Cour d'Appel · 3e chambre civile — 4 avril 2024

ARRÊT n°



































Grosse + copie

délivrées le

à















COUR D'APPEL DE MONTPELLIER



3e chambre civile



ARRET DU 04 AVRIL 2024



Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 19/04430 - N° Portalis DBVK-V-B7D-OG7I





Décision déférée à la Cour : 

Jugement du 27 MAI 2019 

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BEZIERS 

N° RG 18/00593





APPELANTS :



Monsieur [F] [G]

né le 17 Janvier 1976 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par Me Corinne PAQUETTE-DESSAIGNE de la SELARL JURIDIS-LR, avocat au barreau de BEZIERS, substitué par Me Marie CHAREAU, avocat au barreau de MONTPELLIER



Madame [W] [R] épouse [G]

née le 27 Mars 1977 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Corinne PAQUETTE-DESSAIGNE de la SELARL JURIDIS-LR, avocat au barreau de BEZIERS, substitué par Me Marie CHAREAU, avocat au barreau de MONTPELLIER





INTIMES :



Monsieur [L] [E] [C]

né le 21 Décembre 1988 

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représenté par Me Nora ANNOVAZZI de l'ASSOCIATION GUIGUES CALAS-DAVID ANNOVAZZI, avocat au barreau de BEZIERS substitué par Me Fella BOUSSENA, avocat au barreau de MONTPELLIER



Madame [T] [V] épouse [E] [C]

née le 30 Août 1987

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représenté par Me Nora ANNOVAZZI de l'ASSOCIATION GUIGUES CALAS-DAVID ANNOVAZZI, avocat au barreau de BEZIERS substitué par Me Fella BOUSSENA, avocat au barreau de MONTPELLIER





Ordonnance de clôture du 17 Janvier 2024







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 Février 2024,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Brigitte DEVILLE, Magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

Mme Brigitte DEVILLE, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles



Greffier lors des débats : Mme Hélène ALBESA



ARRET : 



- contradictoire ;



- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



- signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par Mme Hélène ALBESA, greffier.



* * * *



FAITS ET PROCEDURE :



Par acte notarié du 26 juillet 2016, [L] [E] [C] et son épouse née [T] [V] ont acquis auprès de [F] [G] et de son épouse née [W] [R] une maison d'habitation située à [Localité 4] (34) moyennant le prix de 260 000 euros.

Par courrier recommandé du 7 décembre 2016, les acquéreurs ont signalé aux vendeurs des infiltrations dans la maison et, par ordonnance de référé du 7 juillet 2017, ils ont obtenu une mesure d'expertise judiciaire confiée à Monsieur [H] [D], lequel a déposé son rapport le 4 janvier 2018.



Par exploit du 9 mars 2018 les époux [E] [C] ont assigné les époux [G] devant le tribunal de grande instance de Béziers sur le fondement de la garantie des vices cachés afin d'obtenir le paiement des travaux de réparation des désordres.



Par jugement du 27 mai 2019 ce tribunal a :



- déclaré les époux [G] responsables sur le fondement de la garantie des vices cachés ;

- condamné les époux [G] à payer aux époux [E] [C] les sommes de :

- 7 389,03 euros au titre des travaux de reprise

- 3 000 euros au titre du préjudice de jouissance

- les intérêts au taux légal de ces sommes à compter de la signification du jugement ;

- condamné les époux [G] à payer aux époux [E] [C] une somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile comprenant le coût du procès-verbal d'huissier de justice ;

- débouté les époux [E] [C] du surplus de leurs demandes ;

- condamné les époux [G] aux dépens en ce compris les frais d'expertise judiciaire ;

- ordonné l'exécution provisoire de l'intégralité de la décision.





Les époux [G] ont relevé appel de cette décision le 26 juin 2019.



Vu les conclusions des appelants remises au greffe le 22 septembre 2023,



Vu les conclusions des époux [E] [C] remises au greffe le 6 septembre 2019,





MOTIFS



Aux termes de l'article 1641 du code civil les défauts cachés de la chose vendue doivent être graves, antérieurs à la vente et de nature à compromettre l'usage de la chose.



L'expert judiciaire a constaté des traces d'humidité et d'infiltrations à l'intérieur de l'immeuble et a mandaté une entreprise spécialisée en matière de couverture et de zinguerie afin d'examiner la toiture. Celle-ci a constaté des entrées d'eau au niveau des deux noues de l'habitation et de l'arêtier qui sont au-dessus de la cuisine et de deux chambres. Ces noues en plomb sont fissurées et les tuiles adjacentes de l'arêtier sont en contre-pente. L'expert affirme que la malfaçon dans la mise en 'uvre des noues et le manquement aux règles de l'art sont à l'origine des infiltrations dans l'immeuble lors des épisodes de fortes pluies ou de pluies de densité normale.

Ces infiltrations constituent des défauts graves compromettant l'usage de la chose vendue qui subit des infiltrations d'eau de pluie au niveau de la cuisine et des deux chambres en raison des désordres affectant les noues et l'arêtier.

Ces défauts sont antérieurs à la vente intervenue au mois de juillet 2016 et ont été signalés dès le mois de décembre de la même année après la survenue des pluies automnales. Les défauts affectant la membrane en plomb des noues avaient été partiellement rebouchés par l'application d'une résine avant le mois de juillet 2016.

Par ailleurs, ces défauts étaient bien cachés puisqu'ils ne pouvaient être aperçus que par un professionnel ayant accédé à la toiture.



L'acte authentique de vente contient une clause exonératoire de garantie des vices cachés qui ne peut s'appliquer s'il est prouvé par les acquéreurs que ces vices étaient en réalité connus des vendeurs.

L'expert judiciaire précise que les noues et l'arêtier sont des ouvrages datant de la construction de la maison et qu'en conséquence leurs défauts de mise en 'uvre ont forcément entraîné des infiltrations d'eau de pluie connues des occupants.

La maison réalisée en 2005 a été habitée par les époux [G] jusqu'en 2009, puis louée jusqu'en 2016.

Les appelants ont donc occupé leur bien pendant 4 ans et n'ont pu que constater la réalité des infiltrations lors « d'épisodes pluvieux à densité normale » (ainsi que le précise l'expert) dans la mesure où les malfaçons affectant les noues et l'arêtier remontent à l'origine de la construction.

Par ailleurs, [S] [K], locataire de l'immeuble pendant 5 ans, a adressé à l'expert d'assurance des époux [E] [C] un courrier, le 15 décembre 2016, affirmant avoir prévenu à plusieurs reprises les propriétaires des problèmes affectant la toiture qui avait déjà été réparée avant leur entrée dans les lieux par application d'une résine étanche.

Les appelants contestent ce courrier en indiquant être en litige avec [S] [K], ce qui fait douter de sa sincérité mais ils ne démontrent nullement l'existence d'un tel conflit qui pourrait remettre en cause le contenu de son courrier.

Les époux [G] relèvent que cette lettre n'est pas conforme aux exigences de l'article 202 du code de procédure civile. Cependant ces dispositions ne concernent que les attestations et ce courrier constitue un autre mode de preuve qui est suffisamment explicite pour emporter la conviction de la cour.



Les intimés démontrent donc que les vendeurs avaient connaissance des vices cachés affectant l'immeuble vendu et, ainsi, la clause exonératoire de garantie ne peut trouver application.





L'expert judiciaire a estimé les travaux de reprise des désordres à la somme de 7 389,03 euros qui sera, non pas assortie des intérêts au taux légal comme le demandent les intimés, mais d'une indexation en fonction de l'évolution de l'indice du coût de la construction à compter de la date de dépôt du rapport d'expertise.



L'eau de pluie ayant pénétré dans trois pièces de la maison, la cuisine et deux chambres, les intimés ont subi des troubles certains de jouissance depuis plusieurs années mais cependant de manière épisodique. Les conséquences relatives à la chute de plaques de PVC ne peuvent être prises en compte dans la mesure où ce désordre n'est pas l'objet de cette instance.

Les époux [G] ont dû exposer des frais face à la résistance des vendeurs.

Toutes causes de préjudice confondues, il convient donc de leur allouer la somme de 6 000 euros à titre de dommages et intérêts.



Le jugement sera, en conséquence, confirmé sauf en ce qui concerne le montant des dommages et intérêts et les intérêts au taux légal assortissant la condamnation à payer le montant des travaux de reprise.



PAR CES MOTIFS



La cour,



Confirme le jugement sauf en ce qui concerne le montant des dommages et intérêts et les intérêts au taux légal assortissant la condamnation à payer le montant des travaux de reprise ;



Et statuant à nouveau sur les chefs infirmés,



Dit que la somme de 7 389,03 euros, montant des travaux de reprise, sera payée en deniers ou quittance et sera indexée en fonction de l'évolution de l'indice du coût de la construction depuis le 4 janvier 2018, date de dépôt du rapport d'expertise judiciaire ;



Condamne in solidum les époux [G] à payer aux époux [E] [C] la somme de 6 000 euros à titre de dommages et intérêts toutes causes de préjudices confondues ;



Les condamne in solidum à payer aux époux [E] [C] la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais engagés en cause d'appel ;



Les condamne in solidum aux dépens de l'appel.



le greffier le président