Cour d'Appel · Chambre des Urgences — 3 avril 2024

COUR D'APPEL D'ORLÉANS







 CHAMBRE DES URGENCES





COPIES EXECUTOIRES + EXPÉDITIONS :

la SCP LAVAL - FIRKOWSKI - DEVAUCHELLE AVOCATS ASSOCIES

la SCP DELHOMMAIS, MORIN

ARRÊT du : 03 AVRIL 2024



n° : N° RG 23/02093 - N° Portalis DBVN-V-B7H-G3F2



DÉCISION DE PREMIÈRE INSTANCE : Jugement du Juge des contentieux de la protection de TOURS en date du 15 Juin 2023



PARTIES EN CAUSE



APPELANTE : timbre fiscal dématérialisé n°:1265297137199501



Madame [Y] [N] épouse [T]

née le 29 Mars 1943 à [Localité 4]

[Adresse 8]

'[Adresse 8]'

[Localité 4]





représentée par Me Olivier LAVAL de la SCP LAVAL - FIRKOWSKI - DEVAUCHELLE AVOCATS ASSOCIES, avocat postulant au barreau d'ORLEANS et par Me Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocat plaidant au barreau de TOURS





INTIMÉS : timbre fiscal dématérialisé n°: 1265297168443395



Monsieur [P] [H]

né le 15 Janvier 1965 à [Localité 7] (51)

[Adresse 3]

[Localité 1]



Madame [D] [G]

née le 20 Janvier 1968 à [Localité 6] (58)

[Adresse 3]

[Localité 1]





représentés par Me Marc MORIN de la SCP DELHOMMAIS, MORIN, avocat au barreau de TOURS



' Déclaration d'appel en date du 09 Août 2023

' Ordonnance de clôture du 16 janvier 2024







Lors des débats, à l'audience publique du 14 FEVRIER 2024, Monsieur Michel Louis BLANC, Président de Chambre, a entendu les avocats des parties, avec leur accord, par application des articles 786 et 910 du code de procédure civile ;



Lors du délibéré :



Monsieur Michel BLANC, président de chambre,

Monsieur Yannick GRESSOT, conseiller,

Madame Laure Aimée GRUA, Magistrat exerçant des fonctions juridictionnelles



Greffier : Madame Fatima HAJBI, greffier lors des débats et du prononcé par mise à disposition au greffe ; 



Arrêt : prononcé le 03 AVRIL 2024 par mise à la disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



Par contrat de bail, [Y] [N] épouse [T] donnait en location, avec prise d'effet au 3 juillet 2014, à [P] [H] et [D] [G] une maison d'habitation sise à [Localité 5], [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 1615 €.



Un état des lieux de sortie était établi le 18 octobre 2021.



Par courrier recommandé en date du 8 février 2022, la société Le Cabinet Jocondien mettait en demeure [P] [H] et [D] [G] de payer à [Y] [N] épouse [T] la somme de 13'525,22 € au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie de 1615 €.



En réponse, [P] [H] et [D] [G] s'opposaient à cette demande, faisant savoir à leur adversaire que l'état des lieux d'entrée n'avait pas été établi aux noms des locataires, qu'il n'était pas paraphé sur chaque page, qu'ils avaient vécu sept ans dans les lieux et qu'une grille de vétusté s'appliquait nécessairement ; ils acceptent de prendre en charge que la taxe d'ordures ménagères la moitié de la facture du 14 janvier 2022 et la moitié de la facture du 12 janvier 2022, réclamant en conséquence la restitution du dépôt de garantie à hauteur de 132,84 €.



Par acte en date du 13 juillet 2022, [Y] [N] épouse [T] assignait [P] [H] et [D] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours aux fins de les entendre condamner à lui payer la somme de 364,60 € au titre des frais partagés du procès-verbal d'état des lieux de sortie dressé par huissier, la somme de 455,24 € au titre de du paiement de la taxe d'ordures ménagères et la somme de 13'069,98 € au titre des dégradations causées.



Par jugement en date du 15 juin 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire condamnait [Y] [N] épouse [T] à payer à [P] [H] et [D] [G] la somme de 385,83 €au titre de la restitution du dépôt de garantie, déduction faite des réparations locatives et de la taxe pour les ordures ménagères, ainsi que la somme de 400 €au titre des frais irrépétibles.



Par une déclaration déposée au greffe le 23, [Y] [N] épouse [T] interjetait appel de ce jugement.



Par ses dernières conclusions en date du 18 décembre 2023, elle en sollicite l'infirmation, demandant à la cour, statuant à nouveau de juger que [P] [H] et [D] [G] ont manqué à leur obligation légale et contractuelle d'avoir à prendre en charge le coût des réparations locatives, de les condamner solidairement à lui payer la somme de 13'427,82 € avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, soit le 9 février 2022, ainsi que la somme de

3500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Par leurs dernières conclusions en date du 9 janvier 2024, [P] [H] et [D] [G] sollicitent la confirmation du jugement du 15 juin 2023 et l'allocation de la somme de 2000 €au titre des frais irrépétibles exposés.

À titre subsidiaire, s'agissant des demandes de condamnation au titre de la dégradation des lieux, ils sollicitent l'application de coefficients de vétusté dont ils indiquent les pourcentages.

Ils sollicitent la condamnation d' [Y] [N] épouse [T] à reverser le montant de la caution déduction faite des condamnations.



L'ordonnance de clôture était rendue le 16 janvier 2024.

SUR QUOI :



Sur l'établissement du procès-verbal de constat valant état des lieux de sortie :



Attendu que pour mettre à la charge de la propriétaire intégralité des frais du procès-verbal de constat le premier juge a considéré que l'existence de dégradations locatives ne justifie pas l'intervention d'un huissier de justice au regard des dispositions de l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, indiquant que le constat produit ne comportait pas de première page, ce qui empêchait de comprendre le contexte de la convocation des parties, [Y] [N] épouse [T] ne démontrant pas que l'intervention d'un huissier avait été nécessité par la carence des locataires ;



Attendu que la partie appelante prétend que pour refuser le remboursement de la moitié des frais, le juge du fond doit constater que le locataire n'a pas été régulièrement convoqué, alors que [P] [H] et [D] [G] l'ont bien été, qu'ils ont assisté aux opérations de Maître [S], qu'ils ont pu élever toutes contestations utiles selon eux, et qu'ils ont surtout utilisé ce procès-verbal de constat dans le cadre de leurs conclusions de première instance, démontrant ainsi l'utilité de cette pièce pour les deux parties, ajoutant que vu le différend entre les parties et l'importance du décompte de fin de location (13'525,22 €), il lui paraît évident que ses adversaires et elle-même n'auraient jamais réussi à signer un état des lieux contradictoire amiable ;



Attendu que l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit seulement le cas dans lequel l'état des lieux ne peut être établi amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles, mais sans en définir les circonstances ;



Que le recours à huissier de justice pour l'établissement d'un état des lieux suppose l'existence d'une nécessité, imposée par l'impossibilité d'établir un état des lieux contradictoire et amiable, nécessité qui peut être caractérisée soit par le refus soit par l'abstention persistante d'une des parties d'y participer, soit par d'autres circonstances qui ne sont pas définies par la loi, et qui relèvent d'une simple appréciation de fait ;





Que la lecture de l'état des lieux de sortie ne fait apparaître aucune circonstance de nature à justifier le recours à un huissier de justice, puisque, pas davantage devant le premier juge, la première page, sur laquelle devraient figurer ses raisons n'est pas produite, le document apporté aux débats par la partie appelante commençant par une page de garde suivie de la page 2 ;



Attendu qu'il convient de confirmer sur ce point la décision entreprise ;



Sur les dégradations locatives :



Facture [E] : 851,90 € :



Attendu que sur la facture portant sur le remplacement du mécanisme du réservoir du sanitaire du premier étage l'abattant des sanitaires de la salle de bains du premier étage, la réfection du joint en silicone de la douche, le remplacement du meuble vasque de la salle de bains du studio, le village du lavabo, de la bande de douches, la réfection du joint en silicone de la douche et la fixation de la barre de douche, le premier juge a alloué au propriétaire la somme de 100 €seulement en considération du fait que l'état des lieux de sortie produit serait incomplet et qu'il serait impossible de retrouver le studio à l'état des lieux d'entrée ;

Que la partie appelante verse aujourd'hui aux débats un nouvel exemplaire du procès-verbal d'état des lieux de sortie contenant l'intégralité des photographies qui y sont annexées, et qui fait apparaître les désordres dont la réparation fait l'objet de cette facture, et alors qu'il n'est pas établi que, lors de l'entrée dans les lieux, les équipements concernés n'avaient pas en bon état de réparations locatives au sens de la présomption issue des dispositions de l'article 1731 du Code civil, et alors que [P] [H] et [D] [G] ne contestent avoir pris en location le studio dont le premier juge a considéré qu'il était impossible à retrouver dans l'état des lieux d'entrée ;



Attendu que la partie intimée s'associe à la motivation du juge du contentieux de la protection et prétendent qu'il n'est pas possible de faire bénéficier [Y] [N] épouse [T] de la prévention mentionnée supra, l'état des lieux d'entrée relevant des éléments non nettoyés, cassés, en état d'usage, voire en mauvais état ;



Que [P] [H] et [D] [G] avaient initialement consenti à prendre en charge la moitié de cette facture, avant de revenir sur cet accord ;



Attendu qu'il y a lieu de retenir le montant de 425,95 €, réformant sur ce point la décision entreprise ;



Facture Ortec Environnement : 283,30 €



Attendu que le premier juge a écarté l'argumentation de [Y] [N] épouse [T] relativement à cette facture, en considérant que les locataires faisaient valoir à juste titre que l'entretien de relevage ne fait pas partie des charges récupérables selon l'annexe du décret du 26 août 1987 qui mentionne uniquement l'entretien et le vidage des fosses d'aisance ;



Attendu que la partie appelante reproche à la juridiction du premier degré d'avoir omis de considérer que le contrat de location, que le preneur devra rembourser au bailleur les frais de fonctionnement et d'entretien des stations de page, l'épuration et relevage des eaux usées ;



Que la présence de cette clause dans le contrat de bail ne la rend pas légale ;



Attendu qu'il y a lieu de confirmer sur ce point le jugement entrepris ;



Devis accepté Adielec : 352 €



Attendu que pour écarter cette demande de [Y] [N] épouse [T] , le premier juge a relevé que cette dernière ne justifiait pas que le système d'alarme était en service lors de l'entrée dans les lieux, ni qu'il ne fonctionnait plus lors de la sortie, le fait que les intimés ne sachant pas lors de la sortie si le système fonctionne ne permet pas de conclure qu'il ne fonctionnait plus, mais seulement qu'ils n'ont jamais eu d'intrusion au sein de leur domicile ;



Que l'état des lieux d'entrée ne prouve que l'existence du dispositif, mais non son fonctionnement et par là même la possibilité d'intervention de la société en cas d'intrusion ;



Attendu qu'il y a lieu de confirmer sur ce point le jugement entrepris ;



Facture [M] : 739,33 €



Attendu que le premier juge a retenu à la charge de [P] [H] et [D] [G] un montant de 467,33 € TTC, que la partie appelante ne conteste pas, pas plus que la partie intimé;



Facture [F] : 2160,40 €



Attendu que cette facture du 24 janvier 2022 vise le remplacement de la porte isolante défectueuse du studio, la réfection des lames caillebotis composite du toit terrasse de la partie studio, la repose des accessoires de salle de bains arrachés du mur, le remplacement des poignées sur deux portes intérieures et la fixation des diverses plaques de porte ainsi que le changement de vis ;



Attendu que le premier juge, indiquant que le studio ne figure pas aux états des lieux de sorte qu'il est impossible de comprendre qu'elle porte isolante a dû être remplacée, l'emploi du terme « défectueux » suggérant par ailleurs un état antérieur et non une dégradation locative, a en outre considéré que la comparaison des états des lieux ne permet pas d'établir la nécessité de remplacer les poignées des portes visées, de refixer les plaques et les aliments de salle de bains;



Que les intimés prétendent qu'ils ne peuvent toujours pas savoir de quels éléments il retourne, et que [Y] [N] épouse [T] n'apporterait aucune nouvelle précision en cause d'appel;



Que la partie appelante prétend quant à elle que les éléments visés par cette facture, qu'ils figurent ou non à l'état des lieux d'entrée, bénéficient de la présomption de l'article 1731 du Code civil, ajoutant que le terme « défectueux » suggère non pas un état antérieur, impossible à établir si le jugement confirme dans le même temps que ces éléments ne figurent pas à l'état des lieux d' entrée, mais une dégradation locative ;



Attendu que la présomption de l'article 1731 du Code civil ne peut jouer que lorsqu'il existe la possibilité de penser raisonnablement qu'il n'existait pas de dégradation antérieure à l'arrivée des locataires, le manque de précision des termes utilisés, et en particulier du mot « défectueux » ne permettant pas d'exclure cette possibilité ;



Qu'il n' est fait mention d'aucun caillebotis ;



Que c'est à juste titre que [P] [H] et [D] [G] déclarent que l'on ne sait pas ce qui a été arraché du mur, la facture ne précisant pas ;





Attendu qu'il échet de considérer que le premier juge a fait une exacte appréciation de la situation et de confirmer sur ce point le jugement dont appel ;



Devis EI Jardins Divers : 7932,10 €



Attendu que ce devis inclus le terrassement en façade Est et en façade Sud, l'évacuation des déblais, l'installation de gravillons, le nettoyage du talus, la taille deshaies, le désherbage manuel de l'espace gravillonné, le fauchage du terrain, la préparation , la préparation d'une prairie avec terrassement mécanique ainsi que le broyage et le débitage des déchets et du fût de chaînes tombé ;



Attendu que le contrat de bail mentionne un « terrain clos », ce qui fait disparaître toute ambiguïté sur l'étendue exacte donnée en location, et ce alors que l'état des lieux d'entrée de [P] [H] et [D] [G] constitue la reprise de l'état des lieux de sortie des précédents locataires, ce qui n'est pas illégal, et achève de démontrer qu'il ne peut exister de doute sur l'emprise du terrain loué, les nouveaux locataires disposant de toute possibilité d'y ajouter des mentions contenant leurs observations en cas de désaccord, que ce soit sur l'étendue du terrain ou sur l'état dans lequel il se trouvait lors de leur arrivée ;



Que cet état des lieux, dont il ne peut être contesté qu'il est opposable à [P] [H] et [D] [G] , mentionne un très bon état d'entretien, alors que le constat du 18 octobre 2021 mentionne de multiples désordres et non façons, en particulier l'absence de taille des haies et de tonte de l'herbe, ce qui entre manifestement dans le cadre de l'obligation d'entretien des locataires, de même que la prévention de la prolifération de lierre et d'arbustes et le ramassage des branches tombées, des déchets végétaux et non végétaux s'y trouvant ;



Que c'est à juste titre que [Y] [N] épouse [T] déclare que ce très bon état d'entretien n'a pas été maintenu par [P] [H] et [D] [G] ;



Attendu cependant que les locataires ne peut se voir imposer que les frais qui leur sont imputables, à savoir la taille, le désherbage, la tonte, et d'une manière générale tout ce qui relève de l'obligation d'entretien ;



Attendu qu'il n'en va pas de même des prestations de terrassement et des conséquences de l'aridité du sol eu égard aux sécheresses et aux différents événements météorologiques indépendants de la volonté des parties et dont les locataires ne sont pas responsables ;



Attendu ainsi qu'il ne peut être mis à la charge de [P] [H] et [D] [G] les sommes mentionnées au titre du terrassement et ouverture d'une fouille pour les fondations du nouveau muret (rubrique AR 23 de la facture), ni la fourniture et la mise en place d'un feutre géotextile, (AR 56) des dalles gravillonnées sur lit de sable (AR 133) et d'une bordure en béton (AR 37), pas davantage que la préparation du coffrage du nouveau muret (AR 46), d'une couche minérale (AR 46) d'une bordure en pavés (AR 34) ;



Attendu que ne seront donc retenues à la charge de [P] [H] et [D] [G] que la taille des haies pour 320 €et 440 € hors-taxes, le nettoyage du talus, de l'escalier et le débroussaillage pour 420 € hors-taxes et le broyages de l'ensemble des déchets, soit 470 € hors-taxes, outre la partie incluant le décapage de la terre du pont (soit la rubrique AR 23 excluant le terrassement), forfaitairement évaluée à 210 € hors-taxes ;





Attendu ainsi qu'il y a lieu de réformer l'ordonnance entreprise, tout en mettant à la charge de [P] [H] et [D] [G] , pour la remise en état des extérieurs un de 1860 € hors-taxes, soit 2232 €TTC



Facture SARL Vienne : 1200,95 €



Attendu que pour écarter les prétentions de [Y] [N] épouse [T] à propos de cette facture concernant la fourniture et le changement d'appliques, spot led, radiateurs avec panneau rayonnant et sèche- serviette, le juge des contentieux de la protection a repris la motivation selon laquelle les éléments relatifs au studio ne peuvent être retrouvés au même titre que la troisième salle de bains ;



Que c'est à juste titre que [Y] [N] épouse [T] déclare que [P] [H] et [D] [G] ne contestent pas avoir eu ces éléments d'équipement à disposition ;



Attendu que c'est également à juste titre que [P] [H] et [D] [G] déclarent que l'état des lieux d'entrée mentionnait déjà un spot manqué, que l'état des lieux de sortie mentionnait également un seul spot manquant, un spot ayant été changé dans la salle de bains à l'étage et un spot dans le studio alors que l'état des lieux d'entrée mentionnait que deux spots étaient cassés;



Que, compte tenu de cet état de fait, aucune somme ne peut être due de ce chef par [P] [H] et [D] [G] ;



Attendu, s'agissant du studio, que l'état des lieux de sortie mentionne la présence d'un porte-serviette, d'un panneau rayonnant dont la grille est jaunie en façade, ce qui doit être regardé comme signe de vétusté, et d'un vieux convecteur électrique dont le voyant lumineux est en état de marche ;



Attendu ainsi qu'il échet de considérer que c'est à juste titre que le premier juge a écarté les demandes relatives à cette facture, la responsabilité des locataires ne pouvant être retenue concernant l'état des équipements concernés ;



Factures Hygimmo : 774 € et 159,50 €



Attendu que pour ne retenir que la somme de 6,60 € concernant l'absence de bonde de l'évier, et pour écarter les autres chefs de demande, le premier juge que a observé l'état des lieux d'entrée indique à de très nombreuses reprise la mention « non nettoyé » et que la différence entre les états des lieux d'entrée et de sortie ne permet pas de se convaincre de la nécessité des prestations de nettoyage imputable à l'occupation de [P] [H] et [D] [G] , alors que le portail et le détecteur de fumée ne figurent pas ;



Attendu que la partie appelante ne conteste pas les mentions « à nettoyer » et « non nettoyé » de l'état des lieux d'entrée, mais déclare que ces mentions ne portent que sur certains meubles et certaines menuiseries, et ne saurait exonérer les preneurs de leur obligation d'entretien en globalité ;



Qu'elle l'apporte cependant aucunement la preuve de ce que les locataires ont rendu les locaux dans un état pire que celui où ils se trouvaient lorsqu'ils sont entrés ;



Que le jugement entrepris devra être confirmé sur ce point ;



Sur les comptes entre les parties :



Attendu que les coefficients de vétusté invoqués par [P] [H] et [D] [G] ont été établis par l'UFC Que Choisir, et n'ont aucune valeur réglementaire, et ne pourraient être pris en compte que s'ils figuraient dans les conventions des parties, ce qui n'est pas le cas ;



Qu'il y a lieu d'écarter les prétentions formulées à cet égard par [P] [H] et [D] [G] ;



Attendu que les intimés ne contestent pas être redevables de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, pour 425,24 € , ni de la facture d'entretien de la chaudière et de ramonage pour 230 €et autres prestations que le premier juge a fixées au total à 

1229,17 € ;





Attendu que compte tenu de la condamnation de [P] [H] et [D] [G] au paiement en sus de ce total, des sommes de 425,95 € , 467,33 € et 2232 € , [Y] [N] épouse [T] percevra en définitive, après déduction du dépôt de garantie de 1615 €, la somme de 2739,45 €;



Sur l'article 700 du code de procédure civile :



Attendu que chacune des parties succombe au moins partiellement en ses prétentions, de sorte qu'il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



PAR CES MOTIFS :



Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,



INFIRME le jugement entrepris en ce qu'il a condamné [Y] [N] épouse [T] à payer à [P] [H] et [D] [G] « la somme de 385,83 € au titre de la restitution du dépôt de garantie déduction faite des réparations locatives et de la taxe pour les ordures ménagères »,



Statuant à nouveau sur le point infirmé,



CONDAMNE [P] [H] et [D] [G] à payer à [Y] [N] épouse [T] la somme de 2739,45 € outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 9 février 2022,



DIT n'y avoir lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



DIT que chacune des parties conservera la charge des dépens qu'elle a exposés.



Arrêt signé par Monsieur Michel Louis BLANC, président de chambre, et Madame Fatima HAJBI, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ;



LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,