Tribunal Judiciaire · Charges de copropriété — 4 avril 2024

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le:


■






RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 

Charges de copropriété

 
N° RG 21/09896
N° Portalis 352J-W-B7F-CUZKM



N° MINUTE : 


Assignation du :
22 Juillet 2021






JUGEMENT 
rendu le 04 Avril 2024 
DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic, le cabinet LOISELET PÈRE, FILS ET F DAIGREMONT, S.A
[Adresse 5]
[Localité 4]

représenté par Maître Valérie GARCON de la SCP W2G, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, avocat plaidant, vestiaire #PB22


DÉFENDEUR

Monsieur [O] [X] [C] [U]
[Adresse 1]
[Localité 3]

représenté par Maître Henry PICOT DE MORAS D’ALIGNY de l’AARPI Cabinet PdA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1032


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Anita ANTON, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Line-Joyce GUY, Greffière.
Décision du 04 Avril 2024
Charges de copropriété
N° RG 21/09896 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUZKM


DÉBATS

A l’audience publique du 1er Février 2024

JUGEMENT

- Réputé contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile 


EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE


Monsieur [O] [X] [C] [U] est copropriétaire dans l’ensemble sis [Adresse 2]. 

Un jugement a été rendu, le 28 juin 2013, à son encontre portant sur les charges arriérées au 17 janvier 2013, dont les causes ont été apurées. 
 
Un jugement du 15 octobre 2014 a débouté le syndicat de sa demande portant sur les charges arrêtées au 8 avril 2014. 
 
Par jugement du 8 avril 2017, il a été condamné au paiement des charges arriérées au 1er trimestre 2017. 
 
Les causes de ces jugements ont été apurées dans le cadre d'une saisie immobilière. 
 
Par jugement du 15 janvier 2019, Monsieur [O] [X] [C] [U] a été condamné au paiement des charges arriérées au 3ème trimestre 2018. 
 
Les causes de ces jugements ont été apurées dans le cadre d'une saisie attribution. 

Il a fait l’objet d’un jugement en date du 19 mai 2021. Les causes de ce jugement qui portait sur les charges arriérées au 1er trimestre 2020, hors régularisation des charges 2019, n’ont pas été entièrement apurées. 

Les charges courantes ne sont pas plus réglées. 
 
Une mise en demeure d’avocat de payer la somme de 6.074,44 euros en date du 9 juin 2021 reçue le 25 juin 2021 lui a été adressée et est demeurée sans effet. 

Par acte de commissaire de justice du 22 juillet 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic le cabinet Loiselet père, fils et F Daigremont, l’a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de le voir notamment condamné au paiement des sommes suivantes :

- 7.365,22 € au titre des charges arrêtées au 3ème trimestre 2021 avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure, 

- 3.500 € à titre de dommages et intérêts en vertu des dispositions de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, 

- 114 € au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
 
- 2000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.


Par conclusions aux fins d’actualisation notifiées électroniquement le 13 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

« Vu les articles 10, 15 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 et l'article 55 du décret du 17 mai 1967 ; 
 
CONDAMNER Monsieur [O] [X] [C] [U] au paiement de la somme de 13.504,32 € au titre des charges arrêtées au 4ème trimestre 2022 avec intérêts de droit compter de la mise en demeure, 

Le CONDAMNER en outre à payer la somme de 3.500,00 € à titre de dommages et intérêts en vertu des dispositions de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, la somme de 497,00 € au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 outre une indemnité de 2000,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 

CONDAMNER le défendeur en tous les dépens en vertu des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile » 


Par conclusions en défense notifiées électroniquement le 14 juin 2023, Monsieur [O] [X] [C] [U] demande au tribunal de :

« Vu les articles 1343-5 du code civil, 10, 10-1, 15 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, 
Vu les pièces versées aux débats, 

JUGER qu’au 30 juin 2023, le compte des charges de copropriété de Monsieur [C] [U] au 30 juin 2023 ne saurait être débiteur de plus de 14.636,27 €; 

ACCORDER 24 mois de délai à Monsieur [C] [U] pour régler le montant mis à sa charge au titre des charges de copropriétés dus au 30 juin 2023 ; 

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] de toutes ses demandes plus amples ou contraires et notamment en paiement de frais et de dommages-intérêts ; 

REDUIRE à de plus justes proportions, la demande au titre des frais irrépétibles »

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs conclusions, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

La clôture des débats a été prononcée le 15 juin 2023. 

L'affaire a été appelée à l'audience du 1er février 2024. L’affaire a été mise en délibéré au 4 avril 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe. 


MOTIFS DE LA DECISION


1. Sur la demande principale en paiement des charges

En droit, selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

- les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;

- les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels prévisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote de l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie par la production d’une matrice cadastrale que Monsieur [O] [X] [C] [U] est propriétaire des lots n°254 et 414 dans l’immeuble [Adresse 2] (pièce n°1 du syndicat des copropriétaires).

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

- le jugement du 28 juin 2013, 
- le jugement du 15 octobre 2014, 
- le jugement du 28 avril 2017, 
- le jugement du 15 janvier 2019, 
- une lettre de l'huissier, 
- le jugement du 19 mai 2021, 
- une mise en demeure du 9 juin 2021, 
- un décompte, 
- un apurement des charges 2019, 
- l’appel de fonds du 2ème trimestre 2020, 
- l’appel exceptionnel du 1er avril 2020, 
- l’appel de fonds du 3ème trimestre 2020,
- l’appel exceptionnels du 1er juillet 2020, 
- l’appel de fonds du 4ème trimestre 2020, 
- les appels exceptionnels du 1er octobre 2020, 
- un relevé de charges 2020, 
- l’appel de fonds du 1er trimestre 2021, 
- les appels fonds travaux du 1er janvier 2021, 
- l’appel de fonds du 2ème trimestre 2021, 
- les appels fonds travaux du 1er avril 2021, 
- l’appel de fonds du 3ème trimestre 2021, 
- les appels fonds travaux du 1er juillet 2021, 
- le procès-verbal d’assemblée générale du 22 mai 2019, 
25. Procès-verbal d’assemblée générale du 30 septembre 2020 
- une attestation de non recours des assemblées, 
- le contrat de syndic, 
- le justificatif de frais, 
- un décompte actualisé, 
- l’appel de fonds du 4ème trimestre 2021, 
- l’appel fonds travaux du 1er octobre 2021, 
- l’appel des charges au 31 décembre 2021, 
- l’appel de fonds du 1er trimestre 2022, 
- l’appel fonds travaux du 1er janvier 2022, 
- l’appel de fonds du 2ème trimestre 2022, 
- l’appel fonds travaux du 1er avril 2022, 
- l’appel de fonds du 3ème trimestre 2022, 
- l’appel fonds travaux du 1er juillet 2022, 
- l’appel de fonds du 4ème trimestre 2022, 
- l’appel fonds travaux du 1er octobre 2022, 
- le procès-verbal d’assemblée générale du 29 septembre 2021, 
- le procès-verbal d’assemblée générale du 19 mai 2022, 
- le contrat de syndic, 
- un bordereau de prise d’hypothèque et facture, 

Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Monsieur [O] [X] [C] [U] est débiteur au 01/10/2022 de la somme de 13504,32 € au titre des charges arrêtées au 4ème trimestre 2022. Monsieur [O] [X] [C] [U], qui soutient que la somme de 98 euros de remplacement vitres incomberait à l’assurance de la copropriété et lui aurait été imputée à tort, ne verse aucun élément aux débats permettant au tribunal de considérer qu’en l’espèce, le remplacement de vitres aurait été pris en charge par l’assurance de l’immeuble et devrait être déduite des charges. Il n’y a donc pas lieu d’écarter cette somme.

Monsieur [O] [X] [C] [U] sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 13.504,32 € au titre des charges arrêtées au 4ème trimestre 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 25 juin 2021, date de la mise en demeure, sur la somme de 6.073,44 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

2 - Sur les frais de recouvrement

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic le cabinet Loiselet père, fils et F Daigremont, sollicite en outre le paiement de la somme de 497 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance. 

En droit, selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

- les intérêts de retard,

- les frais de relance antérieurs à l'envoi d'une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l'assignation ;

- les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier au commissaire de justice ou à l'avocat, dès lors qu'il n'est pas justifié de l'accomplissement de diligences exceptionnelles ;

- les frais de commissaires de justice engagés pour l'introduction de l'instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile (6°) ;

- les frais d'avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l'article 700 du code de procédure civile.


En l’espèce, les frais d’inscription d’hypothèque du 20/09/2021 pour un montant de 383 euros et les frais de mise en demeure d’avocat du 14/06/2021 pour un montant de 114 euros peuvent être considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges.

Dans ces conditions, Monsieur [O] [X] [C] [U] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic le cabinet Loiselet père, fils et F Daigremont, la somme de 497 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

3. Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires 

Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, à la collectivité des copropriétaires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble. 

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 3.500 euros de dommages-intérêts. 
Il verse aux débats les jugements ayant déjà condamné Monsieur [O] [X] [C] [U].

Monsieur [O] [X] [C] [U] par ces manquements répétés à son obligation de payer les charges de copropriété a nécessairement créé des difficultés de gestion de trésorerie à celle-ci.

Dans ces conditions, Monsieur [O] [X] [C] [U] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic le cabinet Loiselet père, fils et F Daigremont, la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts.

4. Sur la demande de délais de paiement 

L'article 1343-5 alinéa 1 du code civil dispose : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »

Monsieur [O] [X] [C] [U], au soutien de sa demande d’échelonnement des paiements, expose que :

- il n’a pas pu louer le local dont s’agit et qu’il s’est donc retrouvé dans une situation ne lui permettant pas de régler les charges courantes de copropriété, 

- il a été mis à la retraite forcée par son employeur et ce, sans avoir acquis tous les trimestres requis pour cela, sans indemnité, ni pension, ni retraite à ce jour, ni bien droit au chômage qu’il a contesté cette décision de son employeur et a sollicité une réintégration,

- qu’il envisage de souscrire un emprunt pour payer le solde de ses charges.

Monsieur [O] [X] [C] [U] ne produit cependant aucune pièce au soutien de ses allégations. En outre aucun élément versé aux débats ne permet au tribunal de considérer qu’il pourrait respecter un échéancier sur 24 mois.

Monsieur [O] [X] [C] [U] ne rapportant pas la preuve de ses difficultés financières et le syndicat des copropriétaires ayant été privé de sommes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, les conditions d'application de l'article 1343-5 ne sont pas remplies et Monsieur [O] [X] [C] [U] sera débouté de sa demande de délais de paiement.

5. Sur les demandes accessoires

Monsieur [O] [X] [C] [U] succombant, il sera condamné aux dépens, ainsi qu'au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

En application de l'article 514 modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Il n'y a pas lieu en l'espèce d'écarter l'exécution provisoire de droit. 

Le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus de ses demandes.


PAR CES MOTIFS,


Le tribunal, statuant publiquement, et par un jugement contradictoire, rendu en premier ressort :

CONDAMNE Monsieur [O] [X] [C] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic le cabinet Loiselet père, fils et F Daigremont, la somme de 13.504,32 euros au titre des charges arrêtées au 4ème trimestre 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 25 juin 2021, date de la mise en demeure, sur la somme de 6.073,44 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [O] [X] [C] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic le cabinet Loiselet père, fils et F Daigremont, la somme de 497 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE Monsieur [O] [X] [C] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic le cabinet Loiselet père, fils et F Daigremont, la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

DEBOUTE Monsieur [O] [X] [C] [U] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE Monsieur [O] [X] [C] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic le cabinet Loiselet père, fils et F Daigremont, la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE Monsieur [O] [X] [C] [U] à payer les dépens de l’instance ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic le cabinet Loiselet père, fils et F Daigremont, et Monsieur [O] [X] [C] [U] du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire du jugement est de droit.

Fait et jugé à Paris le 04 Avril 2024


La Greffière La Présidente