Cour d'Appel · 5ème Chambre — 3 avril 2024

5ème Chambre





ARRÊT N° 134



N° RG 21/02410 - N° Portalis DBVL-V-B7F-RRW2













M. [L] [M]



C/



M. [W] [R]

Mme [X] [V] [R]



















Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée













Copie exécutoire délivrée 



le :



à : Me Delomel







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 03 AVRIL 2024





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,





GREFFIER :

Madame Isabelle OMNES, lors des débats et lors du prononcé





DÉBATS :

A l'audience publique du 12 Février 2024, devant Madame Virginie HAUET, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial





ARRÊT : 

rendu par défaut, prononcé publiquement le 03 Avril 2024 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats





****





APPELANT :

Monsieur [L] [M]

né le 16 avril 1962 à [Localité 9], de nationalité française, sans emploi

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représenté par Me Mathilde GABORIT substituant Me Arnaud DELOMEL, plaidant/postulant, avocats au barreau de RENNES





INTIMÉS :

Monsieur [W] [R]

né le 16 mai 1995 à [Localité 8] (Côte d'Ivoire), étudiant

[Adresse 3]

[Localité 5]

non représenté (déclaration d'appel et conclusions régulièrement signifiées le 15 07 21 par remise à étude)



Madame [X] [V] [R]

née le 2 mai 1989 à [Localité 6] (Côte d'Ivoire), consultante

[Adresse 3]

[Localité 5]

non représentée (déclaration d'appel et conclusions régulièrement signifiées le 15 07 21 par remise à étude)





Par acte du 26 août 2015, M. [L] [M] a donné à bail à M. [W] [R] un appartement de type studio situé [Adresse 2] à [Localité 7], moyennant un loyer mensuel de 280 euros outre une provision mensuelle sur charges de 15 euros. 



La soeur du locataire, Mme [X] [V] [R] s'est portée caution solidaire de ce dernier par acte du 7 août 2015 et a signé en cette qualité l'acte de bail.



Un état des lieux d'entrée était réalisé contradictoirement le 25 août 2015, dressé par l'agence [Localité 7] Avenir Immobilier représentant le bailleur. 



Suite au congé donné par M. [R], un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement le 7 mars 2019, le bailleur étant représenté par l'agence [Localité 7] Avenir Immobilier.



M. [M] a délivré une sommation de payer aux consorts [R] le 4 juillet 2019 pour paiement d'une somme de 4 096,96 euros au titre des loyers et charges impayés et dégradations locatives. 



Par acte d'huissier en date du 9 septembre 2019, M. [L] [M] a assigné M. [W] [R] et Mme [X] [V] [R], en sa qualité de caution solidaire, devant le tribunal d'instance de Brest, aux fins de les voir condamner solidairement au paiement de diverses sommes. 



Par jugement en date du 23 février 2021, le tribunal judiciaire de Brest a :

- condamné les consorts [R] à verser à M. [L] [M] la somme totale de 460 euros, outre les intérêts légaux à compter de la signification de la présente décision,

- débouté les parties du surplus de leurs demandes,

- dit que chaque partie prendra en charge ses frais au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- ordonné l'exécution provisoire du présent jugement,

- condamné les consorts [R] aux entiers dépens, y compris les frais de signification et de sommation de payer en date du 19 juillet 2019 qui était au moins en partie justifiée, et a rejeté le surplus des demandes au titre des dépens.



Le 16 avril 2021, M. [L] [M] a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 5 juillet 2021, il demande à la cour de :

- infirmer le jugement en ce qu'il l'a débouté de ses demandes de condamnation au titre du préjudice matériel (4 096,59 euros-déduction faite de la somme de 460 euros), au titre du préjudice moral (1 000 euros) et au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile (1 500 euros), 

Et statuant à nouveau :

- condamner solidairement les consorts [R] à lui verser la somme de 4 096,59 euros, en réparation de son préjudice matériel, déduction faite de la somme de 460 euros correspondant au montant total de la condamnation de première instance,

- condamner solidairement les consorts [R] à lui verser la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice moral et de jouissance,

- condamner solidairement les consorts [R] à lui verser la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner les mêmes, solidairement, aux entiers dépens.



Les consorts [R] n'ont pas constitué avocat dans le délai prescrit. La déclaration d'appel ainsi que les conclusions d'appelant ont été déposées à l'étude d'huissier, le 15 juillet 2021. 



L'ordonnance de clôture est intervenue le 11 janvier 2024.



MOTIFS DE LA DÉCISION 



- sur la demande principale



M. [M] critique le jugement qui ne fait droit à ses prétentions qu'à hauteur de la somme de 460 euros. 



Il estime que lui est due la somme de 4 096,96 euros représentant :

- les réparations locatives : 3 649,14 euros,

- la part de loyer impayé du 1er au 12 avril 2019 : 118 euros,

- les charges et taxes d'ordures ménagères : 205,56 euros et 123,89 euros. 



S'agissant des réparations locatives, il entend se prévaloir des dispositions des articles 1134, 1728, 1730, 1732 du code civil, 7 de la loi du 6 juillet 1989 en ses alinéas 1 et 5 et 1 du décret n° 87-712 du 26 août 1987 et demande à la cour de constater notamment par comparaison entre les deux états des lieux d'entrée et de sortie, que ses demandes sont fondées. Il affirme que les réparations répondent à des dégradations et non à une dégradation liée à la vétusté.



S'agissant des loyers, il relève que le tribunal a écarté cette demande, sans le motiver et rappelle que sa prétention est fondée au regard du délai de préavis applicable. 



En ce qui concerne les charges et la taxe d'ordures ménagères, il conteste la prescription retenue par le tribunal, observant que ces charges lui ont été indiquées par l'agence immobilière le 5 mai 2017, date qui selon lui, constitue le point de départ du délai de prescription de trois ans prévu par l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. 



* sur les loyers 



Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. 



L'article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsqu'il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.



La lettre de congé manuscrite adressée par M. [R] à son bailleur M. [M] indique qu'il respectera un délai préavis de trois mois. Ce courrier versé en copie aux débats ne comporte pas de date. Une copie d'un accusé réception est communiqué mais il est illisible. M. [M] n'établit donc pas avoir reçu ce courrier le 12 janvier 2019 comme il le soutient. 



M. [M] produit un courrier de son agence du 20 mars 2019 l'informant que suite au préavis de départ reçu par M. [R], l'état des lieux est fixé le 7 mars 2019. 



Aucune pièce ne permet de fixer le terme du préavis au 12 avril 2019. La cour considère que la demande en paiement au titre des loyers dus pour la période du 1er au 12 avril 2019 n'est pas fondée et M. [M] doit en être débouté. 



* sur les charges et taxes d'ordures ménagères



Il est exact, tel que rappelé par l'appelant, qu'en application de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 précitée, toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.





Contrairement à ce qui est prétendu par M. [M], le tribunal n'a cependant pas déclaré prescrite sa demande, mais a considéré que les pièces produites ne permettaient pas de retenir que les sommes réclamées correspondaient à des charges afférentes au bien donné à bail.



Pour justifier ses demandes, M. [M] produit :

- trois relevés de charges locatives émanant de l'agence [Localité 7] Avenir Immobilier pour les exercices de mars 2016/mars 2017, mars 2017/mars 2018 et mars 2018/mars 2019, dues pour un studio lot n° 13 à l'entrée 124, adressés à M. [M], 

- des avis de taxes foncières pour un logement sis [Adresse 2] à [Localité 7] pour les années 2016, 2017 et 2018.



La cour considère, au contraire du tribunal, que ces pièces suffisent à établir qu'elles se rapportent bien au logement donné à bail. 



Au vu de celles-ci, les charges locatives dues au bailleur pour la période de mars 2016 à mars 2019 s'élévent à 368,95 + 190,91 + 185,70 soit 745,56 euros. Durant cette période, le locataire a réglé des provisions mensuelles de 15 euros, soit 15 x 36 mois, soit 540 euros. Le solde dû est donc, comme réclamé par M. [M], de 205,56 euros. 



M. [M] est fondé également à réclamer le montant de la taxe d'ordures ménagères. Il ne justifie toutefois le montant de celle-ci que pour les années 2016 à 2018. La somme due de ce chef est de 113 euros. 



* sur les dégradations locatives



L'article 7 de loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.



M. [M] produit les éléments suivants pour justifier des dépenses engagées par lui dans le logement loué après le départ du locataire :

- un devis de la société IPS sise à [Localité 7] du 8 avril 2019 correspondant à un évier avec démontage et prise et charge en transport en déchetterie de l'ancien, un four, une plaque vitrocéramique, une hotte, des portes et façades de tiroirs avec poignées, une colonne avec pose de l'ensemble. 

- un devis de la société IPS du 17 avril 2019 correspondant à la prise en charge et au transport en déchetterie d'un réfrigérateur, à la fourniture et au changement de flexible de douche, et la fourniture et la pose de silicone sanitaire sur entourage de baignoire, lavabo et évier.

- une facture de l'entreprise Renault, artisan peintre, du 27 avril 2019 portant sur la fourniture et la pose d'un revêtement plastic au sol dans le séjour, dans la cuisine, dans la salle de bain, et sur un nettoyage complet avec retouches de peinture.



Le tribunal a considéré fondées les demandes portant sur le nettoyage et des retouches de peinture. La cour, en l'absence de toute critique de cette analyse, retiendra ces postes de dépenses. 















- travaux dans la salle de bain



Si l'état des lieux d'entrée versé aux débats fait référence dans une page 4, à l'état de la salle de bain, la cour constate que M. [M] s'abstient de verser aux débats l'état des lieux de sortie en son entier, puisque seules 3 pages en sont communiquées. Les réparations locatives afférentes à la salle de bain sont rejetées, en l'absence de constatations contradictoires de dégradations.



- travaux dans la cuisine



L'état des lieux de sortie mentionne un réfrigérateur sale avec porte cassée. Le devis ne mentionne toutefois aucun prix pour la prestation réalisée. 



Cet état des lieux précise que le four et la hotte sont en état de fonctionnement. Il est uniquement noté que ces appareils sont sales et que la hotte ne s'éclaire plus. S'agissant des deux plaques de cuisson électriques, les mentions sont identiques à l'entrée et à la sortie. Il n'est pas justifié de mettre à la charge du locataire les dépenses de ces chefs, qui correspondent au remplacement de ces appareils, en l'absence de dégradations l'imposant. 



En ce qui concerne l'évier, l'état des lieux de sortie indique qu'il est sale et qu'un joint est à refaire. Il n'est pas justifié au vu de ces constations de faire supporter au locataire le coût du remplacement de celui-ci. 



Les meubles kitchenette ont été notés à la sortie comme étant sales. Le bailleur ne peut prétendre au remplacement des mobiliers. 



Le revêtement de la cuisine en PVC était noté en bon état à l'entrée et sale à la sortie avec 'tâches' sur l'ensemble. Ces éléments sont insuffisants pour établir que le nettoyage du sol est insuffisant pour remettre celui ci en état. 



- travaux dans le séjour



Pour les mêmes motifs que ceux retenus ci-avant s'agissant du revêtement PVC du sol, la cour rejette cette demande.



En conséquence, il est dû au bailleur une somme de 460 euros HT au titre des dégradations locatives (nettoyage et retouches de peintures) soit 506 euros TTC, le tribunal ayant omis d'ajouter la TVA. 



L'engagement de caution de Mme [R] n'étant pas discuté, la cour condamne solidairement M. [W] [R] et Mme [X] [V] [R] à payer à M. [M] la somme de 824,56 euros (506 + 205,56 + 113).

Le jugement est infirmé. 



- sur la demande de dommages et intérêts



M. [M] renouvelle devant la cour une demande en paiement de 1 000 euros de dommages et intérêts. Il indique qu'il justifie bien d'un préjudice, n'ayant pu relouer son bien qu'à compter du mois de juillet 2019, compte tenu des travaux à entreprendre après le départ du locataire. Il ajoute que cette situation a été génératrice d'un certain stress pour lui, relevant qu'il habite à près de 800 km du logement donné à bail.



Les devis et factures de travaux dont il est justifié sont d'avril 2019, il n'est pas démontré par M. [M] que son logement a été rendu indisponible jusqu'en juillet 2019 en raison de la remise en état imputable au locataire. 



La distance entre le lieu de résidence de M. [M] et le lieu de situation du bien donné à bail est sans lien avec les dégradations imputables à M. [R]. 



M. [M] ne peut se constituer une preuve à lui-même, en produisant une attestation par lui remplie, pour établir le préjudice moral que cette situation locative de son bien a engendré. 



Il a été à bon droit débouté de cette demande. 



- sur les frais irrépétibles et les dépens



Il sera fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en appel. Les intimés sont condamnés à payer à M. [M] une somme de 800 euros de ce chef. Ils supporteront également les dépens d'appel, étant observé que les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens sont confirmées.



PAR CES MOTIFS 



La cour, statuant publiquement, par arrêt par défaut et par mise à disposition au greffe :



Confirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a condamné les consorts [R] à verser à M. [L] [M] la somme totale de 460 euros, outre les intérêts légaux à compter de la signification de la présente décision ;



Statuant à nouveau sur le chef de jugement infirmé,



Condamne solidairement M. [W] [R] et Mme [X] [V] [R] à payer à M. [L] [M] la somme de 824,56 euros outre intérêts légaux ;



Y ajoutant, 



Condamne M. [W] [R] et Mme [X] [V] [R] à payer à M. [L] [M] la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne M. [W] [R] et Mme [X] [V] [R] aux dépens d'appel.



Le Greffier La Présidente