Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 3 — 4 avril 2024

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3



ARRET DU 04 AVRIL 2024



(n° , 8 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/21196 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEYWW



Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 Août 2021 -Juge des contentieux de la protection de PARIS - RG n° 11-20-008879





APPELANTE

 

Madame [V] [H] [L]

[Adresse 2] 

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représentée par Me Sophie GILI BOULLANT, avocat au barreau de PARIS, toque : E0818

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/045773 du 05/11/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)







INTIMEE 



S.C.I. AKELIUS [Localité 5] 65

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentée par Me Bertrand LOTZ, avocat au barreau de PARIS, toque : A0322

Assistée par Me Marc ZIMMER, avocat au barreau de PARIS, toque : E1623 présent à l'audience









COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 29 Février 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Anne-Laure MEANO, président

Muriel PAGE, conseiller

Aurore DOCQUINCOURT, conseiller



Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE



ARRET :



- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.



******

EXPOSÉ DU LITIGE 



Par acte sous seing privé du 26 septembre 1998, M. [I] [D] a donné à bail à Mme [V] [L] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 4.212 francs outre une provision sur charges de 394 francs. 



Le 8 mars 2018, la SCI [Localité 5] Akelius [Localité 5] 65 a acquis le bien loué.



Par acte d'huissier du 23 mai 2019, la SCI [Localité 5] Akelius [Localité 5] 65 a délivré à la locataire un commandement de payer la somme de 3.999.73 euros au titre des loyers impayés.



Par actes d'huissier en date des 16 et 31 janvier 2020, la SCI Akelius [Localité 5] 65 a assigné Mme [V] [L] et M. [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de résiliation judiciaire du bail, expulsion, condamnation à payer la somme de 5.005,92 euros au titre des loyers et charges impayés au mois de juillet 2019, outre une indemnité d'occupation.



L'affaire a été radiée le 2 juillet 2020 puis réinscrite.



 À l'audience du 8 juin 2021, la SCI Akelius [Localité 5] 65 a réitéré ses demandes, uniquement à I'encontre de Mme [V] [L], se désistant de ses demandes à l'encontre de M. [L] et a actualisé sa créance au titre de I'arriéré locatif à 18.386,53 euros ; elle a ajouté une demande de condamnation de Mme [L] à laisser l'accès aux locaux loués pour faire réaliser les travaux prescrits par la Mairie de [Localité 5] le 5 décembre 2017, sous astreinte.



Mme [V] [L] a notamment demandé la condamnation du bailleur à lui verser 23.400 euros en réparation de son préjudice subi, avec compensation avec sa dette locative et le rejet des demandes de la SCI Akelius [Localité 5] 65.





Par jugement contradictoire entrepris du 30 août 2021 le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué : 



CONSTATE l'extinction de l'instance à l'encontre de " Monsieur [L] " par l'effet du désistement d'instance du demandeur à son encontre ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail d'habitation liant la SCI AKELIUS [Localité 5] 65 et Mme [V] [L] concernant l'appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 2] à effet du 8 juin 2021 ; 

ACCORDE à Mme [V] [L] un délai pour quitter les lieux jusqu'au 30 décembre 2021; 

DIT qu'à défaut pour Mme [V] [L] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI AKELIUS [Localité 5] 65 pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous, occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ; 

DEBOUTE la SCI AKELIUS [Localité 5] 65 de sa demande d'astreinte ; 

DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le so1i du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; 

JUGE que Mme [V] [L] est redevable d'un arriéré locatif de 18.386,53 euros ; 

JUGE que la SCI AKELIUS est redevable d'une indemnité de 6.012,24 euros au titre du préjudice de jouissance de la locataire ; 

CONDAMNE en conséquence Mme [V] [L] à verser à la SCI AKELIUS [Localité 5] 65 la somme de 12.374,29 euros ; 

DEBOUTE Mme [V] [L] de sa demande de délai de paiement ; 

CONDAMNE Mme [V] [L] à verser à la SCI AKELIUS [Localité 5] 65 une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent au loyer diminué de 15%, avec charges (soit 852,83 euros à ce jour) à compter du 8 juin 2021 et jusqu'au 30 décembre 2021, puis d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi (soit à ce jour 992,65 euros), jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ; 

LAISSE à la charge de chacune des parties les dépens exposés par elle ; 

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu l'appel interjeté le 3 décembre 2021 par Mme [V] [H] [L]

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 28 juin 2022 par lesquelles Mme [V] [H] [L] demande à la cour de :



DIRE Mme [V] [L] recevable et bien fondée en son appel ; 

INFIRMER le jugement du 30 août 2021 rendu par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris (RG 11-20-008879) ; 



STATUANT A NOUVEAU : 



- JUGER que le logement occupé par Mme [V] [L] est indécent ; 

- DIRE n'y avoir lieu à résiliation du bail ; 

- ORDONNER la suspension de tout paiement de loyer et charges à compter de décembre 2017 et ce jusqu'à reprise des désordres ; 

- DIRE n'y avoir lieu à expulsion et condamnation de la locataire ; 



Subsidiairement, 

- DIRE n'y avoir lieu à résiliation du bail ; 

- JUGER que Mme [V] [L] est redevable d'un loyer réduit, sans indexation possible et charges comprises, depuis le décembre 2017 ; 

-FIXER le loyer réduit du par Mme [V] [L] à la somme de 393 euros ; 

-CONDAMNER la SCI Akelius [Localité 5] 65 à régler à Mme [V] [L] la somme de 30.000 euros à parfaire ; 

- ORDONNER compensation entre les éventuelles créances réciproques ; 

- REJETER toute demande d'expulsion ; 



Très Subsidiairement, 



-FIXER le loyer, puis l'indemnité d'occupation dus par Mme [V] [L] à la somme 393 euros jusqu'à la libération des lieux ; 

-CONDAMNER la SCI Akelius [Localité 5] 65 à régler à Mme [V] [L] la somme de 30.000 euros à parfaire ; 

- ACCORDER un délai de 36 mois à Mme [V] [L] pour quitter le logement situé [Adresse 2] ; 

- AUTORISER Mme [V] [L] à régler l'éventuelle dette en 36 mois ; 

- ORDONNER compensation entre les éventuelles créances réciproques ; 



En tout état de cause, 

- DEBOUTER la SCI Akelius [Localité 5] 65 de toutes ses demandes, fins et conclusions, 

Y compris en son appel incident ; 

- CONDAMNER la SCI Akelius [Localité 5] 65 aux entiers dépens de première instance et d'appel.





Vu les dernières conclusions remises au greffe le 10 mai 2022 au terme desquelles la SCI Akelius [Localité 5] 65 demande à la cour de :



CONFIRMER le jugement rendu le 30 août 2021 en ce qu'il : 



- PRONONCE la résiliation judiciaire du bail d'habitation liant la SCI AKELIUS [Localité 5] 65 et Mme [V] [L] concernant l'appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 2] à effet du 8 juin 2021 ; 

- ACCORDE à Mme [V] [L] un délai pour quitter les lieux jusqu'au 30 décembre 2021 ; 

- DIT qu'à défaut pour Mme [V] [L] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI AKELIUS [Localité 5] 65 pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous , occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ; 

- JUGE que Mme [V] [L] est redevable d'un arriéré locatif de 18 386,53 euros selon décompte actualisé au 8 juin 2021 ; 

- DEBOUTE Mme [V] [L] de sa demande de délai de paiement ; 



DECLARER recevable l'appel incident de la SCI AKELIUS [Localité 5] 65 ; 



INFIRMER le jugement rendu le 30 août 2021 en ce qu'il a : 



- JUGE que la SCI AKELIUS [Localité 5] 65 est redevable d'une indemnité de 6 012,24 euros au titre du préjudice de jouissance de la locataire ; 

- CONDAMNE en conséquence Mme [V] [L] à verser à la SCI AKELIUS [Localité 5] 65 la somme de 12 374,29 euros ; 

- CONDAMNE Mme [V] [L] à verser à la SCI AKELIUS [Localité 5] 65 une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent au loyer diminué de 15%, avec charges (soit 852,83 euros à ce jour) à compter du 8 juin 2021 et jusqu'au 30 décembre 2021, puis d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi (soit à ce jour 992,65 euros), jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ; 



Et statuant à nouveau : 



- JUGER que l'indemnité due par la société AKELIUS [Localité 5] 65 à Mme [V] [L] au titre des préjudices de jouissance allégués ne peut excéder la somme de 90 € par mois à compter rétroactivement du mois de mars 2021, date à laquelle le bailleur a eu connaissance des désordres allégués, et jusqu'au 30 décembre 2021 ; 

- JUGER que la SCI AKELIUS [Localité 5] 65 est redevable d'une indemnité de 360 € euros au titre du préjudice de jouissance de la locataire pour la période antérieure au 8 juin 2021 ; 



- CONDAMNE en conséquence Mme [V] [L] à verser à la SCI AKELIUS [Localité 5] 65 la somme de 18 386,53 € - 360 €, soit 18 026,53 € selon décompte actualisé au 8 juin 2021 ;

- CONDAMNE Mme [V] [L] à verser à la SCI AKELIUS [Localité 5] 65 une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent au loyer diminué de 90 €, avec charges (soit 882,68 euros à ce jour) à compter du 8 juin 2021 et jusqu'au 30 décembre 2021, puis d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi (soit à ce jour 992,65 euros), jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ; 



 EN TOUT ETAT DE CAUSE : 



- DEBOUTER Mme [V] [L] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions ; 

- CONDAMNER Mme [V] [L] au paiement de la somme de 2.500,00 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel ; 

- CONDAMNER Mme [V] [L] aux entiers dépens de la procédure d'appel ;





Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.





MOTIFS DE LA DÉCISION



Lors de l'audience de plaidoirie, il a été indiqué à la cour que Mme [L] a quitté les lieux depuis la fin de l'année 2022, dont il ne sera pas tenu compte, la procédure étant écrite et les conclusions des parties ne faisant pas état de cet élément.



Sur la résiliation du bail



Pour demander l'infirmation du jugement et s'opposer à la résiliation judiciaire du bail en raison du manquement au paiement des loyers, Mme [L] invoque l'exception d'inexécution, au regard de l'état d'insalubrité du logement et du fait qu'elle a honoré le paiement de ses loyers pendant 20 ans sans aucun incident.



C'est toutefois par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par l'appelante, laquelle ne produit en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge après avoir rappelé exactement les dispositions légales applicables a retenu en substance que :

- l'ampleur des loyers impayés constituait un manquement d'une gravité suffisante à l'obligation essentielle de payer les loyers pour justifier la résiliation judiciaire du bail, 

-si le manquement partiel du bailleur à l'obligation de délivrance est établi, aucune impossibilité totale d'habiter les lieux n'est justifiée ni de nature à dispenser entièrement l'intéressée du paiement des loyers.



La cour ajoute plus particulièrement :

-qu'aucun élément actualisé n'est produit devant elle postérieurement à début 2022 soit depuis deux ans, permettant de faire état de paiement postérieurs qui seraient intervenus et seraient de nature à porter une nouvelle appréciation sur la gravité du manquement de la locataire à l'obligation de payer les loyers,

-l'insalubrité emportant interdiction et impossibilité d'habiter les lieux résulte d'une procédure administrative et d'un arrêté préfectoral, dont il n'est pas question en l'espèce, et doit être distinguée de la notion d'indécence,



-qu'en l'espèce, le caractère inhabitable de l'appartement n'est pas démontré, étant d'ailleurs relevé que Mme [L] cherche au contraire à s'y maintenir ; il n'y a pas lieu à suspension totale des loyers 'jusqu'à reprise des désordres', la cour n'étant pas, au demeurant, saisie d'une demande précise relative au travaux nécessaires ; pour les mêmes motifs, les locaux loués étant partiellement affectés d'éléments d'indécence mais non impropres à l'habitation, l'alinéa 2 de l'article 1719 du code civil, selon lequel lorsque tel est le cas, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant, n'a pas lieu de s'appliquer.



Le jugement sera donc confirmé en ce qui concerne la résiliation du bail et toutes les mesures subséquentes relatives à l'expulsion et au sort des meubles.



Sur le préjudice de jouissance



Les parties demandent l'infirmation du jugement, Mme [L] sollicitant la somme de 30.000 euros à titre de dommages-intérêts et la SCI Akelius [Localité 5] 65 estimant que le préjudice subi est suffisamment réparé par l'octroi d'une somme de 360 euros.



Le premier juge a exactement retenu, par des motifs que la cour adopte et qui ne sont pas utilement contredits par des éléments nouveaux, qu'au regard des désordres constatés dans le logement litigieux, relevant de l'obligation du bailleur de délivrer un logement décent et en bon état d'usage et de réparation, s 'agissant d'une alimentation électrique vétuste, d'une humidité de condensation résultant d'une aération permanente inefficace, outre une infestation de rongeurs, le préjudice de jouissance de la locataire est établi et justifie réparation.



Toutefois, l'ancien bailleur fait exactement valoir que le locataire ne peut pas agir contre l'acquéreur en réparation de faits dommageables antérieurs à la vente, soit en l'espèce mars 2018, puisque cette indemnisation constitue une dette personnelle qui ne se transmet pas à l'acquéreur, étant relevé par la cour que l'acte d'acquisition du bien, du 8 mars 2018 ne stipule pas le contraire ; le bailleur cédant demeure ainsi en principe seul tenu des obligations de réparation et d'indemnisation qui lui incombaient avant la cession (Civ. 3e, 14 nov. 2007, no 06-18.43). Le locataire est toutefois en droit, à partir du transfert de propriété, de demander à l'acquéreur qui devient son nouveau bailleur, l'exécution des obligations qui lui sont imparties par le contrat de bail, dont le respect de l'obligation de délivrance, et, notamment, la réalisation des travaux (3e civ., 21 févr. 2019, n° 18-11.553, publié), obligations dont l'inexécution peut se résoudre en dommages intérêts.



La cour constate que la SCI Akelius [Localité 5] 65 est ainsi tenue d'une obligation de délivrance d'un logement décent et de remédier aux désordres affectant ainsi le logement, et ce même sans mise en demeure, ne pouvant s'exonérer de son obligation qu'en cas de force majeure.



L'indemnisation du préjudice subi par Mme [L] doit tenir compte du fait qu'elle n'établit pas, sans cause sérieuse, avoir donné suite aux tentatives du bailleur d'avoir accès aux locaux pour entreprendre des devis et mettre en oeuvre des travaux, que ce soit en mars 2021 ou par la suite courant 2022.



Son préjudice sera entièrement et suffisamment réparé par l'octroi d'une somme de 6.000 euros à titre de dommages-intérêts, le jugement étant infirmé sur ce point.



Sur l'indemnité d'occupation



L'indemnité due par l'occupant sans droit ni titre d'un local trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l'article 1240 (ancien1382) du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux.

 Ayant pour objet de réparer l'entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire et peut en particulier compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire ; elle répond au principe fondamental de la réparation intégrale des préjudices, visant à rétablir aussi exactement que possible l'équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l'acte dommageable ne s'était pas produit, sans qu'il en résulte pour elle ni perte ni profit.

 Compte tenu des éléments précédemment exposés, c'est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits, aucun élément nouveau n'étant produit en cause d'appel de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a fixé l'indemnité d'occupation comme il l'a fait ; le jugement sera donc confirmé.



Sur la dette locative



La dette locative telle que retenue par le premier juge n'étant pas autrement critiquée qu'au regard des éléments ci-dessus développés ; Mme [L] ne soutient pas avoir procédé à des paiements non pris en compte ; il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a retenu qu'elle s'établissait à la somme de 18.386,53 euros arrêtée au 8 juin 2021.



Conformément à l'article 1347 du code civil, il convient - dès lors qu'elle est invoquée -d'ordonner la compensation des dettes connexes entre les parties à due concurrence, aux fins d'extinction simultanée de leurs obligations réciproques.



Mme [L] restera ainsi devoir à l'intimée la somme de 18.386,53 euros -6.000 euros, soit 12.386,53 euros, arrêtée au 8 juin 2021 après compensation.



Sur les demandes subsidiaires de délais d'expulsion et de délais de paiement



Devant la cour, Mme [L], qui a obtenu du premier juge un premier délai d'expulsion, ne produit aucune pièce actualisée à l'appui de sa demande pour justifier de sa situation personnelle ou de ses démarches en vue de son relogement, ni de sa bonne volonté dans l'exécution de ses obligations, les pièces produites datant de fin 2021 ; elle a d'ores et déjà bénéficié des délais de la procédure ; sa demande d'un délai d'expulsion supplémentaire sera donc rejetée et le jugement sera confirmé.



En l'absence d'actualisation de sa situation personnelle, financière et familiale et au regard des délais de la procédure dont elle a bénéficié, de l'absence d'éléments de sa part relatif à des paiements auxquels elle aurait procédé depuis la date du jugement, même partiellement, et du décompte actualisé au mois de mai 2022 produit par la SCI Akelius [Localité 5] 65 qui démontre une poursuite des impayés, la demande de délais de paiement de Mme [L] sera rejetée également, le jugement étant confirmé sur ce point.



Sur l'article 700 du code de procédure civile



Les termes de la présente décision ne justifient pas d'infirmer le jugement en ce qui concerne les dépens et les frais de l'article 700 de première instance. 



S'agissant de l'instance d'appel, il convient de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a :



-jugé que la SCI AKELIUS est redevable d'une indemnité de 6.012,24 euros au titre du préjudice de jouissance de la locataire ; 



- condamné Mme [V] [L] à verser à la SCI AKELIUS [Localité 5] 65 la somme de 12.374,29 euros 





Et statuant à nouveau des chefs de dispositif infirmés,



Rappelle que la dette locative est arrêtée à la somme de 18.386,53 euros arrêtée au 8 juin 2021, 



Condamne la SCI Akelius [Localité 5] 65 à payer à Mme [V] [H] [L] la somme de 6.000 euros au titre du préjudice de jouissance;



Ordonne la compensation des dettes connexes entre les parties à due concurrence ;



Dit que Mme [V] [H] [L] restait ainsi devoir à la SCI Akelius [Localité 5] 65la somme de 12.386,53 euros, arrêtée au 8 juin 2021 après compensation.



Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,



Et y ajoutant,



Dit que les dépens d'appel seront partagés par moitié entre les parties,



Rejette toutes autres demandes.





La Greffière Le Président