Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 3 — 4 avril 2024

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3



ARRET DU 04 AVRIL 2024



(n° , 5 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/21161 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEYUI



Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Novembre 2021 -Juge des contentieux de la protection de [Localité 5] - RG n° 11-21-0041





APPELANT

 

Monsieur [W] [Y]

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représenté par Me Emilie CHALIN, avocat au barreau de PARIS, toque : D0467

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/053491 du 11/01/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 5])







INTIMEE 



E.P.I.C. [Localité 5] HABITAT-OPH

[Adresse 1]

[Localité 4]



Représentée par Me Stéphane LEVILDIER de l'AARPI LGAvocats, Association d'Avocats à Responsabilité Profession nelle Individuelle, avocat au barreau de PARIS, toque : B0765









COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 29 Février 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Anne-Laure MEANO, président

Muriel PAGE, conseiller

Aurore DOCQUINCOURT, conseiller





Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE





ARRET :



- contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.



*****



EXPOSÉ DU LITIGE 





PARIS HABITAT-OPH, établissement public à caractère industriel et commercial, a donné à bail à usage d'habitation un studio situé [Adresse 2], à M. [W] [Y], par contrat du 31 mai 2016 à effet du 28 avril précédent, moyennant un loyer de 254,90 euros par mois. 



Se plaignant de comportements violents et contraires à l'obligation d'user paisiblement des locaux loués incombant au locataire, [Localité 5] habitat-OPH a fait citer M. [W] [Y], par acte d'huissier de justice du 19 mars 2021, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de résiliation du bail, expulsion et fixation de l'indemnité mensuelle d'occupation.





Par jugement contradictoire entrepris du 4 novembre 2021 le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué : 



Prononce la résiliation du bail conclu entre les parties et poitant sur les locaux situés à :

[Adresse 2] et ce à compter de ce jour,

Dit qu'à défaut par M. [W] [Y] d'avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, prévu par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, [Localité 5] HABITAT-OPH pourra procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique si besoin est et au transport des meubles laissés dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur,

Condamne M. [W] [Y] à payer à [Localité 5] HABITAT -OPH une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter de ce jour jusqu'au départ effectif des lieux, 

Déboute les parties du surplus et de leurs autres demandes, 

Condamne M. [W] [Y] à payer à [Localité 5] HABITAT -OPH la somme de 300 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, 

Condamne M. [W] [Y] aux dépens, 

Rappelle que le bénéfice de l'exécution provisoire est de droit.



PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu l'appel interjeté le 2 décembre 2021 par M. [W] [Y]



Vu les dernières conclusions remises au greffe le 19 septembre 2023 par lesquelles M. [W] [Y] demande à la cour de :



RECEVOIR les demandes de M. [Y]. 



DIRE ET JUGER M. [Y] recevable et bien fondé 

DEBOUTER [Localité 5] HABITAT OPH 



En conséquence, 



INFIRMER le jugement entrepris. 

CONDAMNER [Localité 5] HABITAT OPH à payer à M. [Y] la somme de 1.500 euros au titre de l'article 37 de la Loi du 10 juillet 1991. 

CONDAMNER [Localité 5] HABITAT OPH aux entiers dépens.





Vu les dernières conclusions remises au greffe le 10 janvier 2024 au terme desquelles l'EPIC [Localité 5] habitat-OPH demande à la cour de :



- CONFIRMER le jugement du juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Paris du 4 novembre 2021 en toutes ses dispositions. 

- CONDAMNER M. [W] [Y] à verser à [Localité 5] HABITAT-OPH la somme de 1.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- Le CONDAMNER aux entiers dépens.





Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.





MOTIFS DE LA DÉCISION



L'article 1184, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, entrée en vigueur le 1er octobre 2016, applicable au bail conclu en mai 2016, dispose que la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement ; dans ce cas, le contrat n'est pas résolu de plein droit et la résolution doit être demandée en justice.



L'obligation d'usage paisible du lieu par le locataire est prévue par les articles 1728 du code civil et 7 b) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs; le locataire ne doit pas commettre de trouble de jouissance en causant notamment des troubles ou nuisances aux autres locataires de l'immeuble ou au voisinage immédiat, et il ne doit pas altérer, par des dégradations ou des pertes, le bien loué.



Il s'ensuit que le juge peut prononcer la résiliation d'un bail dès lors qu'il est établi qu'un locataire a gravement manqué à ses obligations contractuelles; sa bonne foi dans l'exécution du contrat peut être prise en compte.



La cour d'appel qui statue sur le prononcé de la résiliation d'un bail à usage d'habitation doit apprécier la situation au jour de sa décision; les manquements établis devant être suffisamment graves pour justifier la résiliation, il convient , le cas échéant, de tenir compte de toutes les circonstances de la cause intervenues jusqu'au jour de la décision.



En l'espèce, il est constant que le 18 janvier 2021, M. [W] [Y] s'est énervé dans les locaux de la gardienne au sujet de travaux que le bailleur s'était engagé quelques mois plus tôt à effectuer dans son appartement, pour changer la baignoire en douche, et a commis des gestes violents, ayant attrapé une chaise pour frapper le bureau ; que la chaise a été cassée et le bureau entaillé; que la gardienne de l'immeuble a porté plainte le même jour et a bénéficié d'un arrêt de travail d'une semaine prolongé une seconde semaine.

Le premier juge a considéré en substance que ces faits caractérisaient un trouble de jouissance grave justifiant la résiliation du bail.



M. [Y] demande l'infirmation du jugement ; il résulte des pièces produites que :



-les faits sont isolés, qu'il n'est pas contesté qu'aucune faute ne lui avait auparavant été reprochée alors qu'il occupe, comme locataire, cet immeuble depuis 2003, et ne se sont notamment pas reproduits depuis le 31 mai 2016, date du contrat actuel ; devant la cour, le bailleur ne produit d'ailleurs aucune pièce postérieure à cet incident relatif au comportement de M. [Y] et à une éventuelle persistance de ces manquements à l'obligation d'user paisiblement des lieux ou d'autres troubles quelconques depuis trois ans ; aucun autre manquement contractuel n'est reproché au locataire ;



-la gardienne de l'immeuble, légitimement choquée et effrayée n'a pas été blessée, ce qui n'apparait d'ailleurs pas avoir été l'intention de M. [Y] ; la lecture du procès-verbal de dépôt de plainte montre, en outre, qu'elle n'expose pas avoir déjà eu des problèmes avec le locataire; il n'est pas allégué ni établi que la situation est restée inquiétante pour elle ou pour toute autre personne travaillant pour le compte du bailleur, ni pour les voisins; contrairement à ce qui est soutenu par la bailleresse aucun de ces éléments ne fait craindre particulièrement une récidive à la date à laquelle la cour statue;



-ces faits, sans être justifiés, s'expliquent par le fait que l'intéressé, reconnu handicapé en 2017 suite à une opération du dos, avait demandé un logement adapté à son handicap, ce dont la nécessité est attestée médicalement, et que la réalisation de travaux dans son logement, acceptée le 10 septembre 2020 et ayant donné lieu à une visite technique n'avait ensuite donné lieu à aucune information de la part du bailleur; qu'il était ainsi contraint de se rendre aux Bains Douches de la Ville de [Localité 5] ; qu'il a estimé que la gardienne de l'immeuble s'était montrée désagréable envers lui ; ces circonstances permettent de mieux comprendre le contexte de cet emportement même si elles ne l'excusent pas ; qu'il n'en résulte pas une attitude systématiquement menaçante ou violente de sa part, ce qui est confirmé par le caractère isolé de l'incident ;



-la plainte pour les faits litigieux a été classée sans suite par le procureur de la République le 28 août 2023; si la motivation de ce classement mentionne la 'suite administrative donnée" à cette affaire comme étant suffisante, il n'en reste pas moins qu'il n'est pas établi que cette suite ait été concrétisée par l'expulsion de l'intéressé, dont il n'est pas fait mention par les parties;



-les dommages matériels sont eux mêmes limités puisque la facture produite est limitée à 262,62 euros.



Au vu de ces éléments, le manquement à son obligation contractuelle par M. [Y] a été commis à l'occasion d'un unique incident, dans un contexte personnel particulier, aucun élément ne permettant de considérer qu'ils s'étaient déjà produits ou se sont reproduits depuis trois ans.



Par conséquent, la cour considère qu'il n'est pas de nature à justifier la résiliation du bail, laquelle aurait, en outre, à ce jour et dans ce contexte, des conséquences disproportionnées pour l'intéressé, qui est âgé de 70 ans, en situation de handicap et dispose de revenus très modestes.



Le jugement sera donc infirmé et la demande de résiliation judiciaire du contrat de bail sera rejetée ainsi que toutes les demandes subséquentes.



Sur l'article 700 du code de procédure civile 



Compte tenu des circonstances précitées, il est équitable de confirmer le jugement en ce qui concerne les dépens et les frais de l'article 700 de première instance. 

Il est en revanche équitable de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile en appel.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Infirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf s'agissant des dépens et frais de l'article 700 de première instance ;



Et statuant à nouveau des chefs de dispositif infirmés,



Rejette la demande de [Localité 5] HABITAT-OPH en résiliation judiciaire du bail conclu le 31 mai 2016 avec M. [W] [Y] portant sur l'appartement situé [Adresse 2],



Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,



Et y ajoutant,



Condamne [Localité 5] HABITAT-OPH aux dépens d'appel,



Rejette toutes autres demandes.





La greffière La présidente