Cour d'Appel · Chambre civile — 4 avril 2024

ARRET N° 



N° RG 23/00450 - N° Portalis DBV6-V-B7H-BIOW6







AFFAIRE :



M. [O] [S], Mme [I] [S]



C/



M. [H] [N], S.A.S. FD IMMOBILIIER









CB/LLS





Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

































Grosse délivrée aux avocats

COUR D'APPEL DE LIMOGES

CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU 04 AVRIL 2024



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Le QUATRE AVRIL DEUX MILLE VINGT QUATRE la Chambre civile de la cour d'appel de LIMOGES a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :





ENTRE :



Monsieur [O] [S]

né le 15 Janvier 1959 à [Localité 6], 

demeurant [Adresse 2]



représenté par Me Jean VALIERE-VIALEIX, avocat au barreau de LIMOGES substitué par Me François-Xavier DUFOUR, avocat au barreau de TOULOUSE





Madame [I] [S]

née le 23 Octobre 1956 à [Localité 5], 

demeurant [Adresse 2]



représentée par Me Jean VALIERE-VIALEIX, avocat au barreau de LIMOGES substitué par Me François-Xavier DUFOUR, avocat au barreau de TOULOUSE





APPELANTS d'une décision rendue le 27 SEPTEMBRE 2022 par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE BRIVE LA GAILLARDE





ET :



Madame [H] [N], 

demeurant [Adresse 1]



non comparant ni représenté





S.A.S. FD IMMOBILIIER, 

ayant pour adresse [Adresse 3]



représentée par Me Virgile RENAUDIE de la SELARL RENAUDIE LESCURE BADEFORT, avocat au barreau de BRIVE





INTIMÉES



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Suivant avis de fixation du Président de chambre chargé de la mise en état, l'affaire a été fixée à l'audience du 22 Février 2024. L'ordonnance de clôture a été rendue le 31 janvier 2024.



Conformément aux dispositions de l'article 805 du Code de Procédure Civile, Mme Corinne BALIAN, Présidente de chambre, magistrat rapporteur, assistée de Monsieur Philippe VITI, Greffier, a tenu seule l'audience au cours de laquelle elle a été entendue en son rapport. Les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients.



Après quoi, Mme Corinne BALIAN, Présidente de chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 04 Avril 2024 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.

Au cours de ce délibéré, Mme Corinne BALIAN, Présidente de chambre, a rendu compte à la Cour, composée de Mme Corinne BALIAN, Présidente de chambre,de Monsieur Gérard SOURY, Conseiller et de Madame Marie-Christine SEGUIN, Conseiller. A l'issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l'arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe.



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LA COUR



EXPOSE DU LITIGE



Faits et procédure



Suivant acte sous seing privé, un mandant de location exclusif a été conclu entre Monsieur [O] [S] mandant et la Société FD IMMOBILIER exerçant sous l'enseigne FAURE IMMO.FR mandataire, à l'effet de confier à cette dernière la gestion locative d'un appartement de type F3, situé [Adresse 4] à louer moyenant le paiement d'un loyer mensuel de 408€, sachant :

- que par acte sous seing privé en date du 19 septembre 2017 a effet au même jour, Monsieur [O] [S], représenté par l'Agence FAURE IMMO.FR, a donné en location à Madame [H] [N] ledit logement moyennant un loyer mensuel de 408€ hors charge ;



- que selon acte notarié en date du 19 novembre 2019, le bien donné à bail a été vendu à la Société lMM'OBJAT, vente immobilière en prévision de laquelle un rapport de gestion a été établi par la Société FD IMMOBILIER.



Par acte d'huissier en date du 28 décembre 2021, Monsieur [O] [S] et son épouse Madame [I] [W] ont assigné devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de BRIVE-LA-GAILLARDE, d'une part Madame [H] [N] et d'autre part la Société FD IMMOBILIER exerçant sous l'enseigne FAURE IMMO. FR, pour voir condamner chacune desdites parties défenderesses à leur verser la somme de 3792€ correspondant à l'arriéré locatif restant dû par leur ancienne locataire, avec intérêts au taux légal à compter de la vente du bien loué, soit à compter du mois de novembre 2019.



Suivant jugement du 27 septembre 2022 rendu alors que Madame [H] [N] était non comparante, le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de BRIVE-LA-GAILLARDE a notamment :

- déclaré irrecevables les demandes de Madame [I] [W] épouse [S], après avoir retenu que cette dernière n'avait pas été partie ni au contrat de location du 19 septembre 2017, ni au mandat de location exclusif confié à la Société FD IMMOBILIER exerçant sous l'enseigne FAURE IMMO.FR ;



- débouté Monsieur [O] [S] de l'ensemble de ses demandes, demande en paiement dirigée contre Madame [H] [N], demande en réparation de préjudice dirigée contre la Société FD IMMOBILIER exerçant sous l'enseigne FAURE IMMO.FR ;



- débouté la Société FD IMMOBILIER exerçant sous l'enseigne FAURE IMMO.FR du surplus de ses demandes ;



- condamné les époux [S] d'une part et la société FD IMMOBILIER d'autre part à supporter les entiers dépens à par moitié.







Selon déclaration reçue au greffe de cette Cour le 12 juin 2023, et dirigée d'une part à l'encontre de Madame [H] [N] et d'autre part à l'encontre de la Société FD IMMOBILIER Enseigne FAURE IMMO.FR, Monsieur [O] [S] et Madame [I] [S] ont interjeté appel de ce jugement.



La procédure devant la Cour a été clôturée par ordonnance du 31 janvier 2024, sans que Madame [H] [N] n'ait constitué Avocat.



Il sera statué par arrêt de défaut, dès lors que Madame [H] [N] ne s'est pas vu signifier à sa personne les divers actes de procédure qui lui étaient destinés: déclaration d'appel régularisée le 12 juin 2023 par les époux [S], conclusions établies par la Société FD IMMOBILIER exerçant sous l'enseigne FAURE IMMO.FR partie co-intimée.





Prétentions des parties 



Dans le dernier état de leurs conclusions déposées le 5 janvier 2024, Monsieur [O] [S] et Madame [I] [W] épouse [S] (ci-après dénommés les époux [S]) demandent en substance à la Cour :

- de rejeter l'appel incident formé par la Société FD IMMOBILIER ;



- de réformer le jugement rendu le 27 septembre 2022 par le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de BRIVE-LA-GAILLARDE en ce qu'il a :

* jugé que Monsieur [S] ne rapportait pas la preuve de ses préjudices ;



* débouté Monsieur [O] [S] et Madame [S] de l'ensemble de leurs demandes, et les a condamnés aux entiers dépens ;



- statuant à nouveau de ces chefs, 

* de condamner Madame [H] [N] à leur verser la somme de 3 792€ assortie des intérêts au taux légal à compter de la vente du bien, soit depuis le mois de novembre 2019, 4 271€ à parfaire au jour du jugement ;



* de condamner la Société FD IMMOBILIER à leur verser la somme de 3 792€ assortie des intérêts au taux légal à compter de la vente du bien, soit depuis le mois de novembre 2019, 4 271€ à parfaire au jour du jugement lesdites condamnations à assortir des intérêts au taux légal avec capitalisation et anatocisme ;



* de condamner tout succombant à leur verser la somme de 4 000€ en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance. 





En l'état de ses dernières conclusions datées du 16 janvier 2024, la Société FD IMMOBILIER exerçant sous l'enseigne FAURE IMMO, demande en substance à la Cour :

- d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il 

* a jugé que la Société FD IMMOBILIER a commis une faute ;

* l'a déboutée du surplus de ses demandes ;

* l'a condamnée à supporter les entiers dépens par moitié ;



- de confirmer ledit jugement pour le surplus ;



- statuant à nouveau des chefs critiqués 

* à titre principal, de constater :

° son absence de faute ;

° l'absence de lien de causalité entre son intervention et les préjudices allégués ;

° l'absence de préjudice indemnisable qui lui soit opposable ;



* à titre subsidiaire et reconventionnel, de condamner Madame [H] [N] à la relever indemne et garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre, au profit des époux [S] ;



- en toute hypothèse, de condamner les époux [S] ou à défaut tout succombant, à lui verser la somme de 5 000€ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'à supporter les entiers dépens de l'instance.







MOTIFS DE LA DECISION :



A titre liminaire, il convient de relever le caractère définitif des énonciations du jugement querellé ayant déclaré irrecevables les demandes de Madame [I] [W] épouse [S], la Cour observant :

- qu'aux termes de leur déclaration d'appel régularisée le le 12 juin 2023, les époux [S] n'ont pas repris comme chef du jugement qu'ils entendaient expressément critiquer les dispositions dudit jugement ayant ' déclaré les demandes de Madame [I] [W] épouse [S] irrecevables ' ;



- qu'aux termes de leurs conclusions d'appelants saisissant la Cour, les époux [S] n'ont pas demandé la réformation du jugement rendu le 27 septembre 2022 par le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de BRIVE-LA-GAILLARDE ; 



- que les conclusions d'appel déposées par les époux [S] et saisissant la Cour ne mentionnent pas que la réformation du jugement rendu le 27 septembre 2022 par le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de BRIVE-LA-GAILLARDE est requise pour avoir déclaré irrecevables les demandes de Madame [I] [W] épouse [S].





1) Sur la demande en paiement dirigée à l'encontre de Madame [H] [N] :



A cet égard, il y a lieu à l'examen du dossier :

- de relever que la créance revendiquée à l'encontre de Madame [H] [N] correspond à un arriéré locatif résultant de l'occupation d'un logement à elle donné à bail selon contrat de location du 19 septembre 2017; 



- de chiffrer ladite créance à la somme de 3107,14 €, et ce :

* au vu du rapport de gestion établi le 21 octobre 2019 par la Société FD IMMOBILIER exerçant sous l'enseigne FAURE IMMO, en sa qualité d'agence s'étant vu confier la gestion locative du logement donné à bail à Madame [H] [N] ;



* en l'absence de tout relevé de compte qui soit justificatif d'une dette locative d'un montant de 3792 € en principal tel qu'invoqué par Monsieur [O] [S] tant devant le premier juge qu'en cause d'appel.









Au vu de ces observations, il convient de condamner Madame [H] [N] à régler à Monsieur [O] [S] la somme de 3107,14 €, et ce :

- avec intérêts au taux légal à compter du 28 décembre 2021, date de l'assignation en paiement délivrée à l'encontre de cette dernière ;



- avec capitalisation des intérêts conformément aux prescriptions de l'article 1343-2 du Code Civil.



Le jugement déféré sera donc réformé en ce sens. 





2) Sur la demande en paiement dirigée à l'encontre de la Société FD IMMOBILIER :



A cet égard, il convient :

- à titre liminaire, de relever que la créance revendiquée à l'encontre de la Société FD IMMOBILIER est une créance indemnitaire qui selon la thèse soutenue par Monsieur [O] [S] aurait pour fait générateur une faute contractuelle commise par la Société FD IMMOBILIER dans l'exécution de son mandat de gestion locative qu'il lui avait confié, sachant que pour prospérer en sa demande, il incombe à Monsieur [O] [S] de rapporter la preuve d'une faute contractuelle qui soit imputable à la Société FD IMMOBILIER et d'un préjudice indemnisable en lien de causalité direct avec une telle faute.



A l'analyse des diverses pièces versées aux débats, il y a lieu :

- de rejeter comme étant dénué de fondement sérieux le grief adressé à la Société FD IMMOBILIER lui faisant reproche d'avoir cessé de solliciter de la CAF le versement direct de l'allocation attribuée à Madame [H] [N] pour son logement, la Cour retenant l'absence de tout élément de nature à démontrer que cette dernière d'une part était bien bénéficiaire d'une allocation de logement servie par la CAF, et d'autre part qu'elle avait opté pour un versement direct de ladite allocation au profit de son bailleur; 



- de considérer que n'est pas caractérisé un prétendu manquement de la Société FD IMMOBILIER à son obligation d'information quant à la situation locative de leur bien, la Cour relevant la carence de Monsieur [O] [S] dans la justification de la moindre démarche entreprise à cette fin auprès de son mandataire, et qui serait restée sans réponse ;



- de retenir à la charge de la Société FD IMMOBILIER un manque de réactivité face à la défaillance de Madame [H] [N] dans le règlement de ses loyers, sachant que ce manquement doit être tempéré :

* par le fait que ladite agence exerçant sous l'enseigne FAURE IMMO.FR, justifie

° avoir adressé à Madame [H] [N] trois courriers recommandés avec avis de réception les 13 septembre 2018, 20 mars et 15 avril 2019 la mettant experessément en demeure de payer sous huit jours l'arriéré de loyers visé dans chacun desdits courriers ;



° que son courrier du 13 septembre 2018 a été suivi d'effet puisque la dette locative de l'intéressée est passée de la somme de 1332,78€ à la somme de 626,46€ tel que mentionnée dans son courrier recommandé du 20 mars 2019;



* par le fait que l'absence de réactivité de l'agence :

° d'une part, n'est véritablement avérée qu'à partir du moment où l'arriéré locatif dû par Madame [H] [N] s'est acrru pour atteindre un total de 1038,74€ tel qu'indiqué dans la lettre de mise en demeure du 15 avril 2019 ;



° d'autre part, ne peut être avoir pour conséquence de rendre le mandataire redevable de l'arriéré locatif directement imputable au manquement de la locataire dans sa principale obligation de s'acquitter régulièrement des loyers mis à sa charge en contrepartie de son droit d'occuper les lieux loués; 



° enfin, n'est pas davantage génératrice à l'égard de Monsieur [O] [S] d'une perte de chance de recouvrer les loyers lui restant dus par sa locataire Madame [H] [N], et ce en ce qu' une telle perte de chance implique que le recouvrement des loyers impayés ne fasse l'objet d'aucun aléa, ce qui n'est assurément pas le cas même en présence d'un titre exécutoire consacrant l'existence d'une créance locative, étant de surcroît observé que par suite de la vente du bien loué à Madame [H] [N] intervenue le 19 novembre 2019 et ayant eu pour effet de mettre fin au mandat de gestion confié à la Société FD IMMOBILIER, cette dernière aurait même en faisant preuve de diligence et de réactivvité, été mise dans l'impossibilité matérielle d'obtenir un tel titre exécutoire eu égard aux délais incompressibles de procédure.



De l'ensemble de ces observations, il s'évince que ne sont pas réunies en l'espèce les conditions de mise en oeuvre de la responsabilité contractuelle de la Société FD IMMOBILIER à l'égard de son mandant Monsieur [O] [S], de sorte que :

- que ce dernier sera débouté de demande en paiement d'une créance indemnitaire dirigée à l'encontre de la Société FD IMMOBILIER ;



- que sera rejeté comme étant dépourvu d'intérêt l'appel en garantie formée par ladite société contre Madame [H] [N].





3) Sur l'article 700 du Code de Procédure Civile et les dépens :



L'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile en faveur de l'une quelconbque des parties.



Enfin, il y a lieu de décider que chacune des parties conservera la charge des dépens par elle exposés en prermière instance comme en cause d'appel.





PAR CES MOTIFS 



La Cour  d'appel statuant par décision rendue par défaut, mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ;



DÉCLARE recevable l'appel interjeté par Monsieur [O] [S] et Madame [I] [S] ;



CONFIRME le jugement rendu le 27 septembre 2022 par le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de BRIVE-LA-GAILLARDE en ce qu'il a:

- déclaré irrecevables les demandes de Madame [I] [W] épouse [S] ;



- jugé que la Société FD IMMOBILIER, enseigne FAURE IMMO. FR, a commis une faute ;



RÉFORME ledit jugement pour le surplus ;



Statuant à nouveau, 





CONDAMNE Madame [H] [N] à régler à Monsieur [O] [S] la somme de 3107,14€, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 28 décembre 2021, et avec capitalisation des intérêts conformément aux prescriptions de l'article 1343-2 du Code Civil ;



Y ajoutant, 



DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;



DIT que chacune des parties conservera la charge des dépens par elle exposés en prermière instance comme en cause d'appel.









LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,







Laetitia LUZIO SIMOES. Corinne BALIAN.