Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 3 — 4 avril 2024

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 5 - Chambre 3



ARRET DU 04 AVRIL 2024



(n° 95/2024, 9 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 21/16870 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEMFR



Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 septembre 2021 -Tribunal judiciaire de Paris (Loyers commerciaux) RG n° 18/05965





APPELANTE

 

Association cultuelle FRATERNITE SACERDOTALE SAINT-PIE X

Identifiée sous le n° SIREN : 332 911 544

Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 7]



Représentée par Me Bruno REGNIER de la SCP CAROLINE REGNIER AUBERT - BRUNO REGNIER, AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de Paris, toque : L0050

Assistée de Me Anny-Claude ROISSARD, avocat au barreau de Paris, toque : C377





INTIMEE



S.A.R.L. HOTEL DE [8]

Immatriculée au R.C.S. de [Localité 6] sous le n° 418 545 711

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 5]



Représentée par Me Laurent VIOLLET de la SELARL LVA, avocat au barreau de Paris, toque : G0129

Assistée de Me Timothée BRAULT, avocat au barreau de Paris, toque : G129





INTERVENANTE



SOCIETE CIVILE FINANCIERE CHATEL

Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 493 497 054

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 6]



Représentée et assistée par Me Manale MALEK-MAYNAND, avocat au barreau de Paris, toque : E2064







COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 24 janvier 2023, en audience publique, rapport ayant été fait par Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre, conformément aux articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre

Mme Sandra Leroy, conseillère

Mme Emmanuelle Lebée, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles



Greffier, lors des débats : Mme Sandrine Stassi-Buscqua





ARRÊT :



- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre et par Mme Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.





FAITS ET PROCÉDURE



Par acte sous seing privé du 16 mai 2006, Monsieur [C] [Y], aux droits duquel se trouve l'association cultuelle Fraternité sacerdotale Saint Pie X, a donné à bail commercial à la société Clerc, actuellement dénommée hôtel de la [8], des locaux sis [Adresse 4], pour une durée de 12 ans à destination d'hôtel de catégorie 3* moyennant un loyer annuel de 106.000 euros en principal.



Par exploit du 7 février 2018, la société hôtel de [8] a sollicité le renouvellement du bail pour une durée de 9 ans à compter du 1er mars 2018.



Par acte d'huissier du 27 février 2018, l'association cultuelle Fraternité sacerdotale Saint Pie X a proposé la fixation du loyer annuel à la somme en principal de 270.000 euros à compter du 1er mars 2018. 



Par un jugement mixte rendu le 27 novembre 2018, le juge des loyers commerciaux a notamment dit que les règles du plafonnement ne s'appliquent pas au loyer du bail renouvelé, en application des dispositions de l'article R. 145-10 du code de commerce et, pour le surplus, avant dire droit au fond, désigné en qualité d'expert Mme [T] [G] avec mission de rechercher la valeur locative des lieux loués situés [Adresse 3] à la date du 1er mars 2018, au regard des usages observés dans la branche d'activité considérée en application des dispositions des articles L. 145-33 et R. 145-10 du code de commerce. 



L'expert a déposé son rapport le 4 février 2021 concluant à une valeur locative en renouvellement des locaux au 1er mars 2018 à la somme de 150.000 euros hors taxes et hors charges.



Par jugement du 14 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Paris a : 

- rejeté les demandes de nullité du rapport d'expertise et de nouvelle désignation d'un expert ;

- fixé à la somme de 94.620 euros, en principal, hors taxes et charges, par an à compter du 1er mars 2018, le montant du loyer du bail renouvelé entre la société hôtel de [8] et l'association Fraternité sacerdotale Saint Pie X ;

- dit qu'ont couru des intérêts au taux légal sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer dû, à compter du 27 février 2018 pour les loyers avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date ;

- dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- partagé les dépens par moitié entre les parties, qui incluront le coût de l'expertise judiciaire de Mme [G] ;

- rejeté toute demande plus ample ou contraire ;

- ordonné l'exécution provisoire.



Par déclaration du 24 septembre 2021, l'association Fraternité sacerdotale Saint Pie X a interjeté appel partiel du jugement en ce qu'il a fixé à la somme de 94.620 euros, en principal, hors taxes et charges, par an à compter du 1er mars 2018, le montant du loyer du bail renouvelé ; dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; partagé les dépens par moitié entre les parties, qui incluront le coût de l'expertise judiciaire de Mme [G] ; rejeté toute demande plus ample ou contraire ; ordonné l'exécution provisoire.



Par conclusions déposées le 2 décembre 2021, la Société civile financière Chatel est intervenue volontairement à l'instance, se prévalant d'un acte authentique de vente du 19 novembre 2021 conclu avec l'association Fraternité sacerdotale Saint Pie X. 



Saisi par l'association Fraternité sacerdotale Saint Pie X, le Premier président de la cour d'appel de Paris a, par ordonnance du 10 février 2022, débouté sa demande relative à la suspension de l'exécution provisoire du jugement frappé d'appel. 



Par ordonnance du 15 juin 2022, le conseiller de la mise en état a débouté la société hôtel de [8] de ses demandes tendant à voir déclarer irrecevable l'appel interjeté par l'Association cultuelle fraternité sacerdotale Saint Pie X et l'intervention volontaire de la Société civile financière Chatel. 



Par ordonnance rectificative du 21 septembre 2023, le conseiller de la mise en état a rectifié son ordonnance en déclarant irrecevables les demandes nouvelles présentées par la société civile financière Chatel tendant à la fixation d'une indemnité d'occupation. 



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 29 novembre 2023. 



A l'audience de plaidoirie du 24 janvier 2024, le président a sollicité des parties une note en délibéré afin de recueillir leurs observations sur, d'une part, l'autorité de la chose jugée attachée aux deux ordonnances rendues par le conseiller de la mise en état et son incidence sur les prétentions formées par la société civile financière Chatel dans ses dernières conclusions, d'autre part, l'absence de demande d'infirmation ou de confirmation du jugement dans le dispositif des conclusions, enfin, leur accord éventuel sur une mesure de médiation. 





MOYENS ET PRÉTENTIONS



Aux termes de ses conclusions signifiées le 20 novembre 2023, l'association Fraternité sacerdotale Saint Pie X, appelante, demande à la cour de : 

- déclarer la déclaration d'appel régularisée par l'association cultuelle « Fraternité sacerdotale Saint-Pie X », le 24 septembre 2021, recevable ; 

- déclarer la société civile financière Chatel recevable en son intervention volontaire ; 

- au visa de l'ordonnance de Monsieur le conseiller de la mise en état du 15 juin 2022, définitive, ayant autorité de chose jugée, déclarer et relever d'office la fin de non-revevoir de la Société civile financière Chatel tirée de la prétendue absence d'intérêt à agir de l'association cultuelle « Fraternité sacerdotale Saint-Pie X » et sa mise hors de cause ;

- au visa de l'ordonnance de Monsieur le conseiller de la mise en état du 15 juin 2022, définitive, ayant autorité de chose jugée déclarer et relever d'office la fin de non-recevoir attachées aux demandes nouvelles d'indemnité d'occupation et de sursis à statuer sur l'indemnité d'éviction, formées par la société civile financière Chatel ; 

- déclarer que l'acte extrajudiciaire signifié le 25 novembre 2021, aux termes duquel la société civile financière Chatel a exercé le droit d'option et offert de payer les frais de la procédure d'appel en fixation du prix du bail en renouvellement mise à néant par l'exercice du droit d'option, ainsi que ses conclusions du 9 novembre 2023, constituent la preuve du désistement tacite de la société civile financière Chatel de la procédure d'appel en fixation du prix du bail en renouvellement, avec toutes conséquences de droit, notamment du paiement des frais liés à cette procédure ; 

- déclarer la société civile financière Chatel non recevable et non fondée en toutes ses autres demandes formées à l'encontre de l'association cultuelle « Fraternité sacerdotale Saint-Pie X » relatives : 

- au paiement de la somme de 30.000 euros pour entrave à la jouissance de son immeuble ; 

- au paiement de la somme de 20.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- à la garantie des condamnations qui viendraient à être prononcées à son encontre au profit de la société hôtel de [8] ; 

- déclarer la société hôtel de [8] recevable, mais non fondée en ses demandes ' fins et conclusions en ce qu'elles sont dirigées à l'encontre de l'association cultuelle « Fraternité sacerdotale Saint-Pie X » ; l'en débouter avec toutes conséquences de droit. 

- pour le cas où une condamnation au profit de la société hôtel de [8] viendrait à être prononcée solidairement à l'encontre de l'association cultuelle « Fraternité sacerdotale Saint-Pie X » et de la société civile financière Chatel condamner la société civile financière Chatel à la garantir de ces condamnations ; 

- condamner la société civile financière Chatel à payer à l'association cultuelle « Fraternité sacerdotale Saint-Pie X » la somme de 20.000 euros pour procédure tant abusive qu'injustifiée ; 

- condamner la société civile financière Chatel à payer à l'association cultuelle « Fraternité sacerdotale Saint-Pie X » la somme de 15.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamner la société civile financière Chatel en tous les dépens dont distraction au profit de la société Regnier Bequet Moisan intervenant par Me Bruno Regnier avocat au Barreau de Paris, lesquels seront recouvrés dans les termes de l'article 699 du code de procédure civile. 



Au soutien de ses prétentions, l'association cultuelle Fraternité sacerdotale Saint-Pie X expose que : 

- sur la recevabilité de l'appel, son appel est recevable dès lors qu'à la date de la déclaration d'appel, le 24 septembre 2021, elle était locataire et avait un intérêt « évident » à interjeter appel ; 

- sur la recevabilité de la société civile financière Chatel, cette dernière est intervenue à la procédure dès lors qu'elle est devenue propriétaire des locaux par acte du 19 novembre 2021 ; 

- sur l'intérêt à agir de la concluante, elle a un intérêt légitime au sens de l'article 31 du code de procédure civile à répondre aux demandes de la société civile financière Chatel afin de veiller à la conservation de ses droits ; 

- sur les demandes nouvelles formées par la société civile financière Chatel, sur la fin de non recevoir tirée des ordonnances des 15 juin 2022 et 21 septembre 2023, la société civile financière Chatel n'a pas déféré dans les quinze jours de son prononcé à la cour l'ordonnance du 15 juin 2022 statuant sur les fins de non recevoir, de sorte que la cour ne peut plus connaître des demandes nouvelles en cause d'appel ;

- sur les conséquences de l'exercice du droit d'option, sur le fondement des articles 384, 397 et 400 du code de procédure civile, la procédure d'appel, portant sur la fixation du prix du bail en renouvellement est devenue sans objet dès lors que la société civile financière Chatel s'en est implicitement désistée en exerçant son droit d'option le 19 novembre et 25 novembre 2021, date auxquelles la concluante n'était plus propriétaire ;

- sur les demandes de condamnations pécuniaires formées par la société civile financière Chatel, la prolongation et la multiplication des procédures inutiles procèdent du fait de l'acquéreur dès lors que l'intérêt à agir de la concluante avait été constaté ; 

- sur les demandes de la société hôtel de [8], la concluante n'est pas davantage responsable de la procédure d'appel relative à la fixation du prix du bail en renouvellement, maintenue artificiellement par la société civile financière Chatel malgré la signification de l'exercice du droit d'option et des demandes nouvelles en cause d'appel qu'elle a formées pour tenter d'échapper au double degré de juridiction ; 

- sur les demandes de la concluante, la procédure est abusive dès lors qu'elle a prolongé, malgré son désistement, la procédure en formant des demandes nouvelles en cause d'appel.



Dans sa note en délibéré adressée le 8 février 2024, l'association cultuelle Fraternité sacerdotale Saint-Pie X rappelle que : 

- les deux ordonnances du conseiller de la mise en état susvisées ont autorité de la chose jugée et, dès lors, la société civile financière Chatel étant intervenue en ses lieux et place à l'instance, elle-même n'a plus qualité pour se désister, d'autant que des demandes sont formées à son encontre, que la société financière Chatel s'est contractuellement engagée à supporter les frais de la procédure en raison de l'exercice de son droit d'option et que les comptes entre les parties doivent être faits ;

- aux termes de ses premières conclusions en date du 29 novembre 2021, elle a sollicité l'infirmation de la décision alors que la société civile financière Chatel, qui s'est constitué en ses lieu et place en reprenant ses demandes, n'a pas repris la demande d'infirmation au dispositif de ses conclusions de la société civile financière Chatel ; 

- il n'y a pas lieu à médiation. 



Aux termes de ses conclusions signifiées le 13 novembre 2023, la société hôtel de [8], intimée, demande à la cour de : 

- déclarer irrecevables les demandes de la S.C. Financière Chatel tendant à la condamnation de l'Association cultuelle Fraternité sacerdotale Saint Pie X au paiement d'une somme de 30.000 euros; 

- rappeler que sont irrecevables les demandes de la S.C. Financière Chatel tendant à la fixation d'une indemnité d'occupation ; 

- débouter l'Association cultuelle Fraternité sacerdotale Saint Pie X et la S.C. Financière Chatel de leurs autres demandes, en ce compris la demande de sursis à statuer ; 

- confirmer le jugement rendu le 14 septembre 2021 par le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris en toutes ses dispositions ; 

- condamner solidairement l'Association cultuelle Fraternité sacerdotale Saint Pie X et la S.C. Financière Chatel aux entiers dépens dont distraction à la société LVA, Maître [L] [P], dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile ; 

- condamner solidairement l'Association cultuelle Fraternité sacerdotale Saint Pie X et la S.C. Financière Chatel au paiement de la somme de 15.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



Au soutien de ses prétentions, la société hôtel de [8] fait valoir que 

- sur les fins de non recevoir, la société civile financière Chatel ne peut plus désormais contester l'ordonnance du conseiller de la mise en état dès lors qu'il ne l'a pas déférée à la cour ; que les demandes de la société civile financière Chatel dirigées à l'encontre de la concluante sont nouvelles puisque seule la seconde était partie en première instance ; 

- sur l'appel, il est « vain » de débattre du prix du bail alors que le bail n'est finalement pas renouvelé ; qu'il n'y a pas lieu de surseoir à statuer dès lors que la fixation de l'indemnité d'éviction est étrangère au présent litige.Aux termes de sa note en délibéré, en date du 12 février 2024, la société hôtel de [8] considère que : 

- en absence de recours contre les ordonnances du conseiller de la mise en état, ayant déclaré irrecevables les demandes nouvelles de la société financière Chatel, ces dernières sont devenues définitives et revêtues de l'autorité de la chose jugée, ce qui aurait dû conduire au désistement des parties ;

- les dernières conclusions des parties averses ne comportent pas, en leur dispositif, de demande d'infirmation du jugement de sorte que la cour ne peut que confirmer le jugement ;

- la concluante serait favorable à une mesure de médiation actuellement refusée par les autres parties. Aux termes de sa note en délibéré, en date du 12 février 2024, la société hôtel de [8] considère que : 

- en absence de recours contre les ordonnances du conseiller de la mise en état, ayant déclaré irrecevables les demandes nouvelles de la société financière Chatel, ces dernières sont devenues définitives et revêtues de l'autorité de la chose jugée, ce qui aurait dû conduire au désistement des parties ;

- les dernières conclusions des parties averses ne comportent pas, en leur dispositif, de demande d'infirmation du jugement de sorte que la cour ne peut que confirmer le jugement ;

- la concluante serait favorable à une mesure de médiation actuellement refusée par les autres parties. Aux termes de sa note en délibéré, en date du 12 février 2024, la société hôtel de [8] considère que : 

- en absence de recours contre les ordonnances du conseiller de la mise en état, ayant déclaré irrecevables les demandes nouvelles de la société financière Chatel, ces dernières sont devenues définitives et revêtues de l'autorité de la chose jugée, ce qui aurait dû conduire au désistement des parties ;

- les dernières conclusions des parties averses ne comportent pas, en leur dispositif, de demande d'infirmation du jugement de sorte que la cour ne peut que confirmer le jugement ;

- la concluante serait favorable à une mesure de médiation actuellement refusée par les autres parties. Aux termes de sa note en délibéré, en date du 12 février 2024, la société hôtel de [8] considère que : 

- en absence de recours contre les ordonnances du conseiller de la mise en état, ayant déclaré irrecevables les demandes nouvelles de la société financière Chatel, ces dernières sont devenues définitives et revêtues de l'autorité de la chose jugée, ce qui aurait dû conduire au désistement des parties ;

- les dernières conclusions des parties averses ne comportent pas, en leur dispositif, de demande d'infirmation du jugement de sorte que la cour ne peut que confirmer le jugement ;

- la concluante serait favorable à une mesure de médiation actuellement refusée par les autres parties. 



Aux termes de sa note en délibéré, en date du 12 février 2024, la société hôtel de [8] considère que : 

- en absence de recours contre les ordonnances du conseiller de la mise en état, ayant déclaré irrecevables les demandes nouvelles de la société financière Chatel, ces dernières sont devenues définitives et revêtues de l'autorité de la chose jugée, ce qui aurait dû conduire au désistement des parties ;

- les dernières conclusions des parties averses ne comportent pas, en leur dispositif, de demande d'infirmation du jugement de sorte que la cour ne peut que confirmer le jugement ;

- la concluante serait favorable à une mesure de médiation actuellement refusée par les autres parties. 



Aux termes de ses conclusions signifiées le 27 novembre 2023, la société civile financière Chatel, intimée, demande à la cour de : 

- donner acte à la société civile financière Chatel de sa constitution au lieu et place de l'Association cultuelle « Fraternité sacerdotale Saint-Pie X » dont elle reprend les demandes ; 

- ordonner, en conséquence, la mise hors de cause de l'association cultuelle Fraternité sacerdotale Saint-Pie X laquelle n'a plus aucune qualité ni aucun intérêt pour figurer dans l'instance ; 

- déclarer irrecevable la totalité des conclusions déposées sans droit par l'Association cultuelle Fraternité sacerdotale Saint-Pie X ; 

- débouter l'Association cultuelle Fraternité sacerdotale Saint-Pie X, de toutes les demandes qu'elle a dirigées à l'encontre de la société civile financière Chatel ; 

- dire que la notification du refus de renouvellement en date du 25 novembre 2021 met fin au bail mais également suspend le caractère exécutoire de toutes les décisions qui ont pu être rendues à l'occasion de la fixation du prix du loyer renouvelé ; 

- déclarer recevable et bien fondée la Société civile financière Chatel dans ses demandes incidentes et complémentaires ; 

- condamner la société hôtel de [8] à payer à la société civile financière Chatel une indemnité d'occupation annuelle de 150.000 euros entre le 1er mars 2018 et le 25 novembre 2021 et une indemnité d'occupation annuelle de droit commun de 135.000 euros à compter du 25 novembre 2021, jusqu'à complète libération des lieux ;

- condamner l'association cultuelle Fraternité sacerdotale Saint-Pie X à payer la somme de 30.000 euros à la Société civile financière Chatel à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi pour l'entrave à la jouissance de son immeuble ; 

- condamner l'association cultuelle Fraternité sacerdotale Saint-Pie X à garantir la société civile financière Chatel de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre et au profit de la société hôtel de [8] débouter l'association cultuelle Fraternité sacerdotale Saint-Pie X et la société hôtel de [8] de toutes leurs demandes dirigées à l'encontre de la société civile financière Chatel ; 

- surseoir à statuer sur la fixation de l'indemnité d'éviction en l'attente du dépôt du rapport de Monsieur [F] [N], expert désigné par le tribunal judiciaire de Paris ; 

- nommer tel expert qu'il plaira à la cour de désigner, lequel aura pour mission de donner son avis sur le préjudice subi par la Société hôtel de [8] du fait du refus de renouvellement de son bail, étant précisé que Monsieur [F] [N], a déjà été désigné pour l'évaluation de l'indemnité d'éviction ; 

- condamner l'association cultuelle Fraternité sacerdotale Saint-Pie X à payer la somme de 20.000 euros à la Société civile financière Chatel au titre de l'article 700 du code de procédure civile en réparation des dépenses procédurales résultant de sa déloyauté ; 

- condamner la société Hotel [8] en tous les dépens de l'instance dont distraction au profit de la Me Malek Maynand par application de l'article 699 du code de procédure civile. 



Au soutien de ses prétentions, la société civile Financière Chatel oppose que : 

-sur sa constitution, à partir de l'acte de vente en date du 19 novembre 2021, la concluante a seule qualité et intérêt pour poursuivre le bénéfice des procédures portant sur l'immeuble qu'elle a acquis et notamment la procédure générée par la demande de renouvellement à effet du 1er mars 2018 notifiée par la société hôtel de [8], de sorte que l'appelante n'a plus qualité à rester présente dans la procédure ; 

- sur la mise à néant de la procédure en fixation du prix du loyer renouvelé, la notification du refus de renouvellement met fin au bail mais également met à néant toutes les procédures qui ont pu être engagées tendant à la fixation du prix du loyer renouvelé, de sorte que la cour n'est donc plus saisie de la fixation du loyer en renouvellement à la date du 1er mars 2018 mais de deux demandes incidentes et complémentaires tenant à la fixation de l'indemnité d'occupation remplaçant le loyer dû par la société hôtel de [8] à compter du 1er mars 2018 et la fixation de l'indemnité d'éviction à laquelle elle peut prétendre en raison du refus de renouvellement de son bail ; que l'exercice d'un droit d'option n'est pas assimilable à un désistement d'instance expresse ou tacite ;

- sur la recevabilité des demandes incidentes et complémentaires, ses demandes ne sont pas nouvelles dès lors même en présence de la mise à néant du jugement fixant le prix du loyer renouvelé, les nouvelles demandes liées au droit d'option ont un lien direct avec la fixation du prix du loyer et l'indemnité d'éviction due après option pour un refus de renouvellement du bail commercial ; 

- sur la fixation de l'indemnité d'occupation depuis le 1er mars 2018, pour la période écoulée entre le 1er mars 2018, date d'effet de la date de renouvellement, et le 25 novembre 2021, date de la notification du droit d'option par le bailleur, le maintien dans les lieux intervient aux conditions et clauses du contrat de bail expiré c'est-à-dire le dernier loyer contractuellement dû à la date d'effet de la date de renouvellement soit au minimum la somme de 138.513,00 euros HT et HC et, par application du rapport de Madame [G], la somme de 150.000 euros HT et HC ; que pendant cette période intermédiaire, il est dû par le locataire une indemnité d'occupation égale à la valeur locative, telle que déterminée par les articles L.145-36 et R.145-10 du code de commerce pour les locaux monovalents et ceci sans abattement pour précarité alors que l'occupation des locaux par le preneur n'était pas en péril ; qu'à partir du 25 novembre 2021, date du droit d'option, le montant de l'indemnité d'occupation est déterminé conformément à la valeur locative et il est d'usage d'appliquer un abattement sur la valeur locative de 10 % pour tenir compte de la précarité de l'occupation du locataire ;

- sur la fixation de l'indemnité d'éviction, une mesure d'instruction doit être ordonnée pour permettre de déterminer le préjudice subi par la société hôtel de [8]. 



Par note en délibéré adressée à la cour le 4 février 2024, la société civile Financière Chatel soutient que : 

- à titre liminaire, elle n'est pas à l'origine de la procédure en cours et que, dans la mesure où en sa qualité d'acquéreur de l'immeuble elle a repris la procédure, l'association cultuelle Fraternité sacerdotale Saint-Pie X aurait du se désister de son instance ;

- il est incontestable que, du fait des ordonnances rendues par le conseiller de la mise en état, l'appel est devenu sans objet mais qu'en sa qualité d'acquéreur, elle s'est préoccupé des conséquences de l'exercice du droit d'option formant de ce fait des demandes relatives à indemnité d'occupation, jugées définitivement irrecevables, mais aussi de voir ordonner une expertise pour déterminer le montant de l'indemnité d'éviction ;

- sur la clarification du dispositif de ses dernières conclusions, seule l'association cultuelle Fraternité sacerdotale Saint-Pie X est responsable de la poursuite de l'instance et qu'il lui appartient de se désister.



En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions de l'appelant. 





SUR CE, 



Conformément aux dispositions des articles 4 et 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions. Il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes aux fins de voir 'déclarer' ou de 'constater', lorsqu'elles ne constituent pas des prétentions visant à conférer un droit à la partie qui les requiert mais ne sont en réalité que de simples allégations ou un rappel des moyens invoqués. 



Sur l'autorité de la chose jugée attachée aux ordonnances du conseiller de la mise en état



Selon les dispositions de l'article 122 du code de procédure civile, « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. » 



Aux termes de l'article 914 du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état est seul compétent, depuis sa désignation et jusqu'à la clôture de l'instruction, notamment pour déclarer l'appel irrecevable et trancher à cette occasion toute question ayant trait à la recevabilité de l'appel. 



Enfin, il ressort des dispositions de l'article 916 du code de procédure civile que les ordonnances du conseiller de la mise en état sont revêtues de l'autorité de la chose jugée dès lors qu'elles n'ont pas été déférées à la cour dans le délai dans les quinze jours « lorsqu'elles statuent sur une exception de procédure, sur un incident mettant fin à l'instance, sur une fin de non recevoir ou sur la caducité de l'appel ». 



En l'espèce, par ordonnance en date du 15 juin 2022 , le conseiller de la mise en état a, notamment, rejeté les fin de non recevoir soulevées par la société hôtel de [8] tendant à voir déclarer irrecevable l'association cultuelle Fraternité sacerdotale Saint-Pie X en son appel faute de qualité à agir du fait de la vente de l'immeuble et la société financière Chatel en ce qu'elle n'était pas partie en première instance et de voir constater l'extinction de l'instance du fait de l'exercice de son droit d'option par la société financière Chatel. 



Par ordonnance rectificative en date du 21 septembre 2023, le conseiller de la mise en état a complété le dispositif de l'ordonnance du 15 juin 2022 en ce qu'ont été déclarées irrecevables les demandes nouvelles de la société financière Chatel tendant à la fixation d'une l'indemnité d'éviction. 



Il est constant que ces ordonnances n'ont pas été déférées à la cour dans le délai utile et que, par voie de conséquence, elles sont revêtues de l'autorité de la chose jugée de sorte que la cour n'a pas à statuer de nouveau sur les demandes du même chef maintenues par la société financière Chatel aux termes de ses dernières conclusions en date du 27 novembre 2023. 

 

Sur la saisine de la cour



Il ressort des dispositions de l'article 562 du code de procédure civile que l'appel ne défère à la cour que la connaissance des chefs de jugement expressément critiqués ou ceux qui en dépendent. 



Aux termes de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, « la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. » 



En l'espèce, aux termes de leurs dernières conclusions respectivement en date des 20 novembre 2023 et 27 novembre 2023, qui seules saisissent la cour et dont les dispositifs sont rappelés ci-dessus, ni l'association cultuelle Fraternité sacerdotale Saint-Pie X, ni la société financière Chatel ne concluent à l'infirmation du jugement dont appel, ce qu'elles ne contestent pas dans le cadre des notes en délibéré adressées à la cour, de sorte que la cour ne peut que confirmer le jugement dont appel, sans que ne puissent être examinées les demandes indemnitaires formées par la société financière Chatel à l'encontre de l'association cultuelle Fraternité sacerdotale Saint-Pie X, ni d'expertise judiciaire. 



Sur les demandes accessoires 



Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.



Succombant en leurs prétentions, l'association cultuelle Fraternité sacerdotale Saint-Pie X et la société financière Chatel seront condamnées in solidum à verser chacune à la société hôtel [8] la somme de 15.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter, in solidum, la charge des dépens d'appel. 





PAR CES MOTIFS



LA COUR, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort ;



Confirme le jugement rendu par le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris le 14 septembre 2021 (RG 18/5965) en toutes ses dispositions ; 



Condamne in solidum l'association cultuelle Fraternité sacerdotale Saint-Pie X et la société financière Chatel à verser à la société hôtel [8] la somme de 15.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 



Rejette toutes autres demandes ; 



Condamne in solidum l'association cultuelle Fraternité sacerdotale Saint-Pie X et la société financière Chatel à supporter la charge des dépens d'appel. 



La greffière, La présidente,