Cour d'Appel · 2ème CH - Section 1 — 4 avril 2024

LB/ND



Numéro 24/1187





COUR D'APPEL DE PAU 

2ème CH - Section 1 







ARRET DU 04/04/2024 







Dossier : N° RG 22/02830 - N° Portalis DBVV-V-B7G-ILBH 





Nature affaire :



Autres demandes en matière de baux commerciaux















Affaire :



[B] [Y]





C/



S.C.I. NOKALU







 





























Grosse délivrée le :

à :











RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











A R R E T



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 04 avril 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.







* * * * * 







APRES DÉBATS



à l'audience publique tenue le 11 Décembre 2023, devant :



Madame Laurence BAYLAUCQ, magistrat chargé du rapport,



assistée de Madame Nathalène DENIS, Greffière présente à l'appel des causes,





Laurence BAYLAUCQ, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Joëlle GUIROY et en a rendu compte à la Cour composée de :



Madame Joëlle GUIROY, Conseillère faisant fonction de Présidente

Madame Laurence BAYLAUCQ, Conseillère

Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller 







qui en ont délibéré conformément à la loi.





















dans l'affaire opposant :









APPELANT :



Monsieur [B] [Y]

né le 29 Août 1960 à [Localité 7] (37)

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 4]



Représenté par Me Barbara CANLORBE de la SELARL HEUTY LONNE CANLORBE, avocat au barreau de Mont-de-Marsan









INTIMEE :



S.C.I. NOKALU

immatriculée au RCS de DAX sous le n° 510 643 976, représentée par son représentant légal

[Adresse 5]

[Localité 6]



Représentée par Me François PIAULT, avocat au barreau de Pau

Assistée de Me Odile OBOEUF (SELAS FIDAL), avocat au barreau de Dax





































sur appel de la décision 

en date du 07 SEPTEMBRE 2022

rendue par le PRESIDENT DU TJ DE DAX

RG : 21/515



EXPOSE DU LITIGE :



Les 30 janvier et 11 février 2020, la sci Nokalu représentée par [V] [S] en qualité de bailleur et [B] [Y] en qualité de locataire ont signé un document intitulé 'projet de bail commercial neuf' portant sur un local commercial d'une superficie de 28 m2 environ et la jouissance d'un terrain de 20 m2 environ cadastré AH[Cadastre 2] situé [Adresse 1] à [Localité 6]. 



Ce projet de bail commercial stipulait les principales conditions suivantes :

- une durée de 9 années à compter du 1er mars 2020

- une destination de préparation de plats, traiteur,

- un loyer mensuel de 950 euros hors taxe payable avant le 5 de chaque mois par virement bancaire,

- des charges locatives « eau, EDF, téléphone, ordures ménagères et toutes charges qui sont soumises d'ordinaire au locataire »,

- une « caution » de 950 euros,

- une révision du loyer annuelle suivant l'indice Insee des baux commerciaux,

- et des « travaux et entretien à la charge du Locataire, Tous travaux autorisés, le bailleur prenant à sa charge l'article 606 soit le clos et le couvert Taxe foncière à la charge du Bailleur. 1 mois de loyer gratuit (mois de mars) Frais d'agence et Rédaction du bail par notaire 1000 € ht ».



La signature du bail commercial devant notaire prévue le 17 mars 2020 , a été reportée au 24 mars 2020 puis annulée.



[B] [Y] a restitué les clés du local le 19 mai 2020.



Par courrier en date du 15 juillet 2020, Monsieur [Y] a mis en demeure Monsieur [S] de lui régler la somme de 950 € correspondant au dépôt de garantie dans le délai de 15 jours.



La sci Nokalu représentée par monsieur [S] lui a répondu par courrier du 3 août 2020 qu'elle refusait de restituer le dépôt de garantie de 950 €.



Par lettre recommandée avec accusé de réception du 15 octobre 2020, le conseil de [B] [Y] a mis en demeure la sci Nokalu de restituer le montant du dépôt de garantie soit la somme de 950 euros, et la somme de 17,71 euros correspondant au montant réglé par son client à EDF.



Par acte d'huissier du 11 mai 2021, [B] [Y] a assigné la sci Nokalu devant le tribunal judiciaire de Dax aux fins d'obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :



- 967,71 euros au titre des sommes perçues,

- 1000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

- 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.



Dans ses dernières conclusions devant le tribunal judiciaire de Dax, la sci Nokalu a demandé de :



- condamner monsieur [Y] à lui régler les loyers dus au titre du bail commercial qu'elle acceptait de limiter au montant des sommes d'ores et déja perçues par elle,

- ordonner que les sommes dues par elle au titre de la restitution du dépôt de garantie et le cas échéant du remboursement de consommation EDF se compensent avec les sommes que lui doit monsieur [Y] au titre du paiement des loyers,

- débouter monsieur [Y] de l'intégralité de ses demandes,

- écarter l'exécution provisoire,

- condamner monsieur [Y] à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.



Par jugement du 7 septembre 2022 le tribunal judiciaire de Dax a :



- débouté [B] [Y] de l'intégralité de ses prétentions,

- condamné [B] [Y] à verser à la sci Nokalu la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné [B] [Y] aux entiers dépens,

- écarté l'exécution provisoire de la présente décision. 



Suivant déclaration du 18 octobre 2022, [B] [Y] a interjeté appel de ce jugement. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 15 novembre 2023. 



***



Vu les dernières conclusions notifiées le 16 janvier 2023 de [B] [Y] aux termes desquelles il demande à la Cour de réformer le jugement rendu le 7 septembre 2022 par le tribunal judiciaire de Dax en toutes ses dispositions et en conséquence,



' condamner la sci Nokalu au paiement de la somme de 967,71 €,

' condamner la sci Nokalu au paiement de la somme de 1000 € à titre de dommages et intérêts,

' condamner la sci Nokalu au paiement de la somme de 2000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens ;



*



Vu les conclusions de la sci Nokalu notifiées le 11 avril 2023 aux termes desquelles elle demande à la cour de :



' constater que Monsieur [Y] était lié par un bail commercial envers elle portant sur la cellule n°6 sis [Adresse 8] à [Localité 6] à effet du 1er mars 2020 pour un montant de loyer mensuel de 950 euros HT,

' constater que Monsieur [Y] a mis fin unilatéralement au bail et de manière anticipée en libérant les lieux et en restituant les clés le 19 mai 2020,

' constater que Monsieur [Y] doit être tenu de régler les loyers jusqu'au terme de la première période triennale,

' condamner Monsieur [Y] à lui régler les loyers dus au titre du bail commercial, que le bailleur accepte de limiter au montant des sommes d'ores et déjà perçues du preneur,

' ordonner que les sommes dues par elle au titre de la restitution du dépôt de garantie et le cas échéant du remboursement de consommation EDF se compensent avec les sommes dues par Monsieur [Y] à la société Nokalu au titre du paiement des loyers,



en conséquence,



' confirmer le jugement de première instance du 7 septembre 2022 rendu par le tribunal judiciaire de Dax en toutes ses dispositions,

' débouter Monsieur [B] [Y] de toutes ses demandes, fins et conclusions, 









en tout état de cause,



' sur le fondement de l'article 696 du code de procédure civile, condamner Monsieur [B] [Y] [U] aux entiers dépens,

' sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, condamner Monsieur [B] [Y] [U] à lui payer la somme de 2500 € ;



MOTIFS :



Il convient à titre liminaire de préciser que les demandes formulées par la sci Nokalu dans le dispositif de ses conclusions tendant à voir « constater » différents points ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile mais en réalité des moyens soutenus à l'appui de ses demandes.



Sur l'existence d'un bail commercial



Au soutien de ses demandes, monsieur [Y] fait valoir que les parties n'ont régularisé qu'un projet de bail commercial, que la signature du contrat n'est jamais intervenue de sorte que les engagements réciproques des parties sont bien annulés. Il en déduit que le projet de bail commercial litigieux n'a pas de valeur contractuelle et ne produit aucun effet juridique.



La sci Nokalu soutient avoir conclu avec Monsieur [Y] un contrat comportant un accord des parties sur les éléments essentiels du contrat, notamment sur la chose et sur le prix et qu'il n'est pas démontré que les parties ont fait de la réitération par acte notarié ou de tout autre acte ultérieur un élément constitutif de leur consentement. Il en résulte selon elle que la promesse de bail litigieuse vaut bail commercial entre les parties.



Il convient de relever que le « projet de bail commercial neuf » conclu entre la sci Nokalu en qualité de bailleur et monsieur [Y], en qualité de locataire, précise notamment le bien objet du contrat, sa durée de neuf années et son point de départ, sa destination commerciale de « préparation de plats, traiteur »et son prix. Il résulte donc des termes mêmes de cet acte qu'un accord a été trouvé entre les parties sur les éléments essentiels qui caractérisent le bail commercial. En outre il n'est pas établi que les parties ont fait de la réitération par acte authentique, ou par tout autre forme d'acte, un élément constitutif de leur consentement. Cette promesse de bail synallagmatique a reçu en commencement d'exécution dans la mesure où les clés du local commercial ont été remises le 26 février 2020 au preneur qui a assuré le local et a versé le montant du dépôt de garantie au bailleur ; Monsieur [Y] a fait établir également un contrat EDF. Il n'a pas contesté avoir commencé à effectuer quelques travaux dans le local commercial et y avoir entreposé du matériel ainsi que le gérant de la sci Nokalu le lui a indiqué dans son courrier du 3 août 2020. Monsieur [Y] n'a restitué les clés du local que le 19 mai 2020. Par conséquent, l'acte sous seing privé conclu entre les parties les 30 janvier et 11 février 2020 est une promesse de bail commercial qui vaut bail commercial.



Les échanges de courriers entre les parties révèlent que Monsieur [Y] a pris l'initiative de mettre fin au contrat par lettre du 15 juillet 2020 en raison de la survenance du confinement et que la rupture des relations contractuelles n'a pas résulté d'un accord.



Le début du bail avait été fixé au 1er mars 2020 par les parties qui avaient convenu

que le mois de mars serait gratuit. 



Monsieur [Y] ne justifie pas de l'impossibilité de restituer les clés du local avant le 19 mai 2020 en raison d'un cas de force majeure au sens de l'article 1218 du Code civil, alors que son déplacement était possible avec une attestation de déplacement dérogatoire.



En toute hypothèse en vertu du bail commercial Monsieur [Y] était tenu de payer le loyer convenu à compter du 1er avril 2020 jusqu'au 28 février 2023 étant rappelé que les loyers commerciaux sont restés exigibles pendant la période de confinement liée à la pandémie de Covid 19.



Pour la seule période du 1er avril au 19 mai 2020 Monsieur [Y] devait régler ses loyers à hauteur de la somme de 1532,25 euros HT.



La sci Nokalu accepte de limiter la dette de loyer de Monsieur [Y] au montant des sommes qu'il a d'ores et déjà versées ; elle demande ainsi de dire que les sommes qu'elle doit au titre de la restitution du dépôt de garantie, et le cas échéant du remboursement de consommation EDF, se compensent avec les sommes que lui doit Monsieur [Y] au titre du paiement des loyers.



Monsieur [Y] sollicite la condamnation de la sci Nokalu à lui payer la somme de 967,71 euros. 



Il a versé au bailleur la somme de 950 euros à titre de dépôt de garantie. 



Il réclame en outre le paiement de la somme de 17,71 € correspondant à la somme de 66,32 € qu'il aurait versée au titre de sa consommation EDF alors que la réalité de cette consommation sur la période considérée se serait élevée à 48,65 €. Toutefois il ne justifie pas du bien-fondé de cette demande alors que sa pièce numéro 8 (facture EDF d'un montant de 29,08 euros annotée par ses soins) ne prouve pas le paiement qu'il invoque. 



En conséquence il convient de dire que :

' Monsieur [Y] est redevable envers la sci Nokalu de la somme de 1532,25 euros au titre des loyers impayés, pour la période du 1er avril au 19 mai 2020,

' la sci Nokalu est redevable envers Monsieur [Y] de la somme de 950 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie.



Suite à la compensation des créances qu'il y a lieu d'ordonner, Monsieur [Y] reste redevable envers la sci Nokalu de la somme de 582,25 euros que le bailleur ne sollicite pas, acceptant de limiter sa demande au montant des sommes d'ores et déjà perçues par elle.



Il s'ensuit que c'est à juste titre et par des motifs pertinents que le premier juge a débouté monsieur [Y] de sa demande de condamnation de la sci Nokalu de la somme de 967,71 €.



Sur la demande en dommages et intérêts



Monsieur [Y] sollicite la condamnation de la sci Nokalu à lui payer la somme de 1000 € à titre de dommages et intérêts au regard de sa résistance abusive.



Toutefois, eu égard à la solution du litige dont il résulte que l'opposition de la sci Nokalu à sa demande n'était pas abusive, il convient de confirmer la décision déférée en ce qu'elle l'a débouté de cette demande.







Sur les dépens et les frais irrépétibles



Eu égard à la solution du litige il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné Monsieur [Y] aux dépens de première instance et au paiement d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Monsieur [Y], partie perdante, sera condamné également aux dépens d'appel, sur le fondement de l'article 696 du code de procédure civile.



Il convient de condamner monsieur [Y] à payer à la sci Nokalu la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel.



PAR CES MOTIFS,



La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,



Dit que Monsieur [Y] est redevable envers la sci Nokalu de la somme de 1532,25 euros au titre des loyers impayés pour la période du 1er avril au 19 mai 2020 ;



Dit que la sci Nokalu est redevable envers Monsieur [Y] de la somme de 950 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie ;



Ordonne la compensation entre les créances susvisées ;



En conséquence, dit que Monsieur [Y] reste redevable envers la sci Nokalu de la somme de 582,25 euros que le bailleur ne sollicite pas, acceptant de limiter sa demande au montant des sommes d'ores et déjà perçues par elle ;



En conséquence,



Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,



Y ajoutant,



Condamne [B] [Y] aux dépens d'appel.



Condamne [B] [Y] à payer à la sci Nokalu la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



Rejette les prétentions plus amples contraire des parties.



Le présent arrêt a été signé par Madame Joëlle GUIROY, Conseillère faisant fonction de Présidente, et par Madame Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile.



La Greffière, La Présidente,