Tribunal Judiciaire · 18° chambre 1ère section — 4 avril 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :


■

18° chambre 
1ère section

 
N° RG 21/13783 
N° Portalis 352J-W-B7F-CVNUX

N° MINUTE : 2

Assignation du :
03 Novembre 2021

contradictoire

Expertise :
Mme [R] [O]
[Adresse 1] 
[Localité 4]









JUGEMENT 
rendu le 04 Avril 2024 

DEMANDERESSE

S.A.R.L. [Adresse 7]
[Adresse 7]
[Localité 5]

représentée par Maître Virginie HEBER SUFFRIN de la SELARL HSA ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #D1304



DÉFENDERESSE

S.C.I. GROUND PEPPER
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Me Jacky BENAZERAH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1097






Décision du 04 Avril 2024
18° chambre 1ère section
 N° RG 21/13783 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVNUX




COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,
Madame Maïa ESCRIVE, Vice-président,
Monsieur Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge,

assistés de Madame Henriette DURO, greffière, lors des débats et de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal, lors de la mise à disposition au greffe



DEBATS

A l’audience du 12 Février 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 04 Avril 2024.



JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe 
Contradictoire
en premier ressort




FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé signé le 8 décembre 1997, Mme [F] a donné à bail à la société [Adresse 7] divers locaux commerciaux situés à [Localité 5], [Adresse 7], pour une durée de trois, six, neuf années entières et consécutives à compter du 15 décembre 1997.

Les lieux sont destinés à l’activité de “import-export, diffusion, location, commissionnement, vente, négoce de tous produits neufs occasion (France et étranger) et particulièrement, toutes sortes de véhicules, pièces detachées, accessoires s’y rapportant – papeterie- journaux- restauration rapide sans cuisine sur place –épicerie -croissanterie - activités tous corps d’état dans le bâtiment.”

Par acte notarié du 11 avril 2011, Mme [F] a vendu les locaux loués à la SCI Magenta Marais.

Le bail s’est renouvelé à compter du 1er octobre 2010 et le loyer en renouvellement fixé par le juge des loyers commerciaux à la somme annuelle de 8000 euros HT HC par jugement en date du 9 juillet 2014.

Par acte d’huissier signifié le 7 août 2019, la société [Adresse 7] a fait délivrer à la SCI Ground Pepper, venant aux droits de la SCI Magenta Marais une demande de renouvellement du bail.

Par acte extra judiciaire du 6 novembre 2019, la SCI Ground Pepper a fait délivrer à la société [Adresse 7] un congé sans offre de renouvellement avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction.

C’est dans ce contexte que par acte d’huissier délivré le 3 novembre 2021, la société [Adresse 7] a fait assigner la SCI Ground Pepper devant le tribunal judiciaire de Paris demandant à celui-ci de :
- fixer le montant de l’indemnité d’éviction due par le bailleur au preneur à la somme totale de 
243.060 euros, se décomposant comme suit : 
* Indemnité d’éviction principale : 120.260 euros 
* Frais de remploi : 7.800 euros 
* Trouble commercial : 100.000 euros 
* Frais de déménagement : 5.000 euros 
* Frais de double loyer : 3.000 euros 
* Frais divers : 7.000 euros 
Sauf à parfaire 
- condamner la SCI Ground Pepper à lui payer la somme de 243.060 euros à titre d’indemnité d’éviction, 
- fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par elle jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction à la somme annuelle de 6.174 euros. 
Subsidiairement, 
- ordonner une expertise judiciaire afin de fixer le montant de l’indemnité d’éviction, 
- désigner tel expert qu’il plaira au tribunal pour y procéder, 
- dire que la SCI Ground Pepper devra procéder à la consignation des frais d’expertise, 
En tout état de cause, 
- condamner la SCI Ground Pepper au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL Asset Avocats, en application de l’article 699 du code de procédure civile, 
- ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant toutes voies de recours.

Au soutien de ses demandes, la société [Adresse 7] fait valoir pour l’essentiel :
- que le montant de l’indemnité d’éviction principale comprend la valeur du fonds de commerce ou du droit au bail ; que la différence entre le montant du loyer, à savoir à ce jour en principal 8.820 euros, et le loyer d’une première location dans le secteur pour une surface équivalente, à savoir environ 24.000 euros, correspond à une somme annuelle de 15.180 euros ; qu’il est appliqué à cette somme un coefficient de 7, soit une valeur du droit au bail de 15.180 x 7 = 106.260 euros, 
- que les loyers augmentent artificiellement dans le 18ème arrondissement de Paris car plusieurs SCI Immobilière, qui ont en fait toutes le même gérant lequel est aussi propriétaire des locaux objets de la présente procédure, achètent nombre de murs commerciaux dans ce secteur pour disposer d’une liberté d’action quant au montant des loyers, 
- que les frais de remploi sont de l’ordre de 30 % du nouveau loyer annuel en principal, soit 24.000 € x 30 % = 7.200 euros,
- que le trouble commercial est important dans la mesure où il ne correspond pas seulement à la perte de temps engendrée par la recherche de nouveaux locaux et la réalisation de devis, mais par le risque de perte de clientèle, qui est attachée à son fonds,
- que l’indemnité d’occupation qu’elle devra régler jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction qui lui est due par la SCI Ground Pepper doit être fixée à 70 % du loyer en principal qui s’appliquerait en dernier lieu, soit à la somme de 6.174 euros. 


Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 7 juin 2022, la SCI Ground Pepper demande au tribunal de :
- donner acte à la société [Adresse 7] de sa demande de fixation du montant de l’indemnité d’éviction et du montant de l’indemnité d’occupation, mais la débouter des évaluations qu’elle en fait,
- désigner tel expert qu’il plaira au tribunal de céans avec pour mission de :
* se faire communiquer tous documents et pièces utiles à sa mission,
visiter les lieux, les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par la société locataire 
* rechercher en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant de déterminer l’indemnité d’éviction dans le cas d’une perte de fonds et dans le cas de la possibilité d’un transfert du fonds 
* fournir tous éléments à la juridiction saisie pour apprécier le montant de l’indemnité d’occupation due par la société locataire à compter du 1er octobre 2019, pour l’occupation des lieux objet du bail, jusqu’à leur libération effective,
- dire que l’expert commis procèdera à sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original et une copie de son rapport au greffe avant telle date fixée par le tribunal judiciaire ,
- fixer le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert et dire qu’à défaut de consignation par la partie concernée, l’autre partie pourra consigner le montant de ladite provision, faute de quoi la désignation deviendra caduque, 
- réserver les dépens.

Au soutien de ses demandes, la SCI Ground Pepper fait exposer en substance :
- que la société [Adresse 7] passe totalement sous silence la valeur de son fonds de commerce et se livre à un calcul pour le moins abstrait de la valeur du droit au bail, sans s’appuyer sur aucun document comptable ni aucune référence ; que la surface retenue doit être pondérée et que le coefficient de 7 est surévalué,
- que les indemnités accessoires appréciées par la société [Adresse 7] devront être ajustées tant au regard des modalités de calcul de l’indemnité principale que des éléments concrets occuléts par la société locataire,
- que l’indemnité d’occupation doit être fixée selon les mêmes règles que celles appliquées pour la détermination du loyer puisqu’il est fait référence aux articles L 145-33 et suivants du code de commerce ; qu’elle ne peut être évaluée qu’au moyen d’une expertise judiciaire.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières conclusions récapitulatives figurant à leur dossier et régulièrement notifiées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. 

L’ordonnance de clôture a été rendue le 26 septembre 2023et l’affaire fixée pour être plaidée à l’audience du 12 février 2024, puis mise en délibéré au 4 avril 2024.


MOTIF DU JUGEMENT

En application des dispositions de l’article L145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.
Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

En l’espèce et par l’effet du refus de renouvellement il a été mis fin au bail liant les parties à effet au 30 septembre 2019.

Le refus de renouvellement signifié par le bailleur ouvre droit au profit du locataire, d'une part, en vertu de l’article L 145-14 du code de commerce, à une indemnité d'éviction dont le principe n'est pas discuté en l'espèce, et d'autre part, selon l’article L 145-28 du même code, au maintien dans les lieux jusqu'au paiement de cette indemnité.

En outre, le maintien dans les lieux justifie, d'après l’article L 145-28 précité, le versement au bailleur d'une indemnité d'occupation à compter de la date d'effet du congé et jusqu'à libération des locaux.

Le principe des indemnités d'éviction et d'occupation ainsi dues réciproquement n'est pas discuté entre les parties. 

En l’état des pièces versées aux débats et de l’argumentation des parties, le tribunal ne dispose pas des éléments suffisants pour fixer ces indemnités ; il convient donc avant dire droit sur ces points d'ordonner une expertise dans les termes du dispositif ci-après, aux frais avancés de la bailleresse qui est à l'origine du refus de renouvellement, tous autres moyens des parties et les dépens demeurant réservés.
Il sera donc sursis à statuer sur les demandes en paiement de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation .

Les dépens et les frais irrépétibles seront réservés.

Il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré,
 
Constate que le bail liant les parties, portant sur les locaux situés à [Localité 5], [Adresse 7] a pris fin le 30 septembre 2019 à 24 heures, par l’effet du congé délivré par la SCI Ground Pepper,


Dit que ce congé ouvre droit au profit de la société [Adresse 7] au paiement de l'indemnité d'éviction prévue par l'article L145-14 du code de commerce et au maintien dans les lieux jusqu'au versement de celle-ci ; 

Dit que la SCI Ground Pepper est en droit d'obtenir le paiement de l'indemnité d'occupation statutaire de l'article L145- 28 du même code à compter du 1er octobre 2019;

Avant dire droit, sur le montant des indemnités d'éviction et d'occupation,

Ordonne une expertise et désigne en qualité d'expert :


Mme [R] [O]
[Adresse 1] 
[Localité 4]
[Courriel 6]

avec mission, les parties ayant été convoquées et dans le respect du principe du contradictoire :

* de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission,

* visiter les lieux, les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par le locataire,

* rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l'état des locaux, des difficultés d'exploitation du fonds, tous éléments permettant :

1°) de déterminer le montant de l'indemnité d'éviction dans le cas :
- d'une perte de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d'importance identique, de la réparation du trouble commercial,
- de la possibilité d'un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, et, en tout état de cause, le coût d'un tel transfert, comprenant : acquisition d'un titre locatif ayant les mêmes avantages que l'ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial,

2°) d'apprécier si l'éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert,

3°) de déterminer le montant de l'indemnité due par la locataire pour l'occupation des lieux, objets du bail, depuis le 1er octobre 2019 jusqu'à leur libération effective,

* à titre de renseignement, dire si, à son avis, le loyer aurait été ou non plafonné en cas de renouvellement du bail et préciser, en ce cas, le montant du loyer calculé en fonction des indices qui aurait été applicable à la date d'effet du congé ; 

Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la 18ème chambre 1ère section de cette juridiction avant le 30 mars 2025 ;

Fixe à la somme de 4000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée par la SCI Ground Pepper à la Régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, Atrium Sud 1er étage, parvis du Tribunal de Paris, Paris 17ème) au plus tard le 5 juin 2024 inclus, avec une copie de la présente décision,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet,

Dit que le juge de la mise en état chargé de l’affaire est délégué au contrôle de cette expertise,

Renvoie l'affaire à l’audience de mise en état du 18 juin 2024 à 11h30 pour vérification du versement de la consignation,

Rappelle que sauf convocation spécifique à l'initiative du juge de la mise en état ou d'entretien avec ce dernier sollicité par les conseils, les audiences de mise en état se tiennent sans présence des conseils, par échange de messages électroniques via le RPVA ; que les éventuelles demandes d'entretien avec le juge de la mise en état doivent être adressées, par voie électronique, au plus tard la veille de l'audience à 12h00 en précisant leur objet, l'entretien se tenant alors le jour de l'audience susvisée à 11h00,





Rappelle que l’exécution provisoire est de droit,

Réserve les dépens et les demandes en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à Paris le 04 Avril 2024


Le Greffier Le Président

Christian GUINAND Sophie GUILLARME