Cour d'Appel · 2ème CHAMBRE CIVILE — 4 avril 2024

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



 DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 04 AVRIL 2024







N° RG 21/00547 - N° Portalis DBVJ-V-B7F-L5DX









S.C.I. SCI DES BEATHE'S





c/



Syndicat SDC DE L'IMMEUBLE [Adresse 5] URE PARKINGS



























Nature de la décision : AU FOND



























Grosse délivrée le :



aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 18 janvier 2021 (R.G. 19/07157) par le Tribunal judiciaire de BORDEAUX suivant déclaration d'appel du 29 janvier 2021





APPELANTE :



S.C.I. SCI DES BEATHE'S

Activité : Immobilier, 

demeurant [Adresse 3]/FRANCE



Représentée par Me Aurélie FOGLIA de la SELARL CABINET TARAVEL FOGLIA, avocate au barreau de BORDEAUX





INTIMÉE :



Syndicat SDC DE L'IMMEUBLE [Adresse 5] 

pris en la personne de son syndic de copropriété la SARLU VESTALIA IMMO, immatriculée au RCS de BORDEAUX sous le n° 523 237 063, dont le siège social est situé [Adresse 2]

Activité : Syndic de propriété, 

demeurant [Adresse 1]



Représentée par Me Pierrick CHOLLET de la SCP TMV, avocat au barreau de BORDEAUX, substitué par Me Marine RAFFIER, avocate au barreau de BORDEAUX





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 20 février 2024 en audience publique, devant la cour composée de :



Monsieur Jacques BOUDY, Président,

Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller, 

Madame Christine DEFOY, Conseiller,



qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Mélody VIGNOLLE-DELTI





ARRÊT :



- contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.



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EXPOSÉ DU LITIGE



La Société Civile Immobilière (la SCI) des Beathe's est propriétaire de deux lots de parking numérotés 185 et 186 situés au sein de l'immeuble [Adresse 5] sis [Adresse 3] à [Localité 4].



Par lettre recommandée du 28 Novembre 2017, la SCI des Beathe's a sollicité l'inscription à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale son projet d'installation d'une porte basculante clôturant ses 2 emplacements de stationnement.



Pour l'année 2018, le syndic de copropriété à simplement informé l'ensemble des copropriétaires de la demande de pose de porte basculante de la SCI sans pour autant porter cette résolution à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 27 mars 2018.



Toutefois, lors de cette assemblée générale, les copropriétaires ont cependant donné leur avis sur le projet de fermeture des parkings dans les conditions suivantes :

'15) questions diverses fermeture des parkings :

Ayant été informée que la question n'était pas inscrite à l'ordre du jour il ne pouvait pas y avoir de vote engageant la copropriété. Les copropriétaire ont néanmoins décidé de recenser les positions de chaque participant

Auraient voté contre 6 copropriétaire totalisant 400 tantièmes /10000

Se seraient abstenus : 12 propriétaires totalisant 591 tantièmes sur 10000

Auraient voté Pour, tous les autres copropriétaires présents et représentés soit 4968 tantièmes sur 10000".



Suite à la demande de la SCI, le syndic de copropriété lui répondait dans un courriel du 6 juillet 2018 en des termes suivants : 'Comme je vous l'ai indiqué verbalement, vous avez l'accord de la copropriété de parking que nous représentons légalement, afin de faire fermer vos places de parking avec un dispositif identique en forme à celui déjà posé chez Monsieur et Madame [I]. Vous constaterez au point numéro 15 que les participants sont majoritairement favorables à ce que les parkings puissent être fermés'.



La SCI des Beathe's a en conséquence entrepris des travaux pour clore ses deux emplacements de stationnement. La forme et le dispositif de fermeture sont semblables au portail posé par Monsieur et Madame [I], la teinte étant identique. Seul le sens des lames (rainures des tôles) apparaissait différent.



Lors de l'assemblée générale du 26 avril 2019, les résolutions n° 10 et 10 A relatives à 'l'autorisation rétroactive à donner à la SCI pour fermer ces places de parking numéro 185 et 186 pour en faire un box' ont été votés comme suit :

'10. Autorisation rétroactive à donner à la SCI des Beathe's pour fermer ses portes de

parking n° 185-186 pour en faire un box (article 25.1) :

Les places en référence ont été fermées par une porte d'esthétique différente de celle qui existait déjà sur les places n° 197 et 198 ([I]), laquelle devait servir de modèle de référence.

Au vu :

- de l'existence de réseaux passant dans le box créé,

- de la décision de principe de l'assemblée générale du 27 mars 2018,

- de la demande initiale formulée par la SCI DES BEATHE 'S jointe à la convocation.

L'assemblée générale décide de refuser l'autorisation pour la pose de cette porte à la SCI des Beathe's et exige la remise des lieux dans l'état initial.

POUR : 41 propriétaire totalisant 3409/10000

CONTRE : 1 copropriétaire totalisant 102/10000".



Le point 10a. du procès-verbal de l'assemblée générale est intitulé : 'Autorisation rétroactive à donner à la SCI des Beathe's pour fermer ses portes de parking n° 185-186 pour en faire un box (article 25-1) : La décision est en tous points identique au point n° 10. Il est cependant précisé en sus : « Résolution adoptée dans les conditions de majorité de l'article 24 ».



Le procès-verbal de ladite l'assemblée a été notifié à la SCI le 22 mai 2019.



Dans son courrier du 21 juin 2019, la SCI des Beathe's a informé le syndic de copropriété de la contradiction entre la mention 'L'assemblée générale décide de refuser l'autorisation pour la pose de cette porte à la SCI des Beathe's et exige la remise des lieux dans l'état initial' et le libellé de la résolution ainsi que le résultat du vote mentionné à la fin de celle-ci. Elle a sollicité du syndic la communication de ll'issue exacte du vote et la confirmation de ce qu'elle avait reçu l'autorisation rétroactive pour réaliser les travaux lors de l'assemblée générale du 26 avril 2019. 



Considérant ne pas avoir reçu de réponse favorable à sa requête, la SCI des Beathe's a assigné le 18 juillet 2019 le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux afin d'obtenir la nullité des résolutions n°10 et 10a de l'assemblée générale du 26 avril 2019.



Par jugement en date du 18 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :



- débouté la SCI des Beathe's de l'intégralité de ses demandes

- condamné la SCI des Beathe's à :

- supprimer la porte installée devant ses lots de copropriétés n°185 et 186, à remettre les lieux en l'état initial, sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé un délai de 6 mois à compter de la signification de la présente décision et cela pendant un délai de trois mois,

- payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- dit qu'il n'y a pas lieu à ordonner l'exécution provisoire,

- condamné la SCI des Beathe's aux dépens.



Par déclaration électronique du 29 janvier 2021, la SCI des Beathe's a interjeté appel de la décision.

La SCI des Beathe's, dans ses dernières conclusions en date du 2 février 2024, demande à la cour :

- d'ordonner le report de la clôture au jour des plaidoiries,

- de déclarer recevable son appel, 

- de rejeter l'ensemble des demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5],

- d'infirmer le jugement rendu le 18 janvier 2021 dans toutes ses dispositions, 



Statuant à nouveau :

- de prononcer la nullité des résolutions 10 et 10a de l'assemblée générale du 26 avril 2019, 

- de condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 5.000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile et des entiers dépens de première instance et d'appel, en ce inclus les frais d'établissement du procès-verbal de constat.





Suivant ses dernières conclusions du 1er février 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] demande à la cour de :



- confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, 

- rejeter, en conséquence, l'ensemble des demandes, fins et conclusions de la SCI des Beathe's dirigées contre lui,

- condamner la SCI des Beathe's au paiement de la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens,



L'ordonnance de clôture a été rendue le 6 février 2024.



Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.





MOTIFS DE LA DÉCISION



Il n'y a pas lieu d'ordonner la révocation de l'ordonnance de clôture dans la mesure où les parties ont déposé leurs conclusions et pièces antérieurement à son prononcé.



Sur la nécessité de l'obtention d'une autorisation de la part de l'assemblée générale.



Soutenant que la porte a été apposée sur sa partie privative, la SCI des Beathe's prétend que son installation ne nécessitait donc pas l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires.



En réponse, le syndicat fait valoir que la porte repose sur des parties communes et estime dès lors que le règlement de copropriété de l'immeuble impose l'obtention préalable de l'assemblée.



Les éléments suivants doivent être relevés :



Bien qu'affirmant que l'installation de leur porte ne requiert pas l'autorisation préalable de l'assemblée générale, la SCI des Beathe's l'a cependant sollicitée auprès du syndic tant en octobre 2016 que dans son courrier du 28 novembre 2017.



Un commissaire de justice a été mandaté par les appelants pour examiner 'la transformation des deux emplacements en box'. La SCI des Beathe's ne peut donc soutenir sans se contredire que les travaux qu'elle a réalisés ne consistaient pas en la création d'un box.



Dans son procès-verbal de constat du 11 janvier 2024, l'officier ministériel a constaté que la porte basculante se trouve sur la partie privative des deux lots leur appartenant.



Cependant, l'examen des photographies qui figurent dans ce document démontre que les systèmes de fixation de cette porte prennent appui sur les murs qui sont des parties communes.



Or, comme l'indique l'article 14 du règlement de copropriété, si les travaux envisagés touchent en totalité ou en partie à des murs porteurs ou de refend, ou à des éléments considérés comme parties communes, une autorisation préalable de l'assemblée générale devra être obtenue dans les conditions de majorité prévues à l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 (p43 et 44).



La SCI des Beathe's ne conteste pas qu'un règlement intérieur, adopté lors de l'assemblée générale du 20 juin 2017, ultérieurement publié au 'bureau des hypothèques' (cf p9), stipule à la rubrique 'parkings et circulation' que 'Les places de stationnement ne pourront être boxées ou disposées d'un système tel que le stop-pack sans accord préalable de l'assemblée générale des copropriétaires et son syndic. En cas de non-respect, l'occupant concerné se verra contraint de retirer ledit équipement sous un délai de 10 jours après mise en demeure et à sa charge exclusive'. 



Enfin, l'article 25 b la Ioi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose qu'est soumise au vote de l'assemblée générale l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes a la destination de celui-ci. 



Ainsi, les travaux entrepris par la SCI des Beathe's nécessitaient l'accord de la majorité des copropriétaires, en l'occurrence celle de l'article 25 de la loi et à défaut celle de l'article 24 de la loi précitée.



Or, il apparaît à la lecture des deux procès-verbaux de l'assemblée générale des copropriétaires des 27 mars 2018 et 26 avril 2019 qu'aucune autorisation n'a été accordée à l'appelante, la dernière décision enjoignant même à celle-ci de retirer la porte basculante et de remettre les lieux dans leur état initial.



En conséquence, il convient de confirmer le jugement déféré qui a justement considéré que les travaux entrepris par la SCI des Beathe's nécessitaient l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires.



Sur la rupture d'égalité



Les pouvoirs dévolus par la loi du 10 juillet 1965 au syndicat des copropriétaires, par l'intermédiaire des assemblées générales, sont limités par l'interdiction qui lui est faite de compromettre l'équilibre entre les droits concurrents des copropriétaires tels qu'ils résultent de l'article 9 de ladite loi. Le syndicat ne peut donc, même à la majorité requise, prendre des décisions qui comportent des distorsions injustifiées de traitement entre copropriétaires sous peine d'être entachées d'abus de droit ou de majorité. Ainsi, un copropriétaire ne peut être favorisé ou au contraire désavantagé par rapport aux autres sans un motif dûment justifié par l'intérêt collectif. Dans cette hypothèse, il y aurait alors une rupture dans la règle de l'égalité de traitement.



Cette rupture d'égalité entre copropriétaires peut être cause de nullité d'une délibération s'il est établi que, de manière injustifiée, donc arbitraire, il a été réservé à un copropriétaire un sort différent de celui réservé à d'autres copropriétaires placés dans une situation identique. 



Invoquant l'existence d'une rupture d'égalité alors que le syndic lui avait précédemment accordé la possibilité de réaliser les travaux suivant son courriel du 6 juillet 2018 et que l'avis de l'assemblée générale du 27 mars 2017 avait été favorable, l'appelante réclame la nullité des délibérations n°10 et 10a du procès-verbal d'assemblée générale du 26 avril 2019 lui ayant refusé l'autorisation rétroactive.



Pour apprécier la différence de traitement entre copropriétaires alléguée par l'appelante, il convient de se placer à la date à laquelle lui a été refusée l'autorisation de clore ses deux places de stationnement pour les transformer en box.



Par conséquent, les arguments développés par celle-ci portant sur une période postérieure ne constituent pas des éléments probants.



Les résolutions n°10 et 10a figurant au procès-verbal d'assemblée générale du 26 avril 2019 sont toutes les deux relatives à 'l'autorisation rétroactive à donner à la SCI des Beathe's pour fermer ses places de parking 185 et 186 pour en faire un box'.



A l'exception de la SCI des Beathe's, tous les autres copropriétaires ont voté contre l'adoption de cette demande.



Il doit être constaté que le vote des copropriétaires porte exclusivement sur une question fermée, en l'occurrence 'l'assemblée générale décide de refuser l'autorisation (...) et exige la remise des lieux dans l'état initial'.



Pour une raison qui demeure inconnue de la cour, le Syndicat ne s'expliquant pas sur ce point, la requête présentée par la SCI des Beathe's n'a pas été soumise au vote des copropriétaires au cours de l'assemblée générale du 27 mars 2018. Un simple avis consultatif de ceux-ci a été recueilli au cours de la réunion des copropriétaires. Ces derniers, représentant 4966 tantièmes /10000, se sont prononcés pour la fermeture des places de stationnement.



Les travaux consistant en l'installation d'une porte coulissante ont été entrepris par la suite.



Il apparaît que le projet initial, comme l'indique le syndic dans son courriel du 06 juillet 2018, devait toutefois être 'identique en forme à celui déjà posé chez M. et Mme [I]'.



Or, la SCI des Beathe's reconnaît elle-même que la porte ne présente pas le même aspect esthétique que celui de M. et Mme [I] dans la mesure où le sens des lames est différent. En effet, le procès-verbal de constat du 11 janvier 2024 fait bien apparaître que les lames du système de fermeture des deux lots de l'appelante sont verticales alors qu'elle auraient dû être horizontales. 



En conséquence, les travaux n'ont pas été exécutés en conformité avec ceux qui avaient été préalablement validés par le syndic puis avaient donné lieu à un avis favorable d'une partie des copropriétaires lors de l'assemblée générale du 27 mars 2018.



A la lecture des deux délibérations dont la nullité est sollicitée, il apparaît que le motif du refus réside notamment dans le fait que les deux places de stationnement 'ont été fermées par une porte d'esthétique différente de celle qui existait déjà sur les places (...) de M. et Mme [I]'.



Il n'appartient pas à la cour de déterminer si ce critère était suffisant pour motiver le refus dans la mesure où ce choix appartient exclusivement aux copropriétaires. Il sera simplement relevé que la comparaison entre la situation de la SCI et celle du couple [I] ne fait pas apparaître une situation identique et donc une différence de traitement entre copropriétaires. En effet, il est admis que le fait qu'une autorisation antérieurement donnée à un copropriétaire n'engage pas le syndicat saisi d'une demande postérieure d'un autre copropriétaire si les circonstances ne sont pas exactement les mêmes. 



L'appelante soutient que d'autres copropriétaires ont obtenu le droit de transformer en box leurs places de stationnement mais ne précise cependant pas si les travaux y afférents ont consisté en la pose de portes coulissantes dotées de lames horizontales ou verticales. Leur situation ne peut donc être qualifiée d'identique et ainsi servir d'éléments de comparaison pour démontrer l'existence d'une rupture d'égalité.



Ces éléments ne peuvent que motiver la confirmation du jugement déféré ayant rejeté la demande en nullité des résolutions n°10 et 10a et condamné sous astreinte la SCI des Beathe's tant à retirer la porte installée devant ses lots mais également à remettre les lieux dans leur état initial. Il sera simplement précisé que l'astreinte sera due passé un délai de six mois à compter de la date du prononcé du présent arrêt. 



Sur l'article 700 du code de procédure civile



Outre la somme mise à la charge de la SCI des Beathe's en première instance, il y a lieu en cause d'appel de la condamner au versement au Syndicat des copropriétaires d'une indemnité complémentaire de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et de rejeter les autres demandes de ce chef. 





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, par décision contradictoire, mise à disposition au greffe et en dernier ressort, 



- Dit n'y avoir lieu à révocation de l'ordonnance de clôture ;



- Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 18 janvier 2021 par le tribunal judiciaire de Bordeaux avec la précision que l'astreinte sera due par la société civile immobilière Beathe's passé un délai de six mois à compter de la date du prononcé du présent arrêt ;



Y ajoutant ;



- Condamne la société civile immobilière Beathe's à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la société à responsabilité limitée Absolute Habitat, la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 



- Rejette les autres demandes présentées sur ce fondement ;



- Condamne la société civile immobilière Beathe's au paiement des dépens d'appel.





La présente décision a été signée par Monsieur Jacques BOUDY, président, et Madame Mélody VIGNOLLE-DELTI, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





 LE GREFFIER LE PRESIDENT