Tribunal Judiciaire · JUGE CX PROTECTION — 4 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Cité Judiciaire
Service des contentieux de la protection
7 Rue Pierre Abélard
CS 73127
35031 RENNES CEDEX
JUGEMENT DU 04 Avril 2024 

N° RG 24/00600 - N° Portalis DBYC-W-B7I-KY76

JUGEMENT DU :
04 Avril 2024 


Société ARCHIPEL HABITAT

C/
[S] [P]







EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE 4 avril 2024 
à ARCHIPEL HABITAT
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 04 Avril 2024 ;

Par Fabrice MAZILLE, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Emmanuelle BADUFLE, Greffier ;

Audience des débats : 01 Février 2024.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 04 Avril 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. 

Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR

Société ARCHIPEL HABITAT
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Madame [W], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

Mme [S] [P]
domiciliée : chez Mme [Y]
[Adresse 3]
[Localité 4]
non comparante, ni représentée




















EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 26 février 2021, l'établissement ARCHIPEL HABITAT a consenti un bail d’habitation à Madame [P] [S] sur des locaux situés au [Adresse 1]).

Suite à de nombreuses incommodités et autres nuisances notamment sonores, de multiples tentatives de rappels aux obligations de tranquillité et de jouissance paisible ont été adressé à la locataire par le bailleur par l’interface de l’ensemble des voies possible.

Suite à l’échec de la conciliation du 27 octobre 2023, par assignation délivrée le 8 janvier 2024, l'établissement ARCHIPEL HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour faire prononcer la résiliation du bail pour trouble anormal du voisinage, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Madame [P] [S] en supprimant les délais inhérents aux deux mois suivants le commandement de quitter les lieux, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

1616,67 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 4 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,les loyers dus du 4 janvier 2024 jusqu’à la résiliation du bail,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.À l'audience du 1er février 2024, l'établissement ARCHIPEL HABITAT, représenté, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Madame [P] [S] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I-Sur la demande de résiliation du bail

Sur la recevabilité
L'établissement ARCHIPEL HABITAT justifie avoir effectué les diligences de conciliation de l’article 750-1 du code de procédure civile de sorte que sa demande est recevable.

Sur le fond
Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.
De même, l'article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu notamment d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention.

En outre, l’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». 

Enfin, l’article 1224 du code civil prévoit que la résolution du contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.

Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de jouir des lieux loués en bon père de famille et de payer le loyer font partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de jouissance paisible comme celui de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail et du trouble, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.
En l’espèce, malgré les multiples écrits qui lui ont été délivrés les 15 juin 2023, 21 novembre 2022, 27 janvier 2023, 10 février 2023, 21 avril 2023, et 13 juin 2023 encore appuyées par la sommation interpellative du 1er août 2023, le tout complété par une pétition de voisins de la défenderesse du 5 février 2023 et autres réclamations des 14 juin 2022 et 15 juin 2022 ainsi que d’un courrier d’une voisine du 11 mars 2023, pièces corroborés par un ensemble de témoignages précis, circonstanciés et concordants, il appert que Madame [P] [S] n’a manifestement pas mis un terme à son comportement litigieux et délétère.

C’est ainsi qu’il est établi un comportement des plus inadéquats de la locataire consistant, notamment, de jour comme de nuit, à proférer des cris, des hurlements, des insultes, à accomplir des tapages, des claquages de porte, à faire montre d’un parfait mépris de l’autre dans la garde de ses animaux possédés ou hébergés comprenant un chien typé pittbull, sans muselière et aboyant de façon intempestive, et à négliger tant la salubrité que l’intégrité même des lieux communs.

Il est mis en exergue un atavisme dans l’adoption de ces comportements à tout le moins depuis l’entrée dans les lieux, et, perdurant, nonobstant l’intervention des forces de l’ordre, et, allant même à l’insulte et au crachat à destination de son prochain.

De même, il est retenu l’absence de toute volonté de mobilisation de la défenderesse à faire cesse ces troubles objectivée par la non récupération de certains courriers de rappel et autres mises en demeure.

A l’opposé, la défenderesse ne verse aux débats aucune pièce contredisant ces éléments même partiellement.

Compte-tenu de la durée et de la nature de ces manquements, mis en perspective avec la durée du bail, la gravité des violations aux obligations découlant du bail est suffisamment caractérisée, et est de nature à entraîner la résolution du contrat aux torts exclusifs de Madame [P] [S] et son expulsion.

Au regard de l’atteinte portée au cadre de vie quotidien des voisins de la défenderesse et des atteintes à leur intégrité, a minima, psychologique mais aussi physique pour certains, il est juste d’ordonner la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion pourra en conséquent avoir lieu sans expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux.

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résolution du bail, il convient de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent à celui dû en cas de poursuite du contrat.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l'établissement ARCHIPEL HABITAT ou à son mandataire.

II-Sur la demande en paiement

L'établissement ARCHIPEL HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 31 janvier 2024, Madame [P] [S] lui devait la somme de 1753.90 euros.

La défenderesse n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.

III-Sur les demandes accessoires 

a-Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [P] [S], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 100 euros à la demande de l'établissement ARCHIPEL HABITAT concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.


b-Sur l’exécution provisoire

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail d’habitation conclu le 26 février 2021 entre l'établissement ARCHIPEL HABITAT, d’une part, et Madame [P] [S], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1]),

ORDONNE à Madame [P] [S] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1]) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

ORDONNE la réduction à néant du délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale ;

CONDAMNE Madame [P] [S] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès la présente décision, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE Madame [P] [S] à payer à l'établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 1753.90 euros (mille sept cent cinquante-trois euros et quatre-vingt-dix centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,

CONDAMNE Madame [P] [S] à payer à l'établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 100 euros (cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [P] [S] aux dépens comprenant notamment le coût de l'assignation du 8 janvier 2024 ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision en ce compris sur les frais irrépétibles et les dépens.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 4 avril 2024, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Vice-président