Tribunal Judiciaire · Charges de copropriété — 4 avril 2024

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le:


■



RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Charges de copropriété

 
N° RG 21/04888 
N° Portalis 352J-W-B7F-CUFAC



N° MINUTE : 



Assignation du :
24 Mars 2021






JUGEMENT 
rendu le 04 Avril 2024 
DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son Syndic, le Cabinet ORALIA NICOLAS, SAS
[Adresse 2]
[Localité 4]

représenté par Maître Aurélie HERVÉ de l’AARPI INFINITY AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0235


DÉFENDEUR

Monsieur [O] [G]
[Adresse 1]
[Localité 3]

représenté par Me Samuel MAIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1110


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Anita ANTON, Vice-présidente, statuant en juge unique.

assistée de Line-Joyce GUY, Greffière,
Décision du 04 Avril 2024
Charges de copropriété
N° RG 21/04888 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUFAC

DÉBATS

A l’audience publique du 1er Février 2024

JUGEMENT

- Contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile 


EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE


Monsieur [O] [G] est propriétaire des lots n°17, 58 et 73 dans l’immeuble sis [Adresse 1] soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par exploit d’huissier du 18 décembre 2019, une sommation de payer la somme de 12.549,38 euros lui a été adressée.

Par exploit d’huissier du 16 mars 2020, une seconde sommation de payer la somme de 10.258,04 euros lui a été adressée.

Par acte de commissaire de justice du 24 mars 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic le cabinet Oralia Nicolas, l’a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de le voir notamment condamné au paiement des sommes suivantes :

- 14.151,43 euros, en vertu d'un arriéré de charges arrêté au 1er janvier 2021 (1er trimestre 202l inclus),

- dont 2.320,23 euros ou titre des frais nécessaires visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

- le tout avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer de l'huissier,

- outre 1.000 euros à titre de dommages et intérêts s'agissant d'impayés anciens et récurrents,

- et 1.200 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par conclusions notifiées électroniquement le 9 juin 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

« Vu l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, 
Vu l’article 61-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, 

DECLARER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] recevable et bien fondé en ses demandes, 

Décision du 04 Avril 2024
Charges de copropriété
N° RG 21/04888 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUFAC


En conséquence, y faisant droit, 

CONDAMNER Monsieur [O] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], la somme de 22.800,31 euros outre les intérêts au taux légal à compter du 16 mars 2020, date de la sommation de payer, jusqu’à parfait paiement, 

CONDAMNER Monsieur [O] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts,

DIRE que les intérêts se capitaliseront en application de l’article 1343-2 du code civil, 

RAPPELER l'exécution provisoire de droit attachée à la décision à intervenir, 

CONDAMNER Monsieur [O] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, 

CONDAMNER le même aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Aurélie HERVÉ, avocat au Barreau de PARIS, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. » 

Monsieur [O] [G] a constitué avocat mais n’a pas conclu.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions du demandeur, il convient de renvoyer aux termes de ses conclusions, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

La clôture des débats a été prononcée le 15 juin 2023. 

L'affaire a été appelée à l'audience du 1er février 2024. A cette audience, le conseil de Monsieur [O] [G] a remis un chèque de de 17.000 euros en règlement au conseil du syndicat des copropriétaires demandeur.

Le conseil du syndicat des copropriétaires demandeur a été autorisé à produire une note en délibéré sous 15 jours confirmant le bon encaissement de ce chèque.

Par message notifié électroniquement le 13 février 2024, le conseil du syndicat a confirmé le bon encaissement du chèque remis à l’audience par le conseil de Monsieur [O] [G].

Décision du 04 Avril 2024
Charges de copropriété
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L’affaire a été mise en délibéré au 4 avril 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe. 


MOTIFS DE LA DECISION


1. Sur la demande principale en paiement des charges

En droit, selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;
les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.
Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels prévisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote de l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’une matrice cadastrale que Monsieur [O] [G] est propriétaire des lots n°17 et 58 dans l’immeuble sis [Adresse 1] (pièce n°1 du syndicat des copropriétaires).
Décision du 04 Avril 2024
Charges de copropriété
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Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

- le contrat de syndic, 

- le procès-verbal d’assemblée générale du 26.06.2019, 

- le procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire du 17.07.2020, 

- le procès-verbal d’assemblée générale du 17.11.2020, 

- une attestation de non recours, 

- un décompte au 04.02.2021, 

- une mise en demeure du 28.10.2019, 

- une sommation de payer du 18.12.2019,

- une sommation de payer du 16.03.2020, 

- le nouveau contrat de syndic, 

- le procès-verbal d’assemblée générale du 29.06.2021, 

- le procès-verbal d’assemblée générale du 08.06.2022, 

- des attestations de non recours, 

- un décompte des sommes dues au 07.06.2023 et appels de fonds correspondants, 

- le grand livre de compte détaillant la reprise de solde.
 
Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Monsieur [O] [G] est débiteur de la somme de 22.800,31 euros selon décompte du 07/06/2023.

Ce montant inclut 3.903,63 euros de frais qui doivent être déduits.

De même, le décompte comporte une reprise de solde de 4.653,97 euros et l’examen du grand livre fait apparaitre que sur la période antérieure des frais ont été imputés à Monsieur [G] qui doivent là encore être déduits une relance pour 30,79 euros, frais imputés le 06/12/2018 et une mise en demeure de 40 euros, frais imputés le 07/11/2018. 

Selon l’ensemble de ces éléments, l’arriéré de charges de Monsieur [G] s’élève à 18.825,89 euros (22.800,31 euros - 3.903,63 euros -30,79 euros-40 euros).

Monsieur [G] a remis un chèque d’un montant de 17.000 euros à l’audience qui a dûment été encaissé.

La dette de Monsieur [G] au titre de l’arriéré de charges s’élève donc à ce jour à la somme de 1.825,89 euros.

Monsieur [O] [G] sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 1.825,89 euros selon décompte du 07/06/2023 incluant le règlement effectué par chèque au mois de février pour un montant de 17.000 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 16 mars 2020, date de la sommation de payer.

2 - Sur les frais de recouvrement

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic le cabinet Oralia Nicolas, sollicite en outre le paiement de la somme de 3.903,63 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance. 

En droit, selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

- les intérêts de retard ;

- les frais de relance antérieurs à l'envoi d'une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l'assignation ;

- les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier au commissaire de justice ou à l'avocat, dès lors qu'il n'est pas justifié de l'accomplissement de diligences exceptionnelles ;

- les frais de commissaires de justice engagés pour l'introduction de l'instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile (6°) ;

- les frais d'avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l'article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, il ressort de l'étude des pièces que le relevé de compte comporte des frais correspondants à :

-07/11/2018 Frais de mise en demeure 40 euros, 
-06/12/2018 Relance 30,79 euros,
-31/03/2019 Frais constitution dossier huissier 430,56 euros,
-30/06/2019 Frais sommation de payer 174,20 euros,
-28/10/2019 Frais de mise en demeure 45 euros, 
-12/12/2019 Honoraires commandement de payer 320 euros,
-30/01/2020 Frais de mise en demeure 45 euros, 
-20/02/2020 Frais de relance après mise en demeure 25 euros, 
-10/03/2020 Honoraires commandement de payer 320 euros, 
-06/05/2020 Frais de mise en demeure 45 euros, 
-08/06/2020 Frais de relance après mise en demeure 25 euros, 
-03/07/2020 Honoraires assignation 480 euros, 
-03/09/2020 Frais commandement de payer 184,68 euros, 
-24/11/2020 Frais transmission pièces avocat 155 euros, 
-19/05/2021 Frais suivi contentieux 318 euros, 
-01/06/2021 Frais commandement de payer 188,19 euros, 
-07/09/2021 Frais suivi contentieux 159 euros, 
-16/12/2021 Frais suivi contentieux 159 euros, 
-17/03/2022 Frais suivi contentieux 165 euros, 
-27/04/2022 Frais de suivi de contentieux 165 euros, 
-13/10/2022 Frais de suivi de contentieux 165 euros, 
-15/12/2022 Frais de suivi de contentieux 165 euros, 
-16/03/2023 Frais de suivi procédure 170 euros.

Au regard des dispositions précitées, seuls les frais suivants :

-30/06/2019 Frais sommation de payer 174,20 euros,
-28/10/2019 Frais de mise en demeure 45 euros, 
-30/01/2020 Frais de mise en demeure 45 euros,
-20/02/2020 Frais de relance après mise en demeure 25 euros, 
-06/05/2020 Frais de mise en demeure 45 euros, 
-08/06/2020 Frais de relance après mise en demeure 25 euros. 

peuvent être considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, étant précisé que les frais de commandements de payer des 03/09/2020 et 01/06/2021 sont inclus dans les dépens soit un total de 359,20 euros.

Dans ces conditions, Monsieur [O] [G] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 359,20 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

3. Anatocisme

Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront eux-mêmes intérêts en application de l'article 1343-2 du code civil. 

4. Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires 

Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, à la collectivité des copropriétaires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble. 

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 2.500 euros de dommages-intérêts. 





Il verse aux débats les justificatifs de vote d’une avance spéciale de trésorerie pour compenser les défauts de paiement de Monsieur [G] (appel exceptionnel du 10 mars 2022 : pièce n°15 du syndicat des copropriétaires).

Il justifie ainsi avoir subi un préjudice résultant des défauts de paiement de Monsieur [O] [G].

Dans ces conditions, Monsieur [O] [G] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic le cabinet Oralia Nicolas, la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.
. 
5. Sur les demandes accessoires

Monsieur [O] [G] succombant, il sera condamné aux dépens comprenant les frais de commandements de payer des 03/09/2020 et 01/06/2021, dont distraction au profit de Maître Aurélie Hervé, qui en a fait la demande, en application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

En application de l'article 514 modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Il n'y a pas lieu en l'espèce d'écarter l'exécution provisoire de droit. 

Le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus de ses demandes.


PAR CES MOTIFS,


Le tribunal, statuant publiquement, et par un jugement contradictoire, rendu en premier ressort :

CONDAMNE Monsieur [O] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic le cabinet Oralia Nicolas, la somme de 1.825,89 euros selon décompte du 07/06/2023 incluant le règlement effectué par chèque au mois de février pour un montant de 17.000 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 16 mars 2020, date de la sommation de payer ;

CONDAMNE Monsieur [O] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic le cabinet Oralia Nicolas, la somme de 359,20 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 196 ;

CONDAMNE Monsieur [O] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic le cabinet Oralia Nicolas, la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [O] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic le cabinet Oralia Nicolas, la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

DIT que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront eux-mêmes intérêts en application de l'article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE Monsieur [O] [G] à payer les dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Aurélie Hervé, qui en a fait la demande, en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic le cabinet Oralia Nicolas, du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire du jugement est de droit.

Fait et jugé à Paris le 04 Avril 2024


La Greffière La Présidente