celle fixée à titre provisionnel, et qu'il n'y a donc pas de " solde " dû à ce titre, la demande de condamnation du bailleur de ce chef sera rejetée.

Il est précisé, le bailleur faisant état d'un impayé de l'indemnité d'occupation, qu'il ne présente aucune demande de condamnation chiffrée à ce titre.

Sur les demandes de reconnaissance de la propriété du mobilier et des agencements, ainsi que d'une licence IV

Les demandeurs réclament en outre au tribunal de juger que la S.A.R.L. [5] est propriétaire du mobilier et des agencements, ainsi que de la licence IV.

Bien que ces prétentions, tendant à " juger que ", ne semblent pas constituer de véritables demandes, et sont développées dans leurs écritures au soutien de demandes d'indemnité d'éviction accessoires (la propriété du mobilier étant revendiquée pour dire " qu'il y aura lieu à frais de déménagement " et la propriété de la licence IV pour être prise en compte dans " la valorisation du fonds de commerce "), le tribunal, pour écarter tout risque d'omission de statuer, se prononce sur ces deux points.

Concernant le mobilier, il convient de constater que :
-les demandeurs produisent aux débats un avenant au bail commercial du 17 novembre 2009 selon lequel :
" Les deux parties ont dressé contradictoirement l'inventaire du matériel mobilier et agencement attaché au local rappelé dans les présentes. Cet inventaire annexé aux présentes a été évalué forfaitairement par les parties à 25 000 €.
Le preneur s'engage à verser la somme de 25 000 € entre les mains du bailleur à titre de dépôt de garantie. Le bailleur reconnaît avoir reçu un acompte de 20 000 € à valoir sur les 25 000 €. Ce dépôt de garantie sera entièrement acquis au bailleur dès que le contentieux qu'il a avec la SARL COCKTAIL II est jugé en sa faveur par les tribunaux et la SARL [5] en devient propriétaire.
En revanche, ce dépôt de garantie doit être restitué au preneur dans le cas où le jugement des tribunaux est défavorable au bailleur. Ce dernier s'engage à ne retenir aucune somme au titre de l'usure normale des équipements matériels et mobilier ",
-l'inventaire évoqué n'est pas annexé à cette pièce,
-cependant, le bailleur n'émet aucune contestation à ce sujet dans ses dernières écritures.

Il convient dès lors de constater que la locataire a produit un acte de cession du " matériel mobilier et agencement attaché au local " à son profit par le bailleur.

Le tribunal ne se prononcera pas davantage sur ce point, à défaut d'autre élément, tel que la liste du mobilier concerné.

S'agissant de la licence IV, il est constaté que les demandeurs produisent un contrat de cession de licence du 07 avril 2009 par lequel monsieur [P], " titulaire d'une licence de débit de boissons de 4ème catégorie pour les locaux sis [Adresse 1] " cède celle-ci à monsieur [I], gérant de la SARL [5], en cours de constitution, ainsi qu'un récépissé de déclaration de mutation de ladite licence au profit de la S.A.R.L. [5] en date du 26 novembre 2009.

Il y a lieu en conséquence de constater que la S.A.R.L. [5] est devenue propriétaire de la licence de débit de boissons de 4ème catégorie pour les locaux sis [Adresse 1].

Sur les demandes accessoires

L'équité commande, au vu des circonstances de la cause, notamment des termes du premier jugement et de la décision finalement rendue, de laisser à chacune des parties la charge définitive des dépens qu'elle a exposés, en ce compris les frais d'expertise payés par la locataire, et de rejeter leurs demandes au titre de leurs frais irrépétibles.

L'exécution provisoire de la présente décision, compatible avec la nature de l'affaire et nécessaire compte tenu notamment de son ancienneté, sera ordonnée.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DEBOUTE la S.A.R.L. [5] de sa demande de paiement d’une indemnité d’occupation, et en conséquence,

ORDONNE à la S.A.R.L. [5] et à tous occupants de son chef de libérer les locaux sis [Adresse 1] à [Localité 7] dans les deux (2) mois suivant la signification de la présente décision,

ORDONNE, à défaut de libération volontaire des lieux dans ce délai, l'expulsion de la S.A.R.L. [5] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier,


DIT que l'enlèvement des meubles et effets se trouvant éventuellement dans les lieux sera effectué selon les règles fixées par les articles L.433-1 et suivants, et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

FIXE l'indemnité d'occupation due par la S.A.R.L. [5] à compter du 10 avril 2018, et jusqu'à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ou par l'expulsion, à un montant équivalent au dernier loyer contractuel, majoré des charges,

CONSTATE que la S.A.R.L. [5] a bénéficié d'une cession du " matériel mobilier et agencement attaché au local " à son profit par son bailleur, Monsieur [K] [P],

CONSTATE que la S.A.R.L. [5] est devenue propriétaire de la licence de débit de boissons de 4ème catégorie pour les locaux sis [Adresse 1] à [Localité 7],

DIT que chacune des parties gardera la charge définitive des dépens qu'elle a exposés dans l'instance, en ce compris les frais d'expertise judiciaire payés par la S.A.R.L. [5],

REJETTE le surplus des demandes des deux parties,

ORDONNE l'exécution provisoire de la présente décision.


Fait et jugé à Paris le 04 Avril 2024


Le GreffierLe Président
Henriette DUROLucie FONTANELLA