Tribunal Judiciaire · JUGE CX PROTECTION — 4 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Cité Judiciaire
Service des contentieux de la protection
[Adresse 7]
[Adresse 7]
[Localité 4]
JUGEMENT DU 04 Avril 2024 

N° RG 23/06833 - N° Portalis DBYC-W-B7H-KSF5

JUGEMENT DU :
04 Avril 2024 


[T] [Z]

C/
[S] [G]
[F] [J]







EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE 4 avril 2024
à Monsieur [Z]

CERTIFIE CONFORME DELIVRE LE MEME JOUR à Monsieur [G]
et Madame [J]
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 04 Avril 2024 ;

Par Fabrice MAZILLE, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Emmanuelle BADUFLE, Greffier ;

Audience des débats : 01 Février 2024.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 04 Avril 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. 

Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

M. [T] [Z]
[Adresse 2]
[Localité 6]
eprésenté par ses parents

ET :

DEFENDEURS :

M. [S] [G]
[Adresse 3]
[Localité 5]
comparant

Mme [F] [J]
[Adresse 3]
[Localité 5]
comparante
















EXPOSE DU LITIGE

Vu la requête reçue le 12 septembre 2023 à laquelle il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, moyens et demandes en application de l’article 455 du code de procédure civile, et par laquelle [T] [Z] saisissait le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire de RENNES à l’encontre de ses anciens propriétaires [S] [G] et [F] [J] aux fins de les voir condamner à lui payer :

- la somme de 190.47 euros correspondant au restant dû du dépôt de garantie non remboursé relativement au bail d’habitation inhérent au bien immeuble n°51 sis [Adresse 1] courant du 8 juillet 2017 au 29 janvier 2022 ;
- 672 euros à titre de dommages et intérêts correspondant à la pénalité visée par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 pour 16 mois de retard.
-30 euros de frais d’adhésion à l’UFC QUE CHOISIR,
-100 euros pour 2 années de charges non régularisées,

Soit un total de 992.47 euros ;

Vu l’audience du 1er février 2024 lors de laquelle [T] [Z], représenté par ses parents [R] [Z] et [C] [D], reprend et explicite le terme de sa requête tout en réfutant toute dégradation ou besoin de nettoyage du bien loué conformément aux constats de l’état des lieux d’entrée et de sortie, et, en indiquant que les éléments et factures produites par les bailleurs correspondent à un embellissement du bien loué, nulle besoin d’interventions de remise en état du bien loué n’ayant été stipulée au sein de l’état des lieux de sortie ;

Vu la présence de [S] [G] et la représentation de [F] [J] par son compagnon, sollicitant en se référant à leurs écrits du 20 janvier 2024 pour lesquels il est fait application de l’article 455 du code de procédure civile, le rejet des demandes de son ancien locataire soit retenu en raison de la nécessité de réparations locatives et autre nettoyage des lieux loués aboutissant à un quantum équivalent à celui du dépôt de garantie ; soutenant qu’ils subissent un préjudice moral de 250 euros face à l’acharnement du demandeur responsable des multiples échecs de conciliation ; affirmant que le bien loué était neuf au début du bail et a nécessité des travaux pour recouvrer cet état à la sortie des lieux ; concluant à ce qu’il a été fait des économies au preneur en le dispensant d’agence immobilière et d’entreprendre les travaux de remise en état.

Vu la mise en délibéré de l’affaire au 4 avril 2024 par mise à disposition au greffe ;


MOTIFS

I-SUR LA RECEVABILITE DE LA DEMANDE

En l’espèce au regard de la date de la saisine de la juridiction antérieure au 1er octobre 2023, et conformément à la décision n° 436939, 437002 du 22 septembre 2022 du Conseil d’Etat statuant au contentieux, ECLI:FR:CECHR:2022:436939.20220922, annulant notamment les dispositions du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile (NOR : JUSC1927307D) contenues au sein de l’article 750-1 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue de l’article 4 du décret, la présente instance demeure recevable.

II-SUR LE BIEN FONDE DE LA DEMANDE 

L'article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Par ailleurs l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 affirme notamment à la charge du locataire :
b) D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;
c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l'état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées.
En outre, l’article 22 de ladite loi retient que lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers. 
Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l'article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie. 
Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile. 
Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.
Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu'elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes. 
Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l'objet d'aucune révision durant l'exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.
A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.
En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n'a d'effet qu'entre les parties à la mutation.
Enfin, l’article 9 du code de procédure civile prévoit qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
En l'espèce, il appert des données de la cause et des débats de l'audience que l’analyse précise et circonstanciée des états des lieux du bien loué d’entrée du 8 juillet 2017 et de sortie du 29 janvier 2022 effectués sur deux supports identiques en présence des deux parties n’objective en rien une possibilité pour les propriétaires bailleurs de se prévaloir d’une usure anormale et non en bon père de famille de la chose louée sauf à considérer, et, retenir, que toute usure demeure anormale et emporte dédommagement systématique à la charge du preneur. 

Aussi, est-il mis en exergue que contrairement à ce que soutient de façon erronée les défendeurs, l’occupation du bien trouve comme contrepartie le versement d’un loyer sans qu’un bail ne puisse à son terme aboutir à un enrichissement du propriétaire par la remise à neuf du logement aux frais du locataire.







Ainsi, le versement de factures de remise à neuf du dit logement à les retenir, pour le besoin du raisonnement, comme inhérentes au logement litigieux ce qui n’est pas démontré, demeure inopérant à contredire les stipulations de l’état des lieux de sortie et des photographies incorporées.

De même, les photographies non datées ni circonstanciées et les pures affirmations péremptoires des bailleurs quant à l’accomplissement de remplacements de sols, de tapisserie par de la fibre de verre et de la peinture ou encore de radiateur ou d’éclairage par des leds sont inopérantes au succès des prétentions des consorts [G]-[J] mais démontrent, au contraire, leur volonté de faire supporter pécuniairement au demandeur des embellissements et nullement des dégradations.

Il s’ensuit que la demande formulée par l’ancien locataire demeure parfaitement fondée.

Dès lors, il convient de condamner [S] [G] et [F] [J] à payer à [T] [Z] la somme de 190.47 euros outre 672 euros à titre de pénalités soit un total de 2512.50 euros.

S’agissant des charges récupérables, au regard du quantum de cette provision à hauteur de 75 euros, de la période de deux ans concernés, du montant de ce chef de demande, et de l’absence de tout justificatif versé par les propriétaires malgré les multiples relances, il convient de condamner ces derniers à s’en acquitter auprès du demandeur pour cent euros.

Au regard de ces décisions, la demande reconventionnelle d’indemnisation pour préjudice moral est rejetée.


III-SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Selon l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, [S] [G] et [F] [J], partie perdante, sont, condamnés aux dépens de la présente instance. 

En outre, l’équité et la solution du litige commandent de condamner les mêmes à payer au demandeur la somme de trente euros au titre des frais irrépétibles.

Enfin, il résulte des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

L'article 514-1 dudit code précise que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.

Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

Par exception, le juge ne peut écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé, qu'il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l'instance, qu'il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu'il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.

En l'espèce, nul élément ne commande de voir écarter l'exécution provisoire.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

REJETTE l’ensemble des demandes formulé par [S] [G] et [F] [J] ;

CONDAMNE [S] [G] et [F] [J] à payer à [T] [Z] la somme totale de 962.47 euros (neuf cent soixante-deux euros et quarante-sept centimes) ; 

CONDAMNE [S] [G] et [F] [J] à payer à [T] [Z] la somme de 30 euros (trente euros) au titre des frais irrépétibles ;

REJETTE toute demande supplémentaire ou complémentaire ;


CONDAMNE [S] [G] et [F] [J] aux entiers dépens ;

MAINTIENT l’exécution provisoire en ce compris sur les dépens.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

La GreffièreLe Vice-président chargé des contentieux de la protection