Tribunal Judiciaire · Charges de copropriété — 4 avril 2024

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le:


■



RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 

Charges de copropriété



N° RG 22/08835
N° Portalis 352J-W-B7G-CXEVH



N° MINUTE : 



Assignation du :
07 Juillet 2022






JUGEMENT 
rendu le 04 Avril 2024 
DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], représenté par son syndic, IMMO DE FRANCE - [Localité 4], Administrateur de biens, S.A.S
[Adresse 2]
[Adresse 2]

représenté par Maître Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0208


DÉFENDERESSE

S.C.I. FRAGEL
[Adresse 1]
[Adresse 1]

non-représentée 


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Anita ANTON, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 04 Avril 2024
Charges de copropriété
N° RG 22/08835 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXEVH

DÉBATS

A l’audience publique du 1er Février 2024

JUGEMENT

- Réputé contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile 


EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE


La SCI Fragel est propriétaire du lot n°5 dépendant de l'immeuble situé [Adresse 1], cadastré section [Cadastre 3]. 

Elle a par ailleurs été propriétaire du lot n°3, vendu le 10 juillet 2013.

Par acte de commissaire de justice du 7 juillet 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] représenté par son syndic, Immo De France - [Localité 4], a assigné la SCI Fragel devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de la voir notamment condamnée au paiement des sommes suivantes :

- 8.140,13 € au titre des charges arriérées avec intérêts qui doivent courir à compter de l'assignation ;

- 2.500,00 € à titre de dommages et intérêts ;

- 2.500,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l'instance.

L'assignation du 7 juillet 2022 a été signifiée par remise à tiers présent à domicile. La SCI Fragel n'a pas comparu à l'instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions du demandeur, il est renvoyé aux termes de son assignation, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile

La clôture des débats a été prononcée le 15 juin 2023. 

L'affaire a été appelée à l'audience du 1er février, puis mise en délibéré au 4 avril 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe. 


MOTIFS DE LA DÉCISION


En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

1.Sur la demande principale en paiement des charges

En droit, selon l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
- les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;

- les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels prévisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote de l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d'un relevé de propriété que la SCI Fragel est propriétaire du lot n°5 dépendant de l'immeuble situé [Adresse 1].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

- le décompte de la dette lot n°3,
 
- le décompte de la dette lot n°5,

- les appels de fonds lot n°3,
 
- les appels de fonds lot n°5,

- le procès-verbal de l'assemblée générale du 24 février 2010,
 
- le procès-verbal de l'assemblée générale du 29 mars 2011,

 
- le procès-verbal de l'assemblée générale du 26 mars 2012,
 
- le procès-verbal de l'assemblée générale du 4 mars 2013, 

- le procès-verbal de l'assemblée générale du 12 mars 2014,

- le procès-verbal de l'assemblée générale du 10 mars 2015,
 
- le procès-verbal de l'assemblée générale du 22 mars 2016,
 
- le procès-verbal de l'assemblée générale du 27 mars 2017,
 
- le procès-verbal de l'assemblée générale du 22 mars 2018,
 
- le procès-verbal de l'assemblée générale du 19 mars 2019,
 
- le procès-verbal de l'assemblée générale du 14 octobre 2020,
 
- le procès-verbal de l'assemblée générale du 10 juin 2021,
 
- le contrat de syndic,

- des attestations de non recours,
 
- le jugement du 9 novembre 2011,

- le jugement du 23 juillet 2014,

- l'arrêt du 4 mai 2017.

Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la SCI Fragel est débiteur de la somme totale de 8.140,13 euros selon le décompte arrêté au 1er juillet 2013 à hauteur de 5.457,57 euros pour le lot n°3 et selon le décompte arrêté au 01/10/2021 à hauteur de 2.682,56 euros pour le lot n°5. 

Toutefois, le décompte du lot n°3 pour la période du 28/07/2011 au 01/07/2013 fait apparaître notamment des appels pour des travaux de couverture, d'assainissement des caves et de ravalement.

Aucun procès-verbal d'assemblée générale n'est produit pour cette période.

Ce décompte comporte en outre des frais :

- 28/07/2011 matrice cadastrale pour 13 euros,

- 23/02/2012 mise en demeure du 22/02 pour 45,45 euros,

Soit 58,45 euros.

Compte tenu de l'ensemble de ses éléments, il ne sera pas fait droit à la demande de paiement du syndicat des copropriétaires au titre des charges pour le lot n°3 qui ne sont pas justifiées par les éléments versés aux débats.

S'agissant du décompte n°5, les frais suivants apparaissent :

- 28/08/2014 suivi de dossier pour 210 euros,

- 04/12/2015 suivi dossier impayé pour 240 euros,

- 01/01/2016 " 1 appel procédure SCI Fragel " pour 87,56 euros,

- 01/04/2016 " 2 appel procédure SCI Fragel " pour 87,56 euros,

- 01/03/2018 " signification arrêt Mte Guerrier " pour 360 euros, 

- 02/06/2020 mise en demeure pour 54,38 euros,

- 17/06/2020 " frais de relance art. 56 " pour 39,5 euros,

- 28/07/2020 frais de mise au contentieux pour 173,26 euros,
 
- 15/12/2020 " prov/ désignation maitre d'OE " pour 48,72 euros,

- 17/08/2021 mise en demeure pour 54,38 euros,

Soit la somme totale de 1.355,36 euros qui doit être déduite.

La SCI Fragel au titre des charges impayées doit donc la somme de 1.327,20 euros - (2.682,56 euros -1.355,36 euros).

La SCI Fragel ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 1.327,20 euros selon décompte arrêté au 01/10/2021 pour le lot n°5, avec intérêts à compter de l'assignation du 7 juillet 2022.

2. Sur les frais de recouvrement

En droit, selon l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

- les intérêts de retard ;

- les frais de relance antérieurs à l'envoi d'une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l'assignation ;

- les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier au commissaire de justice ou à l'avocat, dès lors qu'il n'est pas justifié de l'accomplissement de diligences exceptionnelles ;

- les frais de commissaires de justice engagés pour l'introduction de l'instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile (6°) ;

- les frais d'avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l'article 700 du code de procédure civile.


En l'espèce, le décompte pour le lot n°3 comporte les frais suivants :

- 28/07/2011 matrice cadastrale pour 13 euros,

- 23/02/2012 mise en demeure du 22/02 pour 45,45 euros,

Soit 58,45 euros.

Au regard des dispositions précitées, ces frais peuvent être considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges

S'agissant du décompte n°5, les frais suivants apparaissent :

- 28/08/2014 suivi de dossier pour 210 euros,

- 04/12/2015 suivi dossier impayé pour 240 euros,

- 01/01/2016 " 1 appel procédure SCI Fragel " pour 87,56 euros,

- 01/04/2016 " 2 appel procédure SCI Fragel " pour 87,56 euros,

- 01/03/2018 " signification arrêt Mte Guerrier " pour 360 euros, 

- 02/06/2020 mise en demeure pour 54,38 euros,

- 17/06/2020 " frais de relance art. 56 " pour 39,5 euros,

- 28/07/2020 frais de mise au contentieux pour 173,26 euros,
 
- 15/12/2020 " prov/ désignation maitre d'OE " pour 48,72 euros,

- 17/08/2021 mise en demeure pour 54,38 euros,

Les frais “appel procédure” et “signification arrêt” semblent être relatifs à une autre instance. Ils ne seront pas retenus au titre des frais nécessaires. 

Au regard des dispositions précitées, seuls les frais de mise en demeure et de relance peuvent être considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges soit la somme de 148,26 euros.

Dans ces conditions, la SCI Fragel sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 206,71euros (148,26 euros + 58,45 euros) au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

3. Anatocisme

Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront eux-mêmes intérêts en application de l'article 1343-2 du code civil. 

4. Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires 

Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, à la collectivité des copropriétaires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble. 



En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 2.500 euros de dommages-intérêts. 

Pour autant, s'il l'allègue, force est de constater que le syndicat des copropriétaires ne produit aucune pièce permettant de justifier de ce que la défaillance de la SCI Fragel a été à l'origine d'un préjudice tel que des difficultés de trésorerie ou encore qu'elle a directement empêché la réalisation de travaux urgents d'autant qu'il n'est fait droit que très partiellement à la demande de condamnation au titre des charges impayées .

La demande indemnitaire de ce chef sera donc rejetée. 

5. Sur les demandes accessoires

La SCI Fragel succombant, elle sera condamnée aux dépens et au paiement de la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

En application de l'article 514 modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Il n'y a pas lieu en l'espèce d'écarter l'exécution provisoire de droit. 

Le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus de ses demandes.

PAR CES MOTIFS,


Le tribunal, statuant publiquement, et par un jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort :

CONDAMNE la SCI Fragel à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] représenté par son syndic, Immo De France - [Localité 4], la somme de 1.327,20 euros selon décompte arrêté au 01/10/2021 pour le lot n°5, avec intérêts à compter de l'assignation du 7 juillet 2022 ;

CONDAMNE la SCI Fragel à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] représenté par son syndic, Immo De France - [Localité 4], la somme de 206,71 euros au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] représenté par son syndic, Immo De France - [Localité 4], de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI Fragel à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] représenté par son syndic, Immo De France - [Localité 4], la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

DIT que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront eux-mêmes intérêts en application de l'article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE la SCI Fragel entiers dépens ;


DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] représenté par son syndic, Immo De France - [Localité 4], du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire du jugement est de droit.

Fait et jugé à Paris le 04 Avril 2024


La Greffière La Présidente