Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 3 — 4 avril 2024

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3



ARRET DU 04 AVRIL 2024



(n° , 2 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/20844 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEXYK



Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Juin 2020 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de MEAUX - RG n° 17/04015





APPELANTS

 

Monsieur [V]-[K] [H]

[Adresse 1]

[Localité 5]



Madame [D] [L] épouse [H]

[Adresse 1]

[Localité 5]



Représentés par Me Laurence BRUGUIER CRESPY, avocat au barreau de PARIS, toque : P0451





INTIMEE 



S.A.S. NEXT IMMOBILIER

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représentée par Me Jeanne BAECHLIN de la SCP Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0034









COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 28 Février 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseiller, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Anne-Laure MEANO, président

Muriel PAGE, conseiller

Aurore DOCQUINCOURT, conseiller





Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE





ARRET :



- contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Anne-Laure MEANO, Présidente, et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présent lors de la mise à disposition.



*****



EXPOSÉ DU LITIGE : 



Mme [D] [L] épouse [H] et M. [V]-[K] [H] ont fait l'acquisition au mois de septembre 2012 d'une maison située au [Adresse 3] à [Localité 6] (77). Les vendeurs, M. et Mme [X] avaient, suivant bail du 8 novembre 2011, donné le bien en location à M. et Mme [S] [Y]. 



Le bien étant vendu loué, l'exécution du contrat de bail s'est poursuivie avec M. et Mme [H], les nouveaux propriétaires. Pour assurer la gestion locative du bien, ces derniers ont signé un mandat de gestion du bien immobilier le 1er septembre 2012 avec la société Next Immobilier. Ce mandat comportait notamment une clause particulière prévoyant une assurance de garantie de loyers impayés. 



Dès le début du mandat de la société Next Immobilier, les époux [Y] ont procédé à des règlements partiels et irréguliers des loyers. 



Faisant valoir que la société Next Immobilier a commis des manquements à leur encontre, tenant, en particulier, à la non-exécution de la clause d'assurance des loyers impayés prévue dans le mandat de gestion immobilière et, à tout le moins, une information insuffisante relativement à cette clause, Mme [D] [L] épouse [H] et M. [V]-[K] [H] l'ont assignée par acte d'huissier du 11 octobre 2017, devant le tribunal de grande instance de Meaux, devenu tribunal judiciaire, sur le fondement des articles 1134 devenu 1103 et 1147 devenu 1231-1 du code civil afin de la voir condamner à leur verser la somme de 13.812,07 euros, outre une somme sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



Dans ces dernières conclusions régularisées le 11 avril 2019, la S.A.S. Next Immobilier a demandé au tribunal de débouter les époux [H] de leurs demandes formées à son encontre, les condamner à lui verser la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.





Par jugement contradictoire entrepris du 4 juin 2022, la première chambre du tribunal judiciaire de Meaux a ainsi statué : 



CONDAMNE la S.A.S. Next Immobilier à payer à M. et Mme [H] la somme de 1.400 euros au titre de la perte de chance de ne pas avoir été tenu informé du refus de l'assureur à garantir les loyers impayés du bien loué par M. et Mme [Y], outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision, 

DÉBOUTE M. et Mme [H] du surplus de leur demande, 



DIT n'y avoir lieu à allouer de somme sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

CONDAMNE la S.A.S. Next Immobilier aux entiers dépens de l'instance, 

ORDONNE l'exécution provisoire du présent jugement, 

AUTORISE Maître [J] à recouvrer les dépens conformément à l'article 699 du code de procédure civile. 





PRÉTENTIONS DES PARTIES : 



Vu l'appel interjeté le 27 novembre 2021 par M. [V]-[K] [H] et Mme [D] [L] épouse [H], 



Vu les dernières conclusions remises au greffe le 26 février 2022 par lesquelles M. [V]-[K] [H] et Mme [D] [L] épouse [H] demandent à la cour de : 




INFIRMER le jugement rendu par le tribunal judiciaire de MEAUX le 04 juin 2020 en ce qu'il a :


- « Condamné la S.A.S. Next Immobilier à payer à M. et Mme [H] la somme de 1.400 euros au titre de la perte de chance de ne pas avoir été tenu informé du refus de l'assureur à garantir les loyers impayés du bien loué par M. et Mme [Y], outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

- Débouté M. et Mme [H] du surplus de leur demande,

- Dit n'y avoir lieu à allouer de somme sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile »



Statuant à nouveau,


CONDAMNER la société Next Immobilier à payer à M. [V]-[K] [H] et Mme [D] [H] la somme de 13.812,07 euros à titre de dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à compter du 1er décembre 2016, date de la mise en demeure,

DEBOUTER la société Next Immobilier de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

CONFIRMER le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Meaux le 04 juin 2020 pour le surplus,

CONDAMNER la société Next Immobilier à payer à M. [V] [K] [H] et Mme [D] [H] la somme de 3.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER la même aux entiers dépens,




Vu les dernières conclusions remises au greffe le 23 mai 2022 au terme desquelles la S.A.S. Next Immobilier demande à la cour de : 


RECEVOIR la société Next Immobilier en ses observations et demandes et l'en déclarer bien fondée,

JUGER que la société Next Immobilier n'a commis aucune faute,

JUGER que les époux [H] ne justifient d'aucun préjudice indemnisable par la société Next Immobilier,

JUGER l'absence de lien de causalité entre la faute alléguée et les prétendus préjudices,


En tout état de cause,


DEBOUTER les époux [H] de leurs demandes formées à l'encontre de société Next Immobilier,

CONDAMNER les époux [H] à verser la société Next Immobilier la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER les époux [H] aux entiers dépens.




Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré. 



MOTIFS DE LA DÉCISION 



Sur les fautes de la société Next Immobilier



Aux termes de l'article 1991 du code civil : 'Le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

Il est tenu de même d'achever la chose commencée au décès du mandant, s'il y a péril en la demeure'.



Selon l'article 1992 alinéa 1er du même code : 'Le mandataire répond non seulement du dol mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion'.



Devant la cour, M. et Mme [H] maintiennent que la responsabilité de la société Next Immobilier est engagée pour ne pas avoir mis en oeuvre la garantie des loyers impayés et pour ne pas les avoir informés du refus de garantie opposé par la Macif.



La société Next Immobilier répond qu'elle a rempli ses obligations en demandant une garantie loyers impayés, que la Macif lui a toutefois opposé un refus de garantie, ce dont elle a informé M. et Mme [H] par téléphone compte-tenu des très bonnes relations entretenues avec eux, lesquels ne se sont pas étonnés par la suite de ne pas avoir à régler les cotisations relatives à l'assurance.



En l'espèce, un mandat général de gestion immobilière proposé par la société Next Immobilier a été accepté par M. et Mme [H], le 1er septembre 2012.



Ce mandat mentionne expressément de manière manuscrite, une prestation d'assurance, sous la rubrique 'clause particulière' : 'assurance garantie de loyer impayé : MACIFILIA 2,20 % TTC'.



Le premier juge en a exactement déduit qu'il résulte de ce mandat et de cette clause, que la société Next Immobilier s'est engagée à prendre une assurance 'loyers impayés' auprès de l'assurance la Macif et que cette assurance aurait un coût correspondant à 2,20 %. 



La société Next Immobilier qui est tenue d'une obligation de moyen dans la mise en oeuvre de ses obligations, justifie avoir soumis une demande d'agrément de garantie loyers impayés d'un nouveau locataire auprès de la Macif, avec laquelle elle a un contrat dans le cadre de son exercice professionnel et du refus opposé par celle-ci le 31 octobre 2012 en ces termes : 'Nous ne pouvons pas donner une suite favorable au dossier, la solvabilité n'est pas requise pour cette location'.



Aucun manquement ne peut donc lui être reproché dans la mise en oeuvre de la garantie auprès de la Macif, et ce d'autant qu'elle n'a pas choisi les locataires et ne pouvait donc s'assurer de leur solvabilité.



En revanche, elle ne justifie pas davantage devant la cour, avoir informé M. et Mme [H] de ce refus.



Aucun écrit n'est produit et l'absence de mention sur les compte-rendus de gérance d'une dépense correspondant à des cotisations d'assurance de 2,20 % n'est pas de nature à établir, à elle seule, que M. et Mme [H] ont été informés de ce qu'ils n'étaient pas assurés au titre des loyers impayés, et ce d'autant que le mandat ne précise pas les modalités de recouvrement de ces cotisations.



Il convient de retenir le défaut d'information fautif de la société Next Immobilier engageant sa responsabilité, confirmant le jugement déféré sur ce point.



Sur le préjudice subi par M. et Mme [H] en lien avec la faute de la société Next Immobilier 



A l'appui de leur appel, M. et Mme [H] contestent tout aléa et font valoir que si l'agence immobilière avait exécuté son engagement de prendre en charge par le biais d'une assurance, les impayés locatifs, ils auraient été indemnisés, ce qui exclut une indemnisation limitée à la perte de chance.

Ils ajoutent qu'une perte de chance à hauteur de 10 % du préjudice subi telle que fixée par le tribunal, est difficilement compréhensible dans la mesure où s'ils avaient eu connaissance du refus de la Macif en novembre 2012, ils auraient conservé de réelles chances de trouver des solutions alternatives afin d'être garantis en totalité des impayés.



La société Next Immobilier répond que M. et Mme [H] ne justifient pas de leur préjudice, qui ne peut être en tout état de cause, qu'une perte de chance d'avoir pu recouvrer les sommes dues par le locataire auprès de l'assureur dans le cadre de la garantie des loyers impayés.



En l'espèce, la société Next Immobilier n' a pas informé ses mandants du refus de la société Macif d'assurer les loyers impayés, le préjudice en lien avec cette abstention fautive correspond bien à la perte de chance de ne pas avoir pu souscrire auprès d'une autre assurance, une garantie des loyers impayés.



Contrairement aux affirmations de la société Next Immobilier maintenues en appel, l'indemnisation de cette perte de chance n'est pas soumise à la preuve de l'irrecouvrabilité des loyers, dès lors que l'assurance qui prend en charge immédiatement les loyers impayés, est subrogée dans les droits de la victime et dispose d'un recours personnel contre le débiteur, ce qui interdit toute double indemnisation.



Cependant dans la mesure où le refus de garantie de la Macif repose sur la situation financière des locataires, le préjudice subi au titre de la perte de chance d'obtenir d'un autre assureur la garantie de leurs loyers impayés apparaît très faible, comme l'a retenu le tribunal.



Le préjudice sera évalué par la cour à 14 % des loyers impayés, soit 10.212,07 euros ainsi qu'il résulte du compte-rendu de gérance d'avril 2016, à défaut de justificatif sur la date de la reprise des lieux.



Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il a condamné la société Next Immobilier à payer à M. et Mme [H], la somme de 1.400 euros à compter du jugement.



Sur les intérêts légaux



Aux termes de l'article 1231-7 du code civil, en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n'en décide autrement.

En cas de confirmation pure et simple par le juge d'appel d'une décision allouant une indemnité en réparation d'un dommage, celle-ci porte de plein droit intérêt au taux légal à compter du jugement de première instance.



Le tribunal a exactement énoncé que s'agissant d'une perte de chance qu'il a évaluée souverainement, les intérêts au taux légal ne courent qu'à compter du jugement.



Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.



Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens



Le sens de la présente décision commande de confirmer le jugement entrepris s'agissant des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile en première instance.



M. et Mme [H], parties perdantes à titre principal, seront condamnés aux dépens d'appel.



Il est équitable de les condamner à payer à la société Next Immobilier la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en appel.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris,



Et y ajoutant,



Condamne M. [V]-[K] [H] et Mme [D] [L] épouse [H] à payer à la société Next Immobilier, la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne M. [V]-[K] [H] et Mme [D] [L] épouse [H] aux dépens d'appel,



Rejette toutes autres demandes.



           

           La greffière                                                                           Le président