Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 7 — 4 avril 2024

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple Français



COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 7



ARRÊT DU 04 AVRIL 2024

(n° , 18 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/12505 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGC6Q



Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 16 Juin 2022 par le Tribunal Judiciaire de BOBIGNY - RG n° 21/00033





APPELANT

Monsieur [G] [N]

[Adresse 10]

[Localité 5]

comparant en personne, assisté de Me Gilles CAILLET de la SELEURL HELIANS, avocat au barreau de PARIS, toque : G0876, substitué à l'audience par Me Xavier VIDALIE, avocat au barreau de PARIS









INTIMÉES

S.A. SOREQA 

prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 8]

[Localité 6]

représentée par Me Stéphane DESFORGES de la SELARL LE SOURD DESFORGES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0131 substitué à l'audience par Me Grégoire DUCONSEIL, avocat au barreau de PARIS





DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE LA SEINE SAINT DENIS - COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

Division Missions Domaniales

[Adresse 4]

[Localité 11]

représentée par Madame [I] [X], en vertu d'un pouvoir général

non comparante





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 Février 2024, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Hervé LOCU, Président

Madame Marie MONGIN, Conseillère 

Madame Nathalie BRET, Conseillère



Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats









ARRÊT :



- réputé contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition.





***





EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE



M. [G] [N] était propriétaire des lots n° 9 et 14 de la copropriété située [Adresse 1] à [Localité 13], sur la parcelle cadastrée section AE n° [Cadastre 3], d'une superficie de 107 m².



Il s'agit d'un appartement de type T2 (lot n°9) et d'une cave (lot n° 14).



L'immeuble a fait l'objet d'un arrêté de péril ordinaire n° 18-122 du 26 mars 2018 interdisant définitivement à l'habitation et à toute autre utilisation de l'immeuble.



L'arrêté préfectoral n° 2019-2791 du 22 octobre 2019 a déclaré d'utilité publique l'acquisition par la société de requalification des quartiers anciens (SOREQA) de l'ensemble immobilier susvisé, et a prononcé sa cessibilité immédiate.



Par lettre recommandée avec accusé de réception du 13 août 2020, M. [G] [N] a mis en demeure la SOREQA de poursuivre la procédure d'expropriation à son encontre, celle-ci étant postérieure à l'arrêté de cessibilité, conformément à l'article R311-7 du code de l'expropriation.



Par une requête reçue le 5 mars 2021 par le greffe, accompagnée du mémoire de saisine en fixation des indemnités d'expropriation, M. [G] [N] a saisi la juridiction de l'expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de fixation de la valeur de son bien.



Par une ordonnance rendue le 29 novembre 2021, le juge de l'expropriation a fixé le transport sur les lieux et l'audition des parties au 27 janvier 2022, M. [G] [N] étant représenté par son conseil.



Par jugement contradictoire du 16 juin 2022, la juridiction de l'expropriation de la Seine-Saint-Denis a :

'fixé en application des articles L313-6 et L213-4 du code de l'urbanisme, le bien étant soumis au droit de préemption, la date de référence selon les d'urbanisme définies par le PLUI d'Est Ensemble du 4 février 2020, entré en vigueur le 27 mars 2020 et plaçant le bien évalué en zone UH ;

'a évalué les biens en valeur libre ;

'a retenu la méthode de la récupération foncière, après avoir écarté l'inconventionnalité de l'article L 511-6 du code de l'expropriation pour méconnaissance du droit des expropriés au respect de leur bien prévu par l'article premier du premier protocole additionnel à 





la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, ainsi que l'inconventionnalité de l'article L516-6 du code de l'expropriation 

pour méconnaissance du principe d'égalité prévue par l'article 1er du protocole additionnel n° 12 et l'article 14 à la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales.

La juridiction de l'expropriation a dans le dispositif : 

'annexé à la décision le procès-verbal de transport du 27 janvier 2022 ;

'fixé l'indemnité due par la SOREQA à M. [G] [N] au titre de la dépossession des lots n° 9 et 14 de la copropriété située [Adresse 1] à [Localité 13], sur la parcelle cadastrée section AE n° [Cadastre 3] à la somme de 11'430 euros se décomposant comme suit :

'9 119,68 euros au titre de l'indemnité principale ;

'1 707,95 euros au titre de l'indemnité de remploi ;

's'est déclaré incompétent pour connaître de la demande présentée au titre de l'indemnité pour remboursement de la taxe foncière et a renvoyé la partie expropriée à mieux se pourvoir ;

'condamné la SOREQA à payer à M. [G] [N] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

'condamné la SOREQA aux dépens.



M. [G] [N] a formé appel le 21 juillet 2022 en demandant la réformation du jugement sur l'indemnité de dépossession.



Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :



1/adressées au greffe par M. [G] [N] le 18 octobre 2022 notifiées le 21 octobre 2022 (AR intimé et du CG du 24 octobre 2022) aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

'le déclarer recevable et bien-fondé en ses moyens, conclusions et demandes ;

'réformer partiellement le jugement en ce qu'il a fixé l'indemnité due par la SOREQA à la somme de 11'430 euros ;

 statuant à nouveau,

'fixer à 43'790 euros le montant de l'indemnité principale due par la SOREQA ;

'fixé à 5 379 euros le montant de l'indemnité de remploi due par la SOREQA ;

'confirmer le jugement en ce qu'il a :

'annexé à la décision le procès verbal de transport du 27 janvier 2022 ;

's'est déclaré incompétent pour connaître de la demande présentée au titre de l'indemnité pour remboursement de la taxe foncière et renvoyé la partie expropriée à se pourvoir ;

'condamné la SOREQA à payer la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

'condamné la SOREQA aux dépens ;

 en tout état de cause,

'condamner la SOREQA à lui verser une somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel (article 700 du code de procédure civile) ;

'condamner la SOREQA aux dépens.



2/adressées au greffe par la SOREQA, intimée, le 7 décembre 2022, notifiées le 12 décembre 2022 (AR appelant et CG du 13 décembre 2022), aux termes desquelles, il est demandé à la cour de :

'dire l'appel recevable mais mal fondé ; 

'confirmer le jugement dont appel.



3/ Le commissaire du gouvernement n'a pas adressé ou déposé de conclusions.



EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES



M. [G] [N] fait valoir que :



Sur la réformation du jugement : le juge de l'expropriation a fait droit, à tort, à la demande de la SOREQA d'appliquer la méthode de la récupération foncière prévue par l'article L516-6 du code de l'expropriation qui aboutit à méconnaître l'article L321-1 du code de l'expropriation qui dispose que les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ; en effet ,le jugement contesté a fixé la valeur vénale de l'appartement à la somme de 9 719,68 euros alors qu'il l'a acheté en 2012 pour un prix de 70'000 euros, et que M.[T] lui proposait un prix de 48'000 euros.



S'agissant de la description du bien, il correspond à un appartement T2, d'une surface de 30,20 m², libre d'occupation.



À juste titre, le juge de l'expropriation a constaté que l'immeuble du [Adresse 1] est bien desservi par les transports en commun :

'gare de [Localité 13] (RER E) à 11 minutes à pied,

'gare de [Localité 12] (RER E et tramway T4) à 17 minutes à pied,

'lignes de bus n° 105,545 143.



L'immeuble est bâti sur l'intégralité de la parcelle cadastrée section AE n° [Cadastre 3], dont la surface est de 107 m², il est situé en zone UH74F10 du PLUI applicable à la commune de [Localité 13] ; or, le règlement applicable à cette zone limite à 30 % l'emprise au sol maximal de surfaces bâties, et limite la hauteur à R+2; ainsi, avec une emprise bâtie de 100 % et une construction en R+3, les copropriétaires du [Adresse 1] ont des droits acquis particulièrement valorisables.



En ce qui concerne l'immeuble construit en briques, ses façades sont un état correct et le gros 'uvre (structure du bâtiment) n'est pas menaçant ruine, comme l'a souligné l'architecte de M. [T], promoteur acquéreur évincé (pièce n° 3) ; en réalité, seul le plancher haut du sous-sol est à reprendre entièrement et c'est d'ailleurs ce qui a essentiellement justifié différents arrêtés de péril pris à l'encontre de l'immeuble ; compte tenu du droit acquis et du bon état général de la structure du bâtiment, l'immeuble n'a absolument pas vocation à être démoli mais au contraire à être habilité et rénové ; d'ailleurs la SOREQA a comme projet : « une opération de réhabilitation », et non pas une opération de démolition (pièce n° 4).



Sur l'inapplicabilité de la méthode de la récupération foncière et sur l'occupation personnelle de l'exproprié.

Le juge a appliqué à tort l'article L 511-6 du code de l'expropriation, et a commis une erreur de droit en ne jugeant pas inconventionnelle l'application de cet article au cas d'espèce.

 1° sur l'inconventionnalité de l'article L 511-6 du code de l'expropriation.

En droit international, l'article premier du premier protocole additionnel à la Convention européenne des Droits de l'Homme consacre la protection du droit de propriété, et par ailleurs, le droit à égalité de traitement est garanti par l'article 14 de la CEDH ; l'article premier du protocole additionnel n°12 ajoute que nul ne peut faire l'objet d'une discrimination de la part d'une autorité publique quelle qu'elle soit, fondée notamment sur les motifs mentionnés au paragraphe 1.

En droit interne, l'article L511-6 du code de l'expropriation dispose que pour le calcul de l'indemnité due au propriétaire, la valeur des biens est appréciée, compte tenu du caractère impropre à l'habitation des locaux et installations expropriées, à la valeur du terrain nu, déduction faite des frais entraînés par leur démolition, sauf lorsque les propriétaires occupaient eux-mêmes les immeubles déclarés insalubres ou frappés d'un arrêté de péril au moins deux ans avant la notification de la décision prévue à l'article L511-2 ou lorsque les immeubles ne sont ni insalubres, ni impropres à l'habitation, ni frappés d'un arrêté de péril.

Lorsque le juge constate que les dispositions législatives ne sont pas conformes à une norme conventionnelle d'application directe telle que la CEDH, il doit écarter l'application de cette disposition législative inconventionnelle pour résoudre le litige.



En l'espèce, l'article L511-6 susvisé est inconventionnel à deux égards :

a/sur la méconnaissance grave et manifeste du droit des expropriés au respect de leur bien

Pour garantir le respect de l'article 1P1, la CEDH a jugé dans une décision Preite c/ Italie du 17 novembre 2015, requête n° 28976/05 que : « afin de déterminer si la mesure litigieuse respecte le juste équilibre voulu et, notamment, si elle ne fait pas peser sur la requérante une charge disproportionnée, il y a lieu de prendre en considération les modalités d'indemnisation prévues par la législation interne »

« sans le versement d'une somme raisonnablement en rapport avec la valeur du bien, une privation de propriété constitue normalement une atteinte excessive »

« en l'occurrence, la cour relève que les juridictions nationales n'ont pas pris en compte la valeur marchande du terrain. Leur calcul ne s'est en effet pas basé sur la situation du terrain et ses caractéristiques réelles, de sorte qu'il y a eu indemnisation comme si le terrain litigieux avait été exploité en agriculture. Ce système, qui ne tient aucun compte de la diversité des situations, en méconnaissant les différences résultant notamment de la configuration des lieux, et qui ne permet dès lors pas de calculer une indemnité d'expropriation en rapport avec la valeur marchande du terrain, a d'ailleurs amené la Cour Constitutionnelle à conclure à l'incompatibilité des dispositions pertinentes avec la Constitution. Il résulte de la situation ci-dessus que l'indemnité d'expropriation versée au requérant est largement inférieure à la valeur marchande du terrain en question ».



En l'espèce, la proposition de l'indemnité de la SOREQA est calculée à tort selon « la valeur du terrain nu, déduction faite des frais entraînés par la démolition » et sans aucune mesure avec la valeur de l'appartement exproprié évalué par le commissaire du gouvernement en première instance selon la méthode par comparaison :

'évaluation de la SOREQA : 2 756 euros pour l'appartement,

'évaluation du commissaire du gouvernement : 40'090,50 euros.

L'application de la méthode imposée par l'article L511-6 revient à indemniser l'appartement exproprié à une valeur presque quinze fois inférieure à la valeur déterminée sur la méthode par comparaison.



Or, il est incontestable que la SOREQA ne va pas démolir l'immeuble, puisqu'elle a uniquement pour projet sa réhabilitation.



Dans ce cas spécifique où l'immeuble frappé d'un arrêté de péril (ou d'insalubrité) n'est pas démoli, la jurisprudence écarte l'application de la méthode de la récupération foncière (pièce n°11 : cour d'appel de Riom, 26 octobre 2021, RG 20/00003 et pièce n° 12 RG 20/00001).



b/sur la méconnaissance grave et manifeste du principe d'égalité

'par acte notarié du 25 octobre 2019, la SOREQA acheté à Madame [J] le local commercial du rez-de-chaussée du [Adresse 1] au prix de 111'110 euros, soit 1 536 euros/m² (pièce n° 13) ; si la SOREQA avait appliqué la méthode de la récupération foncière, elle aurait acquis ce local à la somme de seulement : 

274/1000 èmes X 29,96 euros= 8 127 euros (soit 14 fois moins cher).



Il est donc manifeste que la SOREQA a évalué le prix de copropriété selon la méthode par comparaison.



C'est à tort que le jugement contesté retient que la nature du local exproprié (commerciale ou d'habitation) justifierait une différence de traitement ; en effet, l'arrêté de péril a frappé l'immeuble entier, dans tous les lots, soit à usage d'habitation et de commerce, et non pas uniquement les lots d'habitations et l'arrêté de péril a pour effet d'interdire l'occupation des lots d'habitations mais aussi l'exploitation des lots à usage de commerce ; or, la SOREQA n'applique pas la même méthode d'évaluation à tous les copropriétaires expropriés, cette inégalité de traitement, conduisant à des offres d'indemnisation quatorze fois inférieure, est contraire au principe d'égalité garantie par la CEDH.



En conséquence, il y a lieu d'écarter la méthode d'évaluation de la récupération foncière et d'estimer l'appartement exproprié selon la méthode par comparaison.



Subsidiairement, sur l'occupation personnelle de l'exproprié.

À titre subsidiaire, c'est à tort que le juge de l'expropriation a considéré que M. [N] n'occupait pas personnellement l'appartement exproprié, de sorte qu'il ne pouvait pas bénéficier de l'exception d'application de l'article L 511-6 du code de l'expropriation ; cet article dérogeant au droit commun, doit être interprété strictement et il doit être considéré que l'occupation personnelle par le propriétaire exproprié s'entend comme la conservation, à son profit, de l'usage de l'appartement, sans que celui-ci soit nécessairement déclaré comme son domicile principal.



L'arrêté de péril interdisant l'occupation, il est logique que le bien exproprié ne puisse plus constituer le domicile principal du propriétaire exproprié.



Il a toujours occupé personnellement son appartement depuis son acquisition 2012, soit plus de deux ans avant l'arrêté de déclaration d'utilité publique ; pour justifier de son occupation personnelle, il produit en cause d'appel des factures d'électricité relatives à son appartement [Adresse 1] à [Localité 13], libellées à son adresse personnelle du [Adresse 1] (pièce n° 14) .



En réalité, cette dérogation au principe de libre appréciation de la méthode d'évaluation par le juge de l'expropriation n'est justifiée que pour sanctionner les marchands de sommeil qui auraient mis en location leur bien, renonçant à cette occasion à user personnellement du bien et l'application de l'article L511-6 ne doit en aucun cas sanctionner des propriétaires occupants, victimes collatérales de blocage au niveau du fonctionnement de la copropriété.



Avant l'interdiction d'habiter, il occupait effectivement personnellement son appartement mais subissait des problèmes de délivrance de son courrier par la poste à cause de la dégradation volontaire et régulière des boîtes aux lettres de l'immeuble, et c'est pour cette raison qu'il a fait modifier son adresse postale, afin de pouvoir recevoir son courrier.



Sur la réformation du montant de l'indemnité principale.

Il y a lieu d'écarter la méthode de la récupération foncière au profit de la méthode par comparaison.



Par jugement définitif du 16 juin 2022, le juge de l'expropriation a évalué un autre appartement de 31 m² situé dans le même immeuble, reconnaissant l'occupation personnelle de l'exproprié, en retenant la méthode par comparaison, en appliquant un abattement pour vétusté de 40 % pour tenir compte de l'arrêté de péril, et en retenant une valeur unitaire de 1 450 euros/m² (pièce n° 7).



En l'espèce, il y a lieu de tenir les mêmes ventes d'appartement, qui sont de surface comparable, situés dans un périmètre proche (500 m), vendus entre 2018 et 2021, avec une moyenne de 3 474 euros/m², un minimum de 2 315 euros/m² et un maximum de 4 556 euros/m².



Compte tenu de la valeur basse du marché (2 400 euros/m²) et de l'abattement pour vétusté de 40%, il y a lieu de retenir un prix unitaire de 1 450 euros/m², soit une indemnité principale de : 1 450 euros/m² X 30,20 m²= 43'790 euros.



Sur la réformation du montant de l'indemnité de remploi.

Conformément à la jurisprudence habituelle en matière d'expropriation, il y a lieu de fixer l'indemnité de remploi comme suit : 

'20 % pour la fraction de l'annuité principale inférieure ou égale à 5 000 euros : 1 000 euros

'15 % pour la fraction comprise entre 5 000 et 15'000 euros : 1500 euros

'10 % pour le surplus, soit : 43'790 euros - 15'000 euros X10/100= 2 879 euros

soit un total de 5 379 euros.





Sur le montant de l'indemnité au titre des frais irrépétibles d'appel, pour assurer sa défense, il a dû exposer des frais irrépétibles dont le coût doit être mis à la charge de la SOREQA sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et celle de la déclaration des droits de l'Homme et du Citoyen, il y a donc lieu de condamner la SOREQA à lui verser la somme de 3 000 euros.



La SOREQA rétorque que :

Dans le cadre du traité de concession relatif au dispositif intercommunal de traitement de l'habitat insalubre (DILHI), signé le 27 janvier 2016, la SOREQA a été missionnée par l'Etablissement Public Territorial Est Ensemble en vue de procéder au traitement de l'habitat indigne et à la requalification des quartiers anciens dégradés de certaines adresses, dont celle du [Adresse 1] à [Localité 13].



Cet immeuble a fait l'objet des mesures administratives suivantes : 

'arrêté de péril ordinaire du maire de [Localité 13] du 26 mars 2018 n° 18-122 ;

'ceux-ci étant demeurés sans effet, l'immeuble se trouve inclus dans le périmètre de l'opération ci-dessus, ayant donné lieu à un arrêté préfectoral du 22 octobre 2019 n° 2019-2791 prononçant la cessibilité et autorisant la prise de possession en vue de la démolition.



L'immeuble est édifié sur une parcelle cadastrée AE [Cadastre 3], étant en rez-de-chaussée plus trois étages, construit en 1914 ; au PLUI d'Est Ensemble, adopté le 4 février 2020 et approuvé le 27 mars 2020, le bien est situé en zone UH.



Le bien étant soumis au droit de préemption urbain, la date de référence est l'acte le plus récent rendant opposable le plan local d'urbanisme, soit le 29 juin 2021, date de l'approbation de la modification simplifiée n°1 du PLUI par Est Ensemble.



Les lots n° 9 et 14 correspondant à un appartement de 30,20 m² et une cave représentant respectivement 92 et 3/1000 des parties communes.



Les biens expropriés au titre des immeubles insalubres ou menaçant ruine sont évalués selon la méthode dite de la récupération foncière en application de l'article L 511-6 du code de l'expropriation.



L'exproprié n'évalue pas son bien à la valeur du terrain, déduction faite des coûts de démolition rapportée au millième mais selon une première hypothèse à la valeur vénale de la construction entière, déduction faite des coûts de l'habitation et selon une seconde hypothèse à la valeur « d'un appartement avec travaux » déduction faite des coûts de réhabilitation ; cette seconde méthode sera écartée, car il n'est pas soutenu que le propriétaire était occupant deux ans avant la notification de la décision déclarant le bien en situation de péril définitivement interdit à l'habitation ; le commissaire du gouvernement ne retient que ce deuxième mode d'évaluation, qui sera écarté comme étant contraire aux dispositions législatives ; il ne saurait être en outre invoqué que le bien est voué à la réhabilitation, cette circonstance ne permettant pas de déroger au principe posé par l'article L511-6 du code de l'expropriation.





En appel, l'exproprié fait grief au premier juge d'avoir retenu la méthode de la récupération foncière, au motif que celle-ci ne couvre pas l'intégralité du préjudice subi et il est soutenu l'inconventionnalité des dispositions applicables aux termes du code de l'expropriation, au regard de la Convention européenne des Droits de l'Homme.



Cette affirmation est inexacte, puisque par arrêt du 17 septembre 2010 (décision n° 2010-26 QPC SARL office central d'accession au logement), le Conseil constitutionnel a jugé conforme à la Constitution les dispositions applicables en matière de résorption de l'habitat insalubre ; la Haute cour a notamment souligné que cette procédure ne peut jouer qu'à l'égard d'immeubles déclarées insalubres à titre irrémédiable ou qui ont fait l'objet d'un arrêté de péril assortissant d'une ordonnance de démolition ou d'une interdiction définitive d'habiter ; par ailleurs, il indique que les dispositions en cause ayant pour objet de mettre fin dans les meilleurs délais à l'utilisation de locaux d'habitation présentant un danger pour la santé et la sécurité des habitants, elles apportent à la règle du caractère préalable de l'indemnisation un tempérament qui répond à des motifs impérieux ; il est souligné que les droits des propriétaires intéressés sont garantis, puisqu'ils sont informés de la procédure relative à la déclaration d'insalubrité des immeubles et peuvent être entendus dans les différentes étapes de la procédure, notamment devant la juridiction administrative où ils peuvent, le cas échéant, contester la légalité de la procédure d'insalubrité irrémédiable, ce qui n'a pas été fait en l'espèce.



En conséquence, la méthode d'évaluation retenue par le premier juge devra être confirmée.



Il sera relevé que, pour la première fois en appel, l'exproprié soutient être propriétaire occupant, ce qui permet aux termes de l'article L511-6 du code de l'expropriation d'écarter la méthode de la récupération foncière, s'il est établi que le propriétaire occupait lui-même l'immeuble déclaré insalubre au moins deux ans avant la notification de la décision d'insalubrité ; en l'espèce, l'appelant se contente de produire des factures d'électricité de 2013, ce qui n'est pas constitutif d'une preuve suffisante.



En cause d'appel, l'autorité expropriante acquiesce donc au jugement dont elle demande la confirmation.





SUR CE, LA COUR



- Sur la recevabilité des conclusions



Aux termes de l'article R311-26 du code de l'expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017 - article 41 en vigueur au 1er septembre 2017, l'appel étant du 21 juillet 2022, à peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office, l'appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel.



À peine d'irrecevabilité, relevée d'office, l'intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.



L'intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.



Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa. 



Les conclusions et documents sont produits en autant d'exemplaires qu'il y a de parties, plus un.



Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.



En l'espèce, les conclusions de M. [N] du 18 octobre 2022 et celles de la SOREQA du 7 décembre 2022 adressées ou déposées dans les délais légaux sont recevables.





- Sur le fond



Aux termes de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s'impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes.



Aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.



L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.



Aux termes de l'article L 321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.



Aux termes de l'article L 321-3 du code de l'expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l'indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.



Aux termes de l'article L 322-1 du code de l'expropriation le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété ou lorsque l'expropriant fait fixer l'indemnité avant le prononcé de l'ordonnance d'expropriation, à la date du jugement.

 

Conformément aux dispositions de l'article L 322-2, du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte.



L'appel de M. [N] porte sur le montant de l'indemnité de dépossession.

Il indique que le premier juge a appliqué à tort l'article L 511-6 du code expropriation, soit la méthode de la récupération foncière, a commis une erreur de droit en ne jugeant pas inconventionnelle l'application de cet article au cas d'espèce ; par ailleurs, il a commis une erreur d'appréciation considérant qu'il n'occupait pas personnellement son appartement. 



S'agissant de la date de référence, le premier juge a retenu en application des articles L 213-6 et L 213-6 du code de l'urbanisme, le bien étant soumis au droit de préemption, les possibilités offertes par les règles d'urbanisme définies par le plan local d'urbanisme intercommunal (PLUI) d'Est ensemble du 4 février 2020, entré en vigueur le 27 mars 2020 et plaçant le bien à évaluer en zone UH.



M. [N] et la SOREQA visent ce PLUI.



En l'absence de contestation des parties, il convient de confirmer le jugement qui a exactement fixé la date de référence en application des articles L213-6 et 213-4 du code de l'urbanisme, le bien exproprié étant soumis au droit de préemption, à la date du PLUI d'Est ensemble du 4 février 2020, entré en vigueur le 27 mars 2020.



À cette date, le bien est situé en zone UH.



Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il s'agit des lots n° 9 (un appartement de type T2) et n°14 (une cave) de l'ensemble immobilier situé [Adresse 2] sur la parcelle cadastrée section AE numéro [Cadastre 3].



Cette rue à sens unique est résidentielle comprenant quelques commerces et est située dans un quartier ancien, excentré du centre-ville.



Elle est desservie par :

'la station « [Localité 13] » (RER E), située à 10 minutes à pied ;

'la station « [Localité 12] » (RER E), située à 17 minutes à pied ;

'la station « [Localité 12] » (T4), située à 17 minutes à pied ;

'le réseau de bus de proximité.



Les biens de M.[N] sont situés au sein d'un immeuble de type R+3 construit en 1914, avec un commerce fermé au rez-de-chaussée ; l'immeuble a été sécurisé.



S'agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s'agit de celle du jugement de première instance conformément à l'article L322-2 du code de l'expropriation, soit le 16 juin 2022. 



- Sur l'indemnité principale



1° Sur les surfaces et les millièmes de copropriété



Le premier juge a retenu une surface de 314 m² pour la surface totale de l'immeuble, qui ressort du mesurage effectué par le cabinet TT GEOMETRE EXPERTS , pour la surface du lot n° 9, 30,20 m².



Il a retenu en outre pour les millièmes de copropriété associés au n° 9, 92 et pour les millièmes de copropriété associée numéro 14, 3.



En l'absence de contestation des parties, le jugement sera confirmé sur ce point.



2° Sur la situation locative



Aux termes de l'article L 322-1 du code de l'expropriation le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété.



Le premier juge indique que depuis l'arrêté de péril ordinaire numéro 18-122 du 26 mars 2018, le lot n°9 est définitivement interdit à l'habitation et à toute utilisation, de sorte qu'il est libre d'occupation.



Il a donc évalué le bien en valeur libre.



En l'absence de contestation des parties, le jugement sera confirmé sur ce point.



3° Sur la méthode



A sur la description des biens



Il ressort du procès-verbal de transport sur les lieux les éléments suivants :

'la cage d'escalier d'immeubles est dans un état très dégradé avec des murs et un plafond très abîmé (murs noircis, traces d'humidité et de moisissures, peintures décollées, trous apparents).

Une porte donne accès aux caves situées en sous-sol. Un escalier en bois, de facture ancienne et en mauvais état, dessert les étages.



Le lot n° 9 correspond à un appartement de type T2 situé au troisième étage en face de l'escalier, il se compose :

'd'une première pièce encombrée dans laquelle sont installées huit étais.

Le sol est recouvert de parquet, les murs sont peints. Des gravats et de la poussière jonchent le sol, la peinture des murs et du plafond est très abîmée (traces noires, décollement de peinture et trous apparents), avec présence d'une petite fenêtre en simple vitrage. La pièce jouxte des WC qui sont fermés. Un réfrigérateur, un canapé et du matériel divers sont laissés à l'abandon dans la pièce ;

'd'une seconde pièce dans laquelle du matériel divers est entassé (matelas, canapés, armoires notamment). Le sol est recouvert de parquet et les murs sont peints. Les murs et plafonds sont très dégradés (traces d'humidité, trous apparents). La fenêtre est en PVC et double vitrage.



Le premier juge indique que globalement l'ensemble est dans un très mauvais état d'entretien.



Le lot n° 14, correspondant la cave, n'a pas été visité par le premier juge pour des raisons de sécurité.



M. [N] indique que l'immeuble est situé en zone UH74F10 du PLUI applicable à la commune [Localité 13] ; or, le règlement applicable à cette zone limite à 30 % l'emprise au sol maximal de surfaces bâties, et limite la hauteur à R+2 (pièce numéro 10).



Aussi, avec une emprise bâtie de 100% pour une construction en R+3, les copropriétaires ont des droits acquis particulièrement valorisables.



En effet, le droit acquis à l'égard d'une construction permet de maintenir une situation de fait et d'en jouir, même si cette situation n'est plus conforme à la nouvelle réglementation d'urbanisme, en application du principe de non rétroactivité des normes.



En l'espèce, les copropriétaires ont donc un droit acquis à maintenir leur immeuble construit sur la totalité du foncier qui est en R+3, en dépit de la nouvelle réglementation d'urbanisme qui limite les constructions à 30 % d'emprise au sol et à une hauteur de deux étages maximum.



D'autre part, l'immeuble est construit en briques, ses façades sont en état correct et le gros 'uvre (structure du bâtiment) n'est pas menaçant ruine, comme l'a souligné l'architecte de M. [T], promoteur acquéreur évincé : « l'état de la structure existante est globalement moyen à moyennement bon quant à sa conservation des caractéristiques résistantes et porteuses ainsi qu'à sa protection des agents extérieurs qui peuvent la dégrader au fil du temps. » (pièce n°3 : engagement de réhabiliter l'immeuble + chiffrage architecte).



En réalité, seul le plancher haut du sous-sol est à reprendre entièrement ; c'est d'ailleurs, ce qui a essentiellement justifié les différents arrêtés de péril pris à l'encontre de l'immeuble.



Compte tenu du droit acquis et du bon état général de la structure du bâtiment, cet immeuble n'a pas absolument pas vocation à être démoli, mais, au contraire, à être réhabilité et rénové ; d'ailleurs, le projet de la SOREQA est relatif à « une opération de réhabilitation » et non à une opération de démolition (pièce numéro 4).



Il y a donc de constater que l'immeuble ne sera pas démoli et qu'en dépit de l'interdiction d'habiter des travaux à réaliser, il conserve une valeur vénale significative, qui est plus importante que celle du terrain nu déduction faite du coût de démolition.



B sur le choix de la méthode d'estimation



Le premier juge après avoir rejeté les deux moyens d'inconventionnalité de l'article L 511-6 du code de l'expropriation, et de l'absence d'éléments justifiant de l'occupation par M. [N] de son bien, au moins deux ans avant la notification de l'arrêté préfectoral du 22 octobre 2019, a appliqué dans le cadre de la loi Vivien la méthode de la récupération foncière.

En appel, M. [N] indique que le premier juge a appliqué à tort l'article 511-6 du code de l'expropriation.



Il indique que le premier juge a commis une erreur de droit en ne jugeant pas inconventionnelle l'application de cet article au cas d'espèce.





Par ailleurs, il a commis une erreur d'appréciation en considérant qu'il n'occupait pas personnellement son appartement.



L'article L 511-6 du code de l'expropriation dispose que pour le calcul de l'indemnité due au propriétaire, la valeur des biens est appréciée, compte tenu du caractère impropre à l'habitation des locaux et installations expropriées, à la valeur du terrain nu, déduction faite des frais entraînés par leur démolition, sauf lorsque les propriétaires occupaient eux-mêmes les immeubles déclarés insalubres ou frappés d'un arrêté de péril au moins deux ans avant la notification de la décision prévue l'article L 511-2 ou lorsque les immeubles ne sont ni insalubres, ni impropres à l'habitation, ni frappés d'un arrêté de péril.



Ainsi, lorsque l'immeuble exproprié est insalubre, la loi impose au juge de l'expropriation de retenir la méthode de la récupération foncière, sauf les deux exceptions prévues par le texte.



Le Conseil constitutionnel par décision n° 2010-26 QPC du 17 septembre 2010 SARL L'office central d'accession au logement a déclaré conformes à la Constitution les articles 13, 14, 17 et 18 (article L 511-16 du code de l'expropriation) de la loi n°70-612 du 10 juillet 1970 tendant à faciliter le suppression de l'habitat insalubre.



M. [N] soulève comme en première instance l' inconventionnalité de l'article L 511-6 du code de l'expropriation, qui a été rejetée par le premier juge.



A sur l'inconventionnalité de l'article L511-6 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique en méconnaissance du droit des expropriés au respect de leurs biens prévu par l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales



L'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales dispose que toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens et que nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international.



M. [N] indique que le jugement méconnaît le droit au respect des biens prévu par cet article.



Il se fonde sur une décision de la CEDH dans une affaire Preite c. Italie, 17 novembre 2015, requête n° 28'976/05 qui a jugé que : « afin de déterminer si la mesure litigieuse respecte le juste équilibre voulu et, notamment, si elle ne fait pas peser sur la requérante une charge disproportionnée, il y a lieu de prendre en considération les modalités d'indemnisation prévues par la législation interne »

« sans le versement d'une somme raisonnablement en rapport avec la valeur du bien, une privation de propriété constitue normalement une atteinte excessive »

« en l'occurrence, la cour relève que les juridictions nationales n'ont pas pris en compte la valeur marchande du terrain. Leur calcul ne s'est en effet pas basé sur la situation du terrain et ses caractéristiques réelles, de sorte qu'il y a eu indemnisation comme si le terrain litigieux avait été exploité en agriculture. Ce système, qui ne tient aucun compte de la diversité des situations, en méconnaissant les différences résultant notamment de la configuration des lieux, et qui ne permet dès lors pas de calculer une indemnité d'expropriation en rapport avec la valeur marchande du terrain, a d'ailleurs amené la Cour Constitutionnelle à conclure à l'incompatibilité des dispositions pertinentes avec la Constitution. Il résulte de la situation ci-dessus que l'indemnité d'expropriation versée au requérant est largement inférieure à la valeur marchande du terrain en question ».



Il conclut que l'application des dispositions de la législation italienne aboutissait à évaluer les indemnités d'expropriation du bien exproprié selon un calcul abstrait, sans tenir compte ni des caractéristiques du bien ni de sa valeur réelle marchande ; qu'en l'espèce, la proposition d'indemnité de la SOREQA, est calculée selon « la valeur du terrain nu, déduction faite des frais entraînés par la démolition », sans aucune mesure avec la valeur de l'appartement exproprié évalué par le commissaire du gouvernement en première instance selon la méthode par comparaison :

- évaluation de la SOREQA : 2 756 euros pour l'appartement ;

- évaluation du commissaire du gouvernement : 40'090,50 euros ;

que l'application de la méthode imposée par l'article L 511-6 reviendrait à indemniser l'appartement exproprié à une valeur presque 15 fois inférieure à la valeur déterminée selon la méthode par comparaison ; qu'il est incontestable que la SOREQA ne va pas démolir l'immeuble du [Adresse 1], puisqu'il a uniquement pour projet sa réhabilitation (ce qui exclut sa démolition et sa transformation en terrain nu) ; que l'application de la méthode de la récupération foncière viendra porter une atteinte majeure à son droit de propriété, et donc à contrevenir à l'article 1er du premier protocole de la CEDH.



Il ajoute que dans le cas spécifique où l'immeuble frappé d'un arrêté de péril (ou d'insalubrité) n'est pas démoli, la jurisprudence écarte l'application de la méthode de la récupération foncière :

- « toutefois, le dossier de l'expropriant contient également des pièces relatives à la réhabilitation de l'immeuble à partir de l'existant, ce qui exclut sa démolition... toutefois, la destruction complète de l'ouvrage, seul à même de justifier l'application de l'article L 511-6 du code de l'expropriation, ne résulte en l'état que de la seule affirmation de l'expropriant, qui en réalité ne s'interdit pas de choisir une autre solution. Or, s'agissant d'une atteinte majeure au droit de propriété, la cour ne peut se satisfaire d'une simple possibilité. Dans ces conditions, par motifs adoptés, la décision du juge de l'expropriation sera également confirmée (Cour d'Appel de Riom, 26 octobre 2021, RG 20/00003). »



-« or la destination de ce bien n'est pas d'être démoli ou rasé complètement.

Il n'y aura donc jamais de « terrain nu » sur le fonds exproprié. Au final, l'ensemble du dossier montre qu'il ne s'agit pas d'une opération de démolition/reconstruction mais d'une opération de restauration/réhabilitation, ce qui n'est pas du tout la même chose. Dans ces conditions, il n'y a pas lieu de tenir compte des frais de démolition au sens de l'article L511-6 du code l'expropriation, puisque de tels frais n'auront donc pas lieu. La méthode dite « de récupération foncière », fondée sur ce texte, a donc été pertinemment écartée par le juge de l'expropriation, il convient d'estimer le bien suivant la méthode classique des termes de comparaison. » (pièce n°12 : Cour d'Appel de Riom, 26 octobre 2021, RG 20/00001).



En l'espèce, M. [N] est fondé à se prévaloir du droit garanti par l'article 1er du protocole additionnel n°1 de la Convention, le bien exproprié constituant effectivement un « bien » protégé au sens de cet article.



La mesure contestée, à savoir l'article L 511-6 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, constitue une ingérence dans l'exercice de ce droit, dès lors que :

' M.[N] est privé de sa propriété par la procédure d'expropriation, dont l'utilité publique a été déclarée par arrêté préfectoral numéro 2019-2791 du 22 octobre 2019 ;

' son bien a été définitivement interdit à l'habitation et à toute utilisation par arrêté de péril ordinaire numéro 18-122 du 26 mars 2018, et, en vertu dudit article, selon la méthode ' restrictive ' de la récupération foncière, qui consiste à prendre en compte la seule valeur du terrain nu, déduction faite des frais de démolition.



Cette ingérence a une base légale claire, accessible et prévisible en droit interne en ce qu'elle est prévue par la loi et est justifiée par un but légitime, à savoir l'utilité publique ; en effet, les articles 13, 14, 17 et 18 de la loi du 10 juillet 1970 modifiée confient au préfet la possibilité de déclarer l'expropriation d'utilité publique de certains immeubles ou terrains 

dans deux hypothèses :

'pour les immeubles déclarés insalubres à titre irrémédiable, l'application de l'article L 1331-25 ou L 1331-28 du code de la santé publique ;

'pour les immeubles ayant fait l'objet d'un arrêté de péril assorti d'une ordonnance de démolition ou d'une interdiction définitive d'habiter, en application de l'article L 511-2 du code de la construction et l'habitation.

Cette procédure d'expropriation est dérogatoire à celle régie par le code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ; notamment en ce que :

'elle impose au préfet d'indiquer, dans son arrêté, la collectivité publique ou l'organisme au profit de qui est poursuivie l'expropriation, de mentionner les offres de relogement faites aux habitants ;

'l'arrêté déclare la cessibilité et fixe le montant de l'indemnité provisionnelle à propriétaire et aux titulaires de baux. Cette évaluation ne peut toutefois être inférieure à l'évaluation faite par le service des domaines.

En outre :

'elle permet la prise de possession de l'immeuble dès le paiement de la consignation d'une indemnité provisionnelle dont le montant est fixé par arrêté du préfet ;

'limite l'appréciation de la valeur des biens, sauf exceptions, au montant du terrain nu déduction faite des frais entraînés par leur démolition.



Cette décision peut faire l'objet d'un recours devant les juridictions administratives, ce que n'a pas fait en l'espèce M. [N].



Dans un arrêt Scodino c/ Italie, Grande Chambre, n° 36'813/97, la Cour européenne des droits de l'homme a jugé que les objectifs légitimes d'utilité publique, tels que poursuivre les mesures de réformes économiques ou de justice sociale, peuvent militer pour un remboursement inférieur à la pleine valeur marchande.



Il convient de s'assurer que concrètement, dans l'affaire en cause, une telle ingérence est nécessaire dans une société démocratique et, en particulier, si elle est proportionnée au but légitime poursuivi.



En l'espèce, la mesure contestée est justifiée compte tenu de l'état délabré du bien appartenant à M. [N] et de son caractère impropre à l'habitation.

La réhabilitation de l'habitat insalubre est poursuivie dans un but d'intérêt général ; le législateur a prévu la possibilité pour le juge d'écarter l'application de dispositions contestées lorsque les propriétaires occupaient eux-mêmes les immeubles déclarés insalubres ou frappés d'un arrêté de péril au moins deux ans avant la notification de la décision prévue à l'article L511-2 du code l'expropriation pour cause d'utilité publique ; le recours aux dispositions de l'article L511-6 du code l'expropriation pour l'évaluation de l'indemnité d'expropriation est fondée sur l'article L511-1 dudit code à savoir pour les immeubles ayant fait l'objet d'un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité en application de l'article L511-11 du code de la construction et l'habitation et ayant prescrit la démolition ou l'interdiction d'habiter ou à titre exceptionnel, des immeubles qui sont eux-mêmes ni insalubres, ni impropres à l'habitation, lorsque leur expropriation est indispensable à la démolition d'immeubles insalubres ou d'immeubles menaçant ruine, ainsi que des terrains où sont situés les immeubles déclarés insalubres ou menaçant ruine lorsque leur acquisition est nécessaire à la résorption de l'habitat insalubre, alors même qu'y seraient également implantés des bâtiments non insalubres ou ne menaçant pas ruine ; qu'à cet égard, il s'agit en l'espèce d'un immeuble ayant fait l'objet d'un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité en application de l'article L511-11 du code de la construction et l'habitation et ayant prescrit la démolition ou l'interdiction d'habiter ; qu'en conséquence, il est indifférent que le projet de la SOREQA ne consiste pas dans une démolition, mais dans un projet de réhabilitation, puisque le critère retenu pour calculer les indemnités est justifié par l'objectif que le législateur s'est fixé, en tant qu'il s'agit de pallier les carences des propriétaires à effectuer des travaux nécessaires pour remédier à l'insalubrité des immeubles leur appartenant, et qu'il peut dons s'agir d'une interdiction d'habiter.



L'indemnisation de M. [N] selon la méthode de la récupération foncière est raisonnablement en rapport avec la valeur du bien (CEDH, 21 février 1986, James c. Royaume-Uni N°8793/79), l'article 1er ne garantissant pas le droit à une compensation intégrale, s'agissant d'objectifs légitimes du législateur, à savoir les articles 13, 14, 17 et 18 de la loi N°70-612 du 10 juillet 1970 tendant à faciliter la suppression de l'habitat insalubre.



En conséquence, l'article 511-6 du code l'expropriation pour cause d'utilité publique, qui ménage le juste équilibre entre les intérêts en présence, ne constitue pas une atteinte disproportionnée au respect des biens de M. [N] au regard du but légitime poursuivi.





Il y a lieu en conséquence de confirmer le jugement qui a exactement rejeté l' inconventionnalité soulevé pour violation de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales.



B sur l'inconventionnalité de l'article L511-6 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique en méconnaissance du principe d'égalité prévu par l'article 1er du protocole additionnel numéro 12 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales et par l'article 14 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales



L'article 1er du protocole additionnel numéro 12 à la Convention prévoit que la jouissan